【正文】 ；商業(yè)營業(yè)用房價格上漲 %。掀起了大荔縣商業(yè)開發(fā)的高潮。而優(yōu)質(zhì)寫字樓、和大型商鋪的長遠投資價值往往更高 ,故持續(xù)走強。前 5 月，累計 16 家開發(fā)企業(yè)有新項目上馬，計劃投資規(guī)模達 億元，大大超過去年同期 11家開發(fā)企業(yè)，計劃投資 億元的規(guī)模。今年非國有資本在開發(fā)領(lǐng)域投資表現(xiàn)異常活躍，有力支撐了房地產(chǎn)快速向前發(fā)展。 (1)、從基本情況看 ①、投資繼續(xù)了高位運行態(tài)勢。 (2)商品住宅銷售情況分析 20xx 年首季，商品住宅銷售額 16572 萬元，相較 20xx 年同期上漲 ％； 20xx 年首季，商品住宅銷售面積 171800 平方米，相較 20xx年同期下降 ％。 項目所在地城市化進程規(guī)劃情況 大荔縣同州湖風(fēng)景區(qū)位于洛河大荔城區(qū)段，占地面積 4 平方公里，景區(qū)按照 4A 級標準建設(shè)， 公 里兩岸堤防、 公里中隔段、 360 畝生態(tài)景觀工程、 1000 畝湖面蓄水工程、 5 公里環(huán)湖自行車綠道、 100 輛自行車站點、 1000 部生態(tài)停車場等配套工程及音樂噴泉、福壽橋、康寧橋等 20 多處景點建設(shè)，可容納 510萬人游樂觀賞，成為集文化、民俗、休閑、體驗、旅游為一體的新景區(qū)。 在城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃中，分別從經(jīng)濟區(qū)劃分、行政區(qū)劃調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、環(huán)境保護及生態(tài)建設(shè)規(guī)劃等 11 個方面做出詳細規(guī)劃。 現(xiàn)代廣場建設(shè)規(guī)模 用途 層數(shù) 建筑面積 （㎡） 備注 第一期工程 ㎡ 1 現(xiàn)代商業(yè)廣 場 商場 主體 5 層 局部 7 層 ㎡ 2 地下車庫 車庫 1 層 ㎡ 車位 105 個 第二期工程 1 青少年活動 中心 科教 6 層 ㎡ 2 錦繡花園 住宅 高層 26 層 小高層 12 層 ㎡ 第 三 期工程 科教 ㎡ 總計 3 可行性研究范圍 本可研只對第一期工程和第二期工程進行分析。 二期工程：包括錦繡花園和青少年活動中心二部分 ①、錦繡花園為住宅樓，總建筑面積為 m2，分為兩棟。 區(qū)域特點 ： 自然 與交通 條件：場地西接同洲湖景區(qū)，南鄰景區(qū)堤壩路， 5 公里環(huán)湖自行車綠道 ，景色怡人。 新建。 位于大荔縣同洲湖向東 50 米。 有一條南接同洲湖景區(qū)北達大荔高鐵站的公交車，方便游客往返。一棟 26 層，一棟 12 層，首層為架空層，設(shè)作停車位。第三期工程未列入本可研范圍。到 20xx 年，實現(xiàn)對現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到 20xx 年，城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)初步形成網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu) 。 廣場位于同洲湖東段，增強了綜合服務(wù)性，該地區(qū)為中高等強度開發(fā)。 未來幾年發(fā)展趨勢 近 6 年，大荔縣房地產(chǎn)一直保持了較快的發(fā)展速度。今年 15 月，大荔縣房地產(chǎn) 6 開發(fā)完成 億元，同比增長 %，增速有減緩，同比下降 個百分點。