【正文】 在西北綜合物流園區(qū)核心區(qū)域－某地塊，規(guī)劃面積為249公頃的地塊，建設(shè)集貨運(yùn)配載、交易、信息服務(wù)、倉儲(chǔ)、流通、加工、配送、展示等物流服務(wù)于一體的集散型綜合性物流基地。3)**市城市規(guī)劃管理局滬規(guī)劃[2003]770號(hào)文“關(guān)于《普陀區(qū)某物流基地控制性詳細(xì)規(guī)劃》的批復(fù)”。某物流基地主要規(guī)劃建筑指標(biāo)如表12。另外，現(xiàn)代化物流園區(qū)還可為入駐的物流企業(yè)提供基礎(chǔ)設(shè)施、信息配套服務(wù)等共享資源，幫助物流企業(yè)進(jìn)一步降低運(yùn)營成本和費(fèi)用支出，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。按照規(guī)劃，某物流基地的主要功能是為城市生活提供配送服務(wù)及發(fā)展第三方物流。 本項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析本項(xiàng)目基地位于普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)，普陀區(qū)是**的中心城區(qū)之一，位于**的西北部，區(qū)域面積55平方公里，戶籍人口85萬，素有**“西大堂”的美譽(yù)。同時(shí)，鼓勵(lì)企業(yè)與物流咨詢機(jī)構(gòu)、科研院校等進(jìn)行多種形式的資本與技術(shù)融合，充分發(fā)揮社會(huì)各種資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)物流系統(tǒng)的產(chǎn)學(xué)研聯(lián)動(dòng)發(fā)展。本項(xiàng)目的服務(wù)區(qū)域?yàn)?*市全域乃至長江三角洲區(qū)域。與此同時(shí)，居民對(duì)于高檔耐用消費(fèi)品的需求不斷增加，升級(jí)換代過程也不斷加快。同時(shí)，**是我國唯一擁有兩個(gè)國際機(jī)場(chǎng)的城市，虹橋機(jī)場(chǎng)貨運(yùn)吞吐的設(shè)計(jì)能力為50萬噸/年（2002年實(shí)際處理量為60多萬噸），浦東國際機(jī)場(chǎng)(一期)貨運(yùn)吞吐的設(shè)計(jì)能力為100萬噸/年（二期達(dá)到500萬噸/年），為**市成為航運(yùn)樞紐提供了基礎(chǔ)保障。 本項(xiàng)目競(jìng)爭性分析**市其他物流園區(qū)的競(jìng)爭性分析。與**國際航運(yùn)中心洋山深水港配套的洋山深水港物流園區(qū)位于蘆潮港地區(qū)，海港新城南側(cè)，東臨滬蘆高速公路，通過東海大橋與洋山深水港碼頭相溝通。因此，在園區(qū)建設(shè)的初期，本項(xiàng)目需要在今后的招商中加強(qiáng)專門的營銷措施，以應(yīng)對(duì)一定的招商競(jìng)爭，盡快建成**市的城市配送中心。江橋地區(qū)和桃浦地區(qū)的發(fā)展為西北物流園區(qū)吸引了大量的人流和物流，也為本項(xiàng)目的建設(shè)和發(fā)展創(chuàng)造了良好的物流氣氛。 業(yè)務(wù)功能定位 功能定位原則圍繞本項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位和發(fā)展思路，本項(xiàng)目的業(yè)務(wù)功能定位應(yīng)按以下幾個(gè)方面為原則：1)符合物流行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)現(xiàn)代物流行業(yè)的發(fā)展具有信息化、全球化和集約化的趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，**全市公路貨運(yùn)總量的60％由此進(jìn)出。　保稅國際上把公共型保稅倉庫的設(shè)立視為國外市場(chǎng)國內(nèi)化的重要標(biāo)志，公共保稅倉庫的設(shè)立有利于企業(yè)適應(yīng)復(fù)雜多變的國際市場(chǎng)，為企業(yè)來料加工提供方便；有利于緩解企業(yè)流動(dòng)資金緊張狀況，為全區(qū)招商引資提供了有利條件。從本市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的投資情況看，2002年交通運(yùn)輸、比上年增長43％，％。