【正文】 合物流園區(qū)將可以成為國際物流進(jìn)出中國大陸的最佳門戶之一。2002年**(%)。隨著**及我國現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，必然會有大量的國內(nèi)物流集中于桃浦地區(qū)，因此，本項目將擔(dān)當(dāng)起國內(nèi)物流進(jìn)出**的集散中心之一的功能。而桃浦地區(qū)歷來就是**市與國內(nèi)北方、西北方其他省市的貨物集散中心，省際公路貨運主要通道之一。圖41　**市城市配送中心示意圖　　 2)國內(nèi)物流進(jìn)出**的重要集散基地之一 從統(tǒng)計資料來看，**地區(qū)近10年來在鐵路運輸方面的貨物運輸變化不大，甚至出現(xiàn)了一定程度的減少，2002年**的鐵路貨運量5836萬噸，%，但鐵路的貨運量基數(shù)仍然很大，所以本項目仍應(yīng)發(fā)揮其在鐵路運輸方面的優(yōu)勢，進(jìn)一步挖掘鐵路物流的潛力。而本項目可憑借其多方面的優(yōu)勢，發(fā)揮其城市配送功能，發(fā)展生產(chǎn)企業(yè)之間的物流配送（包括電子商務(wù)、企業(yè)的供應(yīng)鏈及物流的外包、企業(yè)物流管理的咨詢等）和社會化的商務(wù)和生活物流配送（如超市連銷、城市快遞等），力爭建成**市城市配送物流基地之一。因此，本項目應(yīng)當(dāng)充分利用基地內(nèi)的原有項目的良好聲譽(yù)，加大招商引資的力度，加大整個西北物流園區(qū)的形象及品牌的推廣。通過引進(jìn)優(yōu)秀物流企業(yè)的入駐，能夠輸入先進(jìn)的物流運作模式和管理經(jīng)驗，對傳統(tǒng)的物流企業(yè)具有一定的示范作用，有利于整個物流企業(yè)的升級和改造。另外，**及全國物流的整體發(fā)展水平也決定了西北物流園區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃和建設(shè)是按步驟和分期逐步進(jìn)行的。2)適應(yīng)西北物流園區(qū)的實際環(huán)境本項目的功能定位必須結(jié)合西北物流園區(qū)實際的環(huán)境和條件進(jìn)行。本項目的功能定位適應(yīng)這些趨勢才能夠使園區(qū)獲得快速的發(fā)展。某物流基地將在西北綜合物流園區(qū)的總體定位框架下，根據(jù)該地區(qū)物流發(fā)展的環(huán)境，及物流發(fā)展的特點及自身的實際情況，制訂合適的發(fā)展思路：把準(zhǔn)發(fā)展方向定位，保障基礎(chǔ)設(shè)施條件，完善內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)化功能布局配置，引入優(yōu)秀物流企業(yè)，形成物流集聚效應(yīng)，創(chuàng)造生態(tài)物流環(huán)境，帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。其次，本項目依托西北物流園區(qū)，其服務(wù)對象要和外高橋物流園區(qū)及浦東空港物流園區(qū)等**主要物流園區(qū)實現(xiàn)功能互補(bǔ)。”西北物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位決定了本項目的戰(zhàn)略定位：首先，本項目是以省際物流為主的陸路型物流基地，這是本項目戰(zhàn)略定位的核心，也是西北綜合物流園區(qū)建設(shè)及發(fā)展方向的重點和特點。表34 國內(nèi)主要物流園區(qū)土地批租價格的比較園區(qū)名稱租賃價格可供租賃面積土地用途深圳福田保稅區(qū)1800港幣/平方米2500畝物流**外高橋物流園區(qū)135美元/平方米物流西北物流園區(qū)未來島4585萬/畝526畝物流/工業(yè)綜合上述市場分析，本項目土地的批租價暫定為750790元/平方米。同時，還需進(jìn)行招商體制、服務(wù)體制的創(chuàng)新，以提升物流園區(qū)服務(wù)的水平，滿足各類物流企業(yè)的需要，以適應(yīng)園區(qū)競爭的要求。 