【正文】 ◎倉庫及堆場按照**鎮(zhèn)物流園區(qū)初步格局規(guī)劃，倉庫建成一層架空式的儲藏室內空間，總占地約為27000平方米，倉庫總建筑面積為27000平方米；而堆場的規(guī)劃占地約25000平方米，其總建筑面積為25000平方米。智慧園區(qū)管理服務中心主要實現(xiàn)園區(qū)管理的現(xiàn)代化、信息化和智能化。22第六章 融資方案 項目融資組織形式為項目法人融資形式。 本項目融資方案中屬于項目法人自籌資金的份額較高，3000萬元的資本金達到項目總投資額的60%，根據法人***及其股東的現(xiàn)有實力，自籌資本金的能力可以得到保證。物流信息平臺的年營業(yè)收入預計為200萬元。 項 目 金 額（萬元） 銷售收入（10年折舊） 1000 設施租賃收入 信息平臺收入 200物流金融服務收入 500主營利潤 所得稅（按15%預測） 凈利潤 根據上述財務預測的結果顯示，項目建成后，將每年實現(xiàn) 萬元人民的營業(yè)收入。建設期應特別注重資金的運用，千方百計挖掘潛力，厲行節(jié)約，降低成本，確保優(yōu)質工程，實現(xiàn)形象、品牌工程，使每個項目因子建成樣板、建成現(xiàn)代化標準的“物流園區(qū)”。項目投資回報率 %，項目建成后， 年左右就會收回投資。◎成本分析根據本次研究中制定的營運方案，將由***具體執(zhí)行建設方案，公司編制在6人以內，（包括人員工資和日常行政開支），總計15萬元。在項目投入總資金中，自有資金部分占：60%債務資金部分占：40%對于一個房地產開發(fā)項目來說，融資結構基本算合理，債務資金利息負擔不重。是家私營企業(yè)，法定代表人為歐陽煜磷，注冊資本？萬元，公司地址：室。物流金融服務中心金融服務中心是海元物流園區(qū)信息平臺的特色和業(yè)務模式創(chuàng)新的引導者，是園區(qū)信息平臺能否真正提升一個層次的重要因素?！蛏虡I(yè)店鋪占地面積為 6700 平方米，是沿街道兩邊商業(yè)店鋪建筑物平均 3 層，進深平均約 10 米、開間平均約 6 米，其總建筑面積 2 萬平方米?！芭c國際物流經濟接軌、與國際知名制造商聯(lián)號”是“**鎮(zhèn)物流園區(qū)”經營的必由之路，以此不斷拓展生存的空間和市場占有份額。第二，爭取省內相關職能部門、商貿部門及市政府的大力支持，將“**鎮(zhèn)物流園區(qū)”列入“電子物流市場試驗示范基地”對外推介。園區(qū)一方面可以參與物流金融服務的業(yè)務，另一方面可以提供融資擔保、17監(jiān)管等職能，從而收取一定的費用。 物流信息服務模式通過建立**鎮(zhèn)物流園區(qū)信息平臺，向園區(qū)內企業(yè)提供及時、有價值的物流16信息服務，并收取一定的增值服務費的模式。 服務功能區(qū)服務功能區(qū)主要是信息交換中心、管理服務中心、物流金融服務中心所在地，其面積不需要太大，但是屬于整個園區(qū)的中樞和大腦，地位非常重要。根據***未來15年中物流服務功能與物流服務范圍逐步擴展的基本趨勢，以及前文中對**鎮(zhèn)物流園區(qū)市場需求與功能定位，圍繞其三大服務區(qū)的基本功能，本次研究中在園區(qū)設施能力總體分配上擬按照4:3:3：？：？的比例確定配送功能區(qū)、物流功能區(qū)、公鐵聯(lián)運功能區(qū)、（金融、信息、管理）服務功能區(qū)和（生活、商業(yè)）配套功能區(qū)的能力規(guī)模。12 物流金融服務中心金融服務中心是**鎮(zhèn)物流園區(qū)的特色和業(yè)務模式創(chuàng)新的引導者，是園區(qū)能否真正提升一個層次、不同于傳統(tǒng)物流園區(qū)的重要因素。物流金融服務包括融資、擔保、質押、結算、代收款管理、企業(yè)信用評價、企業(yè)征信、質押品監(jiān)管、風險管控等服務。