【正文】 西北綜合物流園區(qū)物流基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄 前 言第1章 總 論第2章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性第3章 市場(chǎng)分析第4章 項(xiàng)目功能定位第5章 項(xiàng)目建設(shè)方案第6章 項(xiàng)目選址、建設(shè)條件與動(dòng)拆遷第7章 環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能第8章 項(xiàng)目法人組織機(jī)構(gòu)、定員和招投標(biāo)第9章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度第10章 投資估算、資本金、資金籌措和資金運(yùn)用計(jì)劃第11章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析第12章 風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策分析第13章 結(jié)論和建議附表：19附件： **市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)滬計(jì)貿(mào)（2003）15號(hào)文“關(guān)于**西北綜合物流園區(qū)某物流基地項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)” 項(xiàng)目法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 **市城市規(guī)劃管理局滬規(guī)劃（2003）770號(hào)文“關(guān)于《普陀區(qū)某物流基地控制性詳細(xì)規(guī)劃》的批復(fù)” 中華人民共和國(guó)海關(guān)總署署加函〔2003年〕426號(hào)文“關(guān)于同意**西北物流園區(qū)集團(tuán)有限公司設(shè)立公共型保稅倉(cāng)庫(kù)的批復(fù)” **市市政工程管理局滬市政規(guī)（2003）902號(hào)文“關(guān)于在A20公路增設(shè)金昌路匝道的批復(fù)” 公建配套部門(mén)征詢(xún)意見(jiàn) 普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)人民政府桃府（2003）79號(hào)文“關(guān)于桃浦鎮(zhèn)西北物流園區(qū)某基地土地名稱(chēng)歸并的批復(fù)” **市普陀區(qū)環(huán)保局普環(huán)保評(píng)（2003）42號(hào)文“關(guān)于對(duì)西北物流園區(qū)某物流基地建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表及專(zhuān)項(xiàng)評(píng)價(jià)報(bào)告的批復(fù)” 資本金出資證明 銀行貸款意向附圖：某物流基地總平面圖某物流基地地塊控制示意圖管理服務(wù)大樓效果圖立體倉(cāng)庫(kù)立面效果和剖面效果示意圖平面?zhèn)}庫(kù)立面效果示意圖和剖面結(jié)構(gòu)示意圖平面?zhèn)}庫(kù)平面布局示意圖立體倉(cāng)庫(kù)平面效果示意圖基地現(xiàn)狀示意圖前 言**要建設(shè)成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易與航運(yùn)中心，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)城市綜合服務(wù)功能，就必須成為國(guó)內(nèi)外物流、商流、信息流、資金流的集聚與輻射中心。因此，順應(yīng)當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)和發(fā)展現(xiàn)代物流園區(qū)，提升城市現(xiàn)代物流水平，是**增強(qiáng)綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，成為國(guó)際航運(yùn)與貿(mào)易中心的戰(zhàn)略選擇，對(duì)**拓展新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)空間，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力具有十分重要的意義。西北綜合物流園區(qū)是市政府物流規(guī)劃中“3＋1”市級(jí)物流園區(qū)中唯一的陸路口岸型物流園區(qū)，加快西北綜合物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，強(qiáng)化園區(qū)綜合物流功能的開(kāi)發(fā)，是加快發(fā)展全市物流產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)全市海港、陸港、空港各物流園區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的需要，也是提升西北綜合物流園區(qū)自身發(fā)展水平和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的客觀(guān)要求。