【正文】 城市規(guī)劃管理局滬規(guī)劃[2003]770號(hào)文“關(guān)于《普陀區(qū)某物流基地控制性詳細(xì)規(guī)劃》的批復(fù)”。該公司在本項(xiàng)目中出資3200萬(wàn)元人民幣，占項(xiàng)目總資本的32％。為了加快西北綜合物流園區(qū)建設(shè)步伐，適應(yīng)現(xiàn)代物流的發(fā)展趨勢(shì)，滿(mǎn)足國(guó)內(nèi)市場(chǎng)日益增長(zhǎng)的物流服務(wù)需求，把西北綜合物流園區(qū)建成面向**的城市配送物流基地、國(guó)內(nèi)物流進(jìn)出**的重要集散地之一以及國(guó)際物流進(jìn)出中國(guó)大陸，輻射長(zhǎng)江三角洲及內(nèi)陸省份的重要物流集散樞紐，**西北物流園區(qū)集團(tuán)有限公司擬在西北綜合物流園區(qū)核心區(qū)域－某地塊，規(guī)劃面積為249公頃的地塊，建設(shè)集貨運(yùn)配載、交易、信息服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)、流通、加工、配送、展示等物流服務(wù)于一體的集散型綜合性物流基地。**市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)滬計(jì)貿(mào)(2003)15號(hào)文批復(fù)了本項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)，詳見(jiàn)附件1。**未來(lái)島投資置業(yè)有限公司是專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)投資、實(shí)業(yè)投資、物業(yè)管理的置業(yè)公司，注冊(cè)資本為人民幣8000萬(wàn)元。4)**市市政工程管理局滬市政規(guī)[2003]902號(hào)文“關(guān)于在A(yíng)20公路增設(shè)金昌路匝道的批復(fù)”。其總體功能將在三個(gè)層面上拓展：1）依托市內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)和園區(qū)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)配送設(shè)施，發(fā)展面向市內(nèi)的集貨、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、配送業(yè)務(wù)，建設(shè)**的城市配送物流基地；2）依托公路、鐵路一體化的運(yùn)輸方式，加強(qiáng)倉(cāng)儲(chǔ)、配送等企業(yè)的有效聯(lián)合，形成面向華東地區(qū)和全國(guó)的物流集散地之一；3）依托跨國(guó)物流企業(yè)，探索與港口物流和航空物流的功能互補(bǔ)及有效合作，開(kāi)拓國(guó)際物流市場(chǎng)，力爭(zhēng)成為國(guó)際物流進(jìn)出中國(guó)大陸，輻射長(zhǎng)江三角洲及內(nèi)陸省份的重要物流集散樞紐。 表12 某物流基地主要規(guī)劃建筑指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)（m2）備注1總建筑面積948595倉(cāng)儲(chǔ)建筑面積919785自營(yíng)及公共型保稅倉(cāng)庫(kù)124920出租倉(cāng)庫(kù)*194755批租區(qū)擬建倉(cāng)庫(kù)531110將由土地批租房建設(shè)預(yù)留用地?cái)M建倉(cāng)庫(kù)69000 將后續(xù)建設(shè)管理服務(wù)用房建筑面積23500管理服務(wù)大樓7500 物流中心商務(wù)大樓16000交通設(shè)施建筑面積1350公建設(shè)施建筑面積3600機(jī)場(chǎng)航站樓建筑面積360已建建筑2停車(chē)場(chǎng)343000 3集中綠地率（％）4綠化率（％）555道路及停車(chē)場(chǎng)占地率（％）6建筑密度（％）7綜合容積率管理服務(wù)用地容積率倉(cāng)庫(kù)用地容積率交通設(shè)施用地容積率公建設(shè)施用地容積率機(jī)場(chǎng)用地容積率*含已入駐的**煙草公司儲(chǔ)運(yùn)倉(cāng)庫(kù)75790平方米、華聯(lián)超市配送中心一期倉(cāng)庫(kù)69245平方米和頂通公司租賃倉(cāng)庫(kù)49720平方米。 