從 15 月的情況看，私營開發(fā)企業(yè)完成投資 個億，占總量的 41%，位居前列，其次是其他有限責(zé)任公司及外商投資分別完成 億和 億，占總量的 36%和 11%。截止 5 月底，新開工項目進展順利，完成投資 億元，占完成總量的一半，比上年同期多出 億元。特別是一些地段較佳爛尾樓也得到重新啟動。 ⑤、房地產(chǎn)市場活躍依然。 ⑥、多數(shù)商家看好開發(fā)形勢。那些擁有土地儲備與良好融資渠道的一線企業(yè)更是信心十足。目前國家“管緊土地，看好信貸”的新政是加強土地和資金的供給約束，抑制投資沖動，遏制低水平重復(fù)建設(shè)，并不是搞一刀切限制，不會影響正常的經(jīng)濟發(fā)展和社會需求，當(dāng)然政策帶來的振蕩不可避免波及到大荔縣地產(chǎn) 8 市場。土地交易價格和征地拆遷費用大幅上漲。目前大荔縣開發(fā)項目中暫時末有明顯違規(guī)現(xiàn)象。在無法獲得廉價、充分的資金供給后，各大小房地產(chǎn)投資商都將面臨資金鏈的緊張，一些在售項目也加大促銷力度，以盡快收回成本，進入新一輪開發(fā)。 (3)、從銷售情況看：目前銷售和空置面積一降一升 ，就頗受人們關(guān)注?？罩妙愋鸵宰≌佣?，占 67%。當(dāng)前城鎮(zhèn)居民的住房需求正在從滿足生存需要向舒適型的轉(zhuǎn)變。 ②、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求住宅與房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。截止 6 月底，全省汽車消費貸款余款比年初增長 140%，成為金融機構(gòu)新的信貸增長點。相應(yīng)的商業(yè)和其他配套環(huán)境基礎(chǔ)一般，該區(qū)尚無房地產(chǎn)開發(fā)。廣場位于同洲湖東段，增強了綜合服務(wù)性，該地區(qū)為中高等強度開發(fā)。 劣勢 (1)、位于大荔縣城南郊，距離城中心較遠。 (3).發(fā)展商別具匠心的建筑風(fēng)格，造就一個宜商宜居，集休閑，娛樂，觀賞等多功能為一體的商住勝地，將大大吸引市民前來購物。 （ 2）、住宅部分 本案錦繡花園產(chǎn)品形態(tài)為電梯房，目標客戶群及戶型配比定位如下。 項 目預(yù)計 20xx 年 4 月份開始動工， 12 月份左右即可拿到預(yù)售許可證開始對外銷售。詳細計算過程見附件。商場部分主入口正對廣場，在大廈主入口處、內(nèi)街及中間廣場布置綠化、水池等室外景觀設(shè)施，在長江路路側(cè)設(shè)置次入口；錦繡花園出入口設(shè)在西面，與商場部分人流分開，現(xiàn)代廣場四周設(shè)置環(huán)形通道，地下車庫出入口分別設(shè)在東面和西面。 本項目總建筑面積為 ㎡，按 70VA/㎡的電力容量計算，本項目需設(shè)置 6000KVA 的變壓器及與之配套的低壓配電系統(tǒng)。室外管網(wǎng)采用鑄鐵給水管，室內(nèi)給水管采用PPR 塑料管。所有屋面排水管均采用內(nèi)排水方式排入室外雨水管網(wǎng)。 18 本項目車輛停放考慮地上與地下停放相結(jié)合的方式。因此應(yīng)盡可能使用噪聲較小的施工設(shè)備，盡量避免夜間施工，以免噪音擾人。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污 水管道。 19 對現(xiàn)有山林植被進行取舍和修整。 第五章 項目管理與建設(shè)進度計劃 組織機構(gòu) 該項目由陜西信達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進 行整個項目的全程管理和運作。 本項目由西北監(jiān)理公司對工程施工進行全過程監(jiān)理，嚴格按工程監(jiān)理規(guī)范程序管理，把好工程質(zhì)量關(guān)。 