為了加快西北綜合物流園區(qū)建設(shè)步伐，適應(yīng)現(xiàn)代物流的發(fā)展趨勢(shì)，滿(mǎn)足國(guó)內(nèi)市場(chǎng)日益增長(zhǎng)的物流服務(wù)需求，把西北綜合物流園區(qū)建成面向**的城市配送物流基地、國(guó)內(nèi)物流進(jìn)出**的重要集散地之一以及國(guó)際物流進(jìn)出中國(guó)大陸，輻射長(zhǎng)江三角洲及內(nèi)陸省份的重要物流集散樞紐，**西北物流園區(qū)集團(tuán)有限公司擬在西北綜合物流園區(qū)核心區(qū)域－某地塊，規(guī)劃面積為249公頃的地塊，建設(shè)集貨運(yùn)配載、交易、信息服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)、流通、加工、配送、展示等物流服務(wù)于一體的集散型綜合性物流基地。**市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)滬計(jì)貿(mào)(2003)15號(hào)文批復(fù)了本項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)，詳見(jiàn)附件1。我公司受**西北物流園區(qū)集團(tuán)有限公司的委托，編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。第1章 總 論 項(xiàng)目名稱(chēng)**西北綜合物流園區(qū)某物流基地（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“某物流基地”） 項(xiàng)目法人及投資方簡(jiǎn)介該項(xiàng)目法人為**西北物流園區(qū)集團(tuán)有限公司。企業(yè)名稱(chēng)：**西北物流園區(qū)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“西北物流公司”）企業(yè)類(lèi)型：有限責(zé)任公司（國(guó)內(nèi)合資）注冊(cè)地點(diǎn)：**市武威路789號(hào)法定代表人： 注冊(cè)資本：人民幣壹億元經(jīng)營(yíng)范圍：**西北物流園區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，實(shí)業(yè)投資，國(guó)內(nèi)貿(mào)易（除專(zhuān)項(xiàng)規(guī)定），資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，倉(cāng)儲(chǔ)、物流業(yè)的管理（凡涉及許可經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營(yíng)）。項(xiàng)目法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照詳見(jiàn)附件2。西北物流公司成立于2002年4月，由某某投資有限公司、某某投資置業(yè)有限公司、某某工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司、某某工業(yè)有限公司共同投資組建。某投資有限公司是專(zhuān)門(mén)從事實(shí)業(yè)投資、企業(yè)投資、市場(chǎng)投資的投資型企業(yè)，注冊(cè)資本為人民幣1億元。該公司在本項(xiàng)目中出資3200萬(wàn)元人民幣，占項(xiàng)目總資本的32％。**未來(lái)島投資置業(yè)有限公司是專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)投資、實(shí)業(yè)投資、物業(yè)管理的置業(yè)公司，注冊(cè)資本為人民幣8000萬(wàn)元。該公司在本項(xiàng)目中出資3300萬(wàn)元人民幣，占項(xiàng)目總資本的33％。**新楊工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司是專(zhuān)門(mén)從事實(shí)業(yè)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、建筑裝潢材料，國(guó)內(nèi)貿(mào)易、組織橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)系及投資服務(wù)的集團(tuán)公司，注冊(cè)資本為人民幣1億元。該公司在本項(xiàng)目中出資3000萬(wàn)元人民幣，占項(xiàng)目總資本的30％。