【正文】 發(fā)展空間，**將著力打造亞洲最大的集裝箱物流園區(qū)－洋山深水港物流園區(qū)。與洋山深水港物流園區(qū)相比，本項(xiàng)目作為**市“十五”期間重點(diǎn)發(fā)展的三個物流園區(qū)之一，其發(fā)展時間和發(fā)展進(jìn)度有著相當(dāng)?shù)牟煌?，特別是在本項(xiàng)目啟動初期基本上不存在競爭性。 與**市其他物流基地的競爭性分析1)**西南綜合物流基地**西南綜合物流基地選址外環(huán)線外側(cè)、滬杭高速公路出口處，地處莘奉路以東、蓮花路以西、春申塘以南、貴都路以北，規(guī)劃用地1500畝，以倉儲運(yùn)輸、包裝加工、貨物配送信息處理等基本功能為主。同時，該物流基地毗鄰漕河涇、閔行開發(fā)區(qū)、吳涇、奉浦、莘莊等工業(yè)區(qū)，具有發(fā)揮綜合效應(yīng)的優(yōu)勢，其目標(biāo)是逐步培育和完善多式聯(lián)運(yùn)功能，“十五”期末基本建成**輻射杭嘉湖地區(qū)、南方地區(qū)和西南地區(qū)的物流集散地。該基地位于寶山綜合交通樞紐中心，各類交通均非常方便。2002年實(shí)現(xiàn)中轉(zhuǎn)集拼、分撥儲運(yùn)量40萬TEU，首期批租土地600畝，建成10萬平方米為第三方物流服務(wù)的，高檔次，貨架式恒溫倉庫，現(xiàn)已有80%的庫房分別與香港、日本、韓國、新加坡等地的跨國物流公司簽定了業(yè)務(wù)合同。因此，在園區(qū)建設(shè)的初期，本項(xiàng)目需要在今后的招商中加強(qiáng)專門的營銷措施，以應(yīng)對一定的招商競爭，盡快建成**市的城市配送中心。 本項(xiàng)目的優(yōu)勢分析1）優(yōu)越的交通條件本項(xiàng)目處于**市外環(huán)線兩側(cè)，南臨312國道和滬寧高速公路，北臨滬嘉高速公路。此外，從本項(xiàng)目基地到到虹橋國際機(jī)場只需10分鐘，至吳淞集裝箱碼頭只需20分鐘，交通十分方便。本項(xiàng)目在爭取市、區(qū)政府對現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠扶持政策的同時，為了加快開發(fā)建設(shè)步伐，鼓勵和扶持現(xiàn)代物流企業(yè)的發(fā)展，還擬對進(jìn)駐項(xiàng)目基地的物流企業(yè)實(shí)行以下政策：A、中國海關(guān)總署已批準(zhǔn)在園區(qū)內(nèi)設(shè)置公共型保稅倉庫，以提升園區(qū)的物流服務(wù)功能，滿足加工貿(mào)易企業(yè)對保稅倉儲物流市場的需求。3） 基礎(chǔ)配套設(shè)施完善項(xiàng)目基地所在地區(qū)－桃浦地區(qū)的水、電、通訊、道路排污等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，市政配套條件日趨完善。**桃浦熱力廠可提供集中供熱、供汽。4）良好的物流氛圍西北綜合物流園區(qū)由兩大區(qū)域組成，包括江橋區(qū)域和桃浦區(qū)域。同時，項(xiàng)目基地所在地區(qū)－桃浦地區(qū)一直是**貨物運(yùn)輸重要基地，經(jīng)過多年發(fā)展，桃浦地區(qū)已成為運(yùn)輸企業(yè)、貨代企業(yè)的集散地，成為多式聯(lián)運(yùn)、集貨配載、分包、流通加工為一體的物資運(yùn)輸基地，出入該地區(qū)的陸上貨運(yùn)物資達(dá)到**陸上貨運(yùn)總量的60％。江橋地區(qū)和桃浦地區(qū)的發(fā)展為西北物流園區(qū)吸引了大量的人流和物流，也為本項(xiàng)目的建設(shè)和發(fā)展創(chuàng)造了良好的物流氣氛。目前區(qū)內(nèi)形成了亞新生活廣場、華源世界廣場、中百一店滬西商廈等近百座大型商辦設(shè)施，以及麥德隆、家樂福、樂購等六個大賣場。各類商辦設(shè)施的形成，為西北物流基地的發(fā)展奠定了強(qiáng)有力的物質(zhì)保障和市場基礎(chǔ)。因此，本項(xiàng)目在進(jìn)行招商經(jīng)營時，應(yīng)當(dāng)注意其他國內(nèi)相似物流園區(qū)的招商條件，尤其是周邊物流園區(qū)的土地批租價格。目前，國內(nèi)主要物流園區(qū)的土地批租價格如表34所示。