【正文】 住各種形象工程，停止建設大廣場、高爾夫球場 、行政辦公樓、培訓中心、會展中心、大學城等項目，加大規(guī)劃審批力度，嚴格限制突破規(guī)劃加大高度密度及改變使用用途，使規(guī)劃審批難度越來越大。今年省級也把新征土地補償?shù)热椓腥搿鞍思嵤驴己恕碑斨?，大荔縣貫徹落實毫不含糊。堵住以前土地協(xié)議出讓的口子，經(jīng)營性土地一律實行招標掛牌拍賣。 ①、征地拆遷影響：中央強調(diào)不允許占用一畝基本農(nóng)田。他關系到人民生活水平的提高，支撐經(jīng)濟的快速增長，無疑是一個需要 大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 (2)、從政策影響看 房地產(chǎn)投資在大荔縣固定資產(chǎn)投資中的比重不是很大，開發(fā)投資占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資比重 %。從中看出，大部分被調(diào)查的企業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)上半年運行形勢持樂觀態(tài)度。從一季度的調(diào)查樣本顯示，大荔縣房地 產(chǎn)景氣指數(shù)處在高位景氣區(qū)間，在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸?shù)劝舜笮袠I(yè)中處在第一位。非住宅類寫字樓及其他用房保持了去年同期水平；商業(yè)營業(yè)用房價格上漲 %。在建材價格上漲、土地價格上升、城市拆遷三重因素的影響下，大荔縣房地產(chǎn)市場價格總體呈上升趨勢。掀起了大荔縣商業(yè)開發(fā)的高潮。 15 月 ,商業(yè)營業(yè)用房施工面積達 萬平方米。而優(yōu)質(zhì)寫字樓、和大型商鋪的長遠投資價值往往更高 ,故持續(xù)走強。 ④、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進入高潮。前 5 月，累計 16 家開發(fā)企業(yè)有新項目上馬，計劃投資規(guī)模達 億元，大大超過去年同期 11家開發(fā)企業(yè)，計劃投資 億元的規(guī)模。國有企業(yè)完成 億元，比重由上年 %下降到 %，減少 10 個百分點。今年非國有資本在開發(fā)領域投資表現(xiàn)異?；钴S，有力支撐了房地產(chǎn)快速向前發(fā)展。開發(fā)投資中住宅完成 億元，下降 %；寫字樓完成 億元， 下降 %；商業(yè)營業(yè)用房完成 億元，增長 倍；其他用房完成 億元，增長 倍。 (1)、從基本情況看 ①、投資繼續(xù)了高位運行態(tài)勢。 但從去年央行 121 號文件下發(fā)，土地掛牌拍賣，別墅高檔公寓項目停止審批，到銀行收縮對房地產(chǎn)項目貸款，開發(fā)企業(yè)自有資金率提高等多項政策調(diào)控措施的出臺，形成對房地產(chǎn)行業(yè)的整體壓力。 (2)商品住宅銷售情況分析 20xx 年首季，商品住宅銷售額 16572 萬元，相較 20xx 年同期上漲 ％； 20xx 年首季，商品住宅銷售面積 171800 平方米，相較 20xx年同期下降 ％。 房地產(chǎn)市場需求情況 5 從 20xx 年下半年房交會期間的商品住宅與商業(yè)地產(chǎn)的成交情況，結合 20xx 年上半年的房地產(chǎn)行業(yè)的變化情況，我們從幾組數(shù) 據(jù)分析房地產(chǎn)市場需求情況的變化情況。 項目所在地城市化進程規(guī)劃情況 大荔縣同州湖風景區(qū)位于洛河大荔城區(qū)段，占地面積 4 平方公里，景區(qū)按照 4A 級標準建設， 公 里兩岸堤防、 公里中隔段、 360 畝生態(tài)景觀工程、 1000 畝湖面蓄水工程、 5 公里環(huán)湖自行車綠道、 100 輛自行車站點、 1000 部生態(tài)停車場等配套工程及音樂噴泉、福壽橋、康寧橋等 20 多處景點建設，可容納 510萬人游樂觀賞，成為集文化、民俗、休閑、體驗、旅游為一體的新景區(qū)。2020 年，形成完整的市域城鎮(zhèn)體系。 在城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃中，分別從經(jīng)濟區(qū)劃分、行政區(qū)劃調(diào)整、基礎設施規(guī)劃、環(huán)境保護及生態(tài)建設規(guī)劃等 11 個方面做出詳細規(guī)劃。 項目估算總投資額： 人民幣 萬元，其中土地費用 5402 萬元，工程費用 萬元，電梯設備費 1050 萬元，相關報建費用 萬元，其他費用 萬元，不可預見費用 萬元。 現(xiàn)代廣場建設規(guī)模 用途 層數(shù) 建筑面積 （㎡） 備注 第一期工程 ㎡ 1 現(xiàn)代商業(yè)廣 場 商場 主體 5 層 局部 7 層 ㎡ 2 地下車庫 車庫 1 層 ㎡ 車位 105 個 第二期工程 1 青少年活動 中心 科教 6 層 ㎡ 2 錦繡花園 住宅 高層 26 層 小高層 12 層 ㎡ 第 三 期工程 科教 ㎡ 總計 3 可行性研究范圍 本可研只對第一期工程和第二期工程進行分析。 ②、青少年活動中心為 6 層，局部 5 層，一二層層高 m，三四層層高為 m，建筑面積為 m2。 二期工程：包括錦繡花園和青少年活動中心二部分 ①、錦繡花園為住宅樓，總建筑面積為 m2，分為兩棟。 商業(yè)價值： 此處是一個 集文化、民俗、旅游為一體的縣城南戶門 ， 對于進一步提升城市品位，促進縣域經(jīng)濟融合發(fā)展具有極大的推動作用。 區(qū)域特點 ： 自然 與交通 條件：場地西接同洲湖景區(qū)，南鄰景區(qū)堤壩路， 5 公里環(huán)湖自行車綠道 ，景色怡人。 項目負責人 。 新建。 1 目 錄 第一章 概 論 ......................................................................... 1 項目名稱 .................................. 1 項目地點 .................................. 1 區(qū)域特點 .................................. 1 建設規(guī)模 .................................. 1 可行性研究范圍 ............................ 2 項目估算總投資額 .......................... 3 第二章 項目市場分析 .............................. 3 大荔縣經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析 .................... 3 大荔縣房地產(chǎn)發(fā)展概況 ...................... 4 區(qū)域市場分析 ............................. 10 項目利弊 分析 ............................. 11 第三章 項目定位及銷售預測 ....................... 13 項目定位 ................................. 13 銷售情況預測 ............................. 14 銷售價格預測 ............................. 14 第四章 項目的工程技術方案 ....................... 15 總平面及建筑方案 ......................... 15 結構 ..................................... 16 供配電工程 ............................... 16 給排水工程 ............................... 16 2 人防 ..................................... 17 弱電工程 ................................. 17 主要設備設施 ............................. 17 交通與停車 ............................... 17 環(huán)境保 護 ................................. 17 第五章 項目管理與建設進度計劃 ................... 19 項目運作模式 ............................. 19 招投標管理 ............................... 19 工程監(jiān)理 ................................. 19 物業(yè)管理 .................................................................... 19 建設進度計劃 ............................................................ 19 銷售計劃 .................................................................... 20 第六章 項目營銷和招商方案 .............................................. 21 銷售、租賃比例 ........................................................ 21 運營策略 .................................................................... 22 招商策略 .................................................................... 22 第七章 投資估算和資金籌措 .............................................. 25 投資估算 .............................