【正文】 廣闊的發(fā)展前景。順德作為制造業(yè)基地，制造業(yè)高速發(fā)展后邊是非常龐大的物流業(yè)市場，幾十個(gè)億甚至上百個(gè)億的市場分額，等著物流企業(yè)去開掘。8.**鎮(zhèn)物流園的區(qū)位優(yōu)勢(shì)勒流地處佛山市***的中心部位，面積 平方公里，戶籍人口 萬人，流動(dòng)人口約 11 萬人。勒流在***的經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不突出，但其區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯：南部有家電、化工產(chǎn)業(yè)集中的容桂，和服裝產(chǎn)業(yè)集中地的均安，北部有家具產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的樂從和電器、五金產(chǎn)業(yè)集中的北滘。9第三章 園區(qū)功能定位**鎮(zhèn)物流園區(qū)功能規(guī)劃為物流服務(wù)中心。**鎮(zhèn)物流園區(qū)的建設(shè)理念是：以信息化、機(jī)械化、智能化、人性化為目標(biāo)，以信息服務(wù)和物流金融服務(wù)作為園區(qū)的核心競爭力，實(shí)現(xiàn)物流、資金流和信息流的有機(jī)結(jié)合，打造順德勒流“智慧型物流園區(qū)”。同時(shí)，園區(qū)內(nèi)部具備貨物轉(zhuǎn)運(yùn)、分揀、理貨、臨時(shí)儲(chǔ)存等多方面的功能，以有效支持目標(biāo)客戶的業(yè)務(wù)發(fā)展。 倉儲(chǔ)服務(wù)功能在園區(qū)規(guī)劃中，考慮到順德的制造業(yè)中心地位和順德物流行業(yè)的特點(diǎn)，園區(qū)為物流企業(yè)的各種原材料、標(biāo)準(zhǔn)件、備品配件、標(biāo)準(zhǔn)工具、配套件用品等提供倉儲(chǔ)服務(wù)，以方便物流企業(yè)的運(yùn)輸、配送。 物流金融服務(wù)功能物流金融服務(wù)功能是**鎮(zhèn)物流園區(qū)的特色和核心競爭力，創(chuàng)建以物流公司為核心的物流金融業(yè)務(wù)體系，為客戶提供高質(zhì)量、高附加值的物流與加工服務(wù)以及間接或直接的金融服務(wù),以提高供應(yīng)鏈整體績效和客戶的經(jīng)營與資本運(yùn)作效11率。 智慧園區(qū)管理服務(wù)功能作為一個(gè)大型綜合性現(xiàn)代化物流基地，物業(yè)管理的先進(jìn)性至關(guān)重要性。除提供日常的物業(yè)和園區(qū)管理服務(wù)外，還提供供應(yīng)鏈優(yōu)化、物流網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)、物流咨詢、物流培訓(xùn)等服務(wù)。因此，在相關(guān)的設(shè)計(jì)和建設(shè)中，要涵蓋商業(yè)服務(wù)區(qū)、商務(wù)區(qū)、生活區(qū)等配套設(shè)施，以解除入駐商戶的后顧之憂。作為**鎮(zhèn)物流園區(qū)中運(yùn)作服務(wù)核心功能區(qū)，物流中心區(qū)的服務(wù)對(duì)象主要分布于佛山市各區(qū)及珠三角地區(qū)，配送中心區(qū)的服務(wù)對(duì)象主要分布于佛山市各區(qū)內(nèi)。物流金融服務(wù)中心的功能包括融資擔(dān)保amp。 物流信息交換中心物流信息交換服務(wù)中心是為園區(qū)內(nèi)物流企業(yè)提供公共物流信息，并為進(jìn)入物流園區(qū)的小型物流企業(yè)、物流及運(yùn)輸代理企業(yè)、運(yùn)輸配載企業(yè)及車輛等提供廉價(jià)的物流信息服務(wù)功能，以提高園區(qū)的物流服務(wù)質(zhì)量和效率，成為物流服務(wù)供需雙方開展交易活動(dòng)的橋梁和紐帶，完善園區(qū)物流功能合理組合和資源有效利用的機(jī)制。 智慧園區(qū)管理服務(wù)中心主要實(shí)現(xiàn)園區(qū)管理的現(xiàn)代化、信息化和智能化。