【正文】 出兩個重點：一是貫徹“不在所有、重在所流”的經(jīng)濟思想；二是完善硬件設(shè)施，提高軟件質(zhì)量。同時，吸引國內(nèi)知名的物流企業(yè)進駐本項目，是把園區(qū)建成物流集結(jié)地的重要保證。5） 其他相關(guān)的企業(yè)另外，物流園區(qū)還應積極引進為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供各種服務的各類型企業(yè)。第5章 項目建設(shè)方案本“建設(shè)方案”章節(jié)內(nèi)容根據(jù)項目法人提供的有關(guān)設(shè)計資料編寫。按照規(guī)劃道路系統(tǒng)，本項目以武威路為界，分為南北兩個區(qū)域。表51　本項目基地道路方向、紅線寬度及長度情況序號路名方向紅線寬度（m）長度（m）1金迎路南北3619402武威路東西3610703金昌路東西3621204金莘路東西205305金通路東西2426506金邁路東西245307水杉路東西2010608銀杏路東西2411609金沃路東西2072010金潤路南北24120511金達路南北241325本項目分別在真南路金迎路路口和金昌路金迎路路口設(shè)有二個基地主出入口，并在基地內(nèi)沿金武路、金通路和武威路形成環(huán)路。1)倉庫用地在整個基地中，倉庫用地1296800平方米。功能分區(qū)面積詳見表52。 表54 本項目有關(guān)建筑的建設(shè)內(nèi)容項目指標（m2）層高（m）層數(shù)總建筑面積153020 124920 自營倉庫56320 ～2　公共型保稅倉庫68600 ～123500 管理服務大樓7500 ～5 國際物流商務大樓16000 ～123　公建及交通設(shè)施用房4600 　變電所1770 　垃圾收集站230 　雨水泵站1660 　道路班房1000 陸地標高設(shè)計場地標高根據(jù)附近內(nèi)河排澇水位，考慮一定的富裕量（5060cm），并在參考該區(qū)域內(nèi)原有已建工程場地標高的基礎(chǔ)上。平面?zhèn)}庫立面效果和剖面效果示意圖詳見附圖5。物流自營區(qū)按生產(chǎn)企業(yè)、貨主或其代理商、銷售商的要求，對貨物進行運輸、儲存、包裝、流通加工、配送。一般倉庫內(nèi)設(shè)置汽車站臺、卸貨站臺、管理區(qū)、手法作業(yè)區(qū)、高架庫區(qū)、大件儲存區(qū)、組合分解區(qū)和產(chǎn)品展示區(qū)。具體建設(shè)內(nèi)容為：1）整個某物流基地的征地動拆遷、勞動力安置、土地平整以及區(qū)內(nèi)道路及綠化景觀、河道整治、地下管線敷設(shè)、供電等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)；2）在A05街坊（本項目基地按區(qū)內(nèi)路網(wǎng)分成23個街坊，以A01…A23街坊表示，詳見附圖）內(nèi)建設(shè)1座建筑面積為7500平方米的管理服務大樓，在A11街坊內(nèi)建設(shè)1座建筑面積為16000平方米的國際物流中心商務大樓；3）本項目還將在A0A06街坊內(nèi)分別建設(shè)2座公共型保稅倉庫和4座自營倉庫，總建筑面積為124920平方米(自營倉庫配備相應的物流設(shè)備，包括2臺集裝箱正面吊、38副渡板和19臺3噸叉車以及相應的工器具)。4)道路、鐵路和交通設(shè)施用地整個基地中道路用地為374200平方米，另有滬寧鐵路沿金昌路穿過基地，占地22800平方米，交通設(shè)施用地3500平方米，主要包括基地內(nèi)已建的虹橋機場導航站用地和將隨地塊開發(fā)進度建設(shè)的道路班房等管理用房用地。 功能分區(qū)本項目用地面積為249公頃，其中倉庫用地為1296800平方米；管理服務區(qū)用地面積為65500平方米；交通設(shè)施用地3500平方米；公建配套設(shè)施用地5000平方米；虹橋機場航站樓用地30300平方米；滬寧鐵路用地22800平方米；道路用地374200平方米；集中綠化用地488200平方米；水域203700平方米。 