【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 優(yōu)勢(shì) (1)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：大荔縣同州湖風(fēng)景區(qū)位于洛河大荔城區(qū)段，占地面積 4 平方公里，景區(qū)按照 4A 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)， 公里兩岸堤防、 公里中隔段、 360 畝生態(tài)景觀工程、 1000 畝湖面蓄水工程、 5 公里環(huán)湖自行車綠道、 100 輛自行車站點(diǎn)、 1000 部生態(tài)停車場(chǎng)等配套工程及音樂噴泉、福壽橋、康寧橋等 20 多處景點(diǎn)建設(shè)，可容納 510 萬(wàn)人游樂觀 賞，成為集文化、民俗、休閑、體驗(yàn)、旅游為一體的新景區(qū)。廣場(chǎng)位于同洲湖東段，增強(qiáng)了綜合服務(wù)性，該地區(qū)為中高等強(qiáng)度開發(fā)。 (2)、交通優(yōu)勢(shì)：有一條南接同洲湖景區(qū)北達(dá)大荔高鐵站的公交車，方便游客往返。 (3)、景觀優(yōu)勢(shì)：同洲湖景區(qū)設(shè)施齊全， 1000 畝湖面蓄水工程以及環(huán)湖自行車綠道、環(huán)湖電瓶車道、六角亭、橡膠壩、親水平臺(tái)、停車場(chǎng)等配套工程，中國(guó)紅標(biāo)志性景區(qū)大門、環(huán)湖步道、福壽康寧橋、兒童樂園、綜合性健身區(qū)、中心廣場(chǎng)、音樂噴泉、文化棧橋、管理設(shè)施、荷花池、碼頭、雕塑工藝品、生態(tài)衛(wèi)生間、環(huán)湖燈帶、中隔堤、北大堤石臺(tái) 階、弱電、音樂草坪燈等成為集 12 文化、民俗、旅游為一體的縣城南戶門、大荔新景點(diǎn)。 （ 4）、政策優(yōu)勢(shì)： 大荔縣同洲湖景區(qū)已經(jīng)建成營(yíng)業(yè)， 縣委縣政府對(duì)此高度重視， 而且群眾反映很好，每天前往同洲湖景區(qū)游玩的游客 絡(luò)繹不絕，這給本項(xiàng)目提供一個(gè)很好的基礎(chǔ)和平臺(tái)， 縣委縣政府一定會(huì)充分考慮，給予最大限度的政策支持。 劣勢(shì) (1)、位于大荔縣城南郊，距離城中心較遠(yuǎn)。 (2)、西段同洲湖景區(qū)較長(zhǎng)，使本項(xiàng)目與建設(shè)廣場(chǎng)空間延伸受到限制。 機(jī)會(huì) (1).本項(xiàng)目居住規(guī)模人口數(shù)約 20xx 人，加上周邊學(xué)校，流動(dòng)人群以及附近小區(qū) 居住人群，給經(jīng)商環(huán)境帶來(lái)充足人氣。 (2).本項(xiàng)目的啟動(dòng)在吸引新星客戶分流的同時(shí)也將吸引其他區(qū)域居民前往；本項(xiàng)目的青少年素質(zhì)培訓(xùn)基地功能，給廣大青少年提供了一個(gè)多元的舞臺(tái)，同時(shí)也給商家?guī)?lái)勃勃商機(jī)。 (3).發(fā)展商別具匠心的建筑風(fēng)格，造就一個(gè)宜商宜居，集休閑，娛樂，觀賞等多功能為一體的商住勝地，將大大吸引市民前來(lái)購(gòu)物。 (4). 周邊樓盤開發(fā)的成功帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的盤活，區(qū)域高尚人文居住板塊正形成。 13 第三章 項(xiàng)目定位及銷售預(yù)測(cè) 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 定位一：地標(biāo) — 同洲湖景區(qū)特色商住項(xiàng)目 定位二：城市的形象窗口－大荔商業(yè)形象的典型代表 功能定位 （ 1）、商業(yè)部分功能定位 現(xiàn)代廣場(chǎng)由于地處建設(shè)廣場(chǎng)，交通便利，我們初步考慮功能定位以社區(qū)型商場(chǎng)為主，主要是為本案及周邊居民服務(wù)。可引進(jìn)：大型超市，電器商城、大型美容院、健身娛樂城、乒乓球館、餐飲、茶餐吧等。 （ 2）、住宅部分 本案錦繡花園產(chǎn)品形態(tài)為電梯房，目標(biāo)客戶群及戶型配比定位如下。 