【正文】 注冊(cè)資本：人民幣壹億元經(jīng)營(yíng)范圍：**西北物流園區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)開發(fā)，實(shí)業(yè)投資，國(guó)內(nèi)貿(mào)易（除專項(xiàng)規(guī)定），資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，倉(cāng)儲(chǔ)、物流業(yè)的管理（凡涉及許可經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營(yíng)）。西北物流公司成立于2002年4月，由某某投資有限公司、某某投資置業(yè)有限公司、某某工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司、某某工業(yè)有限公司共同投資組建。該公司在本項(xiàng)目中出資3200萬(wàn)元人民幣，占項(xiàng)目總資本的32％。該公司在本項(xiàng)目中出資3300萬(wàn)元人民幣，占項(xiàng)目總資本的33％。該公司在本項(xiàng)目中出資3000萬(wàn)元人民幣，占項(xiàng)目總資本的30％。該公司在本項(xiàng)目中出資500萬(wàn)元人民幣，占項(xiàng)目總資本的5％，　可行性研究報(bào)告編制依據(jù)本研究報(bào)告編制的主要依據(jù)：1)中華人民共和國(guó)海關(guān)總署署加函[2003]426號(hào)文“關(guān)于同意**西北物流園區(qū)集團(tuán)有限公司設(shè)立公共型保稅倉(cāng)庫(kù)的批復(fù)”。3)**市城市規(guī)劃管理局滬規(guī)劃[2003]770號(hào)文“關(guān)于《普陀區(qū)某物流基地控制性詳細(xì)規(guī)劃》的批復(fù)”。5)**市普陀區(qū)人民政府辦公室(200323)號(hào)文“關(guān)于加快西北物流園區(qū)重大項(xiàng)目建設(shè)協(xié)調(diào)會(huì)紀(jì)要”。7)西北物流公司提供的設(shè)計(jì)資料及其他基礎(chǔ)資料。**市城市規(guī)劃管理局滬規(guī)劃(2003)770號(hào)文批復(fù)了項(xiàng)目用地控制性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)，詳見附件3。本項(xiàng)目擬通過(guò)發(fā)展公路、鐵路集裝箱運(yùn)輸，吸引國(guó)際國(guó)內(nèi)知名的物流企業(yè)及相關(guān)的高技術(shù)、物流配套服務(wù)企業(yè)入駐，形成陸上交易所的集散效應(yīng)，建設(shè)具有多式聯(lián)運(yùn)特色的物流園區(qū)。本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為249公頃，其中管理服務(wù)用房、交通設(shè)施、公建配套、鐵路、道路、虹橋機(jī)場(chǎng)航站樓、集中綠地、。規(guī)劃用地功能分區(qū)面積詳見表11。　建設(shè)規(guī)劃及本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容1） ，包括倉(cāng)庫(kù)、管理服務(wù)用房、交通設(shè)施、公建設(shè)施、虹橋機(jī)場(chǎng)航站樓等建筑。某物流基地主要規(guī)劃建筑指標(biāo)如表12。 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目擬按照建設(shè)規(guī)劃，先期啟動(dòng)整個(gè)某物流基地的“七通一平”、基地自營(yíng)和出租倉(cāng)庫(kù)、管理和服務(wù)等工程設(shè)施的建設(shè)?！　∮身?xiàng)目法人開發(fā)建設(shè)的建筑工程內(nèi)容詳見表13。 投資估算 經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)總投資為177392萬(wàn)元，其中：固定資產(chǎn)投資費(fèi)用為98663萬(wàn)元，土地和動(dòng)拆遷費(fèi)為70976萬(wàn)元，建設(shè)期貸款利息為7653萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金(自營(yíng))為100萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)效益分析％，按6％折現(xiàn)率測(cè)算的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為14482萬(wàn)元；(含建設(shè)期)；(含建設(shè)期)；(含建設(shè)期)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上基本可行。第2章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性，應(yīng)對(duì)WTO的迫切需要我國(guó)目前綜合物流成本很高，與發(fā)達(dá)國(guó)家差距較大。