交通組織設(shè)計本項目基地內(nèi)擬規(guī)劃形成道路路網(wǎng)，主干道為金迎路、金昌路、武威路，次要道路為金莘路、金通路、金邁路、水杉路、銀杏路、金沃路、金潤路、金達路，其余均為支路，紅線寬度為12米。如圖51所示。即在倉庫內(nèi)設(shè)置超大容量集裝箱等專用運貨設(shè)備的存儲設(shè)施，無需發(fā)貨、裝箱、運輸?shù)榷鄠€環(huán)節(jié)，只要一下訂單，即可直接發(fā)貨，從而可以大大節(jié)約運輸中轉(zhuǎn)時間，快速進出倉。但這兩類企業(yè)往往是以多種物流方式相結(jié)合的形式出現(xiàn)的，如海爾集團的物流對其本身來說具有非常重要的地位，但其同時也發(fā)展第三方物流業(yè)務。面對入世的挑戰(zhàn)，我國的物流業(yè)必須從結(jié)構(gòu)和功能上進行整合。不僅經(jīng)營傳統(tǒng)的海上運輸業(yè)務，而且大量滲透到陸上運輸、港口裝卸、倉儲、代理、裝拆箱等與運輸相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，掌握著全球物流網(wǎng)絡中的60%貨代業(yè)務，物流從資金密集型向信息密集型過渡，從傳統(tǒng)的運輸業(yè)務向國際多式聯(lián)運發(fā)展。這樣一大批跨國物流企業(yè)將會在未來數(shù)年內(nèi)迅速進入中國。但是近年來，隨著市場化程度的提高及高新技術(shù)對傳統(tǒng)行業(yè)的改造、滲透、提升，使第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各行業(yè)間的重組整合趨勢非常明顯，物流產(chǎn)業(yè)已成為一個新興的產(chǎn)業(yè)顯出其誘人前景。據(jù)對相關(guān)企業(yè)的調(diào)查，很多生產(chǎn)制造企業(yè)和商業(yè)企業(yè)一樣，受到了物流成本的困擾。因此，本項目首先應該負責為客戶選擇滿足客戶需要的運輸方式，然后具體組織網(wǎng)絡內(nèi)部的運輸作業(yè)，在規(guī)定的時間內(nèi)將客戶的商品運抵目的地。在這種趨勢下，本項目作為一個綜合型的口岸物流園區(qū)，應當和**外高橋等物流園區(qū)一起，在國際物流方面扮演重要的地位（因為國際物流集散不僅僅在港口、機場，同時有很多的物流業(yè)務將由內(nèi)陸口岸完成首末端的集散業(yè)務流程），尤其是在提供電子通關(guān)、快速通關(guān)等一些相關(guān)服務的情況下，西北綜合物流園區(qū)將可以成為國際物流進出中國大陸的最佳門戶之一。圖41　**市城市配送中心示意圖　　 2)國內(nèi)物流進出**的重要集散基地之一 從統(tǒng)計資料來看，**地區(qū)近10年來在鐵路運輸方面的貨物運輸變化不大，甚至出現(xiàn)了一定程度的減少，2002年**的鐵路貨運量5836萬噸，%，但鐵路的貨運量基數(shù)仍然很大，所以本項目仍應發(fā)揮其在鐵路運輸方面的優(yōu)勢，進一步挖掘鐵路物流的潛力。另外，**及全國物流的整體發(fā)展水平也決定了西北物流園區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃和建設(shè)是按步驟和分期逐步進行的。其次，本項目依托西北物流園區(qū)，其服務對象要和外高橋物流園區(qū)及浦東空港物流園區(qū)等**主要物流園區(qū)實現(xiàn)功能互補。 市場分析結(jié)論綜上所述，某物流基地作為西北綜合物流園區(qū)的主要物流配送區(qū)，基于其具有得天獨厚的地理位置、穩(wěn)定的法律政策支持、良好的物流氣氛，因此其必具有穩(wěn)定而良好的市場前景，但同時也存在一定的招商競爭風險。其中江橋區(qū)域位于**市嘉定區(qū)，經(jīng)過多年的招商經(jīng)營，已有中儲發(fā)展股份公司、寶供物流企業(yè)集團有限公司、**蔬菜（集團）有限公司等物流龍頭企業(yè)入駐。2）優(yōu)惠的政策本項目基地所在物流園區(qū)－西北綜合物流園區(qū)是**市“十五”期間規(guī)劃的三大物流園區(qū)之一，尤其是普陀區(qū)專門成立西北物流園區(qū)領(lǐng)導小組，重點扶持西北綜合物流園區(qū)的發(fā)展?