第4章 項(xiàng)目功能定位 項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位和發(fā)展思路**市政府（2001）42號文明確提出了西北物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位：“西北綜合物流園區(qū)屬陸路口岸型物流園區(qū)，是以省際物流集散功能為主，集貨運(yùn)配載、交易、信息服務(wù)、倉儲、流通、加工、配送、展示等物流服務(wù)于一體的集散型綜合性物流園區(qū)。另外，在其實(shí)現(xiàn)省際物流功能的同時，還應(yīng)注重市內(nèi)配送物流功能的發(fā)展。隨著國際貿(mào)易的發(fā)展，上述兩個物流園區(qū)不可能包攬所有的國際物流業(yè)務(wù)，而本項(xiàng)目將憑借其特殊的功能和優(yōu)勢，在國際物流業(yè)務(wù)中發(fā)揮應(yīng)有的作用，發(fā)揮陸路型口岸的作用。 業(yè)務(wù)功能定位 功能定位原則圍繞本項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位和發(fā)展思路，本項(xiàng)目的業(yè)務(wù)功能定位應(yīng)按以下幾個方面為原則：1)符合物流行業(yè)的發(fā)展趨勢現(xiàn)代物流行業(yè)的發(fā)展具有信息化、全球化和集約化的趨勢。因此，在功能定位中，首先應(yīng)該特別鼓勵第三方物流企業(yè)的發(fā)展。西北物流園區(qū)所處的特殊環(huán)境決定了其發(fā)展重點(diǎn)應(yīng)該集中在陸路物流樞紐的建設(shè)上，但其發(fā)展發(fā)向又是一個綜合型、口岸型的物流園區(qū)。3)吸引優(yōu)秀物流企業(yè)及相關(guān)企業(yè)吸引國內(nèi)外優(yōu)秀物流企業(yè)入駐物流園區(qū)是本項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵。同時，眾多物流企業(yè)的入駐，將會產(chǎn)生一定的規(guī)模集聚效應(yīng)，不同物流企業(yè)之間的優(yōu)勢可以互補(bǔ)，從而實(shí)現(xiàn)整個區(qū)域物流資源的有效整合。 功能定位根據(jù)某物流基地發(fā)展環(huán)境特征與資源優(yōu)勢，可以確定的主要業(yè)務(wù)功能定位為：1)**市城市配送物流基地之一為適應(yīng)**市城市總體規(guī)劃的需求，**的城市工業(yè)園區(qū)和居民小區(qū)的布局和結(jié)構(gòu)已經(jīng)進(jìn)行了較大程度的調(diào)整，今后隨著**都市化水平的進(jìn)一步深入，城市規(guī)模和功能布局方面將日臻完善，而建立城市內(nèi)部的物流配送體系是現(xiàn)代化都市的一項(xiàng)重要功能。見圖41**市城市配送中心圖。和鐵路運(yùn)輸相反，**的公路運(yùn)輸量在近10年中則增長了好幾倍，并且其貨物運(yùn)輸?shù)幕鶖?shù)很大（2002年**公路貨運(yùn)量為29759萬噸），因此其可能成為西北物流園區(qū)發(fā)展的重點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計，**全市公路貨運(yùn)總量的60％由此進(jìn)出。3)國際物流進(jìn)出中國大陸的重要集散樞紐近年來**口岸貿(mào)易的輻射功能進(jìn)一步增強(qiáng)。全年**(%)，這個數(shù)據(jù)表明，經(jīng)由**進(jìn)出口的商品中，有一半左右是內(nèi)地經(jīng)由**的轉(zhuǎn)口貿(mào)易。綜上所述，本項(xiàng)目的基本業(yè)務(wù)功能定位：**市城市配送物流重要基地之一、國內(nèi)物流進(jìn)出**的重要集散基地之一和國際物流進(jìn)出中國大陸的重要集散樞紐。 倉儲物流園區(qū)需要有倉儲設(shè)施，但客戶需要的不僅僅是在物流園區(qū)儲存商品，而是要通過倉儲環(huán)節(jié)保證市場分銷活動的開展，同時盡可能降低庫存占壓的資金，減少儲存成本。所以，本項(xiàng)目應(yīng)該加強(qiáng)信息化建設(shè)和物流的綜合配送能力。