【正文】 3建筑密度%28．53％4容積率5總投資額萬(wàn)元6銷售收入萬(wàn)元7銷售稅金及附加萬(wàn)元8所得稅萬(wàn)元21409凈利潤(rùn)萬(wàn)元10投資利潤(rùn)率%%11投資利稅率%%12建設(shè)期年2第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析1 、國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、和總體規(guī)劃《XX市城市總體規(guī)劃（20012020）》于2003年9月5日通過(guò)XX省級(jí)評(píng)審。2020年，形成完整的市域城鎮(zhèn)體系。(1)商品住宅開(kāi)發(fā)情況分析 2004年首季，商品住宅施工面積為2093100平方米，％； 2004年首季，商品住宅竣工面積為407900平方米，％。在國(guó)家宏觀調(diào)控加強(qiáng)的大環(huán)境下，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)幾年的發(fā)展情況，我們從兩方面加以分析。 %；， %；，；其他用房完成3億元。%%，減少7個(gè)百分點(diǎn)。④、開(kāi)發(fā)資金到位情況較好。⑤、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入高潮。15月,。由于加大招商引資力度，發(fā)達(dá)省市外來(lái)資本增多，形成了XX有始以來(lái)上億元開(kāi)發(fā)項(xiàng)目企業(yè)最多的一年，從上年9家增加到21家。在建材價(jià)格上漲、土地價(jià)格上升、城市拆遷三重因素的影響下，XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)。⑧、多數(shù)商家看好開(kāi)發(fā)形勢(shì)。那些擁有土地儲(chǔ)備與良好融資渠道的一線企業(yè)更是信心十足。 房地產(chǎn)投資在XX市固定資產(chǎn)投資中的比重不是很大，%。①.征地拆遷影響：中央強(qiáng)調(diào)不允許占用一畝基本農(nóng)田。今年省級(jí)也把新征土地補(bǔ)償?shù)热?xiàng)列入“八件實(shí)事考核”當(dāng)中，XX市貫徹落實(shí)毫不含糊。因此，對(duì)正在建設(shè)中的項(xiàng)目不會(huì)受到大的沖擊。5 月底到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款雖只占24％，但考慮到施工企業(yè)墊資中的銀行貸款、預(yù)售商品房中的個(gè)人住房按揭、自籌資金中關(guān)聯(lián)企業(yè)使用的貸款等因素，銀行資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重超過(guò)五成。一是銷售下降。空置類型以住宅居多，占67%。 (4)、趨勢(shì)判斷 隨著國(guó)土資源的日益緊缺以及政府相關(guān)限制土地報(bào)批報(bào)建相關(guān)法規(guī)的頒布，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的變化趨勢(shì)，可總結(jié)出以下幾點(diǎn)：①、城鎮(zhèn)居民住房需求十分強(qiáng)勁。只要轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，改善住房條件的愿望就可以轉(zhuǎn)變?yōu)樽》坑行枨?，進(jìn)一步擴(kuò)大住房消費(fèi)完全可以實(shí)現(xiàn)。這意味著每年將新增城鎮(zhèn)人口97萬(wàn)。%，%，盡快提高住宅與房地產(chǎn)業(yè)所占比重，是XX省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。全省個(gè)人購(gòu)房消費(fèi)貸款余額比年初增長(zhǎng)29%。在以西湖花園為代表的中高檔樓盤面世后，周邊的小規(guī)模樓盤紛紛異軍突起，一般分布在長(zhǎng)江路兩廂臨街。項(xiàng)目一定時(shí)期的壟斷性和地塊特質(zhì)稀缺性是銷售率的有利保障。本項(xiàng)目范圍內(nèi)亦設(shè)有超市，停車場(chǎng)，青少年培訓(xùn)基地，科普展館，青少年生態(tài)植物園，兒童樂(lè)園，市民活動(dòng)休閑廣場(chǎng)，噴水廣場(chǎng)，健身俱樂(lè)部，餐飲等功能，使本項(xiàng)目具備良好的綜合質(zhì)素和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。(2).高架橋橫跨南京路，使本項(xiàng)目與建設(shè)廣場(chǎng)空間延伸受到限制。(3).發(fā)展商別具匠心的建筑風(fēng)格，造就一個(gè)宜商宜居，集休閑，娛樂(lè)，觀賞等多功能為一體的商住勝地，將大大吸引市民前來(lái)購(gòu)物。**區(qū)的居住環(huán)境與超前的市政規(guī)劃對(duì)XX區(qū)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分流影響。