集物流配送、現(xiàn)代倉儲、多式聯(lián)運、物流金融、信息平臺功能于一體，以信息服務和物流金融服務作為園區(qū)的核心競爭力，實現(xiàn)物流、金融、商貿、制造和信息五大產業(yè)在園區(qū)內的協(xié)調發(fā)展，創(chuàng)新物流產業(yè)發(fā)展新模式、再造物流新體系，把園區(qū)建設成為一個現(xiàn)代化的“智慧型”物流園區(qū)，奠定園區(qū)在區(qū)域和行業(yè)內的領先地位。一般認為，由于物流聯(lián)系著相當廣泛的產業(yè)群── 包括形形色色的制造業(yè)，商業(yè)的批發(fā)、代理與零售，支援物流業(yè)本身的物流軟體業(yè)、設施供應商、通訊器材，還有物流咨詢業(yè)等，以及它的監(jiān)管運作與政府及相關部門的聯(lián)系，使得它在整個經濟領域中所起的重要作用愈發(fā)凸顯，其市場份額比重不可小覷，利潤空間也十分可觀。物流園區(qū)的建設也為各種物流資源的整合創(chuàng)造了條件,它將區(qū)域內外眾多工商企業(yè)的物流需求信息和物流企業(yè)的服務信息匯集在一起,有利于搭建物流公共信息平臺,從而實現(xiàn)對區(qū)域內貨源的集散進行統(tǒng)一管理和調度、合理配載,有效銜接生產供應與市場需求,提高貨車裝載率,降低車輛空駛率,提高運輸效率,節(jié)約能源,減少污染,緩解城市交通壓力。在物流園區(qū),不同的物流企業(yè)可以完成貨物的分揀、接運、倉儲及單證交接,從而將物流活動串聯(lián)成整體的活動。廣州市和佛山市簽訂了《廣州市佛山市同城化建設合作框架協(xié)議》，指出：“營造統(tǒng)一、公平、開放、有序的市場環(huán)境和高效、優(yōu)質的服務環(huán)境，推進市場一體化，培育區(qū)域性商貿、物流、科技、文化、旅游和公共產品等共同市場，實現(xiàn)人流、物流、資金流、信息流等各類生產要素合理配置，形成發(fā)展合力。與之相對應的，佛山五區(qū)的發(fā)展布局也做出了相應的調整。項目建成投入運營后，將提供幾千個就業(yè)崗位，特別是第三類附屬加工、制造、經營、服務業(yè)的不斷開發(fā)和發(fā)展，不僅能為企業(yè)、為地方、為國家創(chuàng)造更多的財富，也為社會提供了更多的就業(yè)機會。項目土地成本為700萬元人民幣(未含土地出讓金、下同)、其中倉庫及堆場建設總投資1980萬元人民幣，商業(yè)店鋪的基礎建筑投資為1800萬元，道路建設投資為560萬，物流信息交換中心160萬元，智慧園區(qū)管理服務中心為250萬元，物流金融服務中心為150萬元。主要基礎工程建設項目包括園區(qū)標準倉庫及堆場、商業(yè)店鋪建筑；園內市政設施；園內道路等。項目符合國家宏觀經濟政策的需要，符合本地本區(qū)域產業(yè)集群化發(fā)展的需要和順德物流市場發(fā)展變化趨勢，符合順德**鎮(zhèn)物流基地的發(fā)展規(guī)劃要求；項目發(fā)展前景廣闊、市場空間很大，機遇很好；項目發(fā)展商***均安鎮(zhèn)***擁有雄3厚的資金實力、有客貨運輸和客貨站場經營管理經驗，有良好的客戶資源和優(yōu)秀的運營管理團隊。佛山市的 GDP 已超過 3500 億元，成功躋身國內 GDP“3000 億元俱樂部”，但發(fā)展到今天，受環(huán)保、能源、人才等因素的制約，佛山未來將何去何從？為此，佛山展開了新時期發(fā)展戰(zhàn)略定位的大討論，經過市委、市政府高層及其智囊團的認真研究，4 月底，佛山市委市政府將未來發(fā)展初步定位為“現(xiàn)代制造基地、產業(yè)服務中心、嶺南文化名城、美麗富裕家園”。5**鎮(zhèn)物流園區(qū)建設的必要性 本項目的實施有利于整合珠三角物流服務資源 根據《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》 (20222020 年)：“強化廣州佛山同城效應，攜領珠江三角洲地區(qū)打造布局合理、功能完善、聯(lián)系緊密的城市群”的要求。