**鎮(zhèn)物流園區(qū)總體結(jié)構(gòu)的發(fā)展設(shè)想為：根據(jù)園區(qū)總體功能的定位，依照發(fā)揮其總體功能的基本原則，在物流園區(qū)管委會(huì)的直接領(lǐng)導(dǎo)和組織下，通過園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和園區(qū)管理系統(tǒng)建設(shè)，按照?qǐng)@區(qū)系統(tǒng)建設(shè)設(shè)想，將物流運(yùn)作企業(yè)引入園區(qū)，構(gòu)建**鎮(zhèn)物流園區(qū)服務(wù)運(yùn)作系統(tǒng)，通過服務(wù)功能與服務(wù)內(nèi)容的組合，最終構(gòu)成**鎮(zhèn)物流園區(qū)的五大功能區(qū)：即配送功能區(qū)、物流功能區(qū)、公鐵聯(lián)運(yùn)13功能區(qū)、服務(wù)功能區(qū)和配套功能區(qū)。本次研究中，將依照上述規(guī)劃方案中對(duì)新站開發(fā)區(qū)土地功能區(qū)的規(guī)劃劃定，此處提出的物流園區(qū)總體布局規(guī)劃是以物流服務(wù)設(shè)施建設(shè)為主體的物流功能的布局規(guī)劃，至于園區(qū)的產(chǎn)業(yè)開發(fā)功能，將主要依托開發(fā)區(qū)相應(yīng)的招商引資功能和物流園區(qū)的支持而進(jìn)行，故物流功能以外的相關(guān)功能將不作為物流園區(qū)的總體布局規(guī)劃的內(nèi)容。但是，本次規(guī)劃僅以物流運(yùn)作區(qū)為對(duì)象，占地100畝，屬于**鎮(zhèn)物流基地的核心功能區(qū)。作為**鎮(zhèn)物流園區(qū)中建設(shè)規(guī)模較大的服務(wù)功能區(qū)，配送中心區(qū)的服務(wù)對(duì)象主要分布于佛山市各區(qū)內(nèi)，因此，在區(qū)域布局原則上應(yīng)尋求將該功能區(qū)置于與佛山市各區(qū)及現(xiàn)有商業(yè)區(qū)域聯(lián)系最為便捷的位置，同時(shí)兼顧與園區(qū)內(nèi)物流中心區(qū)的聯(lián)系。作為**鎮(zhèn)物流園區(qū)中運(yùn)作服務(wù)核心功能區(qū)，物流中心區(qū)的服務(wù)對(duì)象主要分布于佛山市各區(qū)及珠三角地區(qū)，因此，在區(qū)域布局上首先應(yīng)尋求將該功能區(qū)與佛山市進(jìn)出市主通道的便捷連接，兼顧與園區(qū)內(nèi)配送中心區(qū)的聯(lián)系。 配套功能區(qū)主要是提供園區(qū)配套的生活和商業(yè)服務(wù)，由園區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃后，建設(shè)主要通過招商引資來進(jìn)行。競爭是無情的，只有強(qiáng)者才能得到生存和發(fā)展。長遠(yuǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)是：實(shí)現(xiàn)物流業(yè)、金融業(yè)、商貿(mào)業(yè)、制造業(yè)和信息技術(shù)五大產(chǎn)業(yè)在園區(qū)內(nèi)的協(xié)調(diào)發(fā)展，創(chuàng)新物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式、再造物流新體系，把園區(qū)建設(shè)成為一個(gè)現(xiàn)代化的“智慧型”物流園區(qū)，奠定園區(qū)在區(qū)域和行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先地位。 物業(yè)出租模式**鎮(zhèn)物流園區(qū)現(xiàn)階段的主要收入依靠傳統(tǒng)的物業(yè)出租模式，通過園區(qū)檔口、辦公樓、配套服務(wù)設(shè)施的租金收入，作為園區(qū)主要的經(jīng)營性收入來源，保證園區(qū)健康、有序地向前發(fā)展。物流信息服務(wù)模式以整個(gè)物流產(chǎn)業(yè)鏈為對(duì)象，將信息服務(wù)拓展到上游廠商、供應(yīng)商和下游終端客戶，同時(shí)拓展線上線下業(yè)務(wù)，廣泛吸納物流產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)對(duì)象進(jìn)入信息平臺(tái)，提供交易、管理、協(xié)同、支付、通訊等服務(wù)，為企業(yè)提供一站式信息服務(wù)解決方案。