【正文】 地總平面圖某物流基地地塊控制示意圖管理服務(wù)大樓效果圖立體倉庫立面效果和剖面效果示意圖平面?zhèn)}庫立面效果示意圖和剖面結(jié)構(gòu)示意圖平面?zhèn)}庫平面布局示意圖立體倉庫平面效果示意圖基地現(xiàn)狀示意圖前 言**要建設(shè)成為國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易與航運(yùn)中心，提高城市綜合競爭力，增強(qiáng)城市綜合服務(wù)功能，就必須成為國內(nèi)外物流、商流、信息流、資金流的集聚與輻射中心。企業(yè)名稱：**西北物流園區(qū)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“西北物流公司”）企業(yè)類型：有限責(zé)任公司（國內(nèi)合資）注冊地點(diǎn)：**市武威路789號法定代表人： 注冊資本：人民幣壹億元經(jīng)營范圍：**西北物流園區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計開發(fā)，實(shí)業(yè)投資，國內(nèi)貿(mào)易（除專項(xiàng)規(guī)定），資產(chǎn)經(jīng)營，倉儲、物流業(yè)的管理（凡涉及許可經(jīng)營的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營）。該公司在本項(xiàng)目中出資3000萬元人民幣，占項(xiàng)目總資本的30％。7)西北物流公司提供的設(shè)計資料及其他基礎(chǔ)資料。規(guī)劃用地功能分區(qū)面積詳見表11?！　∮身?xiàng)目法人開發(fā)建設(shè)的建筑工程內(nèi)容詳見表13。而在我國加入WTO之后，物流服務(wù)業(yè)作為國內(nèi)率先對外開放的領(lǐng)域之一，發(fā)達(dá)國家現(xiàn)代的物流管理技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和高素質(zhì)人才的進(jìn)入，必然會對國內(nèi)物流產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營觀念、管理體制與發(fā)展方式等方面產(chǎn)生較大沖擊，同時過高的物流成本也對我國產(chǎn)品加快出口相當(dāng)不利。與此同時，**周邊許多國家或城市紛紛把物流作為其經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)之一，新加坡、日本、韓國、中國香港等都提出將建設(shè)亞太地區(qū)國際物流中心的目標(biāo)，如新加坡提出了包括加快建立綜合化、全球化的物流基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)展基于信息技術(shù)的物流運(yùn)作環(huán)境；將國際物流樞紐化運(yùn)作及方案化服務(wù)吸引到新加坡等多項(xiàng)發(fā)展物流業(yè)的戰(zhàn)略措施，使新加坡物流加速向國際化發(fā)展?；诖?，西北綜合物流園區(qū)擬重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)“二基地、一中心”（“二基地”為未來島基地和某基地，“一中心”為以**市陸上貨運(yùn)交易中心為主體的停車、交易區(qū)）。隨著本項(xiàng)目的推進(jìn)將吸引一大批國際、國內(nèi)物流企業(yè)入駐，給桃浦地區(qū)帶來大量“人流”、“物流”和“信息流”，極大地促進(jìn)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。按照其物流系統(tǒng)總體規(guī)劃，“十五”期間該市將投入50多億元建設(shè)12個物流中心、二大物流園區(qū)以及其他各類配送中心。普陀區(qū)已形成了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的嶄新局面。2)法規(guī)方面：研究和制訂規(guī)范的物流業(yè)地方性法規(guī)和政府規(guī)章；改進(jìn)物流相關(guān)領(lǐng)域的管理方式，對不適應(yīng)物流業(yè)發(fā)展的各類規(guī)定和政策進(jìn)行清理、修改和完善。