市場分析結(jié)論綜上所述，某物流基地作為西北綜合物流園區(qū)的主要物流配送區(qū)，基于其具有得天獨厚的地理位置、穩(wěn)定的法律政策支持、良好的物流氣氛，因此其必具有穩(wěn)定而良好的市場前景，但同時也存在一定的招商競爭風(fēng)險。同時，區(qū)內(nèi)已集聚了聯(lián)華、華聯(lián)、農(nóng)工商三大超市配送中心。此外，項目基地所在區(qū)域－普陀區(qū)是**新興的商業(yè)中心，商業(yè)銷售營業(yè)額，市場成交額一直位居**中心區(qū)前列。目前桃浦地區(qū)內(nèi)已建有**煙草公司儲運基地和華聯(lián)超市一期配送中心，另外華聯(lián)超市二期配送中心和瑞典IKEA配送中心等正籌備建設(shè)。其中江橋區(qū)域位于**市嘉定區(qū)，經(jīng)過多年的招商經(jīng)營，已有中儲發(fā)展股份公司、寶供物流企業(yè)集團(tuán)有限公司、**蔬菜（集團(tuán)）有限公司等物流龍頭企業(yè)入駐?；馗浇幸粋€22萬伏、還有6萬門的電話局和郵電支局。其中**大場水廠、泰和水廠可供應(yīng)充足的生活用水和生產(chǎn)用水。有關(guān)批復(fù)文件詳見附件4；B、對入駐的物流企業(yè)所需用的土地實行土地期權(quán)制（即企業(yè)可先采用批土地租用和合作的方式，一次性確定土地批租價格，待企業(yè)發(fā)展以后，再辦理土地批租有關(guān)手續(xù)）；C、為進(jìn)駐園區(qū)物流企業(yè)投資者的子女入學(xué)就讀提供方便和服務(wù)；D、在西北綜合物流園區(qū)建立物流發(fā)展基金，為進(jìn)駐的企業(yè)提供中長期低息貸款；E、海關(guān)、商檢等部門進(jìn)駐物流園區(qū)，方便物流企業(yè)在園區(qū)內(nèi)直接辦理相應(yīng)業(yè)務(wù)。2）優(yōu)惠的政策本項目基地所在物流園區(qū)－西北綜合物流園區(qū)是**市“十五”期間規(guī)劃的三大物流園區(qū)之一，尤其是普陀區(qū)專門成立西北物流園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組，重點扶持西北綜合物流園區(qū)的發(fā)展。同時，項目基地距離**西站、南翔站、桃浦站等均非常近，為實現(xiàn)公路與鐵路的多式聯(lián)運創(chuàng)造極好的條件。同時隨著物流園區(qū)的逐步完善和特色化，利用自身的有利條件發(fā)展自己具有比較優(yōu)勢的功能。綜上分析，本項目與西南綜合物流基地、吳淞國際物流基地在陸路物流存在一定的競爭性，在各物流基地啟動和發(fā)展過程中，不可避免會走相似的道路，即城市配送功能在其發(fā)展初期會成為物流基地建設(shè)的主要動力?；胤殖啥喙δ芊?wù)區(qū)、國際采購分撥配送中心、鐵路國際集裝箱終點站、農(nóng)副產(chǎn)品交易中心、綜合物流區(qū)、鋼鐵配送中心等六個功能分區(qū)，形成“一園六區(qū)”的布局。2)**吳凇國際物流基地**吳淞國際物流基地位于寶山區(qū)吳淞港附近，擬建成以“國際集裝箱多式聯(lián)運”和鋼材配送為主體的綜合性物流基地。該物流基地距市中心16公里，交通便捷，是市區(qū)連接松江、奉賢、金山的必經(jīng)之地，也是**陸路通往浙江、福建、廣東、廣西、湖南的主要門戶。從長期來看，隨著洋山深水港物流園區(qū)的建成，其將成為長江三角洲乃至全國的集裝箱物流樞紐，對于本項目的集裝箱物流有一定影響，但由于洋山深水港物流園區(qū)以海運為主，并將產(chǎn)生大量的陸運物流運輸量，本項目與其的互補(bǔ)性應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于競爭性。該物流園區(qū)開發(fā)面積近13平方公里，按照“一次規(guī)劃、分期開發(fā)”的原則，該物流園區(qū)擬于2020年建成，其一期工程約155萬平方米，將與洋山深水港一期進(jìn)度實現(xiàn)同步，今后除了作為洋山深水港的集裝箱堆場外，還將提供倉儲、冷凍、加工、中轉(zhuǎn)等一系列物流增值服務(wù)。