【正文】 敏感性分析 以土地成本為敏感性因素作分析： 敏感度 指標 所得稅前 所得稅后 土地價格＝底價 投資收益率（ %） 44% % 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=%） 21 內(nèi)部收益率（ %） % % 土地價格＝底價 * 投資收益率（ %） 28% % 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=%） 內(nèi)部收益率（ %） % % 土地價格＝底價 *2 投資收益率（ %） 15% % 財務(wù)凈現(xiàn)值 （ I=%） 內(nèi)部收益率（ %） % % 以公司的盈利標準為分析依據(jù)，土地競拍價的上限宜設(shè)在土地出讓底價的 1～ 倍區(qū)間 ，即18100萬元～ 27150萬元 。 ? 2021 年上半年水口片區(qū)住宅成交 1030 套，合約 萬㎡，與上年同期相比分別增加 4 倍和 3倍。 ? 截止 2021 年 6月 30日東平片區(qū)住宅存貨量 1243 套，合約面積 17 萬㎡。新規(guī)劃區(qū)居住辦公氛圍濃厚，環(huán)境優(yōu)越，住宅項目檔次較高，總體質(zhì)量居惠州樓市前列，但目前人氣及商業(yè)配套尚還不足。該方式將成為 市中心區(qū) 到達項目的首選方式。 ? 車行到達方 式二 惠州大道 —— 三環(huán) 路 —— 地塊。價格在 4500 元／平方米以上。 東平區(qū)住宅套數(shù)供應(yīng)比45193439317647714230 . 34 . 10 . 3050010001500202125000 8 年上半年 0 8 年下半年 0 9 年上半年012345供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 供求比 東平區(qū)住宅面積供應(yīng)比0 . 4 8215 . 51 . 85 . 7150 . 33 . 70 . 405101520250 8 年上半年 0 8 年下半年 0 9 年上半年01234供應(yīng)面積 成交面積 供求比 數(shù)據(jù)來源：惠州房管局 2021年至今取得預(yù)售證及現(xiàn)售項目 重點在售樓盤情況表 片區(qū) 樓盤名稱 地址 開發(fā)商 規(guī)模 產(chǎn)品 面積 銷售均價 銷售情況 東平區(qū) 荷蘭水鄉(xiāng) 惠州市東平區(qū) 12 小區(qū) 光耀地產(chǎn) 占地： 80 萬 別墅、洋房 聯(lián)排：203250 別墅： 萬；洋房： 55006500 別墅 6 月底推出 43套，目前剩下幾套，洋房還沒有開盤 鑫月匯峰 東平半島東平南路與環(huán)島二路交匯處 鑫月實業(yè) 占地： 萬；總建： 萬 洋房 94126 4700 08 年 11 月推出 490多套；銷售率為 85%，月均銷售約 45 套 東方威尼斯 2期 東平半島環(huán)島一路 1 號 群星地產(chǎn) 占地： 15萬；總建： 28 萬 洋房 124156；258（復(fù)式） 4800 09年 7月開盤，推出100 套單元，現(xiàn)以售罄 （ 2）麥地 河南岸片區(qū) 同樣占據(jù)地段優(yōu)勢，為惠州城市成熟區(qū)， 定位為以居住為主，集休閑、購物、娛樂為一體的綜合片區(qū) —— 商住板塊。 ? 截止 2021 年 6月 30日水口片區(qū)住宅存貨量 1429 套，合約面積 27 萬㎡。 第 五 部分：結(jié)論 項目優(yōu)勢 ? 區(qū)位優(yōu)勢：連接江北 CBD 中心區(qū)， 借助江北區(qū)規(guī)劃利好，未來升值潛力大 ； ? 路網(wǎng)優(yōu)勢：周邊路網(wǎng)發(fā)達，車行可以較方便的到達社區(qū)。 一期 二期 三期 四期 單價 數(shù)量 總額(萬元 ) 單價 數(shù)量 總額(萬元 ) 單價 數(shù)量 總額(萬元 ) 單價 數(shù)量 總額(萬元 ) 普通住宅（ m2） 4300 51896 22315 4500 62275 28024 4800 62275 29892 5000 31137 15569 別墅（ m2） 0 0 0 0 0 0 商鋪（ m2） 6300 5908 3722 6500 7089 4608 7000 7089 4962 7500 3545 2658 車位（ m2） 0 0 0 0 0 0 銷售收入 57803 26037 11000 69364 32631 11800 69364 34854 12500 34682 18227 合計 111750萬元 項目靜態(tài)收益 類別 指標 成本 72647 收入 111750 毛利潤 39103 毛利率 % 20 營業(yè)稅及附加 6314 土地增值稅 1117 所得稅 7918 凈利潤 23754 凈利潤率 % 現(xiàn)金流量表 序號 項目名稱 合計 建設(shè)經(jīng)營期 籌備期 一期 二期 三期 四期 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 2 現(xiàn)金流出 總投資 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 稅前凈現(xiàn)金流量 () 4 稅前累計凈現(xiàn)金流量 () () 5 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 () 6 稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金 () () 稅前財務(wù)凈現(xiàn)值 稅前內(nèi)部收益率 % 7 稅后凈現(xiàn)金流量 () 8 稅后累計凈現(xiàn)金流量 () () () 9 稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 () 10 稅后累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 () () () 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 稅后內(nèi)部收益率 % 盈虧平衡 一期 二期 三期 四期 整體 綜合成本 15734 17635 17783 8945 80078 銷售收入 26037 32631 34854 18227 111750 盈虧平衡點 % % % % % 按分析結(jié)果，在項目完成開發(fā)建設(shè)的時點，整體銷售率只要達到 %以上，就可以處于盈利狀態(tài)，避免虧損 。 ? 2021 年上半年金山湖片區(qū)住宅供應(yīng) 782 套，合約 萬㎡，與上 年同期相比分別下降 27%和 15%。 ? 2021 年上半年東平片區(qū)住宅成交 1423 套，合約 15 萬㎡，與上年同期相比