**金環(huán)工業(yè)有限公司是專(zhuān)門(mén)從事機(jī)械設(shè)備、承接有關(guān)項(xiàng)目、建材、金屬材料、五金交電、化工原料生產(chǎn)業(yè)務(wù)的工業(yè)企業(yè)，注冊(cè)資本為人民幣1300萬(wàn)元。該公司在本項(xiàng)目中出資500萬(wàn)元人民幣，占項(xiàng)目總資本的5％，　可行性研究報(bào)告編制依據(jù)本研究報(bào)告編制的主要依據(jù)：1)中華人民共和國(guó)海關(guān)總署署加函[2003]426號(hào)文“關(guān)于同意**西北物流園區(qū)集團(tuán)有限公司設(shè)立公共型保稅倉(cāng)庫(kù)的批復(fù)”。2)**市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)滬計(jì)貿(mào)[2003]015號(hào)文“關(guān)于**西北綜合物流園區(qū)某基地項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)”。3)**市城市規(guī)劃管理局滬規(guī)劃[2003]770號(hào)文“關(guān)于《普陀區(qū)某物流基地控制性詳細(xì)規(guī)劃》的批復(fù)”。4)**市市政工程管理局滬市政規(guī)[2003]902號(hào)文“關(guān)于在A20公路增設(shè)金昌路匝道的批復(fù)”。5)**市普陀區(qū)人民政府辦公室(200323)號(hào)文“關(guān)于加快西北物流園區(qū)重大項(xiàng)目建設(shè)協(xié)調(diào)會(huì)紀(jì)要”。6)**市普陀區(qū)環(huán)境保護(hù)局普環(huán)保評(píng)[2003]42號(hào)文“關(guān)于對(duì)西北物流園區(qū)某物流基地建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表及專(zhuān)項(xiàng)評(píng)價(jià)報(bào)告的批復(fù)”。7)西北物流公司提供的設(shè)計(jì)資料及其他基礎(chǔ)資料。 項(xiàng)目選址本項(xiàng)目基地位于**西北部普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)內(nèi)，東到中某，南臨規(guī)劃金昌路以南約50米處，西至規(guī)劃金迎路以西約500米，北至翔二河北側(cè)規(guī)劃路，總用地面積為249公頃。**市城市規(guī)劃管理局滬規(guī)劃(2003)770號(hào)文批復(fù)了項(xiàng)目用地控制性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)，詳見(jiàn)附件3?！№?xiàng)目功能定位本項(xiàng)目擬建的物流園區(qū)屬陸路口岸型物流園區(qū)，是以省際物流集散功能為主，集貨運(yùn)配載、交易、信息服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)、流通、加工、配送、展示等物流服務(wù)于一體的集散型綜合性物流基地，與**浦東外高橋海港物流園區(qū)和浦東空港物流園區(qū)實(shí)現(xiàn)功能互補(bǔ)。本項(xiàng)目擬通過(guò)發(fā)展公路、鐵路集裝箱運(yùn)輸，吸引國(guó)際國(guó)內(nèi)知名的物流企業(yè)及相關(guān)的高技術(shù)、物流配套服務(wù)企業(yè)入駐，形成陸上交易所的集散效應(yīng)，建設(shè)具有多式聯(lián)運(yùn)特色的物流園區(qū)。其總體功能將在三個(gè)層面上拓展：1）依托市內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)和園區(qū)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)配送設(shè)施，發(fā)展面向市內(nèi)的集貨、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、配送業(yè)務(wù)，建設(shè)**的城市配送物流基地；2）依托公路、鐵路一體化的運(yùn)輸方式，加強(qiáng)倉(cāng)儲(chǔ)、配送等企業(yè)的有效聯(lián)合，形成面向華東地區(qū)和全國(guó)的物流集散地之一；3）依托跨國(guó)物流企業(yè)，探索與港口物流和航空物流的功能互補(bǔ)及有效合作，開(kāi)拓國(guó)際物流市場(chǎng)，力爭(zhēng)成為國(guó)際物流進(jìn)出中國(guó)大陸，輻射長(zhǎng)江三角洲及內(nèi)陸省份的重要物流集散樞紐。本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為249公頃，其中管理服務(wù)用房、交通設(shè)施、公建配套、鐵路、道路、虹橋機(jī)場(chǎng)航站樓、集中綠地、。