正確的經(jīng)營(yíng)決策，抓住有利的投資機(jī)會(huì)，就能使企業(yè)不斷盈利，在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。因此本項(xiàng)目定位必須為市級(jí)商業(yè)設(shè)施，吸引XX全市區(qū)范圍甚至周邊縣鎮(zhèn)的消費(fèi)群體才足以保證項(xiàng)目的可行性。（2） 目標(biāo)客戶：詳見(jiàn)附件：(1).商業(yè)部分功能定位現(xiàn)代廣場(chǎng)由于地處建設(shè)廣場(chǎng)，交通便利，周邊廠礦及社區(qū)林立，我們初步考慮功能定位以社區(qū)型商場(chǎng)為主，主要是為本案及周邊居民服務(wù)。同時(shí)為了解決小區(qū)居民小孩入學(xué)，建議設(shè)置一個(gè)幼兒園。商業(yè)部分的銷售關(guān)鍵看招商這塊的執(zhí)行力度，執(zhí)行到位的前提下，臨街商鋪估計(jì)在年底即可銷售一空，內(nèi)圈商鋪在2005年上半年（五月份）力爭(zhēng)完成60％的銷售率，剩下部分預(yù)計(jì)在現(xiàn)房出來(lái)，商業(yè)氛圍逐步顯現(xiàn)之時(shí)得到良好銷售。定級(jí)因素及各樓盤得分計(jì)算情況見(jiàn)附件。商場(chǎng)部分主入口正對(duì)廣場(chǎng)，在大廈主入口處、內(nèi)街及中間廣場(chǎng)布置綠化、水池等室外景觀設(shè)施，在長(zhǎng)江路路側(cè)設(shè)置次入口；錦繡花園出入口設(shè)在西面，與商場(chǎng)部分人流分開(kāi)，現(xiàn)代廣場(chǎng)四周設(shè)置環(huán)形通道，地下車庫(kù)出入口分別設(shè)在東面和西面。三、供配電工程：㎡，按70VA/㎡的電力容量計(jì)算，本項(xiàng)目需設(shè)置6000KVA的變壓器及與之配套的低壓配電系統(tǒng)。室外管網(wǎng)采用鑄鐵給水管，室內(nèi)給水管采用PPR塑料管。所有屋面排水管均采用內(nèi)排水方式排入室外雨水管網(wǎng)。地下停車場(chǎng)設(shè)在一層地下室，可停放車輛105輛；地面停車主要包括商場(chǎng)前臨街廣場(chǎng)、住宅前停車坪和一層架空層、商場(chǎng)與青少年活動(dòng)中心之間的內(nèi)廣場(chǎng)，共計(jì)可停放車輛約60輛。對(duì)粉塵擬采用噴水除塵。B. 廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。C. 在上山坡道旁依山就勢(shì)，營(yíng)建跌水瀑布景觀，增強(qiáng)環(huán)境的靈氣。三、 物業(yè)管理物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。 2005年2月1日至2005年5月30日完成一期工程主體施工。 2006年9月20日三期工程竣工驗(yàn)收。此方案是在公司資金實(shí)力比較雄厚，不急于把所有的可售面積一下銷售出去以獲取利潤(rùn)，而是從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮將部分商場(chǎng)和車庫(kù)進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入，將來(lái)在市場(chǎng)繁榮之后也可將未出售的商場(chǎng)以更高的價(jià)格出售，以期獲得更大的收益。但必須注意避免由于客源的重疊造成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的不利因素, 而這些因素必須在規(guī)劃和招商之初就有效排除。（各類節(jié)慶活動(dòng)內(nèi)容包括: 明星見(jiàn)面會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)歌星音樂(lè)秀、群眾文體競(jìng)賽、產(chǎn)品展覽、模特時(shí)裝秀、新產(chǎn)品展示會(huì)、打折大拍賣等。確定經(jīng)營(yíng)模式①以委托經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)的方式，引進(jìn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)，通過(guò)專業(yè)商業(yè)顧問(wèn)公司的客戶資源整合實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的策略；②為保證項(xiàng)目的特色化、差異化經(jīng)營(yíng)，少量特色項(xiàng)目可采取直接經(jīng)營(yíng)；制定招商優(yōu)惠策略根據(jù)地區(qū)政府對(duì)本項(xiàng)目的扶持政策，確定可以給予招商對(duì)象的優(yōu)惠措施，包括減免有關(guān)稅費(fèi)、免半年或一年的物業(yè)費(fèi)等，這對(duì)于招商引資、吸引人氣有很大的幫助。