具有競爭優(yōu)勢的物流園區(qū)不只是一個點(diǎn)，而是一個覆蓋目標(biāo)客戶區(qū)域的網(wǎng)絡(luò)。除了在交貨點(diǎn)交貨需要客戶配合外，整個運(yùn)輸過程，包括最后的市內(nèi)配送都應(yīng)由物流中心負(fù)責(zé)組織，以盡可能方便客戶?！”６悋H上把公共型保稅倉庫的設(shè)立視為國外市場國內(nèi)化的重要標(biāo)志，公共保稅倉庫的設(shè)立有利于企業(yè)適應(yīng)復(fù)雜多變的國際市場，為企業(yè)來料加工提供方便；有利于緩解企業(yè)流動資金緊張狀況，為全區(qū)招商引資提供了有利條件。 客戶分析及定位 客戶需求分析除了對園區(qū)功能的科學(xué)定位之外，對物流市場及相關(guān)客戶需求的了解也是物流基地開發(fā)和建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，只有在充分了解物流市場的整體需求和相關(guān)客戶的需求的前提下，才能對物流園區(qū)的客戶進(jìn)行有效的定位及對園區(qū)布局進(jìn)行科學(xué)地規(guī)劃。加工制造及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為物流業(yè)的發(fā)展提供了動力，企業(yè)生產(chǎn)出的產(chǎn)品需要源源不斷地輸送到全國及全球各地。諸如施耐德、海樂、英特爾等著名企業(yè)紛紛在物流園區(qū)建立自己的零部件及產(chǎn)品的物流運(yùn)營中心。 商業(yè)及零售業(yè)客戶物流需求分析商業(yè)企業(yè)是拉動物流需求的最主要力量，絕大多數(shù)企業(yè)都把物流及其供應(yīng)鏈體系的管理作為提高其核心競爭力的重要手段。調(diào)查顯示，個性化及一體化的“點(diǎn)到點(diǎn)”的物流服務(wù)對中小商業(yè)企業(yè)來說是最受歡迎的。八年中，％，低于同期GDP和第三產(chǎn)業(yè)增加值平均增速，發(fā)展速度相對緩慢。本市物流產(chǎn)業(yè)在打破傳統(tǒng)體制和格局的基礎(chǔ)上，涌現(xiàn)出各類專業(yè)物流企業(yè)和物流配送中心。從本市全社會固定資產(chǎn)投資的投資情況看，2002年交通運(yùn)輸、比上年增長43％，％。從其選擇物流園區(qū)所考慮的因素來看，最主要的三個因素分別是：物流園區(qū)的土地價格、物流園區(qū)的地理位置和物流園區(qū)的服務(wù)，其他比較重要的因素還還有物流園區(qū)環(huán)境和政策等。特別是加入世貿(mào)組織后，我國將逐步開放公路貨運(yùn)、商品分銷、倉儲設(shè)施等領(lǐng)域，并承諾在3至4年內(nèi)取消對租賃、速遞、運(yùn)輸?shù)确咒N輔助服務(wù)的限制，允許外商建立全資分支機(jī)構(gòu)。國際著名的物流公司，如丹麥的馬士基、美國的總統(tǒng)輪船、香港的東方海外等也都在**建立了獨(dú)資公司。到目前為止，**共有國際船舶代理企業(yè)16家，集裝箱中轉(zhuǎn)、貨運(yùn)站66家，堆場面積205萬平方米，設(shè)計堆存總量43萬TEU。在大型運(yùn)輸項(xiàng)目的運(yùn)作中，兩者之間經(jīng)常會進(jìn)行合作，航運(yùn)公司與物流公司攜手為現(xiàn)代客戶提供全方位的個性化服務(wù)。這是因?yàn)楹竭\(yùn)集團(tuán)在建立和完善綜合運(yùn)輸系統(tǒng)中使集裝箱運(yùn)輸突破了傳統(tǒng)的“港到港”概念，進(jìn)入了“門到門”多式聯(lián)運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。因此，吸引國際航運(yùn)集團(tuán)和知名物流骨干企業(yè)共同建設(shè)本項(xiàng)目，發(fā)展**西北物流園區(qū)是建造國際物流網(wǎng)絡(luò)的中心環(huán)節(jié)之一。與海關(guān)共同研究物流園區(qū)的提速通關(guān)的必要條件和監(jiān)管新模式，與國際航運(yùn)集團(tuán)和國際大港研究亞太地區(qū)的貨源、箱源、箱流，為優(yōu)化產(chǎn)業(yè)功能體系，推進(jìn)國際現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)提供依據(jù)。