，（，，）。規(guī)劃用地功能分區(qū)面積詳見(jiàn)表11。表11 用地功能分區(qū)面積示意表序號(hào)項(xiàng)目 面積所占百分?jǐn)?shù)?。ǎィㄈf(wàn)平方米）一實(shí)際可用地　　1管理服務(wù)用房用地2倉(cāng)庫(kù)用地　　　　批租用地自營(yíng)及海關(guān)倉(cāng)庫(kù)用地出租倉(cāng)庫(kù)用地*發(fā)展備用地 二其他用地1交通設(shè)施用地2公建配套設(shè)施用地3鐵路用地4道路用地5虹橋機(jī)場(chǎng)航站樓用地6集中綠地7水域總計(jì)100*含已入駐的**?！〗ㄔO(shè)規(guī)劃及本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容1） ，包括倉(cāng)庫(kù)、管理服務(wù)用房、交通設(shè)施、公建設(shè)施、虹橋機(jī)場(chǎng)航站樓等建筑。（，，）；，；公建配套設(shè)施、機(jī)場(chǎng)航站樓、交通設(shè)施等用房建筑面積為5310平方米。某物流基地主要規(guī)劃建筑指標(biāo)如表12。 表12 某物流基地主要規(guī)劃建筑指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)（m2）備注1總建筑面積948595倉(cāng)儲(chǔ)建筑面積919785自營(yíng)及公共型保稅倉(cāng)庫(kù)124920出租倉(cāng)庫(kù)*194755批租區(qū)擬建倉(cāng)庫(kù)531110將由土地批租房建設(shè)預(yù)留用地?cái)M建倉(cāng)庫(kù)69000 將后續(xù)建設(shè)管理服務(wù)用房建筑面積23500管理服務(wù)大樓7500 物流中心商務(wù)大樓16000交通設(shè)施建筑面積1350公建設(shè)施建筑面積3600機(jī)場(chǎng)航站樓建筑面積360已建建筑2停車(chē)場(chǎng)343000 3集中綠地率（％）4綠化率（％）555道路及停車(chē)場(chǎng)占地率（％）6建筑密度（％）7綜合容積率管理服務(wù)用地容積率倉(cāng)庫(kù)用地容積率交通設(shè)施用地容積率公建設(shè)施用地容積率機(jī)場(chǎng)用地容積率*含已入駐的**煙草公司儲(chǔ)運(yùn)倉(cāng)庫(kù)75790平方米、華聯(lián)超市配送中心一期倉(cāng)庫(kù)69245平方米和頂通公司租賃倉(cāng)庫(kù)49720平方米。 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目擬按照建設(shè)規(guī)劃，先期啟動(dòng)整個(gè)某物流基地的“七通一平”、基地自營(yíng)和出租倉(cāng)庫(kù)、管理和服務(wù)等工程設(shè)施的建設(shè)。具體建設(shè)內(nèi)容為：1）整個(gè)某物流基地的“七通一平”，包括征地動(dòng)拆遷、勞動(dòng)力安置、土地平整以及區(qū)內(nèi)道路及綠化景觀(guān)、河道整治、地下管線(xiàn)敷設(shè)、供電等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)；2）在A05街坊（本項(xiàng)目基地按區(qū)內(nèi)路網(wǎng)分成23個(gè)街坊，以A01……A23街坊表示，詳見(jiàn)附圖2）內(nèi)建設(shè)1棟建筑面積為7500平方米的管理服務(wù)大樓，在A11街坊內(nèi)建設(shè)1棟建筑面積為16000平方米的國(guó)際物流中心商務(wù)大樓；3）在A0A06街坊內(nèi)分別建設(shè)2座公共型保稅倉(cāng)庫(kù)和4座自營(yíng)倉(cāng)庫(kù)，總建筑面積為124920平方米（自營(yíng)倉(cāng)庫(kù)配備相應(yīng)的物流設(shè)備，包括2臺(tái)集裝箱正面吊、38副渡板和19臺(tái)3噸叉車(chē)以及相應(yīng)的工器具）?！　∮身?xiàng)目法人開(kāi)發(fā)建設(shè)的建筑工程內(nèi)容詳見(jiàn)表13。表13 項(xiàng)目法人開(kāi)發(fā)建設(shè)的建筑工程內(nèi)容序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)（m2）層高（m）層數(shù)1 倉(cāng)庫(kù)124920 自營(yíng)倉(cāng)庫(kù)56320 ～2　 公共型保稅倉(cāng)庫(kù)68600 ～12. 管理服務(wù)用房23500 管理服務(wù)大樓7500 ～5 國(guó)際物流商務(wù)大樓16000 ～123　 公建及交通設(shè)施用房4600 　 變電所1770 　 垃圾收集站230 雨水泵站1660 　 道路班房1000 總建筑面積153020 建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)期為3年，從2003年1月開(kāi)始進(jìn)行前期籌建、可行性研究、初步設(shè)計(jì)、動(dòng)拆遷、施工建設(shè)等，預(yù)計(jì)2005年12月底竣工。 