本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)加快實(shí)現(xiàn)**成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心之一的目標(biāo)，促進(jìn)國(guó)內(nèi)外物流、商流、信息流、資金流、人才流的發(fā)展具有重要意義，項(xiàng)目建設(shè)是十分必要的，且有一定經(jīng)濟(jì)效益。因此，建立現(xiàn)代化物流園區(qū)，有利于我國(guó)發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，縮短與國(guó)際物流先進(jìn)水平的差距，提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，應(yīng)對(duì)WTO的挑戰(zhàn)。因此，推進(jìn)西北綜合物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)將是**市發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)，營(yíng)造物流企業(yè)良好的發(fā)展環(huán)境，提高物流經(jīng)營(yíng)規(guī)模效益的重要舉措之一。為此，本項(xiàng)目建成后，可為園區(qū)內(nèi)客戶(hù)提供包括信息交易、貨運(yùn)配載、貨物儲(chǔ)存、配送加工以及配套服務(wù)等功能。而各個(gè)地方也充分認(rèn)識(shí)到物流園區(qū)在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，紛紛結(jié)合本地實(shí)際情況，建設(shè)物流園區(qū)，發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)。改革開(kāi)放以來(lái)，特別是進(jìn)入二十世紀(jì)九十年代，普陀區(qū)步入持續(xù)快速的發(fā)展周期，各方面均取得了歷史性的成就。**市政府采取了各種措施，保障經(jīng)濟(jì)法規(guī)的一貫性和適應(yīng)性，保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，為物流產(chǎn)業(yè)和物流園區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境。 技術(shù)環(huán)境**市政府已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到物流在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，并逐步加大了對(duì)物流技術(shù)研究的投入。 區(qū)位環(huán)境本項(xiàng)目基地處于**市外環(huán)線(xiàn)兩側(cè)，南臨312國(guó)道和滬寧高速公路，北靠滬嘉高速公路，204國(guó)道橫貫東西。下面通過(guò)對(duì)**市相關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)，尤其是生活資料的消費(fèi)指標(biāo)進(jìn)行分析，從而對(duì)本項(xiàng)目相關(guān)的物流需求和物流供給進(jìn)行預(yù)測(cè)。因此食品行業(yè)的物流配送將會(huì)擁有較大的發(fā)展空間。目前，家電行業(yè)已經(jīng)成為物流需求的主要群體之一，且其對(duì)于物流服務(wù)的要求相對(duì)較高，物流企業(yè)由此而獲得的利潤(rùn)也會(huì)較高，因此，與家電企業(yè)相關(guān)的物流服務(wù)商應(yīng)成為本物流園區(qū)重點(diǎn)開(kāi)拓的招商對(duì)象之一。同時(shí)，**市居民消費(fèi)的增長(zhǎng)也將為本項(xiàng)目的物流業(yè)經(jīng)營(yíng)提供可持續(xù)的發(fā)展空間。此外，**位于三條國(guó)道主干線(xiàn)和四條國(guó)道的交匯處，并通過(guò)境內(nèi)的高速公路與周邊省市公路及全國(guó)公路網(wǎng)相連接，截至2002年底，**公路通車(chē)總里程超過(guò)6286公里，高速公路240公里；鐵路方面，**是全國(guó)十大鐵路樞紐之一，運(yùn)輸線(xiàn)路包括滬寧線(xiàn)、滬杭線(xiàn)和15條支線(xiàn)及聯(lián)絡(luò)線(xiàn)、79條專(zhuān)用線(xiàn)，截至2002年底運(yùn)營(yíng)里程達(dá)到257公里，并已與港區(qū)相連，構(gòu)成了水陸聯(lián)運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。