這些國際知名的物流企業(yè)在巨大的物流市場吸引下，近年來紛紛搶灘中國大陸物流市場，本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)抓住有利時機(jī)，吸引這些企業(yè)的入駐。國內(nèi)的這些物流企業(yè)大多結(jié)構(gòu)功能單一，相互之間業(yè)務(wù)劃分明顯，并且各部門之間條塊分割嚴(yán)重，面對海外物流業(yè)巨頭，我國的這些物流企業(yè)難以從整體上發(fā)揮其優(yōu)勢。我國的一些物流企業(yè)也正積極向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)型，而物流園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)，也為我國物流企業(yè)的資源整合提供了一個良好的平臺。因此，本項(xiàng)目應(yīng)積極制定策略，吸引國內(nèi)相關(guān)物流企業(yè)入駐。這些物流技術(shù)企業(yè)的入駐將為物流園區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)的技術(shù)革新和業(yè)務(wù)升級提供支撐，另外，高端的物流咨詢企業(yè)為區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)提供了良好的策劃、運(yùn)營、培訓(xùn)及咨詢等服務(wù)。前者如海爾集團(tuán)，后者如寶鋼、上汽等。另外，那些和物流息息相關(guān)的企業(yè)，可能把其生產(chǎn)制造部門或零部件運(yùn)營部門放在物流園區(qū)。如商品貿(mào)易及展示、商務(wù)辦公及會議、文化及娛樂等。在這些公司的集聚效應(yīng)的帶動下，吸引更多的國內(nèi)外物流相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐，使西北物流園區(qū)逐步形成功能完善的綜合物流服務(wù)園區(qū)。為了更有效地提高集裝箱和物流運(yùn)輸?shù)乃俣?，該倉庫一方面實(shí)行全天候24小時服務(wù)，節(jié)假日可以預(yù)約進(jìn)貨、提貨，承諾當(dāng)天審結(jié)的貨物當(dāng)天放行，同時推行深加工結(jié)轉(zhuǎn)簡化審批手續(xù)，改逐筆審批、逐票報關(guān)為總量審批、集中報關(guān)，從而加快物流的通關(guān)速度；另一方面積極發(fā)展倉儲物流的延伸服務(wù)，在保稅倉庫內(nèi)實(shí)行保稅倉儲服務(wù)。在保稅倉庫的運(yùn)行過程中，將采用下列經(jīng)營和管理措施：應(yīng)用針對中小型企業(yè)的通用型聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管模式；探索運(yùn)行多點(diǎn)報關(guān)、一點(diǎn)放行新模式；充分利用中國電子口岸系統(tǒng)，加強(qiáng)與其它口岸管理部門電子審批數(shù)據(jù)的聯(lián)網(wǎng)互證和共享，實(shí)行加工貿(mào)易前期備案網(wǎng)上審批；收費(fèi)采用市內(nèi)同類型倉庫最低標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目總體方案 項(xiàng)目總平面布置基本原則1)符合**市、桃浦地區(qū)總體規(guī)劃及對本項(xiàng)目用地規(guī)劃的要求。3)合理組織車流，做到暢通、安全，為物流提供良好的集疏運(yùn)條件。西北綜合物流園區(qū)大體分為AF，共6個功能區(qū)，本項(xiàng)目即為D＋E區(qū)。圖51　西北物流園區(qū)分塊圖D區(qū)E區(qū)本項(xiàng)目基地內(nèi)沿南向北規(guī)劃或已建有真南路、金蓮路、金通路、金邁路、水杉路、銀杏路、武威路、金沃路、金昌路，自西向東規(guī)劃或已建有金潤路、金迎路、金達(dá)路。武威路以北規(guī)劃為以第三方物流企業(yè)為主的物流基地，武威路以南結(jié)合現(xiàn)狀，建設(shè)以城市配送服務(wù)功能為主的配送基地。