【正文】 的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費等、房地產(chǎn)稅等。 項目不可預見費為 萬元。 項目借款為 15000 萬元，貸款期限為 2 年，按月付息，利息為 萬元。經(jīng)估算為 萬元。 32 7 銷售及經(jīng)營收入測定 物業(yè)銷售收入估算 項目銷售收入測算 銷售收入：根據(jù)項目方案設計及前述項目及市場分析，項目可售的建筑面積為 103696 ㎡，其中住宅 85596 ㎡，銷售均價 5500 元 /㎡，銷售率按 95%計；商業(yè) 18104 ㎡，均價 8000 元 /㎡，銷售率按 90%計，其余部分用于自營或出租，暫不考慮其收入。 項目銷售回款計劃 根據(jù)深圳住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況 ,根據(jù)的預計銷售進33 度 ,計算各時期的銷售回款金額 . 2020 年年中正式進入項目的銷售期，銷售期至 2020 年年底。 銷售利潤 經(jīng)測算項目的利潤總額、稅后利潤 （凈利潤）、投資利潤率等指標詳見下表： 表 13：項目利潤估算表 序號 項目 計算公式 金額（萬元） ⑴ 銷售收入 ⑵ 開發(fā)成本 ⑶ 銷售費用 ⑷ 銷售稅金及附加 ⑸ 財務費用 1590 ⑹ 利潤總額 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑺ 所得稅 ⑹ 15% ⑻ 凈利潤 ⑹ ⑺ ⑼ 成本利潤率 利潤總額 /總投資 % ⑽ 稅后成本利潤率 凈利潤 /總投資 % 注：上表為住宅銷售率為 95%、商業(yè)銷售率為 90%的情況下的經(jīng)濟效益指標。分析如下： 在項目開發(fā)成本及銷 售價格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當住宅和商業(yè)銷售率達 84%時項目可保本。 以下為兩種最不利情況的測算結(jié)果： 35 表 14：項目敏感性分析 序號 項目 部分指標變化 敏感性分析結(jié)果 銷售收入（萬元） 總投資（萬元） 稅后利潤（ 萬元） 成本利潤率 財務凈現(xiàn)值（萬元） 內(nèi)部收益率 動態(tài)回收期 基本方案 % ￥ 3, % 銷售收入變化 銷售收入下降 5% % ￥ % 銷售收入上升 5% % ￥ 5, % 工程成本變化 工程成本增加 5% % ￥ 1, % 工程成本減少 5% % ￥ 5, % 經(jīng)測算可知： ①、本項目的銷售收入和開發(fā)成本兩個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動對項目效益影響較大。 增加財政稅收 創(chuàng)造就業(yè)機會 項目的開發(fā)建設，將會給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險、廣告等多個行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機會。 項目經(jīng)濟效益一般，有一定的風險。 項目風險 一、 市場風險 ：商業(yè)周邊商業(yè)氣氛不濃，周邊住宅業(yè)較少，如何挖掘提升項目的商業(yè)價值成為本項目的最大市場風險。 38 防范建議 做好項目前期的市場調(diào)研 和客戶需求調(diào)查； 合理安排融資計劃，保證資金充足； 加強項目自身品質(zhì)，完善小區(qū)環(huán)境，提高市場競爭力； 商業(yè)部風整體規(guī)劃包裝推廣，最大限度降低本項目的商業(yè)部分風險。該項目存在一定建筑本體風險。 37 項目主要問題的解決辦法和建議 項目的主要問題 周邊人氣較弱； 周邊為工業(yè)廠房及村屋，環(huán)境較差； 土地有較大高差，商業(yè)規(guī)劃有一定的難度； 商業(yè)部分是否成功影響整個項目。 建設后續(xù)資金需要有保證 項目建設資金來源于銀行貸款，所以后續(xù)資金一定要有保證。 ③、保證銷售價格和銷售率的實現(xiàn)，控制項目開發(fā)成本，是項 目盈利的有效保證。 項目敏感性分析 我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進行了敏感性分析測算。 34 8 財務與敏感性分析 項目盈利能力分析 經(jīng)測算，總投資為萬元，開發(fā)期為 年，投資回收期為 年，利潤總額為 萬元，稅后利潤為 萬元，稅后成本利潤率為 %，低于房地產(chǎn)開發(fā)項目正常水平。 資金來源與運用分析 根據(jù)委托方提供的資料對項目的投資及資金籌措計劃進行分析。 