【正文】 括供應(yīng)鏈優(yōu)化、物流網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)、物流咨詢、物流培訓(xùn)等服務(wù)。圖32 園區(qū)總體布局規(guī)劃14物流園區(qū)并非一個(gè)單純的物流項(xiàng)目，而是及物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、物流企業(yè)發(fā)展、依托物流進(jìn)行產(chǎn)業(yè)開發(fā)的綜合性經(jīng)濟(jì)開發(fā)項(xiàng)目，因此，從該意義上說，**鎮(zhèn)物流園區(qū)定義為物流經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)更為確切。 物流功能區(qū)物流功能區(qū)由物流中心群通過合理布局和兼顧與配送中心、運(yùn)輸中心的關(guān)系而形成。15第四章 園區(qū)運(yùn)行規(guī)劃經(jīng)營是企業(yè)間同類產(chǎn)品營銷、市場(chǎng)開拓的智謀膽略、觀念視野和創(chuàng)新能力的相互角力和碰撞。力爭五至十年內(nèi),在其他重點(diǎn)城市、接軌城市、友好城市等地區(qū)創(chuàng)辦相同品牌的物流配套/物流補(bǔ)充基地，以此將“智慧型物流園區(qū)”推向全國甚至波及海外，使“勒流智慧物流園區(qū)”成為省內(nèi)物流行業(yè)排行榜前十位的明星企業(yè)、省內(nèi)物流信息行業(yè)排行榜前五位的特色企業(yè)。 物流金融服務(wù)模式物流金融服務(wù)模式的流程是：商業(yè)銀行與倉儲(chǔ)企業(yè)（物流企業(yè)）簽署委托授權(quán)評(píng)估質(zhì)押貨物的協(xié)議后，物流企業(yè)將組織相關(guān)專業(yè)人員承擔(dān)對(duì)質(zhì)押貨物進(jìn)行各種風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。在創(chuàng)新的物流金融服務(wù)模式下，物流企業(yè)為客戶提供高質(zhì)量、高附加值的物流與加工服務(wù),還為客戶提供間接或直接的金融服務(wù),以提高供應(yīng)鏈整體績效和客戶的經(jīng)營與資本運(yùn)作效率等。“**鎮(zhèn)物流園區(qū)”向社會(huì)提供的“產(chǎn)品”是多樣的：無形服務(wù)產(chǎn)品和有形實(shí)物產(chǎn)品交易。例如與中國物流網(wǎng)合作，開辦“**鎮(zhèn)物流園區(qū)”專題欄目，對(duì)廣東省、港、澳、臺(tái)地區(qū)及內(nèi)地各省市物流市場(chǎng)予以導(dǎo)向等，持續(xù)不斷的輿論攻勢(shì)。第三，精心策劃和安排年、月的內(nèi)刊市場(chǎng)信息活動(dòng)。“一業(yè)為主，全面發(fā)展”是經(jīng)營中的重要一環(huán)，在實(shí)施過程中應(yīng)努力做好這篇大文章。同樣，十分重視對(duì)省內(nèi)其他地市市場(chǎng)的開拓。以及根據(jù)目前國內(nèi)外物流設(shè)施建設(shè)投資水平，考慮到目前佛山市建筑市場(chǎng)與土地價(jià)格水平以及物流信息系統(tǒng)所需投入情況，本次研究中各類建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位投資參照標(biāo)準(zhǔn)如下：園區(qū)物流設(shè)施◎土地價(jià)格約為 7萬元/畝，其園區(qū)土地成本為700萬元人民幣；◎倉庫及堆場(chǎng)按照**鎮(zhèn)物流園區(qū)初步格局規(guī)劃，倉庫建成一層架空式的儲(chǔ)藏室內(nèi)空間，總占地約為27000平方米，倉庫總建筑面積為27000平方米；而堆場(chǎng)的規(guī)劃占地約25000平方米，其總建筑面積為25000平方米。根據(jù)佛山市商業(yè)店鋪建筑綜合造價(jià) 900 元/平方米，故其商業(yè)投資約 1800 萬元人民幣。智慧園區(qū)管理服務(wù)中心主要實(shí)現(xiàn)園區(qū)管理的現(xiàn)代化、信息化和智能化。