與海關(guān)共同研究物流園區(qū)的提速通關(guān)的必要條件和監(jiān)管新模式，與國際航運(yùn)集團(tuán)和國際大港研究亞太地區(qū)的貨源、箱源、箱流，為優(yōu)化產(chǎn)業(yè)功能體系，推進(jìn)國際現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)提供依據(jù)。如商品貿(mào)易及展示、商務(wù)辦公及會(huì)議、文化及娛樂等。武威路以北規(guī)劃為以第三方物流企業(yè)為主的物流基地，武威路以南結(jié)合現(xiàn)狀，建設(shè)以城市配送服務(wù)功能為主的配送基地?？紤]到企業(yè)建設(shè)規(guī)模、目標(biāo)及物流功能的需求安排，倉庫用地共包括批租用地、出租倉庫用地、預(yù)留用地、自營及公共型保稅倉庫用地，其中批租用地位于A0A0A12A18共8塊街坊內(nèi)，用地面積為749700平方米；出租倉庫用地位于A0A10和A22三個(gè)街坊內(nèi)，用地面積為313200平方米；預(yù)留用地位于A23街坊內(nèi)，用地面積69000平方米；自營區(qū)位于基地西北角A06街坊內(nèi)，用地面積96600平方米；公共型保稅區(qū)位于基地西北角，位于A05街坊內(nèi)，用地面積為68300平方米，區(qū)內(nèi)包括兩座公共型保稅倉庫和一個(gè)海關(guān)校驗(yàn)場(chǎng)地，該區(qū)靠近物流基地出入口和物流管理服務(wù)區(qū)，使貨物能方便快捷地通過海關(guān)查驗(yàn)校驗(yàn)，但又與其他區(qū)域相分割，使監(jiān)管工作可以順利安全地展開。 物流功能區(qū)平面布置按照本物流基地功能要求，基地內(nèi)物流功能區(qū)劃分為：1)管理服務(wù)區(qū)；2)物流自營及公共型保稅區(qū)；3)物流企業(yè)土地批租區(qū)；4)物流企業(yè)倉庫出租區(qū)；5)土地備用區(qū)?！”卷?xiàng)目建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目擬按照建設(shè)規(guī)劃，先期啟動(dòng)整個(gè)某物流基地的“七通一平”、基地自營和出租倉庫、管理和服務(wù)等工程設(shè)施的建設(shè)。同時(shí)在規(guī)劃金迎路、金通路交叉路口西南角設(shè)置一加油、氣站，面積為350平方米。西北綜合物流園區(qū)大體分為AF，共6個(gè)功能區(qū)，本項(xiàng)目即為D＋E區(qū)。前者如海爾集團(tuán)，后者如寶鋼、上汽等。這是因?yàn)楹竭\(yùn)集團(tuán)在建立和完善綜合運(yùn)輸系統(tǒng)中使集裝箱運(yùn)輸突破了傳統(tǒng)的“港到港”概念，進(jìn)入了“門到門”多式聯(lián)運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。八年中，％，低于同期GDP和第三產(chǎn)業(yè)增加值平均增速，發(fā)展速度相對(duì)緩慢。具有競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)的物流園區(qū)不只是一個(gè)點(diǎn)，而是一個(gè)覆蓋目標(biāo)客戶區(qū)域的網(wǎng)絡(luò)。見圖41**市城市配送中心圖。另外，在其實(shí)現(xiàn)省際物流功能的同時(shí)，還應(yīng)注重市內(nèi)配送物流功能的發(fā)展。4）良好的物流氛圍西北綜合物流園區(qū)由兩大區(qū)域組成，包括江橋區(qū)域和桃浦區(qū)域。該基地位于寶山綜合交通樞紐中心，各類交通均非常方便。通過對(duì)這三大物流園區(qū)功能定位的對(duì)比分析，可以看出，三者之間并不存在很強(qiáng)的競(jìng)爭性。另外，在生產(chǎn)領(lǐng)域，隨著改革的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化程度不斷提高，從原材料采購到產(chǎn)出銷售，原來的計(jì)劃購銷方式，已被市場(chǎng)化的運(yùn)作方式所替代。隨著**國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心的確立，物流業(yè)增加值必將進(jìn)一步增加。這意味著市民在服裝上的消費(fèi)上正不斷增長。**西站、南翔站、桃浦站均靠近項(xiàng)目基地。2)法規(guī)方面：研究和制訂規(guī)范的物流業(yè)地方性法規(guī)和政府規(guī)章；改進(jìn)物流相關(guān)領(lǐng)域的管理方式，對(duì)不適應(yīng)物流業(yè)發(fā)展的各類規(guī)定和政策進(jìn)行清理、修改和完善。