戶 型 面積（平米） 目標(biāo)消費(fèi)者 戶型配比 四室兩廳 155 平米 私營(yíng)業(yè)主 /企業(yè)技術(shù)管理人員 30% 三室兩廳 120－ 130 平米 企業(yè)技術(shù)管理 人員 /私營(yíng)業(yè)主 50% 兩室兩廳 80－ 100 平米 偏向城市生活的服務(wù)性 行業(yè)人員 10% 頂層復(fù)式五室兩廳 200－ 220 平米 私營(yíng)業(yè)主 /政府從業(yè)人員 10% 14 （ 3）、青少年活動(dòng)中心：在當(dāng)今多元時(shí)代構(gòu)想的發(fā)展戰(zhàn)略，必須有一個(gè)高度綜合的“一以貫之”的教育理念，作為整合“多元”的綱領(lǐng)，所以我們建議設(shè)置：青少年藝術(shù)團(tuán)，合唱團(tuán)，舞蹈團(tuán)，電子琴樂團(tuán)，美術(shù)學(xué)校，天文俱樂部，藝術(shù)體操隊(duì)，文學(xué)，外語(yǔ)等空間場(chǎng)所。同時(shí)為了解決小區(qū)居民小孩入學(xué)，建議設(shè)置一個(gè)幼兒園?？刹扇≠I斷或者聯(lián)營(yíng)運(yùn)作方式進(jìn)行。 項(xiàng) 目預(yù)計(jì) 20xx 年 4 月份開始動(dòng)工， 12 月份左右即可拿到預(yù)售許可證開始對(duì)外銷售。住宅因總量不大，加之項(xiàng)目所處地段較好，只要其他相關(guān)條件到位，估計(jì)銷售難度不大，保守估計(jì)在今年年底預(yù)定率將達(dá)到 20％， 20xx 年上半年銷售率將達(dá)到 60％，余下 40％在現(xiàn)房出來(lái)，交付使用之時(shí)將陸續(xù)銷售完畢。商業(yè)部分的銷售關(guān)鍵看招商這塊的執(zhí)行力度，執(zhí)行到位的前提下，臨街商鋪估計(jì)在年底即可銷售一空，內(nèi)圈商鋪在 20xx 年上半年（五月份）力爭(zhēng)完成 60％的銷售率，剩下部分預(yù)計(jì)在現(xiàn)房出來(lái)，商業(yè)氛圍逐步顯現(xiàn)之時(shí)得到良好銷售。 商業(yè)部分 現(xiàn)代廣場(chǎng)商場(chǎng)部分的銷售價(jià)格，以其他樓盤作為比較實(shí)例，依據(jù)個(gè)別因素、區(qū)域因素、市場(chǎng)背景等因素進(jìn)行分析，通過交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（包括區(qū)域狀況、實(shí)體狀況）修正得出一層商鋪的平均售價(jià)，再依據(jù)其他樓層商鋪與一層商鋪的商 15 業(yè)關(guān)系，評(píng)估出其他樓層商鋪的平均售價(jià)，最后假定各樓層建筑面積相同，得出東方商業(yè)廣場(chǎng)的平均售價(jià)。詳細(xì)計(jì)算過程見附件。 現(xiàn)代廣場(chǎng)商鋪銷售價(jià)格 層數(shù) 垂直遞減比 例 平均售價(jià)計(jì)算值（元 /㎡） 平均售價(jià)取定值 （元 /㎡） 一層 1 9512 9500 二層 5707 5500 三層 3995 4000 四層 3196 3000 五層 2557 2500 整體平均售價(jià)取定值（元 /㎡） 4900 住宅部分 根據(jù)本項(xiàng)目與其他樓盤在位置、周邊環(huán)境、市政配套、建筑質(zhì)量、交通、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、社區(qū)素質(zhì)、發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)保等方面的因素進(jìn)行對(duì)比分析，結(jié)合其他項(xiàng)目的銷售價(jià)格和產(chǎn)品之間的差異比較，以及市場(chǎng)能夠承受的價(jià)格制定本項(xiàng)目的均價(jià)。 最終估算價(jià)格錦繡花園住宅銷售均價(jià)初步確定為 3750 元 /平方米。 第四章 項(xiàng)目的工程技術(shù)方案 本項(xiàng)目現(xiàn)代廣場(chǎng)商業(yè)部分 5 層，錦繡花園高層部分為 26 層，小高層部分為 12 層，青少年活動(dòng)中心為 6 層，總建筑面積 16 ㎡。商場(chǎng)部分主入口正對(duì)廣場(chǎng)，在大廈主入口處、內(nèi)街及中間廣場(chǎng)布置綠化、水池等室外景觀設(shè)施，在長(zhǎng)江路路側(cè)設(shè)置次入口；錦繡花園出入口設(shè)在西面，與商場(chǎng)部分人流分開，現(xiàn)代廣場(chǎng)四周設(shè)置環(huán)形通道，地下車庫(kù)出入口分別設(shè)在東面和西面。 本項(xiàng)目是一個(gè)集商場(chǎng)、餐飲、娛樂、住宅、科教等功能為一體的配套齊全的標(biāo)志性建筑，平面布置合理，功能分區(qū)明確清晰，建筑整體外觀設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔明快、富有現(xiàn)代感。 