質(zhì)押系統(tǒng)、代收款管理系統(tǒng)、企業(yè)信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)、企業(yè)財(cái)務(wù)征信系統(tǒng)、質(zhì)押品監(jiān)管系統(tǒng)、風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)等，預(yù)計(jì)總投入為150萬元。22第六章 融資方案 項(xiàng)目融資組織形式為項(xiàng)目法人融資形式。項(xiàng)目自有資金籌措擬通過以下幾種方式解決：⑴項(xiàng)目法人資本金，***為開發(fā)本項(xiàng)目；項(xiàng)目建設(shè)投入資金除項(xiàng)目自有資金外。 本項(xiàng)目融資方案中屬于項(xiàng)目法人自籌資金的份額較高，3000萬元的資本金達(dá)到項(xiàng)目總投資額的60%，根據(jù)法人***及其股東的現(xiàn)有實(shí)力，自籌資本金的能力可以得到保證。24第七章 財(cái)務(wù)分析本報(bào)告財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)是通過充分借鑒廣東、浙江、江蘇等地關(guān)于物流園內(nèi)出租市場(chǎng)規(guī)律及收入項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，做個(gè)以下科學(xué)、合理的財(cái)務(wù)預(yù)算，以及結(jié)合工業(yè)園投資規(guī)模估算，本項(xiàng)目的收入來源主要是商業(yè)店鋪銷售收入、設(shè)施租賃收入兩大部分，根據(jù)佛山市目前倉庫租金水平，**鎮(zhèn)物流園區(qū)（倉庫、堆場(chǎng)等）設(shè)施租金標(biāo)準(zhǔn)暫定為18元/㎡物流信息平臺(tái)的年?duì)I業(yè)收入預(yù)計(jì)為200萬元。 物業(yè)租金收入根據(jù)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)的總資產(chǎn)投資5200萬元人民幣，而園區(qū)商業(yè)店鋪銷售收入約1000萬元。 項(xiàng) 目 金 額（萬元） 銷售收入（10年折舊） 1000 設(shè)施租賃收入 信息平臺(tái)收入 200物流金融服務(wù)收入 500主營利潤 所得稅（按15%預(yù)測(cè)） 凈利潤 根據(jù)上述財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)的結(jié)果顯示，項(xiàng)目建成后，將每年實(shí)現(xiàn) 萬元人民的營業(yè)收入。項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)較優(yōu)，財(cái)務(wù)上是可行的。建設(shè)期應(yīng)特別注重資金的運(yùn)用，千方百計(jì)挖掘潛力，厲行節(jié)約，降低成本，確保優(yōu)質(zhì)工程，實(shí)現(xiàn)形象、品牌工程，使每個(gè)項(xiàng)目因子建成樣板、建成現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)的“物流園區(qū)”。《**鎮(zhèn)物流園區(qū)》以順德制造業(yè)基地、佛山物流基地大市場(chǎng)為背景，以物流服務(wù)與全國、珠三角及佛山現(xiàn)代化電子物流發(fā)展為主線，力圖突破以簡單運(yùn)輸、粗糙服務(wù)等為主題的現(xiàn)有的“企業(yè)物流”模式，開拓一條電子化、信息化、物流市場(chǎng)化發(fā)展的“新線路”，富有創(chuàng)造性，符合中國物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、發(fā)展的新趨勢(shì)，因而是完全可行的。項(xiàng)目投資回報(bào)率 %，項(xiàng)目建成后， 年左右就會(huì)收回投資。 信息服務(wù)收入建成運(yùn)營后的物流信息平臺(tái)的年?duì)I業(yè)收入預(yù)計(jì)為200萬元。◎成本分析根據(jù)本次研究中制定的營運(yùn)方案，將由***具體執(zhí)行建設(shè)方案，公司編制在6人以內(nèi)，（包括人員工資和日常行政開支），總計(jì)15萬元。