【正文】 地總平面圖某物流基地地塊控制示意圖管理服務大樓效果圖立體倉庫立面效果和剖面效果示意圖平面?zhèn)}庫立面效果示意圖和剖面結構示意圖平面?zhèn)}庫平面布局示意圖立體倉庫平面效果示意圖基地現(xiàn)狀示意圖前 言**要建設成為國際經(jīng)濟、金融、貿易與航運中心，提高城市綜合競爭力，增強城市綜合服務功能，就必須成為國內外物流、商流、信息流、資金流的集聚與輻射中心。企業(yè)名稱：**西北物流園區(qū)集團有限公司（以下簡稱“西北物流公司”）企業(yè)類型：有限責任公司（國內合資）注冊地點：**市武威路789號法定代表人： 注冊資本：人民幣壹億元經(jīng)營范圍：**西北物流園區(qū)的規(guī)劃、設計開發(fā)，實業(yè)投資，國內貿易（除專項規(guī)定），資產經(jīng)營，倉儲、物流業(yè)的管理（凡涉及許可經(jīng)營的項目憑許可證經(jīng)營）。該公司在本項目中出資3000萬元人民幣，占項目總資本的30％。7)西北物流公司提供的設計資料及其他基礎資料。規(guī)劃用地功能分區(qū)面積詳見表11?！　∮身椖糠ㄈ碎_發(fā)建設的建筑工程內容詳見表13。而在我國加入WTO之后，物流服務業(yè)作為國內率先對外開放的領域之一，發(fā)達國家現(xiàn)代的物流管理技術、經(jīng)驗和高素質人才的進入，必然會對國內物流產業(yè)結構、經(jīng)營觀念、管理體制與發(fā)展方式等方面產生較大沖擊，同時過高的物流成本也對我國產品加快出口相當不利。與此同時，**周邊許多國家或城市紛紛把物流作為其經(jīng)濟發(fā)展重點之一，新加坡、日本、韓國、中國香港等都提出將建設亞太地區(qū)國際物流中心的目標，如新加坡提出了包括加快建立綜合化、全球化的物流基礎設施，發(fā)展基于信息技術的物流運作環(huán)境；將國際物流樞紐化運作及方案化服務吸引到新加坡等多項發(fā)展物流業(yè)的戰(zhàn)略措施，使新加坡物流加速向國際化發(fā)展?；诖耍鞅本C合物流園區(qū)擬重點規(guī)劃建設“二基地、一中心”（“二基地”為未來島基地和某基地，“一中心”為以**市陸上貨運交易中心為主體的停車、交易區(qū)）。隨著本項目的推進將吸引一大批國際、國內物流企業(yè)入駐，給桃浦地區(qū)帶來大量“人流”、“物流”和“信息流”，極大地促進該地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。按照其物流系統(tǒng)總體規(guī)劃，“十五”期間該市將投入50多億元建設12個物流中心、二大物流園區(qū)以及其他各類配送中心。普陀區(qū)已形成了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的嶄新局面。2)法規(guī)方面：研究和制訂規(guī)范的物流業(yè)地方性法規(guī)和政府規(guī)章；改進物流相關領域的管理方式，對不適應物流業(yè)發(fā)展的各類規(guī)定和政策進行清理、修改和完善。選擇一批與物流行業(yè)關聯(lián)度較高的行業(yè)，建成8－10家以服務于這些行業(yè)和大型企業(yè)為主的專業(yè)物流信息平臺；加快建設基于EDI系統(tǒng)的面向長江流域的多式聯(lián)運物流信息平臺、面向全國的綜合運輸物流信息平臺、工業(yè)產品交易信息平臺以及面向國際的空港、海港口岸公共物流信息平臺等。**西站、南翔站、桃浦站均靠近項目基地。與此同時，**市居民人均收入逐年增高，2002年**城市居民人均可支配收入為13250元，收入水平的提高，直接表現(xiàn)就是消費需求的旺盛，帶來物流交換的更為頻繁。這意味著市民在服裝上的消費上正不斷增長。同時，伴隨著醫(yī)療保健行業(yè)物流服務的專業(yè)化與國際規(guī)范化，針對醫(yī)療保健行業(yè)符合國際標準的專業(yè)化、規(guī)范化的物流需求正在迅速膨脹，特別是對存放醫(yī)藥有特殊要求的專業(yè)倉儲及專業(yè)化配送的發(fā)展正在變得越來越迫切。