商場(chǎng)部分 采用柱網(wǎng)為 的鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 錦繡花園結(jié)構(gòu) 26 層部分采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)， 12 層高層采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 本項(xiàng)目總建筑面積為 ㎡，按 70VA/㎡的電力容量計(jì)算，本項(xiàng)目需設(shè)置 6000KVA 的變壓器及與之配套的低壓配電系統(tǒng)。 給水 本項(xiàng)目設(shè) 1 路水源，進(jìn)水管徑為 DN200 鑄鐵給水管。供水方式采用分區(qū)給水方式，低層部分由市政給水管網(wǎng)直接供水；高層積小高層部分由地下儲(chǔ)水池通過加壓水泵提 升到屋頂水箱供 17 水。本項(xiàng)目在地下室設(shè)一容量為 600m3 貯水池，在屋頂設(shè)容積約 50m3 的水箱，設(shè) 2 臺(tái)揚(yáng)程達(dá) 100m 的生活水泵（一用一備）向屋頂水箱供水。室外管網(wǎng)采用鑄鐵給水管，室內(nèi)給水管采用PPR 塑料管。給水：采用一戶一表制。 排水 室內(nèi)排水管網(wǎng)采用 UPVC 塑料管，室外排水管采用鋼筋混凝土管。廚房廢水和衛(wèi)生間污水經(jīng)化類池排入城市污水管。所有屋面排水管均采用內(nèi)排水方式排入室外雨水管網(wǎng)。 消防 本項(xiàng)目設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) 本項(xiàng)目需按地面以上總建筑面 積的 2%建造人防地下室。 本大廈弱電線路有有線電視、寬帶網(wǎng)、電話、電視監(jiān)控等。 冷暖空調(diào)和通風(fēng)系統(tǒng)：商場(chǎng)部分根據(jù)設(shè)計(jì)要求采用以電為能源的品牌空調(diào)主機(jī)，同時(shí)設(shè)置通風(fēng)系統(tǒng)； 防盜和監(jiān)控系統(tǒng)； 電梯：商場(chǎng)每層設(shè)自動(dòng)扶梯二組上、下自動(dòng)扶梯，一臺(tái) 2噸貨梯，兩臺(tái)觀光電梯（ 1 噸）。 18 本項(xiàng)目車輛停放考慮地上與地下停放相結(jié)合的方式。地下停車場(chǎng)設(shè)在一層地下室，可停放車輛 105 輛；地面停車主要包括商場(chǎng)前臨街廣場(chǎng)、住宅前停車坪和一層架空層、商場(chǎng)與青 少年活動(dòng)中心之間的內(nèi)廣場(chǎng)，共計(jì)可停放車輛約 60 輛。 優(yōu)越的自然環(huán)境是本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)和買點(diǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)制定有效的環(huán)境保護(hù)措施，有效保護(hù)這一自然資源。 施工中的環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目施工過程中機(jī)械設(shè)備噪音及施工中的粉塵對(duì)周圍環(huán)境會(huì)造成污染。因此應(yīng)盡可能使用噪聲較小的施工設(shè)備，盡量避免夜間施工，以免噪音擾人。對(duì)粉塵擬采用噴水除塵。建筑垃圾及時(shí)清理、文明施工。 使用中的環(huán)保 室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流排放系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污 水管道。 廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。 商場(chǎng)和住宅的垃圾應(yīng)及時(shí)清理，實(shí)行垃圾袋裝化。 環(huán)境景觀改造 商場(chǎng)、住宅竣工后應(yīng)進(jìn)行周圍道路園林景觀工程建設(shè)，營(yíng)造一個(gè)美麗、舒適的購(gòu)物、休閑、居住環(huán)境。 19 對(duì)現(xiàn)有山林植被進(jìn)行取舍和修整。 在上山坡道旁依山就勢(shì)，營(yíng)建跌水瀑布景觀，增強(qiáng)環(huán)境的靈氣。 在適當(dāng)位置建造園林景觀小品，起畫龍點(diǎn)睛的作用。 根據(jù)植物分布情況將后山劃分木蘭園、竹園、桂花園等花卉園區(qū)。 第五章 項(xiàng)目管理與建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 組織機(jī)構(gòu) 該項(xiàng)目由陜西信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn) 行整個(gè)項(xiàng)目的全程管理和運(yùn)作。