鐵路換裝區(qū)，提供港口通過鐵路向內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)運條件，設(shè)鐵路裝卸線、鐵路堆場、站臺等；內(nèi)河港區(qū)，設(shè)計年吞吐能力達(dá)100萬標(biāo)準(zhǔn)箱；國際物流區(qū)，將引進(jìn)15至20家國際著名物流企業(yè)，實現(xiàn)物流的倉儲、分撥配送和加工等；危險品作業(yè)區(qū)，集中進(jìn)行危險品箱的裝卸作業(yè)，確保安全；綜合配套設(shè)施區(qū)，提供配套服務(wù)，包括工商、稅務(wù)、郵政、銀行、保險等。該物流園區(qū)將通過多層次公路網(wǎng)與**郊區(qū)環(huán)線、外環(huán)線、內(nèi)環(huán)線相連，并和**市及長江三角洲的高速公路、交通干線公路網(wǎng)、國道網(wǎng)相連，同時通過規(guī)劃中的浦東鐵路蘆潮港貨運站與國家鐵路網(wǎng)接軌，此外物流園區(qū)還通過內(nèi)河與**市的內(nèi)河運輸網(wǎng)相通。所以，與另外兩大園區(qū)相比較，本項目在發(fā)展戰(zhàn)略，功能定位，目標(biāo)客戶和所提供的產(chǎn)品、服務(wù)等各個方面都存在較大的差異，與其他兩大園區(qū)不存在很強(qiáng)的競爭性（詳見第四章分析）。本項目發(fā)展的基本戰(zhàn)略是以省際物流集散功能為主，力求建設(shè)成為**市市域配送基地，并進(jìn)而發(fā)展成為輻射長江三角洲和內(nèi)陸省份的物流樞紐，其基本的運輸手段是鐵路和公路。本項目通過大力發(fā)展公路、鐵路集裝箱運輸，形成具有多式聯(lián)運特色的物流園區(qū)。“十五”期間將重點建設(shè)航空物流信息系統(tǒng)，基本形成航空快遞特色的物流園區(qū)?！笆濉逼陂g，將充分利用航空運輸?shù)目旖荼憷麅?yōu)勢，發(fā)揮物流園區(qū)對內(nèi)對外的貨物集散功能。2005年，基本建成跨國互聯(lián)的分銷園區(qū)和國際集裝箱多式聯(lián)運的中轉(zhuǎn)園區(qū)，形成保稅轉(zhuǎn)口特色的流園區(qū)。見圖32。按照**市物流規(guī)劃，今后**市將重點建設(shè)“3＋1”個物流園區(qū)，即**市外高橋物流園區(qū)、**市浦東空港物流園區(qū)和**市西北綜合物流園區(qū)三大物流園區(qū)以及已規(guī)劃建設(shè)的洋山深水港物流園區(qū)。**目前從事物流業(yè)的企業(yè)可分為：1)傳統(tǒng)的運輸、倉儲、貨代等經(jīng)過改造的物流企業(yè)，如中外運、**長途運輸公司、交運集團(tuán)、物資集團(tuán)等；2)部分國有大型企業(yè)為滿足企業(yè)自身原料采購、產(chǎn)品銷售等業(yè)務(wù)需要而建立起專門物流企業(yè)，如寶鋼、東方集團(tuán)等；3)由企業(yè)自產(chǎn)產(chǎn)品的分銷、配送而發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的企業(yè)，如正廣和、牛奶公司等；4)建有配送中心的各類超市及大賣場，如聯(lián)華、華聯(lián)等；5)新組建的第三方物流中心，如大眾、強(qiáng)生、虹鑫、特能公司等；6)外資貨運公司，如UPS、Fedex等。因此，部分生產(chǎn)企業(yè)的物流隊伍也已開始走向市場。隨著商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營方式在不斷地發(fā)生變化，一些新的、現(xiàn)代化的零售方式，如連鎖超市、便利店、倉儲式商店等近年來在**市場迅速發(fā)展起來，與此同時也形成了自己的物流力量。因此，隨著集裝箱運輸率、包裝標(biāo)準(zhǔn)化率的提高，以及信息技術(shù)的推廣應(yīng)用，物流、商流、信息流的現(xiàn)代化水平也不斷提高，也保證了**的物流規(guī)模能夠不斷擴(kuò)大。