隨著**國際經(jīng)濟、金融、貿易、航運中心的確立，物流業(yè)增加值必將進一步增加。2002年**，尤其公路運輸由于其便捷性，從1990年開始迅速增長，已占到貨運總量的一半以上。另外，在生產領域，隨著改革的推進，經(jīng)濟的市場化程度不斷提高，從原材料采購到產出銷售，原來的計劃購銷方式，已被市場化的運作方式所替代?！　　　　D32　**市三大物流園區(qū)區(qū)位圖外高橋物流園區(qū)屬于港區(qū)一體、轉口貿易性園區(qū)，“十五”期間將充分運用高橋港區(qū)和外高橋保稅區(qū)優(yōu)勢，完善外高橋港區(qū)作為**集裝箱碼頭的集裝箱貨物配載、貨物中轉與倉儲、國內外貨運代理、多式聯(lián)運、物流信息管理的功能；進一步完善進出口貿易、報送、通關、貨物裝卸、保稅倉儲、保稅展示、分撥配送等服務功能。通過對這三大物流園區(qū)功能定位的對比分析，可以看出，三者之間并不存在很強的競爭性。依托洋山深水港的巨大發(fā)展空間，**將著力打造亞洲最大的集裝箱物流園區(qū)－洋山深水港物流園區(qū)。該基地位于寶山綜合交通樞紐中心，各類交通均非常方便。此外，從本項目基地到到虹橋國際機場只需10分鐘，至吳淞集裝箱碼頭只需20分鐘，交通十分方便。4）良好的物流氛圍西北綜合物流園區(qū)由兩大區(qū)域組成，包括江橋區(qū)域和桃浦區(qū)域。各類商辦設施的形成，為西北物流基地的發(fā)展奠定了強有力的物質保障和市場基礎。另外，在其實現(xiàn)省際物流功能的同時，還應注重市內配送物流功能的發(fā)展。西北物流園區(qū)所處的特殊環(huán)境決定了其發(fā)展重點應該集中在陸路物流樞紐的建設上，但其發(fā)展發(fā)向又是一個綜合型、口岸型的物流園區(qū)。見圖41**市城市配送中心圖。全年**(%)，這個數(shù)據(jù)表明，經(jīng)由**進出口的商品中，有一半左右是內地經(jīng)由**的轉口貿易。具有競爭優(yōu)勢的物流園區(qū)不只是一個點，而是一個覆蓋目標客戶區(qū)域的網(wǎng)絡。加工制造及相關產業(yè)的發(fā)展，為物流業(yè)的發(fā)展提供了動力，企業(yè)生產出的產品需要源源不斷地輸送到全國及全球各地。八年中，％，低于同期GDP和第三產業(yè)增加值平均增速，發(fā)展速度相對緩慢。特別是加入世貿組織后，我國將逐步開放公路貨運、商品分銷、倉儲設施等領域，并承諾在3至4年內取消對租賃、速遞、運輸?shù)确咒N輔助服務的限制，允許外商建立全資分支機構。這是因為航運集團在建立和完善綜合運輸系統(tǒng)中使集裝箱運輸突破了傳統(tǒng)的“港到港”概念，進入了“門到門”多式聯(lián)運網(wǎng)絡。國內的這些物流企業(yè)大多結構功能單一，相互之間業(yè)務劃分明顯，并且各部門之間條塊分割嚴重，面對海外物流業(yè)巨頭，我國的這些物流企業(yè)難以從整體上發(fā)揮其優(yōu)勢。前者如海爾集團，后者如寶鋼、上汽等。為了更有效地提高集裝箱和物流運輸?shù)乃俣?，該倉庫一方面實行全天候24小時服務，節(jié)假日可以預約進貨、提貨，承諾當天審結的貨物當天放行，同時推行深加工結轉簡化審批手續(xù)，改逐筆審批、逐票報關為總量審批、集中報關，從而加快物流的通關速度；另一方面積極發(fā)展倉儲物流的延伸服務，在保稅倉庫內實行保稅倉儲服務。西北綜合物流園區(qū)大體分為AF，共6個功能區(qū)，本項目即為D＋E區(qū)。項目總平面布置詳見附圖1。同時在規(guī)劃金迎路、金通路交叉路口西南角設置一加油、氣站，面積為350平方米。3)集中綠化用地集中綠地主要沿中某西側及基地西側布置，集中綠化面積為488200平方米。　本項目建設內容本項目擬按照建設規(guī)劃，先期啟動整個某物流基地的“七通一平”、基地自營和出租倉庫、管理和服務等工程設施的建設。 倉庫本項目倉庫共包括37座平面?zhèn)}庫和13座立體倉庫，每座倉庫建筑面積為7776－21739平方米不等。 