因此，隨著集裝箱運(yùn)輸率、包裝標(biāo)準(zhǔn)化率的提高，以及信息技術(shù)的推廣應(yīng)用，物流、商流、信息流的現(xiàn)代化水平也不斷提高，也保證了**的物流規(guī)模能夠不斷擴(kuò)大。按照**市物流規(guī)劃，今后**市將重點(diǎn)建設(shè)“3＋1”個(gè)物流園區(qū)，即**市外高橋物流園區(qū)、**市浦東空港物流園區(qū)和**市西北綜合物流園區(qū)三大物流園區(qū)以及已規(guī)劃建設(shè)的洋山深水港物流園區(qū)?！笆濉逼陂g將重點(diǎn)建設(shè)航空物流信息系統(tǒng)，基本形成航空快遞特色的物流園區(qū)。該物流園區(qū)將通過(guò)多層次公路網(wǎng)與**郊區(qū)環(huán)線(xiàn)、外環(huán)線(xiàn)、內(nèi)環(huán)線(xiàn)相連，并和**市及長(zhǎng)江三角洲的高速公路、交通干線(xiàn)公路網(wǎng)、國(guó)道網(wǎng)相連，同時(shí)通過(guò)規(guī)劃中的浦東鐵路蘆潮港貨運(yùn)站與國(guó)家鐵路網(wǎng)接軌，此外物流園區(qū)還通過(guò)內(nèi)河與**市的內(nèi)河運(yùn)輸網(wǎng)相通。該物流基地距市中心16公里，交通便捷，是市區(qū)連接松江、奉賢、金山的必經(jīng)之地，也是**陸路通往浙江、福建、廣東、廣西、湖南的主要門(mén)戶(hù)。同時(shí)隨著物流園區(qū)的逐步完善和特色化，利用自身的有利條件發(fā)展自己具有比較優(yōu)勢(shì)的功能。其中**大場(chǎng)水廠(chǎng)、泰和水廠(chǎng)可供應(yīng)充足的生活用水和生產(chǎn)用水。此外，項(xiàng)目基地所在區(qū)域－普陀區(qū)是**新興的商業(yè)中心，商業(yè)銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)額，市場(chǎng)成交額一直位居**中心區(qū)前列。表34 國(guó)內(nèi)主要物流園區(qū)土地批租價(jià)格的比較園區(qū)名稱(chēng)租賃價(jià)格可供租賃面積土地用途深圳福田保稅區(qū)1800港幣/平方米2500畝物流**外高橋物流園區(qū)135美元/平方米物流西北物流園區(qū)未來(lái)島4585萬(wàn)/畝526畝物流/工業(yè)綜合上述市場(chǎng)分析，本項(xiàng)目土地的批租價(jià)暫定為750790元/平方米。本項(xiàng)目的功能定位適應(yīng)這些趨勢(shì)才能夠使園區(qū)獲得快速的發(fā)展。因此，本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)充分利用基地內(nèi)的原有項(xiàng)目的良好聲譽(yù)，加大招商引資的力度，加大整個(gè)西北物流園區(qū)的形象及品牌的推廣。隨著**及我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，必然會(huì)有大量的國(guó)內(nèi)物流集中于桃浦地區(qū)，因此，本項(xiàng)目將擔(dān)當(dāng)起國(guó)內(nèi)物流進(jìn)出**的集散中心之一的功能。 配送本項(xiàng)目主要功能之一就是為**進(jìn)行城市配送，減輕物流對(duì)城市交通的壓力，降低物流對(duì)城市環(huán)境的不利影響。在本項(xiàng)目基地內(nèi)設(shè)立公共型保稅倉(cāng)庫(kù)將大大提升西北物流園區(qū)的物流中心地位，創(chuàng)造一個(gè)保稅倉(cāng)庫(kù)發(fā)展運(yùn)作的范例，從而吸引更多的大型跨國(guó)采購(gòu)企業(yè)和物流企業(yè)入駐西北物流園區(qū)。一些大型的連鎖商業(yè)企業(yè)紛紛在物流園區(qū)建設(shè)其物流基地，以實(shí)現(xiàn)其配送的規(guī)?；?，另有為數(shù)甚多的中小商貿(mào)企業(yè)苦于其過(guò)高的物流成本，正努力尋找合適的第三方物流伙伴。物流企業(yè)的入駐是物流園區(qū)開(kāi)發(fā)和建設(shè)成敗的關(guān)鍵，從對(duì)第三方物流企業(yè)的調(diào)查情況來(lái)看，部分物流企業(yè)表示，其已經(jīng)或要打算進(jìn)駐物流園區(qū)，但有不少的物流企業(yè)表示目前條件不具備或物流園區(qū)發(fā)展不成熟。航運(yùn)公司和物流公司是優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的合作伙伴。