【正文】 ..........................21 ....................................................................................................................22 ....................................................................................................................22第七章 財務(wù)分析 ..............................................................................................................................23 ..................................................................................................................................23 ..........................................................................................................................23 物業(yè)租金收入 ...................................................................................................................23 倉庫、堆場等）設(shè)施 .......................................................................................................24 信息服務(wù)收入 ...................................................................................................................24 物流金融服務(wù)收入 ...........................................................................................................24 ..................................................................................................................................24 ..................................................................................................................................24 ..........................................................................................................................25第八章 報告總結(jié) ............................................................................................................................261第一章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目暫定名稱：**鎮(zhèn)物流園區(qū) 開發(fā)商： 公司法定代表人： 公司性質(zhì)：有限責(zé)任公司（民營企業(yè)）公司業(yè)務(wù)范圍：客貨道路運(yùn)輸、道路運(yùn)輸站場經(jīng)營。項(xiàng)目的投資回報率約%。由于物流園區(qū)在經(jīng)濟(jì)規(guī)模、地理分布、建設(shè)運(yùn)作方式和政府發(fā)揮作用等方面具有明顯的發(fā)展物流的開發(fā)效應(yīng)和宣傳效應(yīng)，我國政府及企業(yè)在近2～3年中不約而同地將其作為推動地區(qū)、區(qū)域和城市物流發(fā)展的重點(diǎn)工程，給予大力的支持。高明區(qū)建設(shè)新興產(chǎn)業(yè)之城，美麗山林水都?！钡漠a(chǎn)業(yè)協(xié)作促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化。同時,物流園區(qū)的建設(shè)主要依托所在區(qū)域現(xiàn)有運(yùn)輸組織樞紐、交通樞紐或制造業(yè)基地來整合區(qū)域中的現(xiàn)有資源。而當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和周邊企業(yè)的競爭力提高,也進(jìn)一步加大了就業(yè)需求,擴(kuò)大了就業(yè)渠道。轄下共有 22 個村居，其中 5 個社區(qū)居民委員會，17個村民委員會。 裝卸、搬運(yùn)功能在園區(qū)規(guī)劃的過程中，將提升入場客戶運(yùn)作效率和運(yùn)作質(zhì)量納入規(guī)劃的范疇，進(jìn)行統(tǒng)一且標(biāo)準(zhǔn)化的卸貨平臺設(shè)置，同時支持人工裝卸、手動搬運(yùn)設(shè)備裝卸和叉車設(shè)備裝卸的運(yùn)作，并可在統(tǒng)一卸貨平臺同時容納多家商戶進(jìn)行相關(guān)的運(yùn)作。 生活配套服務(wù)功能除了上述業(yè)務(wù)基礎(chǔ)運(yùn)作功能以外，必須要有相應(yīng)的生活設(shè)施相配套。物流信息交換中心的主要功能包括信息化基礎(chǔ)設(shè)施、信息發(fā)布、信息交換等。 配送功能區(qū)配送功能區(qū)由配送中心群通過合理布局而形成?！?*鎮(zhèn)物流園區(qū)”近期經(jīng)營目標(biāo)是：在項(xiàng)目建成以后的三至五年內(nèi)，穩(wěn)步發(fā)展傳統(tǒng)物流體系，大力推進(jìn)物流信息平臺建設(shè)，積極引入物流金融服務(wù)，以物流信息服務(wù)和物流金融服務(wù)引導(dǎo)順德物流行業(yè)跨越式發(fā)展。物流企業(yè)獲取銀行貸款后，將先支付一定比例的定金給貨主企業(yè)，同時發(fā)揮物流企業(yè)的在物流運(yùn)輸、商品安全監(jiān)控，園區(qū)管理信息服務(wù)等物流金融中規(guī)避風(fēng)險的各種相關(guān)流程，保證貨物送達(dá)客戶企業(yè)，同時客戶企業(yè)在收到獲取后將貨款支付給物流企業(yè)。首先，加大廣告宣傳的力度。