本項(xiàng)目在前期招商時(shí)，品牌商對(duì)本項(xiàng)目考察期會(huì)比較長(zhǎng)，考慮是否進(jìn)駐時(shí)會(huì)相對(duì)比較謹(jǐn)慎，考慮也會(huì)比較多，而且本項(xiàng)目在開(kāi)業(yè)初期之時(shí)，與市場(chǎng)的磨合期還沒(méi)有度過(guò)，銷售額還不是很穩(wěn)定。第七章 投資估算和資金籌措一、投資估算：工程報(bào)建費(fèi)用詳見(jiàn)附表7－1。銀行貸款3000萬(wàn)元。以上合計(jì)可籌集資金8000萬(wàn)元，能夠滿足工程需要。開(kāi)發(fā)建設(shè)成本:。三、項(xiàng)目損益：項(xiàng)目利潤(rùn)總額=銷售收入項(xiàng)目總成本銷售稅金 =! =所得稅額=項(xiàng)目總利潤(rùn)33% = 33% = 稅后利潤(rùn)為 =四、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論：投資利潤(rùn)率=247。100%= %五、敏感性分析該項(xiàng)目分別就銷售收入、投資單因素變化對(duì)利潤(rùn)總額收益率影響的敏感性分析，具體分析情況見(jiàn)下表：變化率（%）凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）投資利潤(rùn)率（%）基本方案0投資總額1010銷售價(jià)格1010計(jì)算結(jié)果表明，投資因素和銷售價(jià)格對(duì)項(xiàng)目投資收益影響都很大。一般認(rèn)為當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)≤70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)低；當(dāng)70%≤盈虧平衡點(diǎn)≤85%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)一般；當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)大于85%時(shí)風(fēng)險(xiǎn)較高；本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般，項(xiàng)目實(shí)施中應(yīng)注意控制成本。防范措施：在做好市場(chǎng)的調(diào)研的基礎(chǔ)上，定期跟蹤掃描市場(chǎng)，了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，把握市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，以求更真實(shí)的反映市場(chǎng)并做出相應(yīng)對(duì)策。防范措施：督促投資各方自有資金按時(shí)到位；取得銀行的支持，按時(shí)將銀行貸款和按揭辦理到位；采取有效的營(yíng)銷措施，加快房屋預(yù)售；加強(qiáng)出租房屋的押金收??；選擇有資金實(shí)力的施工單位墊付部分資金，在工程承包價(jià)格上給予讓利。從市場(chǎng)研究到土地獲得、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷、建設(shè)施工、建材采購(gòu)、廣告推廣、銷售服務(wù)和物業(yè)管理的開(kāi)發(fā)流程中，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、材料供應(yīng)、廣告策劃等多家公司，同時(shí)，更涉及計(jì)劃、規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、消防、環(huán)保等多個(gè)政府部門對(duì)每一環(huán)節(jié)的審批和監(jiān)管，任何環(huán)節(jié)的變化，都將影響預(yù)期的銷售和盈利。采取把風(fēng)險(xiǎn)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三方的方案，如在施工方面可以和承建商簽定成本協(xié)議與材料供應(yīng)商簽定限價(jià)協(xié)議。二、建議 本報(bào)告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測(cè)后得出的。售價(jià)將是最敏感的因素之一，同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開(kāi)發(fā)管理水平對(duì)在激烈的時(shí)常競(jìng)爭(zhēng)中能保持較好的售價(jià)水平也至關(guān)重要；發(fā)展商除應(yīng)密切地注意市場(chǎng)，選擇合適的市場(chǎng)策略外，還應(yīng)組織一支高素質(zhì)，高水平的開(kāi)發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)，施工，營(yíng)銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的預(yù)期盈利目標(biāo)，并取得良好的社會(huì)效益與環(huán)境