在貨主質(zhì)押貨物，并經(jīng)過第三方物流企業(yè)提供的一種金融與物流集成式的創(chuàng)新服務(wù)，即物流、流通加工、融資、評(píng)估、監(jiān)管、資產(chǎn)處理、金融咨詢等后將貨物信息反饋到商業(yè)銀行，商業(yè)銀行將根據(jù)提供的材料決定是否授信貸款以及貸款的數(shù)額。物流企業(yè)扣除已經(jīng)與貨物企業(yè)協(xié)商好的手續(xù)費(fèi)后，支付貨物余款，并償還商業(yè)銀行的授信貸款。在物流的整個(gè)過程中，物流企業(yè)承擔(dān)了各種保險(xiǎn)、貸款、投資、信托、租賃、抵押、貼現(xiàn)、結(jié)算、有價(jià)證券的發(fā)行與交易，收購兼并與資產(chǎn)重組、咨詢、擔(dān)保以及金融機(jī)構(gòu)所辦理的各類涉及物流業(yè)的中間業(yè)務(wù)等活動(dòng)，而這些活動(dòng)都有可能成為物流企業(yè)的利潤來源，這為物流企業(yè)大大提升了盈利空間。 其他服務(wù)模式積極開展多樣化的物流服務(wù)，如物流總包模式：通過園區(qū)組織企業(yè)聯(lián)合投標(biāo)，中標(biāo)后再由園區(qū)組織園內(nèi)的企業(yè)進(jìn)行運(yùn)輸、配送，從而實(shí)現(xiàn)園區(qū)與企業(yè)的共贏模式。不同的產(chǎn)品有不同的市場需求，由此產(chǎn)生不同的經(jīng)營方式，分別概述如下：物流服務(wù)中心：成立直屬的“核心戰(zhàn)力”。不僅要利用電視、報(bào)紙等新聞媒體，將“**鎮(zhèn)物流園區(qū)”的環(huán)境、建筑、設(shè)施、功能等設(shè)計(jì)成圖形標(biāo)志、攝制成廣告電視，并以精煉的廣告語言，在全國或站內(nèi)有影響的各新聞媒體或國際多媒體互聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行大量的宣傳報(bào)道。只有創(chuàng)天下名品牌，才能招攬?zhí)煜驴?。如主辦或協(xié)辦文藝演出、競賽、評(píng)選、頒獎(jiǎng)及物流商貿(mào)交流等活動(dòng)。透明化、電子化、資訊化，只有努力發(fā)掘和大力引進(jìn)國內(nèi)外一切優(yōu)秀資源，并使這些取之不盡，用之不絕的資源得到充分合理的使用，才能使“**鎮(zhèn)物流中心”真正成為順德物18流基地競相開放爭艷的百花園。發(fā)展附屬行業(yè)不僅產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益，而且產(chǎn)生更大的規(guī)模效應(yīng)，促進(jìn)和支持“**鎮(zhèn)物流園區(qū)”主行業(yè)的發(fā)展。只有吸收、借鑒一切成功有益的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合實(shí)際，大膽創(chuàng)新，才能更好地開拓電子物流服務(wù)業(yè)的全新市場。特別注重會(huì)務(wù)團(tuán)、大客團(tuán)的市場開拓，爭取得到各機(jī)構(gòu)、各區(qū)域性組織，特別是重點(diǎn)制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目；對(duì)品牌構(gòu)建及附加價(jià)值提升具有深遠(yuǎn)的影響。隨著國家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的日益提高，省內(nèi)交往日益頻繁、物流發(fā)展步入黃金時(shí)期。19第五章 投資估算 .**鎮(zhèn)物流園區(qū)的投資規(guī)模根據(jù)**鎮(zhèn)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃中的研究結(jié)論，**鎮(zhèn)物流園區(qū)的建設(shè)內(nèi)容包括園區(qū)物流設(shè)施建設(shè)、園區(qū)通道建設(shè)和物流信息系統(tǒng)建設(shè)三大主要任務(wù)，其中物流設(shè)施建設(shè)為分期實(shí)施，園區(qū)通道系統(tǒng)和物流信息系統(tǒng)則為一次性建成。在順德市的倉庫平均造價(jià)400元/平方米，堆場平均造價(jià)360元/平方米；故倉庫建筑成本投資約1080萬元，堆場建筑成本投資約900萬元，合計(jì)1980萬元。