這些國(guó)際知名的物流企業(yè)包括：國(guó)際航運(yùn)物流企業(yè)(如馬士基、總統(tǒng)班輪等)；國(guó)際知名的第三方物流業(yè)(如美極物流、大和物流等)；國(guó)際快遞物流業(yè)(如聯(lián)邦快遞、佐川急便等)。3） 物流相關(guān)的高新技術(shù)及咨詢(xún)企業(yè)物流高新技術(shù)企業(yè)包括那些現(xiàn)代化物流、倉(cāng)儲(chǔ)、及搬運(yùn)設(shè)備的開(kāi)發(fā)者和生產(chǎn)者，以及相關(guān)物流信息和軟件技術(shù)的供應(yīng)商，這些信息軟件技術(shù)包括電子識(shí)別、車(chē)輛跟蹤、物流信息系統(tǒng)等。為了把本項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)面向全國(guó)的綜合性的物流集結(jié)地，吸引諸如大型的物流公司、船運(yùn)公司及具有采購(gòu)配送功能的跨國(guó)公司等物流企業(yè)進(jìn)駐就成為至關(guān)重要的因素。2)遵循一次規(guī)劃、分階段實(shí)施的原則，最終形成現(xiàn)代化國(guó)際物流中心。同時(shí)在A(yíng)23街坊內(nèi)預(yù)留一塊發(fā)展備用地。本項(xiàng)目交通流量接近飽和時(shí)，考慮將部分地塊出入口設(shè)在基地環(huán)路或其他東西向支路上。2)管理服務(wù)區(qū)用地管理服務(wù)區(qū)用地面積為65500平方米，布置在金迎路的北向入口處，位于A(yíng)0A11街坊地塊內(nèi)。　建設(shè)規(guī)劃按照規(guī)劃，某物流基地總建筑面積為948595平方米，主要由以下部分組成：1）倉(cāng)庫(kù)建筑面積為919785平方米，包括自營(yíng)及公共型保稅倉(cāng)庫(kù)124920平方米，出租倉(cāng)庫(kù)194755平方米（含入駐的**煙草公司儲(chǔ)運(yùn)倉(cāng)庫(kù)75790平方米、華聯(lián)超市配送中心一期倉(cāng)庫(kù)69245平方米和頂通公司租賃倉(cāng)庫(kù)49720平方米），批租倉(cāng)庫(kù)531110平方米，以及發(fā)展備用地內(nèi)將后期建設(shè)的倉(cāng)庫(kù)69000平方米；2）管理服務(wù)用房建筑面積為23500平方米，包括1座位于金迎路西側(cè)的管理服務(wù)大樓7500平方米，和1座位于金迎路東側(cè)的國(guó)際物流中心商務(wù)大樓16000平方米；3）公建配套設(shè)施總建筑面積3600平方米，包括就近設(shè)置于用電負(fù)荷集中區(qū)附近的7座變電所共1770平方米(包括1座35KV和6座10KV變電站)，和設(shè)置于集中綠化帶內(nèi)的垃圾收集中心站230平方米，以及設(shè)于武威路與橫瀝河西北角的雨水泵站1600平方米；4）已建的虹橋機(jī)場(chǎng)航站樓360平方米；交通設(shè)施建筑面積1350平方米，包括設(shè)于金通路、金迎路西南角的加油、氣站350平方米和道路養(yǎng)護(hù)班房1000平方米。 主要建筑物 管理服務(wù)大樓管理服務(wù)大樓位于金迎路西側(cè)，為1棟5層疊加式建筑，位于物流基地管理服務(wù)區(qū)，具有信息、數(shù)據(jù)、交接、區(qū)內(nèi)管理、對(duì)外服務(wù)等功能，建筑面積為7500平方米，包括：1)物流基地管理中心，建筑面積3000平方米，其中行政管理機(jī)構(gòu)辦公用房2200平方米，信息處理中心400平方米，后勤服務(wù)機(jī)構(gòu)400平方米；2)陸路口岸機(jī)構(gòu)服務(wù)中心，建筑面積4500平方米，其中海關(guān)及檢驗(yàn)檢疫用房3000平方米，保安、后勤等用房1500平方米。立體倉(cāng)庫(kù)平面效果示意圖詳見(jiàn)附圖7。2)力求布局合理，功能明確，滿(mǎn)足現(xiàn)代物流作業(yè)要求。國(guó)際物流商務(wù)中心大樓位于金迎路東側(cè)，為1棟12層建筑，建筑面積16000平方米，其中物流企業(yè)辦公場(chǎng)所12000平方米，擬吸引20家左右物流企業(yè)或其他辦事機(jī)構(gòu)、分支機(jī)構(gòu)入駐，平均每家企業(yè)辦公用房600平方米；另有銀行、資信、保險(xiǎn)、郵政、稅收等機(jī)構(gòu)2500平方米，餐廳服務(wù)設(shè)施1500平方米。