園區(qū)建成后（倉庫、堆場(chǎng)等）。在項(xiàng)目投入總資金中，自有資金部分占：60%債務(wù)資金部分占：40%對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，融資結(jié)構(gòu)基本算合理，債務(wù)資金利息負(fù)擔(dān)不重。銀行貸款在建設(shè)期內(nèi)的利息按每年實(shí)際發(fā)生額分期支付，在項(xiàng)目租賃回款到位后償還本金。是家私營企業(yè)，法定代表人為歐陽煜磷，注冊(cè)資本？萬元，公司地址：室。項(xiàng)目土地成本為700萬元人民幣、園區(qū)物流設(shè)施基礎(chǔ)工程建設(shè)總投資434021萬元人民幣，其次加上信息系統(tǒng)總投入為160萬元，合計(jì)項(xiàng)目投資總額5600萬元。物流金融服務(wù)中心金融服務(wù)中心是海元物流園區(qū)信息平臺(tái)的特色和業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新的引導(dǎo)者，是園區(qū)信息平臺(tái)能否真正提升一個(gè)層次的重要因素。）園區(qū)主通道按照**鎮(zhèn)物流園區(qū)道路規(guī)劃，其園區(qū)主通道規(guī)劃為寬30米，長800米共8000平米的園區(qū)主通道，而主通道平均造價(jià)700元/平方米；故其投資約為560萬元?！蛏虡I(yè)店鋪占地面積為 6700 平方米，是沿街道兩邊商業(yè)店鋪建筑物平均 3 層，進(jìn)深平均約 10 米、開間平均約 6 米，其總建筑面積 2 萬平方米。加強(qiáng)與各種物流組織的密切聯(lián)系，加強(qiáng)與國家重點(diǎn)企業(yè)、各市大中型企業(yè)的直接聯(lián)系，認(rèn)真開拓，并制定各種優(yōu)惠辦法，吸納物流業(yè)務(wù)?！芭c國際物流經(jīng)濟(jì)接軌、與國際知名制造商聯(lián)號(hào)”是“**鎮(zhèn)物流園區(qū)”經(jīng)營的必由之路，以此不斷拓展生存的空間和市場(chǎng)占有份額。第四，充分挖掘品牌效應(yīng)所帶來的附加經(jīng)濟(jì)效益。第二，爭取省內(nèi)相關(guān)職能部門、商貿(mào)部門及市政府的大力支持，將“**鎮(zhèn)物流園區(qū)”列入“電子物流市場(chǎng)試驗(yàn)示范基地”對(duì)外推介。首先，加大廣告宣傳的力度。園區(qū)一方面可以參與物流金融服務(wù)的業(yè)務(wù)，另一方面可以提供融資擔(dān)保、17監(jiān)管等職能，從而收取一定的費(fèi)用。物流企業(yè)獲取銀行貸款后，將先支付一定比例的定金給貨主企業(yè)，同時(shí)發(fā)揮物流企業(yè)的在物流運(yùn)輸、商品安全監(jiān)控，園區(qū)管理信息服務(wù)等物流金融中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的各種相關(guān)流程，保證貨物送達(dá)客戶企業(yè)，同時(shí)客戶企業(yè)在收到獲取后將貨款支付給物流企業(yè)。 物流信息服務(wù)模式通過建立**鎮(zhèn)物流園區(qū)信息平臺(tái)，向園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供及時(shí)、有價(jià)值的物流16信息服務(wù)，并收取一定的增值服務(wù)費(fèi)的模式?！?*鎮(zhèn)物流園區(qū)”近期經(jīng)營目標(biāo)是：在項(xiàng)目建成以后的三至五年內(nèi)，穩(wěn)步發(fā)展傳統(tǒng)物流體系，大力推進(jìn)物流信息平臺(tái)建設(shè)，積極引入物流金融服務(wù)，以物流信息服務(wù)和物流金融服務(wù)引導(dǎo)順德物流行業(yè)跨越式發(fā)展。 服務(wù)功能區(qū)服務(wù)功能區(qū)主要是信息交換中心、管理服務(wù)中心、物流金融服務(wù)中心所在地，其面積不需要太大，但是屬于整個(gè)園區(qū)的中樞和大腦，地位非常重要。 配送功能區(qū)配送功能區(qū)由配送中心群通過合理布局而形成。