【正文】 地，使白云機場的物流功能進一步加強。2)天津：天津市政府已明確提出要把天津建設(shè)成為重要的國際性物流中心城市。而各個地方也充分認識到物流園區(qū)在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，紛紛結(jié)合本地實際情況，建設(shè)物流園區(qū)，發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)。因此，本項目的建設(shè)是必要的、迫切的。因此，本項目的建設(shè)，對桃浦地區(qū)在“十五”期間基本建立適應(yīng)現(xiàn)代化國際大都市功能的新型產(chǎn)業(yè)體系，拓展新的經(jīng)濟增長空間，增強綜合競爭力具有十分重要的意義。 本項目的建設(shè)有利于桃浦地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展桃浦地區(qū)地處**市西隅，從二十世紀(jì)八十年代初，開始發(fā)展倉儲業(yè)，目前已形成了一定規(guī)模的倉儲業(yè)市場群落，成為**城郊結(jié)合部重要的商品集散地之一。為此，本項目建成后，可為園區(qū)內(nèi)客戶提供包括信息交易、貨運配載、貨物儲存、配送加工以及配套服務(wù)等功能。同時普陀區(qū)政府也把開發(fā)建設(shè)某物流基地作為該地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整重點，給予了積極支持，這些為本項目的建設(shè)提供了有利條件。某物流基地位于西北綜合物流園區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)，靠近外環(huán)線和滬寧、滬嘉高速公路，發(fā)展倉儲物流基地具有得天獨厚的地理優(yōu)勢。但是目前園區(qū)的布局還相當(dāng)分散，各類物流企業(yè)的入駐沒有經(jīng)過認真規(guī)劃，物流基礎(chǔ)設(shè)施也存在相當(dāng)程度的重復(fù)建設(shè)、使用率低、無法充分發(fā)揮西北綜合物流園區(qū)的綜合功能，亟需對西北綜合物流園區(qū)現(xiàn)有資源進行整合，開發(fā)和提升核心區(qū)域發(fā)展水平，以促進西北綜合物流園區(qū)的進一步發(fā)展。因此，推進西北綜合物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)將是**市發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)，營造物流企業(yè)良好的發(fā)展環(huán)境，提高物流經(jīng)營規(guī)模效益的重要舉措之一。根據(jù)**市“十五”規(guī)劃，**現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展將充分發(fā)揮海陸空樞紐和大口岸的綜合優(yōu)勢，以輻射國內(nèi)外的口岸為依托，有效整合已有資源，積極發(fā)展第三方物流，規(guī)劃建設(shè)一批大型化、綜合性現(xiàn)代物流園區(qū)，重點發(fā)展浦東新區(qū)空港物流園區(qū)、外高橋物流園區(qū)和西北綜合物流園區(qū)。從國內(nèi)看，北京、天津、青島、深圳等許多城市及江浙兩地的許多大中城市也開始大力規(guī)劃和發(fā)展物流業(yè)，如深圳市把發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)作為該市三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，努力將深圳建成為全球最具有影響力的集裝箱運輸中心、國際航運中心和亞太地區(qū)營運中心之一；成都物流基地已與北京賽浦京良、深圳平湖兩大物流基地簽訂合作協(xié)議，擬共同建設(shè)中國未來的三大物流基地，構(gòu)成我國東、西、北三地的物流“金三角”；而與**鄰近的寧波市，則力爭通過10至15年的努力，建設(shè)成為長江三角洲的國際物流樞紐和浙江省的重要綜合物流中心，“十五”期間，京杭大運河將延伸至寧波甬江口，其全程252公里，按國家干線四級航道統(tǒng)一規(guī)劃，將建成寧波港后方強大的水路集散系統(tǒng)，對**形成腹地競爭態(tài)勢。