【正文】 二、 建筑本體風(fēng)險(xiǎn) ：該項(xiàng)目目前正在進(jìn)行場(chǎng)地平整，如果開(kāi)發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，則很有可能造成 項(xiàng)目“爛尾”，后期投入資金不足，造成停工。 36 9 可行性研究結(jié)論與建議 擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn) 目前土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)手續(xù)正在辦理之中 蓮塘 ***項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策；目前，本項(xiàng)目土地使用權(quán)正在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中。 根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目住宅部分的保本銷售價(jià)格及銷售率容易實(shí)現(xiàn)，商業(yè)部分則需要制定切實(shí)可行的營(yíng)銷方案進(jìn)行包裝推廣，商業(yè)價(jià)值套現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)較大。 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃詳見(jiàn)《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金附加估算表》（附表 ） 。 資金籌措 項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括只有資金，銀行融資及銷售回款。 其他費(fèi)用 主要指工程監(jiān)理費(fèi)，工程咨詢費(fèi)、 與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用。 項(xiàng)目前期費(fèi)用為 萬(wàn)元。 客戶定位 商業(yè)定位：主要為本地原居民、投 資客、個(gè)體經(jīng)商戶、羅湖區(qū)白領(lǐng)； 住宅定位：由于交通較為方便，面向深圳整體市場(chǎng)，特別是羅湖市場(chǎng)。 圖片 3：地塊現(xiàn)狀 規(guī)劃限制條件 建筑退紅線距離：北向 ≥ 11 米，西向≥ 10 米，東向≥ 11 米，南面紅線內(nèi)側(cè)為綠化、停車及活動(dòng)用地（局部有高層建筑處退 11 米）。 項(xiàng)目所屬區(qū)域商服市場(chǎng)分析 片區(qū)內(nèi)新 型商業(yè)物業(yè)主要集中在 鵬興 花園附近。 隨著蓮塘片區(qū)土地的升值不少工廠撤離蓮塘，同時(shí)土地轉(zhuǎn)為住宅用地。其次是羅湖、福田、龍崗和寶安，所占比例都在 15％左右。 2020 年上半年二手住宅交易面積約 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。比去年同期增長(zhǎng) ％，均價(jià) 萬(wàn)元 /平方米。 2020 年深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)為大道中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，人均住宅 20 平方米，人均綠地 11 平方米，人口規(guī)模510 萬(wàn)。 五大目標(biāo) 目標(biāo)一：驅(qū)動(dòng)區(qū)域合作，進(jìn)一步提升深圳在“珠三角”城市群眾的中心地位； 目標(biāo)二：強(qiáng)化城市集約發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護(hù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展； 目標(biāo)三：實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展空間的戰(zhàn)略拓展與整合，提升城市整體建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量； 目標(biāo)四：培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面 升級(jí)； 目標(biāo)五：建立城市綜合交通運(yùn)輸體系，緩解機(jī)動(dòng)化迅速發(fā)展帶來(lái)的交通壓力。六大市政工程及地鐵工程的建設(shè)正在進(jìn)行之中，建成后將進(jìn)一步提高城市的整體形象，改變目前的居住置業(yè)分布及交通格局。機(jī)電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn)品出口增勢(shì)強(qiáng)勁，成為支撐深圳外貿(mào)出口增長(zhǎng)的核心力量。其中，基本建設(shè)投資 億元，增長(zhǎng) ％，增幅在近 3 年中首次超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，表明我市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)得到改善和優(yōu)化。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價(jià)格將保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房?jī)r(jià)則出現(xiàn)調(diào)整回落。 10 2 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 市場(chǎng)宏觀背景 全國(guó)投資環(huán)境 2020 年及 2020 年上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 2020 全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值躍上 10 萬(wàn)億元的新臺(tái)階，達(dá)到 102,398 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 8％。 可行性研究結(jié)果 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，蓮塘片區(qū)近三年將有較少樓盤推出，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨緩，但片區(qū)市場(chǎng)將面對(duì)其他片區(qū)市場(chǎng)的有效競(jìng)爭(zhēng)，但總體來(lái)看，片區(qū)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨緩。 