銷售稅金及附加測算 銷售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費主要是營業(yè)稅（銷售額的 %），城市建設維護稅（營業(yè)稅的 1%），印花稅（銷售額的 %） ,項目銷售稅金及附加合計為 萬元。 項目總投資為 萬元，經(jīng)測算需投入自籌資金、銀行借款、銷售收入，其中詳細如下表： 表 11：項目資金來源表 序號 項目 資金（萬元） 比例 1 自籌資金 15000 % 2 銀行借款 15000 % 3 銷售收入 % 4 總投資 % 投資使用計劃 根據(jù)企 業(yè)提供的資料，結(jié)合項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃投入量測算，具體見附表 《項目投資計劃表》 經(jīng)濟測算時，根據(jù)項目的實際情況、計算期從 2020 年上半年開始項目資金正式開始投入， 2020 年上半年竣工驗收。 項目的銷售費用為 萬元。 項目的其他費用為 萬元。 項目管理費為 萬元。 建安工程費 包括基礎、主體、水電安裝、室外配套等，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進度計劃投入。 施工橫道圖 詳見附表 29 6 投資估算與資金籌措 項目總投資估算 根據(jù)測算，項目的總投資為 萬元（含土地轉(zhuǎn)讓費）詳細見下表 表 10：項目總投資估算表 序號 項目名稱 總額萬元 單價（元 /平方米） 占總投資比例 1 土地成本 % 2 前期工程費 % 3 建安工程 % 4 管理費 % 5 不可預見費 % 6 其他費用 % 7 財務費用 % 8 銷售費用 % 9 公用設施專用基金 % 10 合計 % 注：單價為按建筑總面積分攤計算的單價 ,包括地下室面積。 價格定位 考慮項目的推出時機，結(jié)合項目具體情況，位于蓮塘片區(qū)邊緣地帶，商業(yè)價值較為有限，在成功策劃包裝推廣情況，預測價格如下（其商業(yè)價格為較理想樂觀的價格）： 住宅均價： 5500 元 /平方米； 商業(yè)均價： 8000 元 /平方米； 一層街鋪均價： 16000 元 /平方米； 一層內(nèi)鋪均價： 11000 元 /平方米 二層整體均價： 7000 元 /平方米 三成整體均價為： 6000 元 /平方米 27 方案建議 1) 方案整體設計 總體布局應該 符合生態(tài)景觀住宅的特征，結(jié)合周邊自然景觀，加大平臺花園的設計，提升項目的整體品質(zhì)。 項目評價 宗地形狀為 不規(guī)則四邊形 ，地塊平整，但與羅沙公路有較大高差，商業(yè)規(guī)劃難度較大，羅沙公路為區(qū)內(nèi)主要交通干線 ，但距項目太近，交通噪音影響較大； 宗地周邊商住項目較少，人氣不足，公共配套弱，不利于商鋪價值挖掘； 宗地周邊周邊自然景觀較為豐富，可結(jié)合項目整體規(guī)劃，打造生態(tài)景觀住宅?？傮w布局滿足消防要求。 片區(qū)房地產(chǎn)市場分析結(jié)論 根據(jù)以上調(diào)查，蓮塘片區(qū)近三年將有較少的項目推出，新推樓盤總開發(fā)量比較少，定位預測 均會走中檔路線，主要賣點為片區(qū)生態(tài)綠色資源，戶型以 60～110 平方米的實用性三房和兩房單位為主，預測住宅銷售均價在 5000~6000 元 /平方米之間，而項目所在地商業(yè)氣氛較弱，樂觀預測臨街商業(yè)價格在11,000~16000 元 /平方米之間，區(qū)域市場競爭一般，預計未來片區(qū)價格將較為平穩(wěn)。 目前在售的商鋪較少，主要集中為新開發(fā)地住宅小區(qū)層臨街鋪位，銷售價格在 10,000～ 30000 元 /平方米不等，商鋪面積主要是 40～ 80 平方米左右，門面進深 1： 2，銷售率比較高，基本實現(xiàn) 100％銷售；面積較大的鋪位，如超過 150 平方米的鋪位銷售情況不太理想。且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備量也比較少，預計近兩年蓮塘片區(qū)市場競爭程度一般。在這個調(diào)整過程中，居住品質(zhì)較大提高，整個片區(qū)的形象逐漸得到改善，片區(qū)地產(chǎn)市場進一步看好。 2020 年，深圳市房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出郊區(qū)化和規(guī)?；陌l(fā)展態(tài)勢，地產(chǎn)市場已向縱深發(fā)展，市場競爭體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競爭，對市場細分與產(chǎn)品附加價值亦提出更高的要求。