按照其物流系統(tǒng)總體規(guī)劃，“十五”期間該市將投入50多億元建設(shè)12個(gè)物流中心、二大物流園區(qū)以及其他各類配送中心?；诖耍鞅本C合物流園區(qū)擬重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)“二基地、一中心”（“二基地”為未來島基地和某基地，“一中心”為以**市陸上貨運(yùn)交易中心為主體的停車、交易區(qū)）。而在我國加入WTO之后，物流服務(wù)業(yè)作為國內(nèi)率先對(duì)外開放的領(lǐng)域之一，發(fā)達(dá)國家現(xiàn)代的物流管理技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和高素質(zhì)人才的進(jìn)入，必然會(huì)對(duì)國內(nèi)物流產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營觀念、管理體制與發(fā)展方式等方面產(chǎn)生較大沖擊，同時(shí)過高的物流成本也對(duì)我國產(chǎn)品加快出口相當(dāng)不利。規(guī)劃用地功能分區(qū)面積詳見表11。該公司在本項(xiàng)目中出資3000萬元人民幣，占項(xiàng)目總資本的30％。 西北綜合物流園區(qū)物流基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄 前 言第1章 總 論第2章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性第3章 市場(chǎng)分析第4章 項(xiàng)目功能定位第5章 項(xiàng)目建設(shè)方案第6章 項(xiàng)目選址、建設(shè)條件與動(dòng)拆遷第7章 環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能第8章 項(xiàng)目法人組織機(jī)構(gòu)、定員和招投標(biāo)第9章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度第10章 投資估算、資本金、資金籌措和資金運(yùn)用計(jì)劃第11章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析第12章 風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策分析第13章 結(jié)論和建議附表：19附件： **市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)滬計(jì)貿(mào)（2003）15號(hào)文“關(guān)于**西北綜合物流園區(qū)某物流基地項(xiàng)目建議書的批復(fù)” 項(xiàng)目法人營業(yè)執(zhí)照 **市城市規(guī)劃管理局滬規(guī)劃（2003）770號(hào)文“關(guān)于《普陀區(qū)某物流基地控制性詳細(xì)規(guī)劃》的批復(fù)” 中華人民共和國海關(guān)總署署加函〔2003年〕426號(hào)文“關(guān)于同意**西北物流園區(qū)集團(tuán)有限公司設(shè)立公共型保稅倉庫的批復(fù)” **市市政工程管理局滬市政規(guī)（2003）902號(hào)文“關(guān)于在A20公路增設(shè)金昌路匝道的批復(fù)” 公建配套部門征詢意見 普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)人民政府桃府（2003）79號(hào)文“關(guān)于桃浦鎮(zhèn)西北物流園區(qū)某基地土地名稱歸并的批復(fù)” **市普陀區(qū)環(huán)保局普環(huán)保評(píng)（2003）42號(hào)文“關(guān)于對(duì)西北物流園區(qū)某物流基地建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表及專項(xiàng)評(píng)價(jià)報(bào)告的批復(fù)” 資本金出資證明 銀行貸款意向附圖：某物流基地總平面圖某物流基地地塊控制示意圖管理服務(wù)大樓效果圖立體倉庫立面效果和剖面效果示意圖平面?zhèn)}庫立面效果示意圖和剖面結(jié)構(gòu)示意圖平面?zhèn)}庫平面布局示意圖立體倉庫平面效果示意圖基地現(xiàn)狀示意圖前 言**要建設(shè)成為國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易與航運(yùn)中心，提高城市綜合競(jìng)爭力，增強(qiáng)城市綜合服務(wù)功能，就必須成為國內(nèi)外物流、商流、信息流、資金流的集聚與輻射中心。