【正文】 .............................. 42 本建筑通風(fēng)與防排煙設(shè)計(jì) ...................................................................................... 42 節(jié)能與環(huán)境保護(hù) ..................................................................................................... 43 第九 章 招投標(biāo)方案 ........................................................................................................... 44 工程建設(shè)招標(biāo)方案 .................................................................................................. 44 第十章 項(xiàng)目組織與實(shí)施進(jìn)度 ............................................................................................. 51 基本要求 ............................................................................................................... 51 項(xiàng)目組織 ............................................................................................................... 51 項(xiàng)目管理 ............................................................................................................... 51 第十一章 投資估算 ........................................................................................................... 54 投資估算范圍 ........................................................................................................ 54 編制依據(jù) .............................................................................................................. 54 投資估算額與數(shù)據(jù)取定 .......................................................................................... 54 相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表附后 ......................................................................錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ........................................................................................................... 55 評(píng)價(jià)方法的選擇及依據(jù) .......................................................................................... 55 項(xiàng)目計(jì)算期 ........................................................................................................... 55 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ............................................................................................................... 55 結(jié)論 ..................................................................................................................... 55 第十三章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) .................................................................................................. 56 第十四章 結(jié)論及建議 ...................................................................................................... 58 結(jié)論 ...................................................................................................................... 58 建議 ...................................................................................................................... 58 附件： 財(cái)務(wù)報(bào)表 3 第 一章 總 論 項(xiàng)目名稱(chēng)與承建單位 項(xiàng)目名稱(chēng) 華豐國(guó)際廣場(chǎng) 承建單位 平頂山市華豐園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 該項(xiàng)目 南臨東坡大道 ； 東 臨 復(fù)興路 ； 西臨住宅小區(qū) ； 北 臨 住宅（ 表述不太妥 ） 。交通便利，環(huán)境幽靜。 報(bào)告編制單位 編制單位： 平頂山市華豐園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 研究工作的依據(jù) (1) 承辦單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料； (2) 編制人員調(diào)查的相關(guān)數(shù)據(jù)資料； (3) 各專(zhuān)業(yè)有關(guān)國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)章、規(guī)定； (4) 經(jīng)濟(jì)部分編制依據(jù)詳見(jiàn)經(jīng)濟(jì)部 分有關(guān)章節(jié)。 