根據(jù)***未來15年中物流服務(wù)功能與物流服務(wù)范圍逐步擴(kuò)展的基本趨勢(shì)，以及前文中對(duì)**鎮(zhèn)物流園區(qū)市場(chǎng)需求與功能定位，圍繞其三大服務(wù)區(qū)的基本功能，本次研究中在園區(qū)設(shè)施能力總體分配上擬按照4:3:3：？：？的比例確定配送功能區(qū)、物流功能區(qū)、公鐵聯(lián)運(yùn)功能區(qū)、（金融、信息、管理）服務(wù)功能區(qū)和（生活、商業(yè)）配套功能區(qū)的能力規(guī)模。物流信息交換中心的主要功能包括信息化基礎(chǔ)設(shè)施、信息發(fā)布、信息交換等。12 物流金融服務(wù)中心金融服務(wù)中心是**鎮(zhèn)物流園區(qū)的特色和業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新的引導(dǎo)者，是園區(qū)能否真正提升一個(gè)層次、不同于傳統(tǒng)物流園區(qū)的重要因素。 生活配套服務(wù)功能除了上述業(yè)務(wù)基礎(chǔ)運(yùn)作功能以外，必須要有相應(yīng)的生活設(shè)施相配套。物流金融服務(wù)包括融資、擔(dān)保、質(zhì)押、結(jié)算、代收款管理、企業(yè)信用評(píng)價(jià)、企業(yè)征信、質(zhì)押品監(jiān)管、風(fēng)險(xiǎn)管控等服務(wù)。 裝卸、搬運(yùn)功能在園區(qū)規(guī)劃的過程中，將提升入場(chǎng)客戶運(yùn)作效率和運(yùn)作質(zhì)量納入規(guī)劃的范疇，進(jìn)行統(tǒng)一且標(biāo)準(zhǔn)化的卸貨平臺(tái)設(shè)置，同時(shí)支持人工裝卸、手動(dòng)搬運(yùn)設(shè)備裝卸和叉車設(shè)備裝卸的運(yùn)作，并可在統(tǒng)一卸貨平臺(tái)同時(shí)容納多家商戶進(jìn)行相關(guān)的運(yùn)作。集物流配送、現(xiàn)代倉儲(chǔ)、多式聯(lián)運(yùn)、物流金融、信息平臺(tái)功能于一體，以信息服務(wù)和物流金融服務(wù)作為園區(qū)的核心競(jìng)爭力，實(shí)現(xiàn)物流、金融、商貿(mào)、制造和信息五大產(chǎn)業(yè)在園區(qū)內(nèi)的協(xié)調(diào)發(fā)展，創(chuàng)新物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式、再造物流新體系，把園區(qū)建設(shè)成為一個(gè)現(xiàn)代化的“智慧型”物流園區(qū)，奠定園區(qū)在區(qū)域和行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先地位。轄下共有 22 個(gè)村居，其中 5 個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，17個(gè)村民委員會(huì)。一般認(rèn)為，由于物流聯(lián)系著相當(dāng)廣泛的產(chǎn)業(yè)群── 包括形形色色的制造業(yè)，商業(yè)的批發(fā)、代理與零售，支援物流業(yè)本身的物流軟體業(yè)、設(shè)施供應(yīng)商、通訊器材，還有物流咨詢業(yè)等，以及它的監(jiān)管運(yùn)作與政府及相關(guān)部門的聯(lián)系，使得它在整個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中所起的重要作用愈發(fā)凸顯，其市場(chǎng)份額比重不可小覷，利潤空間也十分可觀。而當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和周邊企業(yè)的競(jìng)爭力提高,也進(jìn)一步加大了就業(yè)需求,擴(kuò)大了就業(yè)渠道。物流園區(qū)的建設(shè)也為各種物流資源的整合創(chuàng)造了條件,它將區(qū)域內(nèi)外眾多工商企業(yè)的物流需求信息和物流企業(yè)的服務(wù)信息匯集在一起,有利于搭建物流公共信息平臺(tái),從而實(shí)現(xiàn)對(duì)區(qū)域內(nèi)貨源的集散進(jìn)行統(tǒng)一管理和調(diào)度、合