物流功能區(qū)平面布置按照本物流基地功能要求，基地內物流功能區(qū)劃分為：1)管理服務區(qū)；2)物流自營及公共型保稅區(qū)；3)物流企業(yè)土地批租區(qū)；4)物流企業(yè)倉庫出租區(qū)；5)土地備用區(qū)。平面?zhèn)}庫平面布局示意圖詳見附圖6。表52 用地功能分區(qū)面積序號項目 用地面積所占百分數(shù)　?。ǎィㄈf平方米）一實際可用地　　　1管理服務用房用地2倉庫用地批租用地　　　　自營及海關倉庫用地出租倉庫用地*發(fā)展備用地 二其他用地1交通設施用地2公建配套設施用地3鐵路用地4道路用地5虹橋機場航站樓用地6集中綠地7水域總計100*含已入駐的**煙草公司儲運基地用地99700平方米和華聯(lián)超市配送中心一期用地126200平方米和頂通公司租賃倉庫用地87300平方米?？紤]到企業(yè)建設規(guī)模、目標及物流功能的需求安排，倉庫用地共包括批租用地、出租倉庫用地、預留用地、自營及公共型保稅倉庫用地，其中批租用地位于A0A0A12A18共8塊街坊內，用地面積為749700平方米；出租倉庫用地位于A0A10和A22三個街坊內，用地面積為313200平方米；預留用地位于A23街坊內，用地面積69000平方米；自營區(qū)位于基地西北角A06街坊內，用地面積96600平方米；公共型保稅區(qū)位于基地西北角，位于A05街坊內，用地面積為68300平方米，區(qū)內包括兩座公共型保稅倉庫和一個海關校驗場地，該區(qū)靠近物流基地出入口和物流管理服務區(qū)，使貨物能方便快捷地通過海關查驗校驗，但又與其他區(qū)域相分割，使監(jiān)管工作可以順利安全地展開。本項目開發(fā)初期，即交通流量非飽和時，項目基地內部各地塊的出入口將設在項目南北向交通主軸－金迎路上。武威路以北規(guī)劃為以第三方物流企業(yè)為主的物流基地，武威路以南結合現(xiàn)狀，建設以城市配送服務功能為主的配送基地。 項目總體方案 項目總平面布置基本原則1)符合**市、桃浦地區(qū)總體規(guī)劃及對本項目用地規(guī)劃的要求。如商品貿易及展示、商務辦公及會議、文化及娛樂等。因此，本項目應積極制定策略，吸引國內相關物流企業(yè)入駐。與海關共同研究物流園區(qū)的提速通關的必要條件和監(jiān)管新模式，與國際航運集團和國際大港研究亞太地區(qū)的貨源、箱源、箱流，為優(yōu)化產業(yè)功能體系，推進國際現(xiàn)代物流網(wǎng)絡的建設提供依據(jù)。到目前為止，**共有國際船舶代理企業(yè)16家，集裝箱中轉、貨運站66家，堆場面積205萬平方米，設計堆存總量43萬TEU。從本市全社會固定資產投資的投資情況看，2002年交通運輸、比上年增長43％，％。 商業(yè)及零售業(yè)客戶物流需求分析商業(yè)企業(yè)是拉動物流需求的最主要力量，絕大多數(shù)企業(yè)都把物流及其供應鏈體系的管理作為提高其核心競爭力的重要手段?！”６悋H上把公共型保稅倉庫的設立視為國外市場國內化的重要標志，公共保稅倉庫的設立有利于企業(yè)適應復雜多變的國際市場，為企業(yè)來料加工提供方便；有利于緩解企業(yè)流動資金緊張狀況，為全區(qū)招商引資提供了有利條件。 倉儲物流園區(qū)需要有倉儲設施，但客戶需要的不僅僅是在物流園區(qū)儲存商品，而是要通過倉儲環(huán)節(jié)保證市場分銷活動的開展，同時盡可能降低庫存占壓的資金，減少儲存成本。據(jù)統(tǒng)計，**全市公路貨運總量的60％由此進出。同時，眾多物流企業(yè)的入駐，將會產生一定的規(guī)模集聚效應，不同物流企業(yè)之間的優(yōu)勢可以互補，從而實現(xiàn)整個區(qū)域物流資源的有效整合。 業(yè)務功能定位 功能定位原則圍繞本項目的戰(zhàn)略定位和發(fā)展思路，本項目的業(yè)務功能定位應按以下幾個方面為原則：1)符合物流行業(yè)的發(fā)展趨勢現(xiàn)代物流行業(yè)的發(fā)展具有信息化、全球化和集約化的趨勢。