4 研究工作的范圍 本項(xiàng) 可行性研究 報(bào)告主要針對(duì) 華豐國(guó)際廣場(chǎng) ，就項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件進(jìn)行了充分的論證，并對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的背景、工程技術(shù)方案、安全、節(jié)能、環(huán)境保護(hù)、招投標(biāo)方案、項(xiàng)目組織與實(shí)施進(jìn)度、投資估算與資金籌措、社會(huì)效益等方面進(jìn)行了綜合研究、分析和評(píng)價(jià)，力求為項(xiàng)目決策提供可靠的依據(jù)和建議。 建設(shè)內(nèi)容 華豐國(guó)際廣場(chǎng) 項(xiàng)目 南臨東坡大道；東臨復(fù)興路；西臨住宅小區(qū)；北臨住宅。 交通便利，環(huán)境幽靜。 建設(shè)內(nèi)容主要包括： 在該土地原審批大廳位置上開(kāi)發(fā)建設(shè)一棟 30層的底墑住宅樓（ B 座），建成后能滿 足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，提高城市發(fā)展的水平 ； 在郟縣大酒店原來(lái)綠地位置建設(shè)開(kāi)發(fā)一棟 30 層高的底商宅樓 (A座 )； 原客房南邊建設(shè)一棟高 32層的住宅樓（ B 座） ； 在原來(lái)餐廳位置建設(shè)一棟高 11 層的住宅樓（ C 座） 。 小區(qū)、酒店及商業(yè)進(jìn)行人車(chē)分流，小區(qū)與酒店互為分開(kāi)、互不影響。 項(xiàng)目總工期 48 個(gè)月 （各單體項(xiàng)目同時(shí) 交叉 施工） ，總投資 。 （與核準(zhǔn)請(qǐng)示不一致） 5 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景 和必要性 項(xiàng)目建設(shè)的背景 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，城市老舊小區(qū)，不管是在基礎(chǔ)設(shè)施上還 是在布局等其他方面，都已經(jīng)不再能滿足居民的生活要求，同時(shí)出現(xiàn)出租或閑置等現(xiàn)象，給社會(huì)治安的監(jiān)管帶來(lái)一定的難度，也從一定程度上浪費(fèi)了土地資源 。 另外在建筑造型上也影響了城市的整體形象。 在眾多地市 ，升級(jí) 改造城區(qū) 建成年代久遠(yuǎn)的住宅 小區(qū) 是創(chuàng)建國(guó)家環(huán)保模范城市、國(guó)家園林城市，推進(jìn)生態(tài) 城 市建設(shè)的一項(xiàng)重要舉措， 對(duì) 改善區(qū)域環(huán)境 提升城市品位 以及 提高 人民生活水平 將起到積極 的 推動(dòng) 作用。 平頂山市華豐園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ， 為了順應(yīng) 郟縣 人民政府關(guān)于 城市建設(shè) 的精神，公司自 20xx 年 3 月開(kāi)始，投入大量人力、物力，對(duì)原 郟縣大酒店 基本情況 進(jìn)行 了詳盡的調(diào)查 。 本著促進(jìn)城市發(fā)展的目標(biāo)，建造郟縣標(biāo)志性建筑為前提，為郟縣的發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn) ， 實(shí)現(xiàn) 社會(huì) 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展與企業(yè)發(fā)展雙贏的局面 。 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本生產(chǎn)要素，房地產(chǎn)商品是社會(huì)固定資產(chǎn)的重要組成部分，固定資產(chǎn)投資是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，所以房地產(chǎn)投資也必然會(huì)帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。因此，國(guó) 6 民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平?jīng)Q定著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平；房地產(chǎn)業(yè)又是增加國(guó)民財(cái)富的重要渠道，是政府財(cái)政收入的重要來(lái)源；房地產(chǎn)業(yè)既是完善國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的重要條件，也是合理配置社會(huì)資源的重要前提。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)未作為商 品在市場(chǎng)上流通，社會(huì)上沒(méi)有獨(dú)立的房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)作為一種生產(chǎn)生活要素，缺乏一種合理配置的機(jī)制。所以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其一可以合理地引導(dǎo)社會(huì)投資的流向，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)機(jī)制的合理化；其二可以合理地引導(dǎo)社會(huì)消費(fèi)，促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的合理化；其三有助于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，促使房地產(chǎn)商品得到合理的利用和優(yōu)化的配置。由于房地產(chǎn)業(yè)的這種作用，世界上許多國(guó)家都把房地產(chǎn)業(yè)作為先行發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。 90年代以來(lái)房地產(chǎn)投資在我國(guó)經(jīng)濟(jì)和投資增長(zhǎng)中起到了重要作用，一直是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)起到了重要 的支撐作用。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于重要的轉(zhuǎn)變時(shí)期。一是配合國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式也正在由速度規(guī)模型向總量效益型轉(zhuǎn)變。二是隨著國(guó)家把住房消費(fèi)作為擴(kuò)大消費(fèi)的重點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)已從投資推動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y與消費(fèi)雙推動(dòng)。