但是由于缺少統(tǒng)籌規(guī)劃，**商業(yè)系統(tǒng)、工業(yè)系統(tǒng)、物資系統(tǒng)等各行業(yè)各自為政，都在規(guī)劃各自的物流基地，造成重復(fù)建設(shè)、資源浪費，各行業(yè)物流基地又大都功能單一，使用率低，直接影響了各物流基地的開發(fā)效果和經(jīng)營效益，并且各物流基地的分散布局也給城市交通、城市景觀、生態(tài)環(huán)境等帶來了一定的負面影響，與**市現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要求不相適應(yīng)。因此，建立現(xiàn)代化物流園區(qū)，有利于我國發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，縮短與國際物流先進水平的差距，提高企業(yè)市場競爭力，應(yīng)對WTO的挑戰(zhàn)。由于現(xiàn)代化物流園區(qū)可將多個物流企業(yè)集聚在一起，實現(xiàn)設(shè)施的集約(將過去許多個貨站、場集約在一處)、貨物的集約(將過去分散多處進行貨物處理方式，改為集約在一處處理)、技術(shù)的集約(物流園區(qū)可采用類似規(guī)模生產(chǎn)流程的模式，共享大規(guī)模物流處理設(shè)備)、管理的集約(利用現(xiàn)代化手段，對物流進行有效的組織和管理)，可充分發(fā)揮物流運作的整體優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，增強物流企業(yè)間的專業(yè)化和互補性。因此，盡快降低物流成本，發(fā)展現(xiàn)代物流是當(dāng)前我國物流行業(yè)應(yīng)對WTO的迫切需要。從物流成本占GDP的比重看，目前我國物流方面的開支大致相當(dāng)于國內(nèi)生產(chǎn)總值的20％，而世界主要發(fā)達國家如美國、日本、%、%%，如果中國能夠降低物流成本至相當(dāng)于美國水平，即占國內(nèi)生產(chǎn)總值的10％。 本項目的建設(shè)對加快實現(xiàn)**成為國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易和航運中心之一的目標(biāo)，促進國內(nèi)外物流、商流、信息流、資金流、人才流的發(fā)展具有重要意義，項目建設(shè)是十分必要的，且有一定經(jīng)濟效益。 資本金及資金籌措本項目建設(shè)所需資金按國家有關(guān)規(guī)定，總投資的35％(62087萬元)為項目資本金，由項目法人自籌；其余資金(包括除鋪底流動資金外的流動資金[自營]200萬元)擬向銀行申請貸款解決。表13 項目法人開發(fā)建設(shè)的建筑工程內(nèi)容序號項目指標(biāo)（m2）層高（m）層數(shù)1 倉庫124920 自營倉庫56320 ～2　 公共型保稅倉庫68600 ～12. 管理服務(wù)用房23500 管理服務(wù)大樓7500 ～5 國際物流商務(wù)大樓16000 ～123　 公建及交通設(shè)施用房4600 　 變電所1770 　 垃圾收集站230 雨水泵站1660 　 道路班房1000 總建筑面積153020 建設(shè)期本項目建設(shè)期為3年，從2003年1月開始進行前期籌建、可行性研究、初步設(shè)計、動拆遷、施工建設(shè)等，預(yù)計2005年12月底竣工。具體建設(shè)內(nèi)容為：1）整個某物流基地的“七通一平”，包括征地動拆遷、勞動力安置、土地平整以及區(qū)內(nèi)道路及綠化景觀、河道整治、地下管線敷設(shè)、供電等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)；2）在A05街坊（本項目基地按區(qū)內(nèi)路網(wǎng)分成23個街坊，以A01……A23街坊表示，詳見附圖2）內(nèi)建設(shè)1棟建筑面積為7500平方米的管理服務(wù)大樓，在A11街坊內(nèi)建設(shè)1棟建筑面積為16000平方米的國際物流中心商務(wù)大樓；3）在A0A06街坊內(nèi)分別建設(shè)2座公共型保稅倉庫和4座自營倉庫，總建筑面積為124920平方米（自營倉庫配備相應(yīng)的物流設(shè)備，包括2臺集裝箱正面吊、38副渡板和19臺3噸叉車以及相應(yīng)的工器具）。 