第四，充分挖掘品牌效應(yīng)所帶來的附加經(jīng)濟(jì)效益。加強(qiáng)與各種物流組織的密切聯(lián)系，加強(qiáng)與國家重點(diǎn)企業(yè)、各市大中型企業(yè)的直接聯(lián)系，認(rèn)真開拓，并制定各種優(yōu)惠辦法，吸納物流業(yè)務(wù)。）園區(qū)主通道按照**鎮(zhèn)物流園區(qū)道路規(guī)劃，其園區(qū)主通道規(guī)劃為寬30米，長800米共8000平米的園區(qū)主通道，而主通道平均造價700元/平方米；故其投資約為560萬元。項(xiàng)目土地成本為700萬元人民幣、園區(qū)物流設(shè)施基礎(chǔ)工程建設(shè)總投資434021萬元人民幣，其次加上信息系統(tǒng)總投入為160萬元，合計項(xiàng)目投資總額5600萬元。銀行貸款在建設(shè)期內(nèi)的利息按每年實(shí)際發(fā)生額分期支付，在項(xiàng)目租賃回款到位后償還本金。園區(qū)建成后（倉庫、堆場等）。 信息服務(wù)收入建成運(yùn)營后的物流信息平臺的年?duì)I業(yè)收入預(yù)計為200萬元?！?*鎮(zhèn)物流園區(qū)》以順德制造業(yè)基地、佛山物流基地大市場為背景，以物流服務(wù)與全國、珠三角及佛山現(xiàn)代化電子物流發(fā)展為主線，力圖突破以簡單運(yùn)輸、粗糙服務(wù)等為主題的現(xiàn)有的“企業(yè)物流”模式，開拓一條電子化、信息化、物流市場化發(fā)展的“新線路”，富有創(chuàng)造性，符合中國物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、發(fā)展的新趨勢，因而是完全可行的。項(xiàng)目財務(wù)指標(biāo)較優(yōu)，財務(wù)上是可行的。 物業(yè)租金收入根據(jù)預(yù)測，項(xiàng)目預(yù)計的總資產(chǎn)投資5200萬元人民幣，而園區(qū)商業(yè)店鋪銷售收入約1000萬元。24第七章 財務(wù)分析本報告財務(wù)預(yù)測是通過充分借鑒廣東、浙江、江蘇等地關(guān)于物流園內(nèi)出租市場規(guī)律及收入項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，做個以下科學(xué)、合理的財務(wù)預(yù)算，以及結(jié)合工業(yè)園投資規(guī)模估算，本項(xiàng)目的收入來源主要是商業(yè)店鋪銷售收入、設(shè)施租賃收入兩大部分，根據(jù)佛山市目前倉庫租金水平，**鎮(zhèn)物流園區(qū)（倉庫、堆場等）設(shè)施租金標(biāo)準(zhǔn)暫定為18元/㎡項(xiàng)目自有資金籌措擬通過以下幾種方式解決：⑴項(xiàng)目法人資本金，***為開發(fā)本項(xiàng)目；項(xiàng)目建設(shè)投入資金除項(xiàng)目自有資金外。質(zhì)押系統(tǒng)、代收款管理系統(tǒng)、企業(yè)信用評價系統(tǒng)、企業(yè)財務(wù)征信系統(tǒng)、質(zhì)押品監(jiān)管系統(tǒng)、風(fēng)險管理系統(tǒng)等，預(yù)計總投入為150萬元。根據(jù)佛山市商業(yè)店鋪建筑綜合造價 900 元/平方米，故其商業(yè)投資約 1800 萬元人民幣。同樣，十分重視對省內(nèi)其他地市市場的開拓。第三，精心策劃和安排年、月的內(nèi)刊市場信息活動。“**鎮(zhèn)物流園區(qū)”向社會提供的“產(chǎn)品”是多樣的：無形服務(wù)產(chǎn)品和有形實(shí)物產(chǎn)品交易。 物流金融服務(wù)模式物流金融服務(wù)模式的流程是：商業(yè)銀行與倉儲企業(yè)（物流企業(yè)）簽署委托授權(quán)評估質(zhì)押貨物的協(xié)議后，物流企業(yè)將組織相關(guān)專業(yè)人員承擔(dān)對質(zhì)押貨物進(jìn)行各種風(fēng)險評估。15第四章 園區(qū)運(yùn)行規(guī)劃經(jīng)營是企業(yè)間同類產(chǎn)品營銷、市場開拓的智謀膽略、觀念視野和創(chuàng)新能力的相互角力和碰撞。圖32 園區(qū)總體布局規(guī)劃14物流園區(qū)并非一個單純的物流項(xiàng)目，而是及物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、物流企業(yè)發(fā)展、依托物流進(jìn)行產(chǎn)業(yè)開發(fā)的綜合性經(jīng)濟(jì)開發(fā)項(xiàng)目，因此，從該意義上說，**鎮(zhèn)物流園區(qū)定義為物流經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)更為確切。質(zhì)押、代收款管理、企業(yè)信用評價、企業(yè)財務(wù)征信、質(zhì)押品監(jiān)管、風(fēng)險管理等。園區(qū)的基本建設(shè)思路是把信息服務(wù)和金融服務(wù)打造成核心競爭力，通過信息化來引導(dǎo)、帶動園區(qū)發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)物流、金融、商貿(mào)、制造和信息五大產(chǎn)業(yè)在園區(qū)內(nèi)的協(xié)調(diào)發(fā)展，創(chuàng)新物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式、再造物流新體系。資金流資金流信息流信息流物流物流智慧型物流園區(qū)智慧型物流園區(qū)圖 31 智慧型物流園區(qū)的特點(diǎn)10 運(yùn)輸、配送功能**鎮(zhèn)物流園區(qū)在設(shè)計及建造過程中，根據(jù)目標(biāo)客戶的運(yùn)營需求，在商鋪設(shè)計、商戶間間隔距離規(guī)劃等多個角度，為目標(biāo)客戶進(jìn)行貼心的設(shè)計和規(guī)劃。隨著廣州作為大城市的中心的交通限制出現(xiàn)，廣州市中心區(qū)的物流企業(yè)的優(yōu)勢正在慢慢被削弱，而順德作為非大城市中心區(qū)的物流業(yè)發(fā)展優(yōu)勢正在凸現(xiàn)。物流園區(qū)的建成為社會零散車輛運(yùn)營服務(wù)的稅收管理提供了便利條件。 本項(xiàng)目的實(shí)施將最大化地發(fā)揮物流園區(qū)的作用物流園區(qū)作為聯(lián)系產(chǎn)業(yè)上下游的紐帶,是各項(xiàng)物流活動開展的主要載體,為實(shí)現(xiàn)物流過程的“無縫銜接”,和綜合運(yùn)輸發(fā)展搭建重要的平臺。在功能園區(qū)聯(lián)動發(fā)展上提出：“推動廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、廣州南沙臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)、廣州大型裝備產(chǎn)業(yè)基地、佛山高