鹽田區(qū)僅有 3 個新項目開盤，供應面積僅有 5 萬多平方米，所占比例也較小。 此外，根據(jù)《深圳市產(chǎn)業(yè)導向目錄（ 2020～ 2020 年）》， 58 種產(chǎn)業(yè)和項目被列入限制發(fā)展的名單，其中包括高檔寫字樓。 上半年全市二手住宅總價主要集中在 40～ 60 萬之間，反映了今年深圳繼續(xù)以中價位的二手住宅走俏，這類價格的住宅多具備投資和自住雙重概念，所以成為市場的主要成交對象。這樣分布格局體系了市場的需求層次，也同時與市場的供應結(jié)構(gòu)相符合。住宅面積為 346 萬平方米。從各類型來看，辦公樓銷售面積為 萬平方米。 深圳房地產(chǎn)市場前瞻 1）、深圳市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2020 年上半年，深圳市商品房銷售面積達 381 萬平方米，其中住宅銷售 346萬平方米，均比去年同期增長 20％以上。 行動二：推進九大動電發(fā)展地區(qū)和兩類改善片區(qū)建設； 16 行動三：實施工業(yè)入園行動，為促進工業(yè)的集群化發(fā)展，《規(guī)劃》確定重點建設市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和大工業(yè)園等先進工業(yè)區(qū)等市級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，培育 6 個高薪技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 4 個先進工業(yè)和特色工業(yè)園區(qū)，加快舊工業(yè)區(qū)，舊工業(yè)區(qū)的功能調(diào)整與改造； 行動四：建設六大物流區(qū)、啟動兩大保稅區(qū)； 行動五：推進商貿(mào)服務中心建設，完善城市服務體系； 行動六：配套建設七大居住區(qū)； 行動七：特區(qū)那重點建設 3 大公園和 7 個區(qū)級城市公園；重點建設 5 座郊野公園； 行動八：建設東部濱海旅游區(qū)，保護重點歷史文物； 行動九：建設城市綜合交通運輸體 系，優(yōu)先發(fā)展軌道交通； 行動十：適度超前建設市政公用設施。 深圳建設十大行動 行動一：劃定城市建設控制線和生態(tài)控制線，基本生態(tài)控制線 — 為現(xiàn)在可持續(xù)發(fā)展的目標，保護城市生態(tài)環(huán)境而劃定的面積約 1100 平方公里。同時，還將加大土地清理力度，收回逾期未開發(fā)用地。 房地產(chǎn)相關(guān)政策趨勢 2020 年深圳市安居房正式上市交易，國家《商品房銷售管理辦法》出臺，深圳市六項吸引人才的重大措施公布實施，深圳進一步規(guī)范土地交易并于近期公布《關(guān)于加強土地市場化管理進一步搞活和規(guī)范房地產(chǎn)市場的決定》，這一系列的政策，將進一步規(guī)范深圳市房地產(chǎn) 市場，有助于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定有序發(fā)展，同時也有利于擴大置業(yè)群體，置業(yè)次數(shù)，降低住宅成本（如房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展。 物業(yè)投資政策分析 重大政策、相關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持 14 深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，高薪技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為深圳市持續(xù)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，對地產(chǎn)提出了新的需求。 房地產(chǎn)進入快速增長期 有國際城市發(fā)展經(jīng)驗可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段于人均 GDP 數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年深圳經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，也進一步帶動了房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展。其中，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值