而在我國(guó)加入WTO之后，物流服務(wù)業(yè)作為國(guó)內(nèi)率先對(duì)外開放的領(lǐng)域之一，發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)代的物流管理技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和高素質(zhì)人才的進(jìn)入，必然會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)物流產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)觀念、管理體制與發(fā)展方式等方面產(chǎn)生較大沖擊，同時(shí)過(guò)高的物流成本也對(duì)我國(guó)產(chǎn)品加快出口相當(dāng)不利。建設(shè)現(xiàn)代化物流園區(qū)是降低物流成本最有效的途徑之一。另外，現(xiàn)代化物流園區(qū)還可為入駐的物流企業(yè)提供基礎(chǔ)設(shè)施、信息配套服務(wù)等共享資源，幫助物流企業(yè)進(jìn)一步降低運(yùn)營(yíng)成本和費(fèi)用支出，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益?！”卷?xiàng)目的建設(shè)符合**物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在要求目前，**經(jīng)濟(jì)正處于重要的調(diào)整轉(zhuǎn)型時(shí)期，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，基礎(chǔ)設(shè)施條件的日益完善，以及人們逐步對(duì)物流理念的普遍接受為**現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件和機(jī)遇。與此同時(shí)，**周邊許多國(guó)家或城市紛紛把物流作為其經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)之一，新加坡、日本、韓國(guó)、中國(guó)香港等都提出將建設(shè)亞太地區(qū)國(guó)際物流中心的目標(biāo)，如新加坡提出了包括加快建立綜合化、全球化的物流基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)展基于信息技術(shù)的物流運(yùn)作環(huán)境；將國(guó)際物流樞紐化運(yùn)作及方案化服務(wù)吸引到新加坡等多項(xiàng)發(fā)展物流業(yè)的戰(zhàn)略措施，使新加坡物流加速向國(guó)際化發(fā)展。因此，大力培育和發(fā)展**現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)不僅是**經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也關(guān)系到**能否盡快融入全球經(jīng)濟(jì)，形成在全國(guó)以至全球資源配置分工體系中的核心地位，加速其發(fā)展的步伐和力度已是刻不容緩。西北綜合物流園區(qū)作為目前唯一的陸路口岸型物流園區(qū)，其完善與否將直接影響**市是否能成為我國(guó)乃至亞太地區(qū)重要的一個(gè)物流樞紐。 本項(xiàng)目的建設(shè)有利于完善西北綜合物流園區(qū)物流產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)園區(qū)的發(fā)展近年來(lái)，西北物流綜合園區(qū)通過(guò)大力發(fā)展公路、鐵路集裝箱運(yùn)輸和陸上交易所的集聚效應(yīng)，已初步形成多式聯(lián)運(yùn)物流的特色園區(qū)?；诖耍鞅本C合物流園區(qū)擬重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)“二基地、一中心”（“二基地”為未來(lái)島基地和某基地，“一中心”為以**市陸上貨運(yùn)交易中心為主體的停車、交易區(qū)）。目前，基地內(nèi)現(xiàn)已有華聯(lián)超市、**煙草公司、頂通公司等大型物流企業(yè)入駐，形成了一定的物流園區(qū)氛圍。按照規(guī)劃，某物流基地的主要功能是為城市生活提供配送服務(wù)及發(fā)展第三方物流。因此，某物流基地的開發(fā)與建設(shè)將能夠更好地整合西北綜合物流園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的物流資源，提升園區(qū)的綜合物流水平，吸引更多物流企業(yè)入駐，完善園區(qū)內(nèi)的物流總體布局，并推動(dòng)園區(qū)乃至**物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著本項(xiàng)目的推進(jìn)將吸引一大批國(guó)際、國(guó)內(nèi)物流企業(yè)入駐，給桃浦地區(qū)帶來(lái)大量“人流”、“物流”和“信息流”，極大地促進(jìn)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)某物流基地，對(duì)加快國(guó)內(nèi)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展、應(yīng)對(duì)入世挑戰(zhàn)、促進(jìn)**經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、完善西北綜合物流園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局、拓展桃浦地區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)空間，具有十分重要的意義。