內(nèi)設(shè)中、西式餐飲、娛樂、健身、購物等場所。（上述建設(shè)中，己包含園區(qū)道路、輔助設(shè)施如修理、消防設(shè)施以及水電設(shè)20施，但不包括庫場內(nèi)專用設(shè)備如裝卸設(shè)備、配送車輛、分揀設(shè)備、專用貨架及冷藏設(shè)備等購置費(fèi)用。物流信息交換中心根據(jù)目前國內(nèi)信息系統(tǒng)建設(shè)和佛山市具體條件，包括系統(tǒng)硬件、網(wǎng)絡(luò)、軟件開發(fā)等，預(yù)計(jì)總投入為160萬元。包括園區(qū)綜合管理系統(tǒng)，園區(qū)OA系統(tǒng)、園區(qū)財(cái)務(wù)系統(tǒng)、園區(qū)資源管理系統(tǒng)、園區(qū)門戶網(wǎng)站、信用考評(píng)評(píng)估系統(tǒng)、GPS/GIS/移動(dòng)視頻監(jiān)控系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)等，預(yù)計(jì)總投入為250萬元。包括融資擔(dān)保amp。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，總成本投入預(yù)為5600萬元。項(xiàng)目分二期開發(fā)建設(shè)，周期時(shí)間為二年，一期工程預(yù)計(jì)投資約3000萬元，其余均在二期工程投入，預(yù)計(jì)總投資約為5600萬元。項(xiàng)目融資主體為***。 項(xiàng)目自有資金籌措為3000萬元。債務(wù)資金為2600萬元，主要通過向銀行申請(qǐng)中長期開發(fā)貸款的形式解決。償還貸款的資金來源主要是項(xiàng)目可用于還本的開發(fā)投資利潤。雖然，目前的宏觀政策環(huán)境導(dǎo)致銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款控制較嚴(yán)，基23于本項(xiàng)目很好的市場前景，豐厚的投資回報(bào)，信用等級(jí)，再加上開發(fā)商自有資本金比例高達(dá)60%，項(xiàng)目四證齊全，完全滿足銀行開發(fā)貸款的一切條件，爭取到2600萬元左右的銀行開發(fā)貸款是完全有可能的。對(duì)于以上融資結(jié)構(gòu)，基于自有資金和銀行開發(fā)貸款占去絕大部分比例的情況，雖然如今銀行加息，貸款利息水平有所增加，中長期貸款利率7%，但總的來看，不管是債務(wù)性固定回報(bào)率融資，還是權(quán)益性融資，都將面臨較大的融資成本支出，銀行開發(fā)貸款成本相比之下還是處于一個(gè)較低的水平，在這種情況下，此融資方案的成本算較低水平。月；其園區(qū)設(shè)施平均出租率為80%。商業(yè)店鋪銷售收入預(yù)計(jì)為1000萬元。物流金融服務(wù)的年?duì)I業(yè)收入預(yù)計(jì)為500萬元。此外，由于該公司擔(dān)負(fù)著物流園區(qū)信息系統(tǒng)（順德物流網(wǎng)）的日常維護(hù)與換代升級(jí)任務(wù)，尚需支出維護(hù)成本15萬元。25 倉庫、堆場等）設(shè)施園區(qū)內(nèi)的倉庫、。 物流金融服務(wù)收入園區(qū)提供物流金融服務(wù)（融資、擔(dān)保、監(jiān)管等）的年?duì)I業(yè)收入預(yù)計(jì)為500萬元。每年創(chuàng)稅額將超過 萬元（所得稅按 15%測算）。 26 項(xiàng)目建成后，年投資%。27第八章 報(bào)告總結(jié)《**鎮(zhèn)物流園區(qū)》項(xiàng)目建設(shè)在時(shí)、空條件和市場、經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)環(huán)境的選擇中，可謂盡善盡美，且經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的分析和預(yù)測是實(shí)事求是的，尤其是項(xiàng)目建成后對(duì)帶動(dòng)和促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)測分析是客觀的。本項(xiàng)目的建設(shè)資金應(yīng)通過發(fā)展商等金融渠道，集中地進(jìn)行籌集。