在規(guī)劃真南路以南、規(guī)劃金迎路東西兩側(cè)規(guī)劃建設(shè)物流基地的管理服務(wù)區(qū)。項(xiàng)目總平面布置詳見附圖1。園區(qū)內(nèi)道路情況詳見表51。本項(xiàng)目開發(fā)初期，即交通流量非飽和時，項(xiàng)目基地內(nèi)部各地塊的出入口將設(shè)在項(xiàng)目南北向交通主軸－金迎路上。同時，本項(xiàng)目擬在金昌路按單側(cè)菱型方案設(shè)置匝道與外環(huán)線A20段連接（**市市政工程管理局已批復(fù)同意，詳見附件5），從而可以方便某物流基地車輛直接進(jìn)出外環(huán)線。同時在規(guī)劃金迎路、金通路交叉路口西南角設(shè)置一加油、氣站，面積為350平方米。項(xiàng)目功能分區(qū)示意圖詳見附圖2?？紤]到企業(yè)建設(shè)規(guī)模、目標(biāo)及物流功能的需求安排，倉庫用地共包括批租用地、出租倉庫用地、預(yù)留用地、自營及公共型保稅倉庫用地，其中批租用地位于A0A0A12A18共8塊街坊內(nèi)，用地面積為749700平方米；出租倉庫用地位于A0A10和A22三個街坊內(nèi)，用地面積為313200平方米；預(yù)留用地位于A23街坊內(nèi)，用地面積69000平方米；自營區(qū)位于基地西北角A06街坊內(nèi)，用地面積96600平方米；公共型保稅區(qū)位于基地西北角，位于A05街坊內(nèi)，用地面積為68300平方米，區(qū)內(nèi)包括兩座公共型保稅倉庫和一個海關(guān)校驗(yàn)場地，該區(qū)靠近物流基地出入口和物流管理服務(wù)區(qū)，使貨物能方便快捷地通過海關(guān)查驗(yàn)校驗(yàn)，但又與其他區(qū)域相分割，使監(jiān)管工作可以順利安全地展開。區(qū)內(nèi)設(shè)有管理服務(wù)大樓和國際物流中心商務(wù)大樓。3)集中綠化用地集中綠地主要沿中某西側(cè)及基地西側(cè)布置，集中綠化面積為488200平方米。該導(dǎo)航站位于A09街坊內(nèi)，根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)，需要對導(dǎo)航站的周邊地塊進(jìn)行一定的高度控制，即導(dǎo)航站方圓100米之內(nèi)限高8米，200米之內(nèi)限高12米。表52 用地功能分區(qū)面積序號項(xiàng)目 用地面積所占百分?jǐn)?shù)　?。ǎィㄈf平方米）一實(shí)際可用地　　　1管理服務(wù)用房用地2倉庫用地批租用地　　　　自營及海關(guān)倉庫用地出租倉庫用地*發(fā)展備用地 二其他用地1交通設(shè)施用地2公建配套設(shè)施用地3鐵路用地4道路用地5虹橋機(jī)場航站樓用地6集中綠地7水域總計100*含已入駐的**煙草公司儲運(yùn)基地用地99700平方米和華聯(lián)超市配送中心一期用地126200平方米和頂通公司租賃倉庫用地87300平方米。某物流基地主要規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表53?！”卷?xiàng)目建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目擬按照建設(shè)規(guī)劃，先期啟動整個某物流基地的“七通一平”、基地自營和出租倉庫、管理和服務(wù)等工程設(shè)施的建設(shè)。本項(xiàng)目有關(guān)建筑的建設(shè)內(nèi)容如表54。管理服務(wù)大樓效果圖詳見附圖3。 倉庫本項(xiàng)目倉庫共包括37座平面?zhèn)}庫和13座立體倉庫，每座倉庫建筑面積為7776－21739平方米不等。立體倉庫立面效果和剖面效果示意圖詳見附圖4。平面?zhèn)}庫平面布局示意圖詳見附圖6。 物流功能區(qū)設(shè)計 設(shè)計原則1)按物流中心一次規(guī)劃設(shè)計，分階段實(shí)施。 物流功能區(qū)平面布置按照本物流基地功能要求，基地內(nèi)物流功能區(qū)劃分為：1)管理服務(wù)區(qū)；2)物流自營及公共型保稅區(qū)；3)物流企業(yè)土地批租區(qū)；4)物流企業(yè)倉庫出租區(qū)；5)土地備用區(qū)。其內(nèi)建設(shè)4座物流配送倉庫，包括2座