【文章內(nèi)容簡介】 較好，只要其他相關(guān)條件到位，估計銷售難度不大，保守估計在今年年底 預(yù)定率將達到 20％， 2020年上半年銷售率將達到 60％，余下 40％在現(xiàn)房出來，交付使用之時將陸續(xù)銷售完畢。商業(yè)部分的銷售關(guān)鍵看招商這塊的執(zhí)行力度，執(zhí)行到位的前提 18 下，臨街商鋪估計在年底即可銷售一空，內(nèi)圈商鋪在 2020年上半年（五月份）力爭完成 60％的銷售率，剩下部分預(yù)計在現(xiàn)房出來，商業(yè)氛圍逐步顯現(xiàn)之時得到良好銷售。 三、銷售價格預(yù)測 商業(yè)部分 現(xiàn)代廣場商場部分的銷售價格，以芙蓉苑、山水花園和荷塘家園作為比較實例，依據(jù)個別因素、區(qū)域因素、市場背景等因素進行分析，通過交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（包括區(qū)域狀 況、實體狀況）修正得出一層商鋪的平均售價，再依據(jù)其他樓層商鋪與一層商鋪的商業(yè)關(guān)系，評估出其他樓層商鋪的平均售價，最后假定各樓層建筑面積相同，得出東方商業(yè)廣場的平均售價。詳細計算過程見附件。 可比實例 芙蓉苑 一層商鋪 售價： 9300元 /㎡ 可比實例 山水花園 一層商鋪 售價 ： 6300 元 /㎡ 可比實例 荷塘家園 一層商鋪售價： 9300 元 /㎡ 現(xiàn)代廣場商鋪銷售價格 層數(shù) 垂直遞減比例 平均售價計算值（元 /㎡） 平均售價取定值（元 /㎡） 一層 1 9512 9500 二層 5707 5500 三層 3995 4000 四層 3196 3000 五層 2557 2500 19 整體平均售價取定值（元 /㎡） 4900 根據(jù)本項目 樓盤在位置、周邊環(huán)境、市政配套、建筑質(zhì)量、交通、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、社區(qū)素質(zhì)、發(fā)展商實力及信譽、戶型設(shè)計、環(huán)保等方面的因素進行對比分析， 結(jié)合其他項目的銷售價格和產(chǎn)品之間的差異比較，以及市場能夠承受的價格制定本項目的均價。 據(jù)表中給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關(guān)。故將所要建立的回歸方程設(shè)置為： Y＝ a+bX 1728＝ a＋ ① 1900＝ a＋ ② 1800＝ a＋ ③ 1700＝ a＋ ④ 計算得到： Y＝ 本項目的樓盤得分為 ，代入公式得 Y＝ ＝ /平方米 得出本案的樓價平均為 元 /平方米。 由于此價格估算有 5％左右的誤差，故錦繡花園住宅銷售均價初步確定為 1750 元 /平方米 第四章 項目的工程技術(shù)方案 20 一、總平面及建筑方案： 本項目現(xiàn)代廣場商業(yè)部分 5 層，錦繡花園高層部分為 26 層，小高層部分為 12層，青少年活動中心為 6層，總建筑面積 ㎡。商場部分主入口正對廣場，在大廈主入口處、內(nèi)街及中間廣場布置綠化、水池等室外景觀設(shè)施，在長江路路側(cè)設(shè)置次入口；錦繡花園出入口設(shè)在西面，與商場部分人流分開，現(xiàn)代廣場四周設(shè)置環(huán)形通道，地下車庫出入口分別設(shè)在東面和西面。 本項目是一個集商場、餐飲、娛樂、住宅、科教等功能為一體的配套齊全的標(biāo)志性建筑，平面布置合理，功能分區(qū)明確清晰，建筑整體外觀設(shè)計簡潔明快、富有現(xiàn)代感。 二、結(jié)構(gòu)： 商場部分：采用柱網(wǎng)為 的鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 錦繡花園結(jié)構(gòu)： 26層部分采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)， 12層高層采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 三、供配電工程： 本項目總建筑面積為 ㎡，按 70VA/㎡的電力容量計算，本項目需設(shè)置 6000KVA 的變壓器及與之配套的低壓配電系統(tǒng)。 四、給排水工程 給水：本項目設(shè) 1 路水源，進水管徑為 DN200 鑄鐵給水管。供水方式采用分區(qū)給水方式，低層部分由市政給水管網(wǎng)直接供水；高層積小高層部分由地下儲水池通過加壓水泵提升到屋頂水箱供水。本項目在地下室設(shè)一容量為 600m3 貯水池，在屋頂設(shè)容積約 21 50m3的水箱，設(shè) 2臺揚程達 100m 的生活水泵（一用一備）向屋頂水箱供水。室外管網(wǎng)采用鑄鐵給水管，室內(nèi)給水管采用 PPR 塑料管。給 水：采用一戶一表制。 排水：室內(nèi)排水管網(wǎng)采用 UPVC 塑料管，室外排水管采用鋼筋混凝土管。廚房廢水和衛(wèi)生間污水經(jīng)化類池排入城市污水管。所有屋面排水管均采用內(nèi)排水方式排入室外雨水管網(wǎng)。 消防：本項目設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消防自動報警及聯(lián)動系統(tǒng) 五、人防： 本項目需按地面以上總建筑面積的 2%建造人防地下室。 