**金環(huán)工業(yè)有限公司是專門從事機(jī)械設(shè)備、承接有關(guān)項(xiàng)目、建材、金屬材料、五金交電、化工原料生產(chǎn)業(yè)務(wù)的工業(yè)企業(yè)，注冊(cè)資本為人民幣1300萬元。表11 用地功能分區(qū)面積示意表序號(hào)項(xiàng)目 面積所占百分?jǐn)?shù)?。ǎィㄈf平方米）一實(shí)際可用地　　1管理服務(wù)用房用地2倉庫用地　　　　批租用地自營及海關(guān)倉庫用地出租倉庫用地*發(fā)展備用地 二其他用地1交通設(shè)施用地2公建配套設(shè)施用地3鐵路用地4道路用地5虹橋機(jī)場(chǎng)航站樓用地6集中綠地7水域總計(jì)100*含已入駐的**。因此，盡快降低物流成本，發(fā)展現(xiàn)代物流是當(dāng)前我國物流行業(yè)應(yīng)對(duì)WTO的迫切需要。某物流基地位于西北綜合物流園區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)，靠近外環(huán)線和滬寧、滬嘉高速公路，發(fā)展倉儲(chǔ)物流基地具有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)。3)廣州：2001年4月公布的《廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)十年發(fā)展規(guī)劃》表明，廣州將規(guī)劃建立四大物流中心，其中廣州白云機(jī)場(chǎng)擬建集運(yùn)輸、儲(chǔ)存、裝卸、搬運(yùn)、包裝、信息處理、配送等功能于一體的物流基地，使白云機(jī)場(chǎng)的物流功能進(jìn)一步加強(qiáng)。3)行業(yè)管理方面：在政府引導(dǎo)下，由行業(yè)協(xié)會(huì)制訂行業(yè)管理規(guī)范，實(shí)現(xiàn)行業(yè)自律，自覺維護(hù)行業(yè)合法權(quán)益；加強(qiáng)行業(yè)咨詢、調(diào)研、培訓(xùn)等工作；通過行業(yè)協(xié)會(huì)協(xié)助政府有關(guān)部門進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)管和服務(wù)，為政府提供促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的政策建議。此外，從項(xiàng)目基地經(jīng)外環(huán)線至虹橋國際機(jī)場(chǎng)只需10分鐘，至吳淞集裝箱碼頭只需20分鐘。相應(yīng)地，服裝行業(yè)的物流配送量也將不斷增長。詳見表32。因此，部分生產(chǎn)企業(yè)的物流隊(duì)伍也已開始走向市場(chǎng)。本項(xiàng)目發(fā)展的基本戰(zhàn)略是以省際物流集散功能為主，力求建設(shè)成為**市市域配送基地，并進(jìn)而發(fā)展成為輻射長江三角洲和內(nèi)陸省份的物流樞紐，其基本的運(yùn)輸手段是鐵路和公路?；胤殖啥喙δ芊?wù)區(qū)、國際采購分撥配送中心、鐵路國際集裝箱終點(diǎn)站、農(nóng)副產(chǎn)品交易中心、綜合物流區(qū)、鋼鐵配送中心等六個(gè)功能分區(qū)，形成“一園六區(qū)”的布局。其中江橋區(qū)域位于**市嘉定區(qū)，經(jīng)過多年的招商經(jīng)營，已有中儲(chǔ)發(fā)展股份公司、寶供物流企業(yè)集團(tuán)有限公司、**蔬菜（集團(tuán)）有限公司等物流龍頭企業(yè)入駐。其次，本項(xiàng)目依托西北物流園區(qū)，其服務(wù)對(duì)象要和外高橋物流園區(qū)及浦東空港物流園區(qū)等**主要物流園區(qū)實(shí)現(xiàn)功能互補(bǔ)。圖41　**市城市配送中心示意圖　　 2)國內(nèi)物流進(jìn)出**的重要集散基地之一 從統(tǒng)計(jì)資料來看，**地區(qū)近10年來在鐵路運(yùn)輸方面的貨物運(yùn)輸變化不大，甚至出現(xiàn)了一定程度的減少，2002年**的鐵路貨運(yùn)量5836萬噸，%，但鐵路的貨運(yùn)量基數(shù)仍然很大，所以本項(xiàng)目仍應(yīng)發(fā)揮其在鐵路運(yùn)輸方面的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步挖掘鐵路物流的潛力。