表53 某物流基地主要規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)備注總建筑面積（m2）948595（m2）919785124920*194755 批租區(qū)倉(cāng)庫(kù)531110將由土地批租方建設(shè) 預(yù)留用地倉(cāng)庫(kù)69000 將后續(xù)建設(shè)（m2）23500 管理服務(wù)大樓7500 物流中心商務(wù)大樓16000 交通設(shè)施建筑面積（m2）1350　加油、氣站350 由加油站投資方建設(shè)　道路班房1000 公建設(shè)施建筑面積（m2）3600　變電所1770 　垃圾站230 　雨水泵站1600 　航站樓建筑面積（m2）360 已建建筑停車(chē)場(chǎng)（m2）343000 集中綠地率（％）綠化率（％）55道路及停車(chē)場(chǎng)占地率（％）建筑密度（％）綜合容積率　管理服務(wù)用地容積率　倉(cāng)庫(kù)用地容積率　交通設(shè)施用地容積率　公建設(shè)施用地容積率　機(jī)場(chǎng)用地容積率*含在建的**煙草公司儲(chǔ)運(yùn)基地建筑面積75790平方米，華聯(lián)超市配送中心一期建筑面積69245平方米和頂通公司倉(cāng)庫(kù)建筑面積49720平方米。管理服務(wù)大樓位于金迎路以西，國(guó)際物流中心商務(wù)大樓位于金迎路以東。項(xiàng)目在各塊倉(cāng)庫(kù)用地內(nèi)適當(dāng)位置分別設(shè)置相應(yīng)的停車(chē)場(chǎng)，規(guī)劃停車(chē)場(chǎng)用地總面積為343000平方米。在中某西側(cè)及本項(xiàng)目基地西側(cè)分別設(shè)置100米寬的防護(hù)綠帶，并分別拓寬現(xiàn)狀三條河道（中某、橫瀝河和翔二河），同時(shí)在基地西側(cè)100米綠化帶內(nèi)和規(guī)劃金昌路以南新建河道，使基地水網(wǎng)成為一個(gè)完整的閉合網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。4)區(qū)域功能布置相對(duì)獨(dú)立，景觀(guān)設(shè)計(jì)與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)，并注意對(duì)周?chē)鷳B(tài)的影響?！」残捅６悅}(cāng)庫(kù)的功能定位及經(jīng)營(yíng)措施該公共型保稅倉(cāng)庫(kù)應(yīng)具備以下功能：1)可以存放供來(lái)料加工、進(jìn)料加工復(fù)出口的料件及外商投資企業(yè)復(fù)出口的料件；2)外商寄存、暫放貨物、轉(zhuǎn)口貿(mào)易貨物；3)暫時(shí)存放后再?gòu)?fù)出口的貨物；4)轉(zhuǎn)關(guān)運(yùn)輸或已對(duì)外成交結(jié)匯并結(jié)關(guān)而又暫不出境的貨物提供儲(chǔ)存保管服務(wù)；5)經(jīng)海關(guān)批準(zhǔn)緩辦納稅手續(xù)的進(jìn)境貨物。4） 和物流密切相關(guān)的傳統(tǒng)企業(yè)這些企業(yè)主要有兩類(lèi)：一類(lèi)是將物流業(yè)務(wù)作為其重要發(fā)展方向的企業(yè)；另一類(lèi)是物流在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中占有特別重要地位的企業(yè)。2）國(guó)內(nèi)知名的物流企業(yè)集團(tuán)在我國(guó)物流服務(wù)業(yè)全面對(duì)外開(kāi)放之前，國(guó)內(nèi)也已形成了一批實(shí)力較為雄厚的物流企業(yè)，這些企業(yè)包括：國(guó)內(nèi)知名的遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集業(yè)（如中遠(yuǎn)、中海等）；國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)的物資流通企業(yè)（如中儲(chǔ)、中商、中糧等）；國(guó)內(nèi)知名的運(yùn)輸企業(yè)（如中鐵）；和國(guó)內(nèi)新興的第三方物流企業(yè)（如寶供物流、交運(yùn)集團(tuán)等）。國(guó)際航運(yùn)集團(tuán)以其現(xiàn)代化的管理手段、高質(zhì)量的服務(wù)水平、同貨主的良好關(guān)系和高科技的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)而成為世界物流的主導(dǎo)力量。 業(yè)務(wù)客戶(hù)目標(biāo) 園區(qū)未來(lái)的客戶(hù)定位基于本項(xiàng)目的功能定位以及對(duì)客戶(hù)需求的分析，可以確定本項(xiàng)目的客戶(hù)目標(biāo)包括以下幾種：1）知名