選擇一批與物流行業(yè)關(guān)聯(lián)度較高的行業(yè)，建成8－10家以服務(wù)于這些行業(yè)和大型企業(yè)為主的專業(yè)物流信息平臺；加快建設(shè)基于EDI系統(tǒng)的面向長江流域的多式聯(lián)運(yùn)物流信息平臺、面向全國的綜合運(yùn)輸物流信息平臺、工業(yè)產(chǎn)品交易信息平臺以及面向國際的空港、海港口岸公共物流信息平臺等。**西站、南翔站、桃浦站均靠近項(xiàng)目基地。與此同時，**市居民人均收入逐年增高，2002年**城市居民人均可支配收入為13250元，收入水平的提高，直接表現(xiàn)就是消費(fèi)需求的旺盛，帶來物流交換的更為頻繁。這意味著市民在服裝上的消費(fèi)上正不斷增長。同時，伴隨著醫(yī)療保健行業(yè)物流服務(wù)的專業(yè)化與國際規(guī)范化，針對醫(yī)療保健行業(yè)符合國際標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)化、規(guī)范化的物流需求正在迅速膨脹，特別是對存放醫(yī)藥有特殊要求的專業(yè)倉儲及專業(yè)化配送的發(fā)展正在變得越來越迫切。隨著**國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心的確立，物流業(yè)增加值必將進(jìn)一步增加。2002年**，尤其公路運(yùn)輸由于其便捷性，從1990年開始迅速增長，已占到貨運(yùn)總量的一半以上。另外，在生產(chǎn)領(lǐng)域，隨著改革的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)的市場化程度不斷提高，從原材料采購到產(chǎn)出銷售，原來的計劃購銷方式，已被市場化的運(yùn)作方式所替代?！　　　　D32　**市三大物流園區(qū)區(qū)位圖外高橋物流園區(qū)屬于港區(qū)一體、轉(zhuǎn)口貿(mào)易性園區(qū)，“十五”期間將充分運(yùn)用高橋港區(qū)和外高橋保稅區(qū)優(yōu)勢，完善外高橋港區(qū)作為**集裝箱碼頭的集裝箱貨物配載、貨物中轉(zhuǎn)與倉儲、國內(nèi)外貨運(yùn)代理、多式聯(lián)運(yùn)、物流信息管理的功能；進(jìn)一步完善進(jìn)出口貿(mào)易、報送、通關(guān)、貨物裝卸、保稅倉儲、保稅展示、分撥配送等服務(wù)功能。通過對這三大物流園區(qū)功能定位的對比分析，可以看出，三者之間并不存在很強(qiáng)的競爭性。依托洋山深水港的巨大發(fā)展空間，**將著力打造亞洲最大的集裝箱物流園區(qū)－洋山深水港物流園區(qū)。該基地位于寶山綜合交通樞紐中心，各類交通均非常方便。此外，從本項(xiàng)目基地到到虹橋國際機(jī)場只需10分鐘，至吳淞集裝箱碼頭只需20分鐘，交通十分方便。4）良好的物流氛圍西北綜合物流園區(qū)由兩大區(qū)域組成，包括江橋區(qū)域和桃浦區(qū)域。各類商辦設(shè)施的形成，為西北物流基地的發(fā)展奠定了強(qiáng)有力的物質(zhì)保障和市場基礎(chǔ)。另外，在其實(shí)現(xiàn)省際物流功能的同時，還應(yīng)注重市內(nèi)配送物流功能的發(fā)展。西北物流園區(qū)所處的特殊環(huán)境決定了其發(fā)展重點(diǎn)應(yīng)該集中在陸路物流樞紐的建設(shè)上，但其發(fā)展發(fā)向又是一個綜合型、口岸型的物流園區(qū)。見圖41**市城市配送中心圖。全年**(%)，這個數(shù)據(jù)表明，經(jīng)由**進(jìn)出口的商品中，有一半左右是內(nèi)地經(jīng)由**的轉(zhuǎn)口貿(mào)易。具有競爭優(yōu)勢的物流園區(qū)不只是一個點(diǎn)，而是一個覆蓋目標(biāo)客戶區(qū)域的網(wǎng)絡(luò)。加工制造及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為物流業(yè)的發(fā)展提供了動力，企業(yè)生產(chǎn)出的產(chǎn)品需要源源不斷地輸送到全國及全球各地。八年中，％，低于同期GDP和第三產(chǎn)業(yè)增加值平均增速，發(fā)展速度相對緩慢。