投資估算 經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)總投資為177392萬(wàn)元，其中：固定資產(chǎn)投資費(fèi)用為98663萬(wàn)元，土地和動(dòng)拆遷費(fèi)為70976萬(wàn)元，建設(shè)期貸款利息為7653萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金(自營(yíng))為100萬(wàn)元。 資本金及資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)所需資金按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，總投資的35％(62087萬(wàn)元)為項(xiàng)目資本金，由項(xiàng)目法人自籌；其余資金(包括除鋪底流動(dòng)資金外的流動(dòng)資金[自營(yíng)]200萬(wàn)元)擬向銀行申請(qǐng)貸款解決。 財(cái)務(wù)效益分析％，按6％折現(xiàn)率測(cè)算的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為14482萬(wàn)元；(含建設(shè)期)；(含建設(shè)期)；(含建設(shè)期)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上基本可行。 本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)加快實(shí)現(xiàn)**成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心之一的目標(biāo)，促進(jìn)國(guó)內(nèi)外物流、商流、信息流、資金流、人才流的發(fā)展具有重要意義，項(xiàng)目建設(shè)是十分必要的，且有一定經(jīng)濟(jì)效益。第2章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性，應(yīng)對(duì)WTO的迫切需要我國(guó)目前綜合物流成本很高，與發(fā)達(dá)國(guó)家差距較大。從物流成本占GDP的比重看，目前我國(guó)物流方面的開(kāi)支大致相當(dāng)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的20％，而世界主要發(fā)達(dá)國(guó)家如美國(guó)、日本、%、%%，如果中國(guó)能夠降低物流成本至相當(dāng)于美國(guó)水平，即占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的10％。而在我國(guó)加入WTO之后，物流服務(wù)業(yè)作為國(guó)內(nèi)率先對(duì)外開(kāi)放的領(lǐng)域之一，發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)代的物流管理技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和高素質(zhì)人才的進(jìn)入，必然會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)物流產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)觀(guān)念、管理體制與發(fā)展方式等方面產(chǎn)生較大沖擊，同時(shí)過(guò)高的物流成本也對(duì)我國(guó)產(chǎn)品加快出口相當(dāng)不利。因此，盡快降低物流成本，發(fā)展現(xiàn)代物流是當(dāng)前我國(guó)物流行業(yè)應(yīng)對(duì)WTO的迫切需要。建設(shè)現(xiàn)代化物流園區(qū)是降低物流成本最有效的途徑之一。由于現(xiàn)代化物流園區(qū)可將多個(gè)物流企業(yè)集聚在一起，實(shí)現(xiàn)設(shè)施的集約(將過(guò)去許多個(gè)貨站、場(chǎng)集約在一處)、貨物的集約(將過(guò)去分散多處進(jìn)行貨物處理方式，改為集約在一處處理)、技術(shù)的集約(物流園區(qū)可采用類(lèi)似規(guī)模生產(chǎn)流程的模式，共享大規(guī)模物流處理設(shè)備)、管理的集約(利用現(xiàn)代化手段，對(duì)物流進(jìn)行有效的組織和管理)，可充分發(fā)揮物流運(yùn)作的整體優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)物流企業(yè)間的專(zhuān)業(yè)化和互補(bǔ)性。另外，現(xiàn)代化物流園區(qū)還可為入