第3章 市場(chǎng)分析我國(guó)已將發(fā)展商品物流配送作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃的一項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容，列入“十五”規(guī)劃整體藍(lán)圖之內(nèi)，并明確提出了物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總目標(biāo)和具體目標(biāo)，計(jì)劃五年內(nèi)在全國(guó)建立30個(gè)現(xiàn)代商品綜合物流中心示范項(xiàng)目。1)北京：據(jù)北京市最近制定的物流發(fā)展規(guī)劃，北京市將規(guī)劃在房山閆村—豐臺(tái)王佐、通州馬駒橋和順義天竺建設(shè)3個(gè)大型物流基地，作為北京市進(jìn)出貨物和大型廠商在亞太地區(qū)的采購(gòu)與分銷物流平臺(tái)；在朝陽(yáng)十八里店、半截塔、大興大莊、海淀杏石口規(guī)劃建設(shè)4個(gè)綜合性物流配送區(qū)，成為華北甚至全國(guó)的重要物流樞紐；另外在朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、大興等地區(qū)規(guī)劃建設(shè)13個(gè)滿足不同行業(yè)或不同業(yè)態(tài)要求的專業(yè)性物流配送區(qū)，成為零售末端配送的專業(yè)化物流基地。按照其物流系統(tǒng)總體規(guī)劃，“十五”期間該市將投入50多億元建設(shè)12個(gè)物流中心、二大物流園區(qū)以及其他各類配送中心。4)深圳：該市已規(guī)劃建設(shè)總面積40平方公里的六大物流園區(qū)。 本項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析本項(xiàng)目基地位于普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)，普陀區(qū)是**的中心城區(qū)之一，位于**的西北部，區(qū)域面積55平方公里，戶籍人口85萬(wàn)，素有**“西大堂”的美譽(yù)。全區(qū)2003年19月完成財(cái)政總收入320,124萬(wàn)元，同比增收72,627萬(wàn)元，%。普陀區(qū)已形成了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的嶄新局面。另外，本項(xiàng)目基地周邊已建有“長(zhǎng)征工業(yè)園區(qū)”、“ 桃浦工業(yè)園區(qū)”、“ 新楊工業(yè)園區(qū)”和“**新曹楊高新技術(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展園區(qū)”等工業(yè)園區(qū)。目前，國(guó)內(nèi)政局穩(wěn)定，各項(xiàng)法律法規(guī)正在逐步完善。主要包括以下幾個(gè)方面。2)法規(guī)方面：研究和制訂規(guī)范的物流業(yè)地方性法規(guī)和政府規(guī)章；改進(jìn)物流相關(guān)領(lǐng)域的管理方式，對(duì)不適應(yīng)物流業(yè)發(fā)展的各類規(guī)定和政策進(jìn)行清理、修改和完善。4)人才方面：采取多種形式，培養(yǎng)物流專業(yè)人才，營(yíng)造人才“柔性流動(dòng)”的政策環(huán)境。同時(shí)，鼓勵(lì)企業(yè)與物流咨詢機(jī)構(gòu)、科研院校等進(jìn)行多種形式的資本與技術(shù)融合，充分發(fā)揮社會(huì)各種資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)物流系統(tǒng)的產(chǎn)學(xué)研聯(lián)動(dòng)發(fā)展。重點(diǎn)扶持物流公共信息平臺(tái)的建設(shè)規(guī)劃。選擇一批與物流行業(yè)關(guān)聯(lián)度較高的行業(yè)，建成8－10家以服務(wù)于這些行業(yè)和大型企業(yè)為主的專業(yè)物流信息平臺(tái)；加快建設(shè)基于EDI系統(tǒng)的面向長(zhǎng)江流域的多式聯(lián)運(yùn)物流信息平臺(tái)、面向全國(guó)的綜合運(yùn)輸物流信息平臺(tái)、工業(yè)產(chǎn)品交易信息平臺(tái)以及面向國(guó)際的空港、海港口岸公共物流信息平臺(tái)等。