特別是加入世貿(mào)組織后，我國將逐步開放公路貨運(yùn)、商品分銷、倉儲設(shè)施等領(lǐng)域，并承諾在3至4年內(nèi)取消對租賃、速遞、運(yùn)輸?shù)确咒N輔助服務(wù)的限制，允許外商建立全資分支機(jī)構(gòu)。這是因?yàn)楹竭\(yùn)集團(tuán)在建立和完善綜合運(yùn)輸系統(tǒng)中使集裝箱運(yùn)輸突破了傳統(tǒng)的“港到港”概念，進(jìn)入了“門到門”多式聯(lián)運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。國內(nèi)的這些物流企業(yè)大多結(jié)構(gòu)功能單一，相互之間業(yè)務(wù)劃分明顯，并且各部門之間條塊分割嚴(yán)重，面對海外物流業(yè)巨頭，我國的這些物流企業(yè)難以從整體上發(fā)揮其優(yōu)勢。前者如海爾集團(tuán)，后者如寶鋼、上汽等。為了更有效地提高集裝箱和物流運(yùn)輸?shù)乃俣龋搨}庫一方面實(shí)行全天候24小時服務(wù)，節(jié)假日可以預(yù)約進(jìn)貨、提貨，承諾當(dāng)天審結(jié)的貨物當(dāng)天放行，同時推行深加工結(jié)轉(zhuǎn)簡化審批手續(xù)，改逐筆審批、逐票報關(guān)為總量審批、集中報關(guān)，從而加快物流的通關(guān)速度；另一方面積極發(fā)展倉儲物流的延伸服務(wù)，在保稅倉庫內(nèi)實(shí)行保稅倉儲服務(wù)。西北綜合物流園區(qū)大體分為AF，共6個功能區(qū)，本項(xiàng)目即為D＋E區(qū)。項(xiàng)目總平面布置詳見附圖1。同時在規(guī)劃金迎路、金通路交叉路口西南角設(shè)置一加油、氣站，面積為350平方米。3)集中綠化用地集中綠地主要沿中某西側(cè)及基地西側(cè)布置，集中綠化面積為488200平方米?！”卷?xiàng)目建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目擬按照建設(shè)規(guī)劃，先期啟動整個某物流基地的“七通一平”、基地自營和出租倉庫、管理和服務(wù)等工程設(shè)施的建設(shè)。 倉庫本項(xiàng)目倉庫共包括37座平面?zhèn)}庫和13座立體倉庫，每座倉庫建筑面積為7776－21739平方米不等。 物流功能區(qū)平面布置按照本物流基地功能要求，基地內(nèi)物流功能區(qū)劃分為：1)管理服務(wù)區(qū)；2)物流自營及公共型保稅區(qū)；3)物流企業(yè)土地批租區(qū)；4)物流企業(yè)倉庫出租區(qū)；5)土地備用區(qū)。平面?zhèn)}庫平面布局示意圖詳見附圖6。表52 用地功能分區(qū)面積序號項(xiàng)目 用地面積所占百分?jǐn)?shù)　?。ǎィㄈf平方米）一實(shí)際可用地　　　1管理服務(wù)用房用地2倉庫用地批租用地　　　　自營及海關(guān)倉庫用地出租倉庫用地*發(fā)展備用地 二其他用地1交通設(shè)施用地2公建配套設(shè)施用地3鐵路用地4道路用地5虹橋機(jī)場航站樓用地6集中綠地7水域總計100*含已入駐的**煙草公司儲運(yùn)基地用地99700平方米和華聯(lián)超市配送中心一期用地126200平方米和頂通公司租賃倉庫用地87300平方米?？紤]到企業(yè)建設(shè)規(guī)模、目標(biāo)及物流功能的需求安排，倉庫用地共包括批租用地、出租倉庫用地、預(yù)留用地、自營及公共型保稅倉庫用地，其中批租用地位于A0A0A12A18共8塊街坊內(nèi)，用地面積為749700平方米；出租倉庫用地位于A0A10和A22三個街坊內(nèi)，用地面積為313200平方米；預(yù)留用地位于A23街坊內(nèi)，用地面積69000平方米；自營區(qū)位于基地西北角A06街坊內(nèi)，用地面積96600平方米；公共型保稅區(qū)位于基地西北角，位于A05街坊內(nèi)，用地面積為68300平方米，區(qū)內(nèi)包括兩座公共型保稅倉庫和一個海關(guān)校驗(yàn)場地，該區(qū)靠近物流基地出入口和物流管理服務(wù)區(qū)，使貨物能方便快捷地通過海關(guān)查驗(yàn)校驗(yàn)，但又與其他區(qū)域相分割，使監(jiān)管工作可以順利安全地展開。