【正文】 交情況 七 、 小結(jié) ? 地塊規(guī)模 適中 ,所處區(qū)域為江北 CBD片區(qū)，未來升值潛力大。隨著政府相關(guān)行政單位的進駐，江北區(qū)中心的生活配套日益完善。 ? 公共交通到達方式 本項目周邊尚未開通公交車站 . （ 3） 地塊周邊道路： 北側(cè)： 36 米路寬金石一路（完成部分路段） 南側(cè)：三環(huán)路 西側(cè)： 36 米路寬縱二路（規(guī)劃） 東側(cè)： 50 米路寬縱三路（規(guī)劃） 2021 米以內(nèi) 主要生活配套 目前，項目周邊配套設(shè)施比較欠缺，距離項目 1000 米以內(nèi)有望江公園（規(guī)劃中）、金澤物流與農(nóng)產(chǎn)品配送中心、惠州市婦幼保健院江北分院、惠城職校、惠州財經(jīng)學(xué)校以及惠臺學(xué)校，其他配套設(shè)施均在 2021 米以外。 ? 車行到達方 式二 惠州大道 —— 三環(huán) 路 —— 地塊。此為最便捷和最為臨近市區(qū)的車行方式。 注：地塊具體紅線范圍須進一步獲取。 二、 宗地現(xiàn)狀 四至范圍 市人民政 府 地塊位置 10 分鐘車程 地塊位置 惠州 海倫堡 江北片區(qū) 下角片區(qū) 水口片區(qū) 麥地－河南岸片區(qū) 東平片區(qū) 東江新城片區(qū) 金山湖片區(qū) 2 該宗地南側(cè)為三環(huán)路，北側(cè)為 36 米金石一路（規(guī)劃） 及金澤物流和農(nóng)產(chǎn)品配送物流園區(qū) ，西側(cè)為 36米縱二路（規(guī)劃） 及農(nóng)產(chǎn)品廠員工宿舍 ，東側(cè)為 50米縱三路（規(guī)劃） 及空地。 1 惠州江北 XX 小區(qū)可行性研究分析報告 第一部分：項目概況 一、 宗地位置 項目位于 惠州市江北 XX小區(qū)，三環(huán)北面 。 屬 江北 CBD片區(qū)，距離惠州海倫堡約 500 米 。 宗地現(xiàn)狀 現(xiàn)狀為菜地， 水塘 ， 有一條排洪渠（望江瀝） 將地塊一分為二（從惠州土地交易中心獲知）。 金石一路 農(nóng)產(chǎn)品廠宿舍 三環(huán)北路 金龍大道 ① ② ③ ④ ① 自東向西－金石一路 ② 農(nóng)產(chǎn)品廠員工宿舍 ③ 三環(huán)路 ④ 東面小路 金澤物流和農(nóng)產(chǎn)品配送 物流 園區(qū) 3 ① ② ③ ④ ① 水 塘 ② 菜地 ⑤ ③ 排洪渠 ④ 普通電線 ⑥ 4 三、 項目周邊的社區(qū)配套 交通配套 （ 1） 主要城市干道： ? 東面： 先科路 (8 車道 )—— 黃色 路線表示 ? 南面：云山路（快速路） —— 綠色 路線表示 ? 西面：惠州大道 (8車道 )—— 藍色 路線表示 ? 北面：三環(huán)路 (8 車道 )—— 紅色 路線表示 （ 2） 交通達到方式 ⑤ 空 地 ⑥ 水塘 地塊位置 5 ? 車行到達方式一 市中心到達方式：惠州大道 —— 云山路 —— 先科路 —— 地塊。該方式將成為 市中心區(qū) 到達項目的首選方式。 江北片區(qū)可 選到達方式。 婦幼保健院江北分院 惠臺學(xué)校 2021 米以內(nèi) 周邊生活、休閑等配套設(shè)施 距離本項目 2021 米范圍之外有各種生活、休閑以及娛樂配套設(shè)施，如占地 60 萬平方米的惠州市體育公園、市民樂園、麗日購物廣場、萬家福購物廣場、玫瑰園大酒店、各金融設(shè)施網(wǎng)點、惠州 郵電大樓和移動通訊大樓營業(yè)廳 、濤景高爾夫球場 等。 6 麗日 購物廣場 四 、 未來規(guī)劃 五 、 規(guī)劃控制要點 地塊經(jīng)濟技術(shù)指標 未來 江北行政中心區(qū) 規(guī)劃以居住和辦公為主，配套設(shè)施齊全 7 目前未取得 地塊的詳細規(guī)劃設(shè)計要點， 通過惠州土地交易中心得知 有一條排洪渠（望江瀝） 將地塊一分為二， 及 地塊內(nèi)有 兩條 24 米的規(guī)劃道路 ， 對 地塊規(guī)劃設(shè)計 產(chǎn)生較大的不利因素 。 ? 地塊 車行交通路網(wǎng)交完善， 10分鐘 以內(nèi)車程可通達 江北南區(qū)主要 生活配套 。 ? 地塊被排洪渠分成兩部份且紅線內(nèi)設(shè)有規(guī)劃道路，不利于地塊整體開發(fā)規(guī)劃 。 第 二 部分： 市場分析 地塊掛 牌編號 規(guī) 劃 編 號 土地使用權(quán)面積（ m2） 計算指標用地面積（ m2） 容積率 總建筑面積（ m2） 建筑密度（ %） 綠地率（ %） GJB202111 JB410401 25417 25417 63545（其中商業(yè)： 6355） 30 30 JB410405 31246 31246 78115（其中商業(yè)： 7815） 30 30 JB410406 37822 37822 94555（其中商業(yè)： 9460） 30 30 合計 94485 94485 236215（其中 商 業(yè) ：23630） 地塊掛 牌編號 用地面積（ m2） 容積率 總建筑面積（ m2） 掛牌起始價 （億元） 成交價 （億元） 樓面地價（元 / m2） 每畝價格（萬元 /畝） 江北 24號小區(qū) 1 5853 804 804 608 江北 24號小區(qū) 2 22550 63140 3473 3473 550 103 江北 40號小區(qū) —— —— —— —— 江北 XX小區(qū) 94485 236215（其中商業(yè)：23630） —— 766（掛牌底價） （掛牌底價） 8 一、 惠城區(qū)房地產(chǎn)市場 成交情況 2021 年上半年一手市場成交住宅 7583 套，合約 萬㎡，超過 08 年全年的成交量；市場銷量猛增，這是由于政策調(diào)整告一段落，買家結(jié)束觀望情緒，紛紛入市， 08年壓抑的市場需求在 09年上半年被充分釋放。 惠城區(qū)商品住房成交均價（單位：元/ 平米）145437166245363151913829503349250100020213000400050006000700006/107/108/109/109/309/509/709/9 二、 江北片區(qū)住宅市場 江北片區(qū)占據(jù)地段優(yōu)勢，定位為惠州未來的 CBD，集辦公、商業(yè) 、金融、居住、休