三是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步確立的過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)也將從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和自身調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變。四是我國(guó)在去年己加入 WTO，隨著 WTO 各項(xiàng)有關(guān)條款的實(shí)施，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國(guó)經(jīng)濟(jì)各方面都將發(fā)生新的變化，主要表現(xiàn)是我們必須把著眼點(diǎn)從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)擴(kuò)大到國(guó) 際市場(chǎng)競(jìng) 7 爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手從國(guó)內(nèi)的企業(yè)擴(kuò)大到國(guó)外的企業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則從國(guó)內(nèi)規(guī)則變?yōu)閲?guó)際規(guī)則。 當(dāng)前，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要時(shí)期，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的有利因素：第一是國(guó)家的重視。在國(guó)家制定的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》中，對(duì)住房建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都提出了明確的要求。指出：“ 20xx 年城鎮(zhèn)居民人均住宅面積增加到 22 ㎡ (這是指建筑面積，按 ㎡建筑面積折合 1m2使用面積計(jì)算，為 16． 54m2使用面積 )，要“深化城鎮(zhèn)住房制度改革，落實(shí)住房分配貨幣化政策，擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸，進(jìn)一步發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修 裝飾業(yè)，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”。 國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通知》中明確指出，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 第二是房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)一致。國(guó)家在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)都將把城市化和西部大開(kāi)發(fā)作為經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。而要實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)，特別是城市化目標(biāo)，必然伴隨有房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。 第三是國(guó)家政策的支持。改革開(kāi)放以來(lái)，特別是 1998 年以來(lái)，國(guó)家和有關(guān)部門(mén)制定的一系列鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)政策。在今后仍將發(fā)揮重要作用。國(guó)家和有關(guān)部門(mén)還將根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展需要，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展的具體情況和需要，制定相應(yīng)的支持政策。 第四是人們住房觀念上的認(rèn)可。經(jīng)過(guò)前幾年的住房改革和房地 8 產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，特別是在把福利性實(shí)物分房改為住房貨幣補(bǔ)貼之后，徹底打破了廣大職工住房靠國(guó)家和單位的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念，自己攢錢(qián)和利用貸款買(mǎi)房已成為廣大居民解決住房問(wèn)題的主要途徑。 第五是房地產(chǎn)業(yè)已逐步走向規(guī)范。經(jīng)過(guò)國(guó)家和有關(guān)部門(mén)近幾年的努力和市場(chǎng)規(guī)律的作用，加上消費(fèi)者權(quán)益意識(shí)的提高，都使房地產(chǎn)商的不規(guī)范行為受到遏制，房地產(chǎn)業(yè)己逐漸擺脫混亂的狀態(tài)，在行為規(guī)范方面有了很大的進(jìn)步。 第六是社會(huì)配套條件基本具備。近幾年與房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展有關(guān)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、房屋租賃制度、中介組織和中介服務(wù)市場(chǎng)、住房信貸制度、住房公積金和補(bǔ)貼制度都已建立并逐漸走向規(guī)范。 第七是我國(guó)已加入 WTO，各種條款的逐步實(shí)施，將促使房地產(chǎn)業(yè)按國(guó)際準(zhǔn)則運(yùn)作和發(fā)展，稅收等方面國(guó)民待遇實(shí)施之后，將會(huì)有更多的境外資金進(jìn)入我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)。第八是我國(guó)進(jìn)入住房消費(fèi)為熱點(diǎn)的消費(fèi)階段。隨著我國(guó)加入 WTO，汽車(chē)進(jìn)口關(guān)稅的降低和國(guó)產(chǎn)汽車(chē)的降低，汽車(chē)在今年將初步進(jìn)入消 費(fèi) 熱點(diǎn)階段。溫家寶總理在十屆全國(guó)人大二次會(huì)議上指出：“加快中部地區(qū)發(fā)展是區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的重要方面”。國(guó)家支持中部地區(qū)發(fā)揮區(qū)位 優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，加快改革和發(fā)展步伐，在深化經(jīng)濟(jì)體制改革時(shí)強(qiáng)調(diào)，推進(jìn)投資體制改革的主要目標(biāo)是：改革政府對(duì)企業(yè)投資的管理制度，按照“誰(shuí)投資，誰(shuí)決策，誰(shuí)收益，誰(shuí)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的原則，擴(kuò)大和落實(shí)企業(yè)投資自主權(quán)。 《平頂山