【正文】 億元，增長 ％，占工業(yè)總產(chǎn)值的比重升至％。 上半年，深圳物流業(yè)繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢(shì)，集裝箱吞吐量在 6 月份連連刷新單月歷史紀(jì)錄， 上半年累計(jì)完成 萬標(biāo)箱，增長 ％。 《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國 發(fā) [2020]18 號(hào)），鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大力發(fā)展 12 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義； 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)（增加普通商品住房供應(yīng)、控制高檔商品房建設(shè)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理等）； 改革住房制度，健全市場(chǎng)體系（搞活住房二級(jí)市場(chǎng)、繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)）； 發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管）； 改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)； 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序。 品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走向深入 以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場(chǎng)的追捧。 全國房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持增長勢(shì)頭 在 2020 年，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入 了新的動(dòng)力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 14,883 億元，增長 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 52,982 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 34,533 億元，增長 ％。 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益 9 項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，改善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目計(jì)劃于 2020 年 年中開始動(dòng)工，在資金及時(shí)到位的情況下，預(yù)計(jì) 2020 年年中竣工，其開發(fā)建設(shè)期為 年，共 10 個(gè)季度。 可行性研究結(jié)果 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，蓮塘片區(qū)近三年將有較少樓盤推出，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨緩，但片區(qū)市場(chǎng)將面對(duì)其他片區(qū)市場(chǎng)的有效競(jìng)爭(zhēng)，但總體來看，片區(qū)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨緩。 項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金保證 項(xiàng)目建設(shè)資金來源于自籌資金、銀行貸款和銷售回款。 10 2 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 市場(chǎng)宏觀背景 全國投資環(huán)境 2020 年及 2020 年上半年國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 2020 全年國內(nèi)生產(chǎn)總值躍上 10 萬億元的新臺(tái)階，達(dá)到 102,398 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 8％。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 4754 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè) 28800 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)16499 億元，增長 %。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價(jià)發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價(jià)格將保持增長勢(shì)頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價(jià)則出現(xiàn)調(diào)整回落。； 切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。其中，基本建設(shè)投資 億元，增長 ％，增幅在近 3 年中首次超過房地產(chǎn)開發(fā)投資，表明我市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)得到改善和優(yōu)化。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1－ 6 月，全市限額以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)）達(dá) 億元，增長 ％；實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，占 GDP 的比重上升至 ％。