本項目分三期進行實施，總工期為 2 年，其控制性進度計劃如下 20xx 年 10 月 1 日開工建設(shè)， 20xx 年 1 月 30 日完成第一期工程土方、基礎(chǔ)及地下室工程 (4 個月 )。 20xx 年 5 月 20 日二期工程竣工驗收。 第二種方式：部分銷售、部分租賃的方式，即全部住宅、 1至 3 樓商場及 50%的地下車位采取銷售方式；而 4 至 5 層商場、青少年活動中心和另外 50%的地下車位采取租賃的方式。商業(yè)廣場最成功的客源始于主力商店 , 在此基礎(chǔ)上展開招商計劃 , 以扣住穩(wěn)定客戶層 , 在互動關(guān)系下達到整合的效果 , 形成一股強有力的經(jīng)營動力。商業(yè)廣場內(nèi)一般至少有 3 個以上的公享空間用以進行各類節(jié)慶活動 , 以吸引人氣增加銷量。 確定招商對象 招商對象的確定圍繞項目的目標來確定，引進國內(nèi)外有影響、有實力的商業(yè)機構(gòu)作為經(jīng)營管理的合作對象，招商的重點對象為實力強的大規(guī)模商業(yè)機構(gòu)、營銷經(jīng)驗豐富的地區(qū)代理商、知名企業(yè)、知名品牌等。 （ 3）放水養(yǎng)魚 本項目為新興的商住項目，在社會上尚未有知名度，大眾及品牌商對項目的認識度極低；對品牌商而言，他們在選擇本項目時，主要從本項目位置、人流量、消費能力、消費習(xí)慣、本項目檔次、交通、競爭對手、消費需求、本項目規(guī)模、招商條件、 本項目知名度等幾個方面考慮。 招商步驟 第一步：采用內(nèi)部招商方式，運用成熟的網(wǎng)絡(luò)客戶名單，采取相應(yīng)招商手法，主動聯(lián)絡(luò)知名主力客戶，洽談進場有關(guān)事宜； 第二步：公開招商，運用主題及特色概念作賣點，利用媒體組合及各種招商手法宣傳面，吸引主力客戶群的注意力，爭取客戶簽約進場； 第三步：采用倒計時招商，制造搶租的勢頭，從而形成搶租的浪潮； 第四步：召開招商會，擴大招商期，營造一種旺租的勢頭。其 具體資金籌措方式如下： 投資方自有資金 7800 萬元 (含已投入的土地投資 )。 施工單位墊付資金 6000 萬元。 項目成本費用主要有開發(fā)建設(shè)成本 , 銷售費用、財務(wù)費用等。 項目總成本費用 上述 1— 3 項之和即為項目總成本費用，計算期內(nèi)總成本費用為 萬元。 防范措施：在做好市場的調(diào)研的基礎(chǔ)上，定期跟蹤掃描市場，了解市場動態(tài)，把握市 場發(fā)展趨勢，以求更真實的反映市場并做出相應(yīng)對策。 制定科學(xué)的財務(wù)預(yù)算控制體系，根據(jù)輕重緩急合理安排資金使用。防范措施：針對項目開發(fā)的風(fēng)險，公司須依托實際經(jīng)驗，通過科學(xué)決策、精心規(guī)劃設(shè)計，降低項目開發(fā)風(fēng)險。 第十章 結(jié)論及建議 結(jié)論 根據(jù)上述對項目的整體宏觀和微觀分析可知，本項目目前前景看好。鑒于目前房 地產(chǎn)市場的客觀條件及項目的實際狀況，本報告認為，有必要對報告的有關(guān)問題進一步作出說明，并提出若干建議： 由于建筑設(shè)計，經(jīng)營方式，施工方案，等一系列問題有待確定，實際操作時需要深化；由于項目一期工程中的青少年活動中心和二期科普綜合大樓均是為了使青少年科普樂園的原有功能得到很好的延伸，所以可向政府部門申請合理的優(yōu)惠政策：如稅費減免等，二期原生態(tài)山林改造可向政府申請財政撥款和向 34 社會募集資金形式進行。 建筑工程中不可預(yù)見的因素很多，工 期，質(zhì)量，成本，原材料供應(yīng)等都會影響到項目總體目標的