表12 某物流基地主要規(guī)劃建筑指標(biāo)序號項目指標(biāo)（m2）備注1總建筑面積948595倉儲建筑面積919785自營及公共型保稅倉庫124920出租倉庫*194755批租區(qū)擬建倉庫531110將由土地批租房建設(shè)預(yù)留用地擬建倉庫69000 將后續(xù)建設(shè)管理服務(wù)用房建筑面積23500管理服務(wù)大樓7500 物流中心商務(wù)大樓16000交通設(shè)施建筑面積1350公建設(shè)施建筑面積3600機場航站樓建筑面積360已建建筑2停車場343000 3集中綠地率（％）4綠化率（％）555道路及停車場占地率（％）6建筑密度（％）7綜合容積率管理服務(wù)用地容積率倉庫用地容積率交通設(shè)施用地容積率公建設(shè)施用地容積率機場用地容積率*含已入駐的**煙草公司儲運倉庫75790平方米、華聯(lián)超市配送中心一期倉庫69245平方米和頂通公司租賃倉庫49720平方米。（，）；，；公建配套設(shè)施、機場航站樓、交通設(shè)施等用房建筑面積為5310平方米。表11 用地功能分區(qū)面積示意表序號項目 面積所占百分?jǐn)?shù)?。ǎィㄈf平方米）一實際可用地　　1管理服務(wù)用房用地2倉庫用地　　　　批租用地自營及海關(guān)倉庫用地出租倉庫用地*發(fā)展備用地 二其他用地1交通設(shè)施用地2公建配套設(shè)施用地3鐵路用地4道路用地5虹橋機場航站樓用地6集中綠地7水域總計100*含已入駐的**。，（，）。其總體功能將在三個層面上拓展：1）依托市內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)和園區(qū)內(nèi)倉儲配送設(shè)施，發(fā)展面向市內(nèi)的集貨、加工、倉儲、配送業(yè)務(wù)，建設(shè)**的城市配送物流基地；2）依托公路、鐵路一體化的運輸方式，加強倉儲、配送等企業(yè)的有效聯(lián)合，形成面向華東地區(qū)和全國的物流集散地之一；3）依托跨國物流企業(yè)，探索與港口物流和航空物流的功能互補及有效合作，開拓國際物流市場，力爭成為國際物流進出中國大陸，輻射長江三角洲及內(nèi)陸省份的重要物流集散樞紐。　項目功能定位本項目擬建的物流園區(qū)屬陸路口岸型物流園區(qū)，是以省際物流集散功能為主，集貨運配載、交易、信息服務(wù)、倉儲、流通、加工、配送、展示等物流服務(wù)于一體的集散型綜合性物流基地，與**浦東外高橋海港物流園區(qū)和浦東空港物流園區(qū)實現(xiàn)功能互補。 項目選址本項目基地位于**西北部普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)內(nèi)，東到中某，南臨規(guī)劃金昌路以南約50米處，西至規(guī)劃金迎路以西約500米，北至翔二河北側(cè)規(guī)劃路，總用地面積為249公頃。6)**市普陀區(qū)環(huán)境保護局普環(huán)保評[2003]42號文“關(guān)于對西北物流園區(qū)某物流基地建設(shè)項目環(huán)境影響報告表及專項評價報告的批復(fù)”。4)**市市政工程管理局滬市政規(guī)[2003]902號文“關(guān)于在A20公路增設(shè)金昌路匝道的批復(fù)”。2)**市發(fā)展計劃委員會滬計貿(mào)[2003]015號文“關(guān)于**西北綜合物流園區(qū)某基地項目建議書的批復(fù)”。**金環(huán)工業(yè)有限公司是專門從事機械設(shè)備、承接有關(guān)項目、建材、金屬材料、五金交電、化工原料生產(chǎn)業(yè)務(wù)的工業(yè)企業(yè)，注冊資本為人民幣1300萬元。**新楊工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展（集團）有限公司是專門從事實業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑裝潢材料，國內(nèi)貿(mào)易、組織橫向經(jīng)濟聯(lián)系及投資服務(wù)的集團公司，注冊資本為人民幣1億元。**未來島投資置業(yè)有限公司是專門從事房地產(chǎn)投資、實業(yè)投資、物業(yè)管理的置業(yè)公司，注冊資本為人民幣8000萬元。某投資有限公司是專門從事實業(yè)投資、企業(yè)投資、市場投資的投資型企業(yè)，注冊資本為人民幣1億元。項目法人營業(yè)執(zhí)照詳見附件2。第1章 總 論 項目名稱**西北綜合物流園區(qū)某物流基地（以下簡稱“某物流基地”） 項目法人及投資方簡介該項目法人為**西北物流園區(qū)集團有限公司。**市發(fā)展計劃委員會滬計貿(mào)(2003)15號文批復(fù)了本項目立項申請，詳見附件1。