因此，本項(xiàng)目首先應(yīng)該負(fù)責(zé)為客戶選擇滿足客戶需要的運(yùn)輸方式，然后具體組織網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部的運(yùn)輸作業(yè)，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將客戶的商品運(yùn)抵目的地。但是近年來，隨著市場(chǎng)化程度的提高及高新技術(shù)對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)的改造、滲透、提升，使第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各行業(yè)間的重組整合趨勢(shì)非常明顯，物流產(chǎn)業(yè)已成為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)顯出其誘人前景。不僅經(jīng)營傳統(tǒng)的海上運(yùn)輸業(yè)務(wù)，而且大量滲透到陸上運(yùn)輸、港口裝卸、倉儲(chǔ)、代理、裝拆箱等與運(yùn)輸相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，掌握著全球物流網(wǎng)絡(luò)中的60%貨代業(yè)務(wù)，物流從資金密集型向信息密集型過渡，從傳統(tǒng)的運(yùn)輸業(yè)務(wù)向國際多式聯(lián)運(yùn)發(fā)展。但這兩類企業(yè)往往是以多種物流方式相結(jié)合的形式出現(xiàn)的，如海爾集團(tuán)的物流對(duì)其本身來說具有非常重要的地位，但其同時(shí)也發(fā)展第三方物流業(yè)務(wù)。如圖51所示。 功能分區(qū)本項(xiàng)目用地面積為249公頃，其中倉庫用地為1296800平方米；管理服務(wù)區(qū)用地面積為65500平方米；交通設(shè)施用地3500平方米；公建配套設(shè)施用地5000平方米；虹橋機(jī)場(chǎng)航站樓用地30300平方米；滬寧鐵路用地22800平方米；道路用地374200平方米；集中綠化用地488200平方米；水域203700平方米。具體建設(shè)內(nèi)容為：1）整個(gè)某物流基地的征地動(dòng)拆遷、勞動(dòng)力安置、土地平整以及區(qū)內(nèi)道路及綠化景觀、河道整治、地下管線敷設(shè)、供電等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)；2）在A05街坊（本項(xiàng)目基地按區(qū)內(nèi)路網(wǎng)分成23個(gè)街坊，以A01…A23街坊表示，詳見附圖）內(nèi)建設(shè)1座建筑面積為7500平方米的管理服務(wù)大樓，在A11街坊內(nèi)建設(shè)1座建筑面積為16000平方米的國際物流中心商務(wù)大樓；3）本項(xiàng)目還將在A0A06街坊內(nèi)分別建設(shè)2座公共型保稅倉庫和4座自營倉庫，總建筑面積為124920平方米(自營倉庫配備相應(yīng)的物流設(shè)備，包括2臺(tái)集裝箱正面吊、38副渡板和19臺(tái)3噸叉車以及相應(yīng)的工器具)。物流自營區(qū)按生產(chǎn)企業(yè)、貨主或其代理商、銷售商的要求，對(duì)貨物進(jìn)行運(yùn)輸、儲(chǔ)存、包裝、流通加工、配送。 表54 本項(xiàng)目有關(guān)建筑的建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目指標(biāo)（m2）層高（m）層數(shù)總建筑面積153020 124920 自營倉庫56320 ～2　公共型保稅倉庫68600 ～123500 管理服務(wù)大樓7500 ～5 國際物流商務(wù)大樓16000 ～123　公建及交通設(shè)施用房4600 　變電所1770 　垃圾收集站230 　雨水泵站1660 　道路班房1000 陸地標(biāo)高設(shè)計(jì)場(chǎng)地標(biāo)高根據(jù)附近內(nèi)河排澇水位，考慮一定的富裕量（5060cm），并在參考該區(qū)域內(nèi)原有已建工程場(chǎng)地標(biāo)高的基礎(chǔ)上。1)倉庫用地在整個(gè)基地中，倉庫用地129680