緊密跟蹤有關(guān)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，按照國(guó)家已有標(biāo)準(zhǔn)，建立以物流信息分類編碼和信息技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化為主要內(nèi)容的物流技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化體系，保證物流信息平臺(tái)在高效、統(tǒng)一、有序的環(huán)境下正常運(yùn)行。制定科學(xué)的物流業(yè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，建立健全現(xiàn)代物流業(yè)統(tǒng)計(jì)信息收集、研究和監(jiān)測(cè)體系。南北向的外環(huán)線、祁連山路和真北路，東西向的滬嘉高速、滬寧高速在項(xiàng)目基地四周連接成四通八達(dá)的快速干道公路網(wǎng)絡(luò)。**西站、南翔站、桃浦站均靠近項(xiàng)目基地。本項(xiàng)目基地區(qū)位圖見圖31。本項(xiàng)目的服務(wù)區(qū)域?yàn)?*市全域乃至長(zhǎng)江三角洲區(qū)域。 物流需求分析2002年是我國(guó)加入世貿(mào)組織后的第1年，**商業(yè)以流通方式和組織形式的改革與創(chuàng)新為切入點(diǎn)，各種業(yè)態(tài)競(jìng)相崛起，以多樣化擴(kuò)展商業(yè)輻射的廣度，以信息化挖掘商業(yè)內(nèi)涵的深度，使消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)中趨旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，**市居民人均收入逐年增高，2002年**城市居民人均可支配收入為13250元，收入水平的提高，直接表現(xiàn)就是消費(fèi)需求的旺盛，帶來(lái)物流交換的更為頻繁。居民食品消費(fèi)方面的觀念發(fā)生了巨大轉(zhuǎn)變，已經(jīng)從以家庭為主的實(shí)惠型食品消費(fèi)，轉(zhuǎn)向食品消費(fèi)多元化。而這將使食品行業(yè)的物流需求能夠保持較高的水平，而食品消費(fèi)的多元化也使得食品行業(yè)對(duì)于物流配送的要求較高。 服裝物流需求分析衣著消費(fèi)已經(jīng)從扯塊布料自己做新衣變?yōu)樽非蠓b的品牌化、時(shí)裝化和個(gè)性化，成衣化傾向成為衣著消費(fèi)的主流。這意味著市民在服裝上的消費(fèi)上正不斷增長(zhǎng)。 家電物流需求分析改革開放以來(lái)，**市居民的耐用消費(fèi)品擁有量顯著增加，2002年城市居民人均耐用消費(fèi)品的支出達(dá)到340元。與此同時(shí)，居民對(duì)于高檔耐用消費(fèi)品的需求不斷增加，升級(jí)換代過(guò)程也不斷加快。 醫(yī)療保健物流需求分析隨著人民生活水平的提高和醫(yī)療保健業(yè)自身的發(fā)展，醫(yī)療保健行業(yè)在居民消費(fèi)中所占的比例越來(lái)越高。同時(shí)，伴隨著醫(yī)療保健行業(yè)物流服務(wù)的專業(yè)化與國(guó)際規(guī)范化，針對(duì)醫(yī)療保健行業(yè)符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)化、規(guī)范化的物流需求正在迅速膨脹，特別是對(duì)存放醫(yī)藥有特殊要求的專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)及專業(yè)化配送的發(fā)展正在變得越來(lái)越迫切。物流需求包括物流活動(dòng)中運(yùn)輸、儲(chǔ)存、包裝、裝卸搬運(yùn)和流通加工等物流作業(yè)量的總和。因此，本項(xiàng)目規(guī)劃建成為**市城市配送中心之一，必將在滿足**市居民的消費(fèi)品配送方面發(fā)揮巨大作用。表31 **居民消費(fèi)水平歷年統(tǒng)計(jì)及預(yù)測(cè)年份居民消費(fèi)水平（元/人）增長(zhǎng)率（%）19955868199667631997682019986866199982482000886820019336200210464122005預(yù)計(jì)118102010預(yù)計(jì)178202020預(yù)計(jì)25725 物流供給分析　行業(yè)分析**市近年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)產(chǎn)生了相當(dāng)大的物流需求，與物流相關(guān)的交通運(yùn)輸、信息通訊、倉(cāng)儲(chǔ)、包裝和配送等各行業(yè)也都有了較快的發(fā)展。隨著**國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心的確立，物流業(yè)增加值必將進(jìn)一步增加。表32　歷年**物流業(yè)增加值及其占GDP的比率（統(tǒng)計(jì)及預(yù)測(cè)）年份國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）物流業(yè)增加值（億元）占GDP的比率（％）1990199519981999200120022005預(yù)計(jì)10972010預(yù)計(jì)16132020預(yù)計(jì)3326　　 　交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施分析改革開發(fā)以來(lái)，**加大了對(duì)交通運(yùn)輸設(shè)施建設(shè)的投入，建成了以外高橋港區(qū)、鐵路**站、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)為代表的一大批海陸空重要樞紐。