機(jī)電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn)品出口增勢(shì)強(qiáng)勁，成為支撐深圳外貿(mào)出口增長的核心力量。隨著生活水平的提高和信貸消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，部分有條件的居民已實(shí)現(xiàn)了二次置業(yè)，因此購房支出呈上升態(tài)勢(shì)：人均購房與建房支出為 2, 元，比上年上升 13％，因此居住類裝璜也隨之增長，去年居民人均住房裝璜支出達(dá) 元，增幅高達(dá) ％。六大市政工程及地鐵工程的建設(shè)正在進(jìn)行之中，建成后將進(jìn)一步提高城市的整體形象，改變目前的居住置業(yè)分布及交通格局。 深圳市規(guī)劃與國土資源局計(jì)劃 2020 年，深圳 市將嚴(yán)格控制土地開發(fā)供應(yīng)規(guī)模，全年土地供應(yīng)量將控制在 12 平方公里以內(nèi)；加強(qiáng)土地資源管理，土地供應(yīng)規(guī)模適度，架構(gòu)更趨合理，優(yōu)先保證了招商引資、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)工業(yè)、物流業(yè)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施的用地需求。 五大目標(biāo) 目標(biāo)一：驅(qū)動(dòng)區(qū)域合作，進(jìn)一步提升深圳在“珠三角”城市群眾的中心地位； 目標(biāo)二：強(qiáng)化城市集約發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護(hù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展； 目標(biāo)三：實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展空間的戰(zhàn)略拓展與整合，提升城市整體建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量； 目標(biāo)四：培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面 升級(jí)； 目標(biāo)五：建立城市綜合交通運(yùn)輸體系，緩解機(jī)動(dòng)化迅速發(fā)展帶來的交通壓力。目前，深圳 96％的儲(chǔ)備用地幾種在特區(qū)外。 2020 年深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)為大道中等發(fā)達(dá)國家水平，人均住宅 20 平方米，人均綠地 11 平方米，人口規(guī)模510 萬。 表 6： 2020 上半年全市商品房銷售統(tǒng)計(jì)表 類型 套數(shù) 面積（ m2） 均價(jià)（元 / m2） 辦公樓 608 76, 9,862 商鋪 3,235 191, 12,439 單身公寓 1,663 84,662 7,108 住宅 37,554 3,460, 5,559 倉庫 1 3,003 其它 21 3, 7,659 合 計(jì) 43,082 3,817, 6,027 住宅：近七成成交戶型 為二、三房 上半年二級(jí)市場(chǎng)共銷售商品房 381 萬平方米，成交金額 230 億元，再創(chuàng)歷史新高，比去年同期增長 ％以上，增幅較大。比去年同期增長 ％，均價(jià) 萬元 /平方米。四房以上、復(fù)式、別墅等大戶型的房子則多高收入階層或香港人購買，比例也相應(yīng)較少。 2020 年上半年二手住宅交易面積約 萬平方米，同比增長 ％。 寫字樓：空置面積上升 2020 年上半年，深圳寫字樓市場(chǎng)整體表現(xiàn)為交投兩旺，總體成交約 萬平方米，成交金額 億元，均價(jià) 9,862 元 /平方米，但目前甚至寫字樓供應(yīng)增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售增速，市場(chǎng)承接力有限，深圳寫字樓市場(chǎng)前景不容樂觀。其次是羅湖、福田、龍崗和寶安，所占比例都在 15％左右。其 中，商業(yè)、辦公室、住宅及安居房用地實(shí)際供應(yīng) 95 萬平方米，僅占 7％， 2020 年，深圳市還將嚴(yán)格控制土地開發(fā)供應(yīng)規(guī)模，全年土地供應(yīng)量控制在 12 平方公里以內(nèi)，關(guān)內(nèi)將基本不出讓商品房住宅用地，此類用地將集中在關(guān)外的寶安和龍崗區(qū)，保證土地供應(yīng)規(guī)模適應(yīng)、結(jié)構(gòu)合理。 隨著蓮塘片區(qū)土地的升值不少工廠撤離蓮塘，同時(shí)土地轉(zhuǎn)為住宅用地。 表 8： 2020 年代表競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一 覽表 開發(fā)項(xiàng)目 宗地位置 開發(fā)方向 開發(fā)規(guī)模 均價(jià) 鵬興花園六期 羅沙路 由三棟二十二層的單體樓、一棟十一層和一棟十八層的單元式樓圍合而成 85500 平方米 5500 鹿茵翠地二期 羅沙路 由 13 棟 818 層小高層建筑圍合而成 平方米 5600 蕙蘭雅居 羅沙路 小高層、高層 34000 平方米 5500 名駿豪庭 羅沙路 由 10 棟， 1828 層商住樓組成 125207 平米 5800 根據(jù)羅湖 2020 年土地出讓計(jì)劃，今年土地出讓將以拍賣為主，蓮塘現(xiàn)有土地儲(chǔ)備中今 年無出讓計(jì)劃。 項(xiàng)目所屬區(qū)域商服市場(chǎng)分析 片區(qū)內(nèi)新 型商業(yè)物業(yè)主要集中在 鵬興 花園附近。 競(jìng)爭(zhēng)分析 區(qū)內(nèi)近二至三年內(nèi)，住宅及商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較小，主要來源開發(fā)商的存量土23 地，區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。 