物流企業(yè)的集聚,增強了園區(qū)的集散功能,減少了貨物無效轉運、裝卸、搬倒，提高了物流效率。這一點在順德尤為重要。物流作為 21 世紀的朝陽產業(yè)，被業(yè)界稱為“第三利潤源泉” 、“尚未開墾的大陸” ，有著極為廣闊的發(fā)展前景。9第三章 園區(qū)功能定位**鎮(zhèn)物流園區(qū)功能規(guī)劃為物流服務中心。 物流金融服務功能物流金融服務功能是**鎮(zhèn)物流園區(qū)的特色和核心競爭力，創(chuàng)建以物流公司為核心的物流金融業(yè)務體系，為客戶提供高質量、高附加值的物流與加工服務以及間接或直接的金融服務,以提高供應鏈整體績效和客戶的經營與資本運作效11率。作為**鎮(zhèn)物流園區(qū)中運作服務核心功能區(qū)，物流中心區(qū)的服務對象主要分布于佛山市各區(qū)及珠三角地區(qū)，配送中心區(qū)的服務對象主要分布于佛山市各區(qū)內。**鎮(zhèn)物流園區(qū)總體結構的發(fā)展設想為：根據園區(qū)總體功能的定位，依照發(fā)揮其總體功能的基本原則，在物流園區(qū)管委會的直接領導和組織下，通過園區(qū)基礎設施建設和園區(qū)管理系統(tǒng)建設，按照園區(qū)系統(tǒng)建設設想，將物流運作企業(yè)引入園區(qū)，構建**鎮(zhèn)物流園區(qū)服務運作系統(tǒng)，通過服務功能與服務內容的組合，最終構成**鎮(zhèn)物流園區(qū)的五大功能區(qū)：即配送功能區(qū)、物流功能區(qū)、公鐵聯(lián)運13功能區(qū)、服務功能區(qū)和配套功能區(qū)。作為**鎮(zhèn)物流園區(qū)中運作服務核心功能區(qū)，物流中心區(qū)的服務對象主要分布于佛山市各區(qū)及珠三角地區(qū)，因此，在區(qū)域布局上首先應尋求將該功能區(qū)與佛山市進出市主通道的便捷連接，兼顧與園區(qū)內配送中心區(qū)的聯(lián)系。 物業(yè)出租模式**鎮(zhèn)物流園區(qū)現(xiàn)階段的主要收入依靠傳統(tǒng)的物業(yè)出租模式，通過園區(qū)檔口、辦公樓、配套服務設施的租金收入，作為園區(qū)主要的經營性收入來源，保證園區(qū)健康、有序地向前發(fā)展。在物流的整個過程中，物流企業(yè)承擔了各種保險、貸款、投資、信托、租賃、抵押、貼現(xiàn)、結算、有價證券的發(fā)行與交易，收購兼并與資產重組、咨詢、擔保以及金融機構所辦理的各類涉及物流業(yè)的中間業(yè)務等活動，而這些活動都有可能成為物流企業(yè)的利潤來源，這為物流企業(yè)大大提升了盈利空間。只有創(chuàng)天下名品牌，才能招攬?zhí)煜驴?。只有吸收、借鑒一切成功有益的經營管理經驗，并結合實際，大膽創(chuàng)新，才能更好地開拓電子物流服務業(yè)的全新市場。在順德市的倉庫平均造價400元/平方米，堆場平均造價360元/平方米；故倉庫建筑成本投資約1080萬元，堆場建筑成本投資約900萬元，合計1980萬元。包括園區(qū)綜合管理系統(tǒng)，園區(qū)OA系統(tǒng)、園區(qū)財務系統(tǒng)、園區(qū)資源管理系統(tǒng)、園區(qū)門戶網站、信用考評評估系統(tǒng)、GPS/GIS/移動視頻監(jiān)控系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)等，預計總投入為250萬元。項目融資主體為***。雖然，目前的宏觀政策環(huán)境導致銀行對房地產開發(fā)商的貸款控制較嚴，基23于本項目很好的市場前景，豐厚的投資回報，信用等級，再加上開發(fā)商自有資本金比例高達60%，項目四證齊全，完全滿足銀行開發(fā)貸款的一切條件，爭取到2600萬元左右的銀行開發(fā)貸款是完全有可能的。物流金融服務的年營業(yè)收入預計為500萬元。每年創(chuàng)稅額將超過 萬元（所得稅按 15%測算）。