本項(xiàng)目開發(fā)初期，即交通流量非飽和時，項(xiàng)目基地內(nèi)部各地塊的出入口將設(shè)在項(xiàng)目南北向交通主軸－金迎路上。武威路以北規(guī)劃為以第三方物流企業(yè)為主的物流基地，武威路以南結(jié)合現(xiàn)狀，建設(shè)以城市配送服務(wù)功能為主的配送基地。 項(xiàng)目總體方案 項(xiàng)目總平面布置基本原則1)符合**市、桃浦地區(qū)總體規(guī)劃及對本項(xiàng)目用地規(guī)劃的要求。如商品貿(mào)易及展示、商務(wù)辦公及會議、文化及娛樂等。因此，本項(xiàng)目應(yīng)積極制定策略，吸引國內(nèi)相關(guān)物流企業(yè)入駐。與海關(guān)共同研究物流園區(qū)的提速通關(guān)的必要條件和監(jiān)管新模式，與國際航運(yùn)集團(tuán)和國際大港研究亞太地區(qū)的貨源、箱源、箱流，為優(yōu)化產(chǎn)業(yè)功能體系，推進(jìn)國際現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)提供依據(jù)。到目前為止，**共有國際船舶代理企業(yè)16家，集裝箱中轉(zhuǎn)、貨運(yùn)站66家，堆場面積205萬平方米，設(shè)計堆存總量43萬TEU。從本市全社會固定資產(chǎn)投資的投資情況看，2002年交通運(yùn)輸、比上年增長43％，％。 商業(yè)及零售業(yè)客戶物流需求分析商業(yè)企業(yè)是拉動物流需求的最主要力量，絕大多數(shù)企業(yè)都把物流及其供應(yīng)鏈體系的管理作為提高其核心競爭力的重要手段?！”６悋H上把公共型保稅倉庫的設(shè)立視為國外市場國內(nèi)化的重要標(biāo)志，公共保稅倉庫的設(shè)立有利于企業(yè)適應(yīng)復(fù)雜多變的國際市場，為企業(yè)來料加工提供方便；有利于緩解企業(yè)流動資金緊張狀況，為全區(qū)招商引資提供了有利條件。 倉儲物流園區(qū)需要有倉儲設(shè)施，但客戶需要的不僅僅是在物流園區(qū)儲存商品，而是要通過倉儲環(huán)節(jié)保證市場分銷活動的開展，同時盡可能降低庫存占壓的資金，減少儲存成本。據(jù)統(tǒng)計，**全市公路貨運(yùn)總量的60％由此進(jìn)出。同時，眾多物流企業(yè)的入駐，將會產(chǎn)生一定的規(guī)模集聚效應(yīng)，不同物流企業(yè)之間的優(yōu)勢可以互補(bǔ)，從而實(shí)現(xiàn)整個區(qū)域物流資源的有效整合。 業(yè)務(wù)功能定位 功能定位原則圍繞本項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位和發(fā)展思路，本項(xiàng)目的業(yè)務(wù)功能定位應(yīng)按以下幾個方面為原則：1)符合物流行業(yè)的發(fā)展趨勢現(xiàn)代物流行業(yè)的發(fā)展具有信息化、全球化和集約化的趨勢。目前，國內(nèi)主要物流園區(qū)的土地批租價格如表34所示。江橋地區(qū)和桃浦地區(qū)的發(fā)展為西北物流園區(qū)吸引了大量的人流和物流，也為本項(xiàng)目的建設(shè)和發(fā)展創(chuàng)造了良好的物流氣氛。3） 基礎(chǔ)配套設(shè)施完善項(xiàng)目基地所在地區(qū)－桃浦地區(qū)的水、電、通訊、道路排污等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，市政配套條件日趨完善。因此，在園區(qū)建設(shè)的初期，本項(xiàng)目需要在今后的招商中加強(qiáng)專門的營銷措施，以應(yīng)對一定的招商競爭，盡快建成**市的城市配送中心。 與**市其他物流基地的競爭性分析1)**西南綜合物流基地**西南綜合物流基地選址外環(huán)線外側(cè)、滬杭高速公路出口處，地處莘奉路以東、蓮花路以西、春申塘以南、貴都路以北，規(guī)劃用地1500畝，以倉儲運(yùn)輸、包裝加工、貨物配送信息處理等基本功能為主。與**國際航運(yùn)中心洋山深水港配套的洋山深水港物流園區(qū)位于蘆潮港地區(qū)，海港新城南側(cè)，東臨滬蘆高速公路，通過東海大橋與洋山深水港碼頭相溝通。