；胤殖啥喙δ芊諈^(qū)、國際采購分撥配送中心、鐵路國際集裝箱終點站、農(nóng)副產(chǎn)品交易中心、綜合物流區(qū)、鋼鐵配送中心等六個功能分區(qū)，形成“一園六區(qū)”的布局。該物流園區(qū)開發(fā)面積近13平方公里，按照“一次規(guī)劃、分期開發(fā)”的原則，該物流園區(qū)擬于2020年建成，其一期工程約155萬平方米，將與洋山深水港一期進度實現(xiàn)同步，今后除了作為洋山深水港的集裝箱堆場外，還將提供倉儲、冷凍、加工、中轉(zhuǎn)等一系列物流增值服務。本項目發(fā)展的基本戰(zhàn)略是以省際物流集散功能為主，力求建設(shè)成為**市市域配送基地，并進而發(fā)展成為輻射長江三角洲和內(nèi)陸省份的物流樞紐，其基本的運輸手段是鐵路和公路。2005年，基本建成跨國互聯(lián)的分銷園區(qū)和國際集裝箱多式聯(lián)運的中轉(zhuǎn)園區(qū)，形成保稅轉(zhuǎn)口特色的流園區(qū)。因此，部分生產(chǎn)企業(yè)的物流隊伍也已開始走向市場。同時，隨著市場經(jīng)濟的推進，**與外省市，尤其是長江三角洲之間的物流流量增長相當快，商品交換已從單向轉(zhuǎn)為雙向。詳見表32。根據(jù)對以上生活資料各行業(yè)消費需求的統(tǒng)計分析，可知近年**市綜合居民總消費水平呈不斷增長態(tài)勢（％，詳見表31），并將繼續(xù)保持下去。相應地，服裝行業(yè)的物流配送量也將不斷增長。 食品物流需求分析隨著收入水平大幅提高，市區(qū)居民對食品的支出也逐步增加，由1990年的人均1095元上升到2002年的4120元。此外，從項目基地經(jīng)外環(huán)線至虹橋國際機場只需10分鐘，至吳淞集裝箱碼頭只需20分鐘。另外，**還花大力氣從各個方面、各個層面發(fā)展物流技術(shù)，完善物流體系，以保證物流產(chǎn)業(yè)在**的發(fā)展，包括：1)制定物流技術(shù)標準。3)行業(yè)管理方面：在政府引導下，由行業(yè)協(xié)會制訂行業(yè)管理規(guī)范，實現(xiàn)行業(yè)自律，自覺維護行業(yè)合法權(quán)益；加強行業(yè)咨詢、調(diào)研、培訓等工作；通過行業(yè)協(xié)會協(xié)助政府有關(guān)部門進行市場監(jiān)管和服務，為政府提供促進行業(yè)發(fā)展的政策建議。經(jīng)濟的快速發(fā)展，經(jīng)濟環(huán)境的持續(xù)改善將為西北物流園區(qū)的建設(shè)、發(fā)展提供有力的支撐。3)廣州：2001年4月公布的《廣州市商業(yè)網(wǎng)點十年發(fā)展規(guī)劃》表明，廣州將規(guī)劃建立四大物流中心，其中廣州白云機場擬建集運輸、儲存、裝卸、搬運、包裝、信息處理、配送等功能于一體的物流基地，使白云機場的物流功能進一步加強。因此，本項目的建設(shè)，對桃浦地區(qū)在“十五”期間基本建立適應現(xiàn)代化國際大都市功能的新型產(chǎn)業(yè)體系，拓展新的經(jīng)濟增長空間，增強綜合競爭力具有十分重要的意義。某物流基地位于西北綜合物流園區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)，靠近外環(huán)線和滬寧、滬嘉高速公路，發(fā)展倉儲物流基地具有得天獨厚的地理優(yōu)勢。從國內(nèi)看，北京、天津、青島、深圳等許多城市及江浙兩地的許多大中城市也開始大力規(guī)劃和發(fā)展物流業(yè)，如深圳市把發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)作為該市三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，努力將深圳建成為全球最具有影響力的集裝箱運輸中心、國際航運中心和亞太地區(qū)營運中心之一；成都物流基地已與北京賽浦京良、深圳平湖兩大物流基地簽訂合作協(xié)議，擬共同建設(shè)中國未來的三大物流基地，構(gòu)成我國東、西、北三地的物流“金三角”；而與**鄰近的寧波市，則力爭通過10至15年的努力，建設(shè)成為長江三角洲的國際物流樞紐和浙江省的重要綜合物流中心，“十五”期間，京杭大運河將延伸至寧波甬江口，其全程252公里，按國家干線四級航道統(tǒng)一規(guī)劃，將建成寧波港后方強大的水路集散系統(tǒng)，對**形成腹地競爭態(tài)勢。