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益 9 項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，改善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機(jī)會(huì)。 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭 在 2020 年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入 了新的動(dòng)力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。 《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó) 發(fā) [2020]18 號(hào)），鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大力發(fā)展 12 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義； 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)（增加普通商品住房供應(yīng)、控制高檔商品房建設(shè)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理等）； 改革住房制度，健全市場(chǎng)體系（搞活住房二級(jí)市場(chǎng)、繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)）； 發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管）； 改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)； 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序。其中，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) ％，占工業(yè)總產(chǎn)值的比重升至％。 物業(yè)投資政策分析 重大政策、相關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持 14 深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，高薪技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為深圳市持續(xù)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)地產(chǎn)提出了新的需求。同時(shí)，還將加大土地清理力度，收回逾期未開(kāi)發(fā)用地。 行動(dòng)二：推進(jìn)九大動(dòng)電發(fā)展地區(qū)和兩類改善片區(qū)建設(shè)； 16 行動(dòng)三：實(shí)施工業(yè)入園行動(dòng)，為促進(jìn)工業(yè)的集群化發(fā)展，《規(guī)劃》確定重點(diǎn)建設(shè)市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和大工業(yè)園等先進(jìn)工業(yè)區(qū)等市級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，培育 6 個(gè)高薪技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 4 個(gè)先進(jìn)工業(yè)和特色工業(yè)園區(qū)，加快舊工業(yè)區(qū)，舊工業(yè)區(qū)的功能調(diào)整與改造； 行動(dòng)四：建設(shè)六大物流區(qū)、啟動(dòng)兩大保稅區(qū)； 行動(dòng)五：推進(jìn)商貿(mào)服務(wù)中心建設(shè)，完善城市服務(wù)體系； 行動(dòng)六：配套建設(shè)七大居住區(qū)； 行動(dòng)七：特區(qū)那重點(diǎn)建設(shè) 3 大公園和 7 個(gè)區(qū)級(jí)城市公園；重點(diǎn)建設(shè) 5 座郊野公園； 行動(dòng)八：建設(shè)東部濱海旅游區(qū)，保護(hù)重點(diǎn)歷史文物； 行動(dòng)九：建設(shè)城市綜合交通運(yùn)輸體 系，優(yōu)先發(fā)展軌道交通； 行動(dòng)十：適度超前建設(shè)市政公用設(shè)施。從各類型來(lái)看，辦公樓銷售面積為 萬(wàn)平方米。這樣分布格局體系了市場(chǎng)的需求層次，也同時(shí)與市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)相符合。 此外，根據(jù)《深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（ 2020～ 2020 年）》， 58 種產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目被列入限制發(fā)展的名單，其中包括高檔寫(xiě)字樓。 2020 年，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出郊區(qū)化和規(guī)?；陌l(fā)展態(tài)勢(shì)，地產(chǎn)市場(chǎng)已向縱深發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)市場(chǎng)細(xì)分與產(chǎn)品附加價(jià)值亦提出更高的要求。且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備量也比較少，預(yù)計(jì)近兩年蓮塘片區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度一般。 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論 根據(jù)以上調(diào)查，蓮塘片區(qū)近三年將有較少的項(xiàng)目推出，新推樓盤總開(kāi)發(fā)量比較少，定位預(yù)測(cè) 均會(huì)走中檔路線，主要賣點(diǎn)為片區(qū)生態(tài)綠色資源，戶型以 60～110 平方米的實(shí)用性三房和兩房單位為主，預(yù)測(cè)住宅銷售均價(jià)在 5000~6000 元 /平方米之間，而項(xiàng)目所在地商業(yè)氣氛較弱，樂(lè)觀預(yù)測(cè)臨街商業(yè)價(jià)格在11,000~16000 元 /平方米之間，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)一般，預(yù)計(jì)未來(lái)片區(qū)價(jià)格將較為平穩(wěn)。 