提供貨源組織、中轉(zhuǎn)、裝卸和倉儲等綜合服務(wù)多式聯(lián)運(yùn)功能。 本項(xiàng)目競爭性分析**市其他物流園區(qū)的競爭性分析。**外貿(mào)企業(yè)在江蘇的聯(lián)營企業(yè)超過200多家，提供出口貨源12億元，占**從外省收購總值的二分之一。同時，**是我國唯一擁有兩個國際機(jī)場的城市，虹橋機(jī)場貨運(yùn)吞吐的設(shè)計能力為50萬噸/年（2002年實(shí)際處理量為60多萬噸），浦東國際機(jī)場(一期)貨運(yùn)吞吐的設(shè)計能力為100萬噸/年（二期達(dá)到500萬噸/年），為**市成為航運(yùn)樞紐提供了基礎(chǔ)保障。因此，本項(xiàng)目規(guī)劃建成為**市城市配送中心之一，必將在滿足**市居民的消費(fèi)品配送方面發(fā)揮巨大作用。與此同時，居民對于高檔耐用消費(fèi)品的需求不斷增加，升級換代過程也不斷加快。而這將使食品行業(yè)的物流需求能夠保持較高的水平，而食品消費(fèi)的多元化也使得食品行業(yè)對于物流配送的要求較高。本項(xiàng)目的服務(wù)區(qū)域?yàn)?*市全域乃至長江三角洲區(qū)域。制定科學(xué)的物流業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)體系，建立健全現(xiàn)代物流業(yè)統(tǒng)計信息收集、研究和監(jiān)測體系。同時，鼓勵企業(yè)與物流咨詢機(jī)構(gòu)、科研院校等進(jìn)行多種形式的資本與技術(shù)融合，充分發(fā)揮社會各種資源優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)物流系統(tǒng)的產(chǎn)學(xué)研聯(lián)動發(fā)展。目前，國內(nèi)政局穩(wěn)定，各項(xiàng)法律法規(guī)正在逐步完善。 本項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析本項(xiàng)目基地位于普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)，普陀區(qū)是**的中心城區(qū)之一，位于**的西北部，區(qū)域面積55平方公里，戶籍人口85萬，素有**“西大堂”的美譽(yù)。第3章 市場分析我國已將發(fā)展商品物流配送作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃的一項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容，列入“十五”規(guī)劃整體藍(lán)圖之內(nèi)，并明確提出了物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總目標(biāo)和具體目標(biāo)，計劃五年內(nèi)在全國建立30個現(xiàn)代商品綜合物流中心示范項(xiàng)目。按照規(guī)劃，某物流基地的主要功能是為城市生活提供配送服務(wù)及發(fā)展第三方物流。西北綜合物流園區(qū)作為目前唯一的陸路口岸型物流園區(qū)，其完善與否將直接影響**市是否能成為我國乃至亞太地區(qū)重要的一個物流樞紐。另外，現(xiàn)代化物流園區(qū)還可為入駐的物流企業(yè)提供基礎(chǔ)設(shè)施、信息配套服務(wù)等共享資源，幫助物流企業(yè)進(jìn)一步降低運(yùn)營成本和費(fèi)用支出，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。 財務(wù)效益分析％，按6％折現(xiàn)率測算的財務(wù)凈現(xiàn)值為14482萬元；(含建設(shè)期)；(含建設(shè)期)；(含建設(shè)期)，項(xiàng)目在財務(wù)上基本可行。某物流基地主要規(guī)劃建筑指標(biāo)如表12。本項(xiàng)目擬通過發(fā)展公路、鐵路集裝箱運(yùn)輸，吸引國際國內(nèi)知名的物流企業(yè)及相關(guān)的高技術(shù)、物流配套服務(wù)企業(yè)入駐，形成陸上交易所的集散效應(yīng)，建設(shè)具有多式聯(lián)運(yùn)特色的物流園區(qū)。3)**市