因此，盡快降低物流成本，發(fā)展現(xiàn)代物流是當前我國物流行業(yè)應對WTO的迫切需要。表13 項目法人開發(fā)建設(shè)的建筑工程內(nèi)容序號項目指標（m2）層高（m）層數(shù)1 倉庫124920 自營倉庫56320 ～2　 公共型保稅倉庫68600 ～12. 管理服務用房23500 管理服務大樓7500 ～5 國際物流商務大樓16000 ～123　 公建及交通設(shè)施用房4600 　 變電所1770 　 垃圾收集站230 雨水泵站1660 　 道路班房1000 總建筑面積153020 建設(shè)期本項目建設(shè)期為3年，從2003年1月開始進行前期籌建、可行性研究、初步設(shè)計、動拆遷、施工建設(shè)等，預計2005年12月底竣工。表11 用地功能分區(qū)面積示意表序號項目 面積所占百分數(shù)　（％）（萬平方米）一實際可用地　　1管理服務用房用地2倉庫用地　　　　批租用地自營及海關(guān)倉庫用地出租倉庫用地*發(fā)展備用地 二其他用地1交通設(shè)施用地2公建配套設(shè)施用地3鐵路用地4道路用地5虹橋機場航站樓用地6集中綠地7水域總計100*含已入駐的**。 項目選址本項目基地位于**西北部普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)內(nèi)，東到中某，南臨規(guī)劃金昌路以南約50米處，西至規(guī)劃金迎路以西約500米，北至翔二河北側(cè)規(guī)劃路，總用地面積為249公頃。**金環(huán)工業(yè)有限公司是專門從事機械設(shè)備、承接有關(guān)項目、建材、金屬材料、五金交電、化工原料生產(chǎn)業(yè)務的工業(yè)企業(yè)，注冊資本為人民幣1300萬元。項目法人營業(yè)執(zhí)照詳見附件2。 西北綜合物流園區(qū)物流基地項目可行性研究報告目 錄 前 言第1章 總 論第2章 項目建設(shè)的必要性第3章 市場分析第4章 項目功能定位第5章 項目建設(shè)方案第6章 項目選址、建設(shè)條件與動拆遷第7章 環(huán)境保護、勞動安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能第8章 項目法人組織機構(gòu)、定員和招投標第9章 項目建設(shè)進度第10章 投資估算、資本金、資金籌措和資金運用計劃第11章 項目財務效益分析第12章 風險和對策分析第13章 結(jié)論和建議附表：19附件： **市發(fā)展計劃委員會滬計貿(mào)（2003）15號文“關(guān)于**西北綜合物流園區(qū)某物流基地項目建議書的批復” 項目法人營業(yè)執(zhí)照 **市城市規(guī)劃管理局滬規(guī)劃（2003）770號文“關(guān)于《普陀區(qū)某物流基地控制性詳細規(guī)劃》的批復” 中華人民共和國海關(guān)總署署加函〔2003年〕426號文“關(guān)于同意**西北物流園區(qū)集團有限公司設(shè)立公共型保稅倉庫的批復” **市市政工程管理局滬市政規(guī)（2003）902號文“關(guān)于在A20公路增設(shè)金昌路匝道的批復” 公建配套部門征詢意見 普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)人民政府桃府（2003）79號文“關(guān)于桃浦鎮(zhèn)西北物流園區(qū)某基地土地名稱歸并的批復” **市普陀區(qū)環(huán)保局普環(huán)保評（2003）42號文“關(guān)于對西北物流園區(qū)某物流基地建設(shè)項目環(huán)境影響報告表及專項評價報告的批復” 資本金出資證明 銀行貸款意向附圖：某物流基