目前，國內主要物流園區(qū)的土地批租價格如表34所示。江橋地區(qū)和桃浦地區(qū)的發(fā)展為西北物流園區(qū)吸引了大量的人流和物流，也為本項目的建設和發(fā)展創(chuàng)造了良好的物流氣氛。3） 基礎配套設施完善項目基地所在地區(qū)－桃浦地區(qū)的水、電、通訊、道路排污等基礎設施齊全，市政配套條件日趨完善。因此，在園區(qū)建設的初期，本項目需要在今后的招商中加強專門的營銷措施，以應對一定的招商競爭，盡快建成**市的城市配送中心。 與**市其他物流基地的競爭性分析1)**西南綜合物流基地**西南綜合物流基地選址外環(huán)線外側、滬杭高速公路出口處，地處莘奉路以東、蓮花路以西、春申塘以南、貴都路以北，規(guī)劃用地1500畝，以倉儲運輸、包裝加工、貨物配送信息處理等基本功能為主。與**國際航運中心洋山深水港配套的洋山深水港物流園區(qū)位于蘆潮港地區(qū)，海港新城南側，東臨滬蘆高速公路，通過東海大橋與洋山深水港碼頭相溝通。提供貨源組織、中轉、裝卸和倉儲等綜合服務多式聯(lián)運功能。 本項目競爭性分析**市其他物流園區(qū)的競爭性分析。**外貿企業(yè)在江蘇的聯(lián)營企業(yè)超過200多家，提供出口貨源12億元，占**從外省收購總值的二分之一。同時，**是我國唯一擁有兩個國際機場的城市，虹橋機場貨運吞吐的設計能力為50萬噸/年（2002年實際處理量為60多萬噸），浦東國際機場(一期)貨運吞吐的設計能力為100萬噸/年（二期達到500萬噸/年），為**市成為航運樞紐提供了基礎保障。因此，本項目規(guī)劃建成為**市城市配送中心之一，必將在滿足**市居民的消費品配送方面發(fā)揮巨大作用。與此同時，居民對于高檔耐用消費品的需求不斷增加，升級換代過程也不斷加快。而這將使食品行業(yè)的物流需求能夠保持較高的水平，而食品消費的多元化也使得食品行業(yè)對于物流配送的要求較高。本項目的服務區(qū)域為**市全域乃至長江三角洲區(qū)域。制定科學的物流業(yè)統(tǒng)計指標體系，建立健全現(xiàn)代物流業(yè)統(tǒng)計信息收集、研究和監(jiān)測體系。同時，鼓勵企業(yè)與物流咨詢機構、科研院校等進行多種形式的資本與技術融合，充分發(fā)揮社會各種資源優(yōu)勢，實現(xiàn)物流系統(tǒng)的產學研聯(lián)動發(fā)展。目前，國內政局穩(wěn)定，各項法律法規(guī)正在逐步完善。 本項目宏觀環(huán)境分析本項目基地位于普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)，普陀區(qū)是**的中心城區(qū)之一，位于**的西北部，區(qū)域面積55平方公里，戶籍人口85萬，素有**“西大堂”的美譽。第3章 市場分析我國已將發(fā)展商品物流配送作為國民經(jīng)濟發(fā)展計劃的一項重點內容，列入“十五”規(guī)劃整體藍圖之內，并明確提出了物流產業(yè)發(fā)展的總目標和具體目標，計劃五年內在全國建立30個現(xiàn)代商品綜合物流中心示范項目。按照規(guī)劃，某物流基地的主要功能是為城市生活提供配送服務及發(fā)展第三方物流。西北綜合物流園區(qū)作為目前唯一的陸路口岸型物流園區(qū)，其完善與否將直接影響**市是否能成為我國乃至亞太地區(qū)重要的一個物流樞紐。另外，現(xiàn)代化物流園區(qū)還可為入駐的物流企業(yè)提供基礎設施、信息配套服務等共享資源，幫助物流企業(yè)進一步降低運營成本和費用支出，實現(xiàn)規(guī)模效益。 財務效益分析％，按6％折現(xiàn)率測算的財務凈現(xiàn)值為14482萬元；(含建設期)；(含建設期)；(含建設期)，項目在財務上基本可行。某物流基地主要規(guī)劃建筑指標如表12。本項目擬通過發(fā)展公路、鐵路集裝箱運輸，吸引國際國內知名的物流企業(yè)及相關的高技術、物流配套服務企業(yè)入駐，形成陸上交易所的集散效應，建設具有多式聯(lián)運特色的物流園區(qū)。3)**市