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 宗地形狀為 不規(guī)則四邊形 ，地塊平整，但與羅沙公路有較大高差，商業(yè)規(guī)劃難度較大，羅沙公路為區(qū)內(nèi)主要交通干線 ，但距項(xiàng)目太近，交通噪音影響較大； 宗地周邊商住項(xiàng)目較少，人氣不足，公共配套弱，不利于商鋪價(jià)值挖掘； 宗地周邊周邊自然景觀較為豐富，可結(jié)合項(xiàng)目整體規(guī)劃，打造生態(tài)景觀住宅。 施工橫道圖 詳見(jiàn)附表 29 6 投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為 萬(wàn)元（含土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)）詳細(xì)見(jiàn)下表 表 10：項(xiàng)目總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額萬(wàn)元 單價(jià)（元 /平方米） 占總投資比例 1 土地成本 % 2 前期工程費(fèi) % 3 建安工程 % 4 管理費(fèi) % 5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) % 6 其他費(fèi)用 % 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 8 銷售費(fèi)用 % 9 公用設(shè)施專用基金 % 10 合計(jì) % 注：?jiǎn)蝺r(jià)為按建筑總面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià) ,包括地下室面積。 項(xiàng)目管理費(fèi)為 萬(wàn)元。 項(xiàng)目的銷售費(fèi)用為 萬(wàn)元。 銷售稅金及附加測(cè)算 銷售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅（銷售額的 %），城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的 1%），印花稅（銷售額的 %） ,項(xiàng)目銷售稅金及附加合計(jì)為 萬(wàn)元。 34 8 財(cái)務(wù)與敏感性分析 項(xiàng)目盈利能力分析 經(jīng)測(cè)算，總投資為萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期為 年，投資回收期為 年，利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元，稅后成本利潤(rùn)率為 %，低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常水平。 ③、保證銷售價(jià)格和銷售率的實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，是項(xiàng) 目盈利的有效保證。 37 項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議 項(xiàng)目的主要問(wèn)題 周邊人氣較弱； 周邊為工業(yè)廠房及村屋，環(huán)境較差； 土地有較大高差，商業(yè)規(guī)劃有一定的難度； 商業(yè)部分是否成功影響整個(gè)項(xiàng)目。 38 防范建議 做好項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研 和客戶需求調(diào)查； 合理安排融資計(jì)劃，保證資金充足； 加強(qiáng)項(xiàng)目自身品質(zhì)，完善小區(qū)環(huán)境，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； 商業(yè)部風(fēng)整體規(guī)劃包裝推廣，最大限度降低本項(xiàng)目的商業(yè)部分風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益一般，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 以下為兩種最不利情況的測(cè)算結(jié)果： 35 表 14：項(xiàng)目敏感性分析 序號(hào) 項(xiàng)目 部分指標(biāo)變化 敏感性分析結(jié)果 銷售收入（萬(wàn)元） 總投資（萬(wàn)元） 稅后利潤(rùn)（ 萬(wàn)元） 成本利潤(rùn)率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 內(nèi)部收益率 動(dòng)態(tài)回收期 基本方案 % ￥ 3, % 銷售收入變化 銷售收入下降 5% % ￥ % 銷售收入上升 5% % ￥ 5, % 工程成本變化 工程成本增加 5% % ￥ 1, % 工程成本減少 5% % ￥ 5, % 經(jīng)測(cè)算可知： ①、本項(xiàng)目的銷售收入和開(kāi)發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益影響較大。 銷售利潤(rùn) 經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn) （凈利潤(rùn)）、投資利潤(rùn)率等指標(biāo)詳見(jiàn)下表： 表 13：項(xiàng)目利潤(rùn)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算公式 金額（萬(wàn)元） ⑴ 銷售收入 ⑵ 開(kāi)發(fā)成本 ⑶ 銷售費(fèi)用 ⑷ 銷售稅金及附加 ⑸ 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1590 ⑹ 利潤(rùn)總額 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑺ 所得稅 ⑹ 15% ⑻ 凈利潤(rùn) ⑹ ⑺ ⑼ 成本利潤(rùn)率 利潤(rùn)總額 /總投資 % ⑽ 稅后成本利潤(rùn)率 凈利潤(rùn) /總投資 % 注：上表為住宅銷售率為 95%、商業(yè)銷售率為 90%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 32 7 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 物業(yè)銷售收入估算 項(xiàng)目銷售收入測(cè)算 銷售收入：根據(jù)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)及前述項(xiàng)目及市場(chǎng)分析，項(xiàng)目可售的建筑面積為 103696 ㎡，其中住宅 85596 ㎡，銷售均價(jià) 5500 元 /㎡，銷售率按 95%計(jì)；商業(yè) 18104 ㎡，均價(jià) 8000 元 /㎡，銷售率按 90%計(jì)，其余部分用于自營(yíng)或出