同時(shí)，**是我國(guó)唯一擁有兩個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)的城市，虹橋機(jī)場(chǎng)貨運(yùn)吞吐的設(shè)計(jì)能力為50萬(wàn)噸/年（2002年實(shí)際處理量為60多萬(wàn)噸），浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)(一期)貨運(yùn)吞吐的設(shè)計(jì)能力為100萬(wàn)噸/年（二期達(dá)到500萬(wàn)噸/年），為**市成為航運(yùn)樞紐提供了基礎(chǔ)保障。近幾年**市貨物運(yùn)輸量如表33所示。2002年**，尤其公路運(yùn)輸由于其便捷性，從1990年開始迅速增長(zhǎng)，已占到貨運(yùn)總量的一半以上。目前**生產(chǎn)的商品50％左右銷往江浙兩省，而江蘇工業(yè)產(chǎn)品的30％和浙江工業(yè)產(chǎn)品的20％銷往**，**已成為江浙兩省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要市場(chǎng)。**外貿(mào)企業(yè)在江蘇的聯(lián)營(yíng)企業(yè)超過(guò)200多家，提供出口貨源12億元，占**從外省收購(gòu)總值的二分之一。　物流企業(yè)分析目前絕大多數(shù)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料已通過(guò)市場(chǎng)解決，物資流通市場(chǎng)主體向多元化發(fā)展，初步形成一支社會(huì)化、專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍。另外，在生產(chǎn)領(lǐng)域，隨著改革的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化程度不斷提高，從原材料采購(gòu)到產(chǎn)出銷售，原來(lái)的計(jì)劃購(gòu)銷方式，已被市場(chǎng)化的運(yùn)作方式所替代。此外，市場(chǎng)需求促進(jìn)了物流業(yè)的發(fā)展，新興的物流服務(wù)產(chǎn)業(yè)迅速興起，以第三方物流為特色的現(xiàn)代物流企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性分析**市其他物流園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)性分析。 與**二大物流園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)性分析根據(jù)**“十五”規(guī)劃，“十五”期間**市重點(diǎn)發(fā)展和基本建成外高橋、浦東空港和西北三大物流園區(qū)?！　　　　D32　**市三大物流園區(qū)區(qū)位圖外高橋物流園區(qū)屬于港區(qū)一體、轉(zhuǎn)口貿(mào)易性園區(qū)，“十五”期間將充分運(yùn)用高橋港區(qū)和外高橋保稅區(qū)優(yōu)勢(shì)，完善外高橋港區(qū)作為**集裝箱碼頭的集裝箱貨物配載、貨物中轉(zhuǎn)與倉(cāng)儲(chǔ)、國(guó)內(nèi)外貨運(yùn)代理、多式聯(lián)運(yùn)、物流信息管理的功能；進(jìn)一步完善進(jìn)出口貿(mào)易、報(bào)送、通關(guān)、貨物裝卸、保稅倉(cāng)儲(chǔ)、保稅展示、分撥配送等服務(wù)功能。浦東空港物流園區(qū)屬航空口岸物流園區(qū)。提供貨源組織、中轉(zhuǎn)、裝卸和倉(cāng)儲(chǔ)等綜合服務(wù)多式聯(lián)運(yùn)功能。本項(xiàng)目作為西北綜合物流園區(qū)的核心區(qū)域，屬于陸路口岸型物流園區(qū)，是以省際物流集散功能為主，集貨運(yùn)配載、交易、信息服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)、流通、加工、配送、展示等物流服務(wù)于一體的集散型物流基地。通過(guò)對(duì)這三大物流園區(qū)功能定位的對(duì)比分析，可以看出，三者之間并不存在很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性。而外高橋、浦東空港物流園區(qū)則是以大陸為腹地，面向國(guó)際，成為我國(guó)商品進(jìn)出口的物流樞紐，其基本的運(yùn)輸手段為海運(yùn)和空運(yùn)。與**國(guó)際航運(yùn)中心洋山深水港配套的洋山深水港物流園區(qū)位于蘆潮港地區(qū)，海港新城南側(cè)，東臨滬蘆高速公路，通過(guò)東海大橋與洋山深水港碼頭相溝通。洋山深水港物流園區(qū)分為鐵路換裝區(qū)、內(nèi)河港區(qū)、國(guó)際物流區(qū)、危險(xiǎn)品作業(yè)區(qū)等功能區(qū)和綜合配套設(shè)施區(qū)。依托洋山深水港的巨大