同時，長江三角洲的許多商品也是通過**口岸進(jìn)出口。同時，隨著市場經(jīng)濟(jì)的推進(jìn)，**與外省市，尤其是長江三角洲之間的物流流量增長相當(dāng)快，商品交換已從單向轉(zhuǎn)為雙向。表33　19902002年貨物運輸量（單位：萬噸）年份鐵路公路水運民用航空總計199051868714128641326777199564166273148453727571199949102717116241764839820005307283691844288522062001558428869194961005404920025836297592317413258901運輸網(wǎng)絡(luò)的完善，運輸能力的提高，為**物流業(yè)的發(fā)展奠定了重要的基礎(chǔ)。此外，**位于三條國道主干線和四條國道的交匯處，并通過境內(nèi)的高速公路與周邊省市公路及全國公路網(wǎng)相連接，截至2002年底，**公路通車總里程超過6286公里，高速公路240公里；鐵路方面，**是全國十大鐵路樞紐之一，運輸線路包括滬寧線、滬杭線和15條支線及聯(lián)絡(luò)線、79條專用線，截至2002年底運營里程達(dá)到257公里，并已與港區(qū)相連，構(gòu)成了水陸聯(lián)運網(wǎng)絡(luò)。**港口和航運的基礎(chǔ)設(shè)施有了較好的改善，水水聯(lián)運、水陸聯(lián)運形成初步體系，港口貨運量逐年增長，2002年全市港口貨物吞吐量達(dá)到26384萬噸，％。詳見表32。十年來物流業(yè)對**經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)十分顯著，其占當(dāng)期GDP的比率不斷增加。同時，**市居民消費的增長也將為本項目的物流業(yè)經(jīng)營提供可持續(xù)的發(fā)展空間。當(dāng)**市居民對生活資料的消費不斷增長時，會引起上述各個環(huán)節(jié)作業(yè)量的增加。根據(jù)對以上生活資料各行業(yè)消費需求的統(tǒng)計分析，可知近年**市綜合居民總消費水平呈不斷增長態(tài)勢（％，詳見表31），并將繼續(xù)保持下去。2002年**市民用于醫(yī)療保健的消費為人均734元人民幣，%。目前，家電行業(yè)已經(jīng)成為物流需求的主要群體之一，且其對于物流服務(wù)的要求相對較高，物流企業(yè)由此而獲得的利潤也會較高，因此，與家電企業(yè)相關(guān)的物流服務(wù)商應(yīng)成為本物流園區(qū)重點開拓的招商對象之一。到2002年。相應(yīng)地，服裝行業(yè)的物流配送量也將不斷增長。在居民衣著支出中，2002年人均用于購買成衣服裝613元，%。因此食品行業(yè)的物流配送將會擁有較大的發(fā)展空間。盡管由于生活水平的提高，居民的食品消費占消費總支出比重在下降，但是由于居民消費的總支出隨著經(jīng)濟(jì)的增長也有很大幅度的提高，因此居民的食品消費總量并不會因此而下降，相反仍保持著較大的上升趨勢。 食品物流需求分析隨著收入水平大幅提高，市區(qū)居民對食品的支出也逐步增加，由1990年的人均1095元上升到2002年的4120元。%，同時恩格爾系數(shù)逐步下降，交通和通信、娛樂教育和文化服務(wù)及醫(yī)療保健的消費比重逐漸提高，消費結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化，居民消費水平進(jìn)一步提高。下面通過對**市相關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)，尤其是生活資料的消費指標(biāo)進(jìn)行分析，從而對本項目相關(guān)的物流需求和物流供給進(jìn)行預(yù)測?！　　　　　　　　　　　　