圖片 3：地塊現(xiàn)狀 規(guī)劃限制條件 建筑退紅線距離：北向 ≥ 11 米，西向≥ 10 米，東向≥ 11 米，南面紅線內(nèi)側(cè)為綠化、停車及活動(dòng)用地（局部有高層建筑處退 11 米）。 Ｏ（機(jī)會(huì)）： 未來片區(qū)供應(yīng)量較小，競(jìng)爭(zhēng)壓力不大； Ｔ（威脅） ： 商鋪整體包裝推廣難度較大； 面臨福田及南山的競(jìng)爭(zhēng)； 城市經(jīng)濟(jì)中心帶西移。 客戶定位 商業(yè)定位：主要為本地原居民、投 資客、個(gè)體經(jīng)商戶、羅湖區(qū)白領(lǐng)； 住宅定位：由于交通較為方便，面向深圳整體市場(chǎng)，特別是羅湖市場(chǎng)。 28 5 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 有關(guān)工程計(jì)劃說明 根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、蓮塘房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況、市場(chǎng)承接力、委托方預(yù)計(jì)的開工時(shí)間等綜合分析，我們確定本 項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃如下： 計(jì)劃于 2020 年 6 月開始動(dòng)工，在資金及時(shí)到位的情況下，預(yù)計(jì) 2020 年 6 月竣工，其開發(fā)建設(shè)期為 年（從 2020 年第 1 季度至 2020 年第 2 季度，共 10 個(gè)季度）。 項(xiàng)目前期費(fèi)用為 萬元。按深圳市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目管理費(fèi)按前述三項(xiàng)之和的 2%記取。 其他費(fèi)用 主要指工程監(jiān)理費(fèi)，工程咨詢費(fèi)、 與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用。 銷售費(fèi)用 包括廣告及代理費(fèi)用，參考深圳市一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，取銷售費(fèi)用為銷售額的 %。 資金籌措 項(xiàng)目投資的資金來源包括只有資金，銀行融資及銷售回款。 表 12：項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表 項(xiàng)目 可售面積（㎡） 銷售單價(jià)（元 /㎡） 銷售率 銷售收入（萬元） 住宅 85596 5500 95% 商業(yè) 18104 8000 90% 合計(jì) 103696 根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)測(cè)銷售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷售回款金額。 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃詳見《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（附表 ） 。 項(xiàng)目各計(jì)算期的利潤測(cè)算詳見附表 ：《損益及利潤分配表》。 根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目住宅部分的保本銷售價(jià)格及銷售率容易實(shí)現(xiàn)，商業(yè)部分則需要制定切實(shí)可行的營銷方案進(jìn)行包裝推廣，商業(yè)價(jià)值套現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)較大。 ②、項(xiàng)目銷售收入和開發(fā)成本在不利影響下，項(xiàng)目已無贏利空間，說明項(xiàng)目搞風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。 36 9 可行性研究結(jié)論與建議 擬建方案的結(jié)論性意見 目前土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)手續(xù)正在辦理之中 蓮塘 ***項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策；目前，本項(xiàng)目土地使用權(quán)正在轉(zhuǎn)讓過程中。 表 15：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 1 占地面積（ m2） 2 總建筑面積（ m2） 3 項(xiàng)目總投資（萬元） 4 項(xiàng)目經(jīng)營收入（萬元） 5 利潤總額（萬元） 6 稅后利潤（萬元） 7 成本利潤率（稅前） % 8 成本凈 利潤（稅后） % 9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）萬元 10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） % 11 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 12 貸款償還期 注：上表為住宅銷售率為 95%、商業(yè)銷售率為 90%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 二、 建筑本體風(fēng)險(xiǎn) ：該項(xiàng)目目前正在進(jìn)行場(chǎng)地平整，如果開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，則很有可能造成 項(xiàng)目“爛尾”，后期投入資金不足，造成停工。 39 10 附表 項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 資金來源與運(yùn)用表 損益及利潤分配表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款償還期測(cè)算表 敏感性分析表