西北綜合物流園區(qū)是市政府物流規(guī)劃中“3＋1”市級物流園區(qū)中唯一的陸路口岸型物流園區(qū)，加快西北綜合物流園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)，強化園區(qū)綜合物流功能的開發(fā)，是加快發(fā)展全市物流產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)全市海港、陸港、空港各物流園區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的需要，也是提升西北綜合物流園區(qū)自身發(fā)展水平和競爭優(yōu)勢的客觀要求。 西北綜合物流園區(qū)物流基地項目可行性研究報告目 錄 前 言第1章 總 論第2章 項目建設(shè)的必要性第3章 市場分析第4章 項目功能定位第5章 項目建設(shè)方案第6章 項目選址、建設(shè)條件與動拆遷第7章 環(huán)境保護、勞動安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能第8章 項目法人組織機構(gòu)、定員和招投標(biāo)第9章 項目建設(shè)進度第10章 投資估算、資本金、資金籌措和資金運用計劃第11章 項目財務(wù)效益分析第12章 風(fēng)險和對策分析第13章 結(jié)論和建議附表：19附件： **市發(fā)展計劃委員會滬計貿(mào)（2003）15號文“關(guān)于**西北綜合物流園區(qū)某物流基地項目建議書的批復(fù)” 項目法人營業(yè)執(zhí)照 **市城市規(guī)劃管理局滬規(guī)劃（2003）770號文“關(guān)于《普陀區(qū)某物流基地控制性詳細規(guī)劃》的批復(fù)” 中華人民共和國海關(guān)總署署加函〔2003年〕426號文“關(guān)于同意**西北物流園區(qū)集團有限公司設(shè)立公共型保稅倉庫的批復(fù)” **市市政工程管理局滬市政規(guī)（2003）902號文“關(guān)于在A20公路增設(shè)金昌路匝道的批復(fù)” 公建配套部門征詢意見 普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)人民政府桃府（2003）79號文“關(guān)于桃浦鎮(zhèn)西北物流園區(qū)某基地土地名稱歸并的批復(fù)” **市普陀區(qū)環(huán)保局普環(huán)保評（2003）42號文“關(guān)于對西北物流園區(qū)某物流基地建設(shè)項目環(huán)境影響報告表及專項評價報告的批復(fù)” 資本金出資證明 銀行貸款意向附圖：某物流基地總平面圖某物流基地地塊控制示意圖管理服務(wù)大樓效果圖立體倉庫立面效果和剖面效果示意圖平面?zhèn)}庫立面效果示意圖和剖面結(jié)構(gòu)示意圖平面?zhèn)}庫平面布局示意圖立體倉庫平面效果示意圖基地現(xiàn)狀示意圖前 言**要建設(shè)成為國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易與航運中心，提高城市綜合競爭力，增強城市綜合服務(wù)功能，就必須成為國內(nèi)外物流、商流、信息流、資金流的集聚與輻射中心。因此，順應(yīng)當(dāng)今世界經(jīng)濟發(fā)展潮流，加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)和發(fā)展現(xiàn)代物流園區(qū)，提升城市現(xiàn)代物流水平，是**增強綜合競爭優(yōu)勢，成為國際航運與貿(mào)易中心的戰(zhàn)略選擇，對**拓展新的經(jīng)濟增長空間，提高城市綜合競爭力具有十分重要的意義。為了加快西北綜合物流園區(qū)建設(shè)步伐，適應(yīng)現(xiàn)代物流的發(fā)展趨勢，滿足國內(nèi)市場日益增長的物流服務(wù)需求，把西北綜合物流園區(qū)建成面向**的城市配送物流基地、國內(nèi)物流進出**的重要集散地之一以及國際物流進出中國大陸，輻射長江三角洲及內(nèi)陸省份的重要物流集散樞紐，**西北物流園區(qū)集團有限公司擬在西北綜合物流園區(qū)核心區(qū)域－某地塊，規(guī)劃面積為249公頃的地塊，建設(shè)集貨運配載、交易、信息服務(wù)、倉儲、流通、加工、配送、展示等物流服務(wù)于一體的集散型綜合性物流基地。我公司受**西北物流園區(qū)集團有限公司的委托，編制本項目可行性研究報告。企業(yè)名稱：**西北物流園區(qū)集團有限公司（以下簡稱“西北物流公司”）企業(yè)類型：有限責(zé)任公司（國內(nèi)合資）注冊地點：**市武威路789號法定代表人：