D31　　　項目基地區(qū)位圖物流活動是滲透到整個社會經(jīng)濟(jì)活動之中的生產(chǎn)、流通、消費所有過程，與社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展存在著密切的聯(lián)系，是社會經(jīng)濟(jì)活動的重要組成部分，因而物流需求與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密切的相關(guān)性。此外，從項目基地經(jīng)外環(huán)線至虹橋國際機(jī)場只需10分鐘，至吳淞集裝箱碼頭只需20分鐘。同時，鐵路滬寧線、滬杭環(huán)圍線、南何支線穿越項目所在地區(qū)。 區(qū)位環(huán)境本項目基地處于**市外環(huán)線兩側(cè)，南臨312國道和滬寧高速公路，北靠滬嘉高速公路，204國道橫貫東西。2)建立統(tǒng)計指標(biāo)體系。另外，**還花大力氣從各個方面、各個層面發(fā)展物流技術(shù)，完善物流體系，以保證物流產(chǎn)業(yè)在**的發(fā)展，包括：1)制定物流技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)?！笆濉逼陂g的目標(biāo)是基本建成全國乃至亞太地區(qū)重要的物流公共信息平臺。 技術(shù)環(huán)境**市政府已經(jīng)充分認(rèn)識到物流在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，并逐步加大了對物流技術(shù)研究的投入。積極引進(jìn)國內(nèi)外優(yōu)秀人才。3)行業(yè)管理方面：在政府引導(dǎo)下，由行業(yè)協(xié)會制訂行業(yè)管理規(guī)范，實現(xiàn)行業(yè)自律，自覺維護(hù)行業(yè)合法權(quán)益；加強(qiáng)行業(yè)咨詢、調(diào)研、培訓(xùn)等工作；通過行業(yè)協(xié)會協(xié)助政府有關(guān)部門進(jìn)行市場監(jiān)管和服務(wù)，為政府提供促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的政策建議。1)政策方面：目前，**市、區(qū)有關(guān)部門正對物流產(chǎn)業(yè)的“政策平臺”進(jìn)行調(diào)研，包括對列入規(guī)劃市級物流園區(qū)征用的土地，出讓金減免政策；對進(jìn)入物流園區(qū)的企業(yè)提供項目長期低息貸款政策；對周邊交通市政設(shè)施改造政策；市級物流園區(qū)稅收屬地化政策等。**市政府采取了各種措施，保障經(jīng)濟(jì)法規(guī)的一貫性和適應(yīng)性，保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運行，為物流產(chǎn)業(yè)和物流園區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。這些工業(yè)園區(qū)為本項目的發(fā)展提供了巨大的市場潛力。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的持續(xù)改善將為西北物流園區(qū)的建設(shè)、發(fā)展提供有力的支撐。截至9月底，共引進(jìn)區(qū)外企業(yè)/自然人來區(qū)設(shè)立全資或控股企業(yè)926戶，,提前超額完成全年30億元的招商引資計劃。改革開放以來，特別是進(jìn)入二十世紀(jì)九十年代，普陀區(qū)步入持續(xù)快速的發(fā)展周期，各方面均取得了歷史性的成就。包括機(jī)場航空物流園區(qū)、鹽田港物流園區(qū)、前海灣物流園區(qū)、筍崗—清水河物流園區(qū)、平湖物流園區(qū)、龍華物流園區(qū)，其中規(guī)模最大的前海灣物流園區(qū)達(dá)10平方公里。3)廣州：2001年4月公布的《廣州市商業(yè)網(wǎng)點十年發(fā)展規(guī)劃》表明，廣州將規(guī)劃建立四大物流中心，其中廣州白云機(jī)場擬建集運輸、儲存、裝卸、搬運、包裝、信息處理、配送等功能于一體的物流基