六、弱電工程： 本大廈弱電線路有有線電視、寬帶網(wǎng)、電話、電視監(jiān)控等。 七、主要設(shè)備設(shè)施： 冷暖空調(diào)和通風(fēng)系統(tǒng)：商場部分根據(jù)設(shè)計要求采用以電為能源的品牌空調(diào)主機，同時設(shè)置通風(fēng)系統(tǒng)； 防盜和監(jiān)控系統(tǒng)； 電梯：商場每層設(shè)自動扶梯二組上、下自動扶梯，一臺 2 噸貨梯，兩臺觀光電梯（ 1 噸） 八、交通與停車： 本項目車輛停放考慮地上與地下停放相結(jié)合的方式。地下停車場設(shè)在一層地下室，可停放車輛 105輛；地面停車主要包括商場前臨街廣場、住宅前停車坪和一層架空層、商場與青少年活動中心之間的內(nèi)廣場，共計可停 22 放車輛約 60輛。 九、環(huán)境保護 ： 優(yōu)越的自然環(huán)境是本項目的最大優(yōu)勢和買點， 在項目開發(fā)過程中應(yīng)制定有效的環(huán)境保護措施，有效保護這一自然資源。 施工中的環(huán)境保護：本項目施工過程中機械設(shè)備噪音及施工中的粉塵對周圍環(huán)境會造成污染。因此應(yīng)盡可能使用噪聲較小的施工設(shè)備，盡量避免夜間施工，以免噪音擾人。對粉塵擬采用噴水除塵。建筑垃圾及時清理、文明施工。 使用中的環(huán)保： A. 室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流排放系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管道。 B. 廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。 C. 商場和住宅的垃圾應(yīng)及時清理，實行垃圾袋裝化。 環(huán)境景觀改造： A. 商場、住宅竣工后應(yīng)進行 周圍道路園林景觀工程建設(shè)，營造一個美麗、舒適的購物、休閑、居住環(huán)境。 B. 對現(xiàn)有山林植被進行取舍和修整。 C. 在上山坡道旁依山就勢，營建跌水瀑布景觀，增強環(huán)境的靈氣。 D. 在適當(dāng)位置建造園林景觀小品，起畫龍點睛的作用。 E. 根據(jù)植物分布情況將后山劃分木蘭園、竹園、桂花園等花卉園區(qū)。 第五章 項目管理與建設(shè)進度計劃 23 一 、項目運作模式 組織機構(gòu)：該項目由 盤錦 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行整個項目的全程管理和運作。 項目總投資額約為 。 二、招投標(biāo)管理 工程項目建設(shè)的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備 、材料等的采購，均采取招標(biāo)形式。招標(biāo)方式可采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)。 二、 工程監(jiān)理 本項目應(yīng)請有實力的監(jiān)理公司對工程施工進行全過程監(jiān)理，嚴格按工程監(jiān)理規(guī)范程序管理，把好工程質(zhì)量關(guān)。 三、 物業(yè)管理 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個項目的開發(fā)能否順利實施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽。本項目竣工后組織專門的物業(yè)管理機構(gòu)進行統(tǒng)一管理，負責(zé)市場、住宅的清潔、維護、保安等各項具體事務(wù)。 四、 建設(shè)進度計劃 為了加強工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前 提下、加強關(guān)鍵線路進程的各項管理工作，編制好施工組織設(shè)計、搞好安全施工，以使項目盡快竣工受益。 本項目分三期進行實施，總工期為 2年，其控制性進度計劃如下 2020年 10月 1 日開工建設(shè)， 2020 年 1月 30 日完成第一期工程土方、 24 基礎(chǔ)及地下室工程 (4 個月 )。 2020 年 2 月 1 日至 2020 年 5月 30 日完成一期工程主體施工。 2020 年 6 月 1 日至 2020 年 10月 10日完成一期工程裝飾工程。 2020 年 11 月 20日一期工程竣工驗收。 2020 年 5 月 20日二期工程竣工驗收。 2020 年 9 月 20日三期工程竣工驗收。 五、 銷 售計劃 根據(jù)工程進度計劃制定相應(yīng)的銷售計劃： 工程進度 銷售階段 銷售比例 銷售 收入 商場部分 住宅部分 青少年活動中心 2020 年 10 月 —12 月 項目銷售宣傳階段 2020 年 1 月 — 5月 項目銷售預(yù)定階段 15% 187 10% 18 205 2020 年 6 月 — 11月 商場銷售熱銷階段 40% 13568 20% 1052 10% 107 14620 2020 年 12 月 — 3高層住宅熱銷階段 30% 7503 35% 1248 10% 107 8751 25 月 2020 年 4 月 — 5月 小高層住宅熱銷階段 10% 2501 15% 535 30% 320 3356 2020 年 6 月 — 8月 整個項目強銷期 5% 1250 15% 535 30% 320 2105 2020 年 9 月 — 12月 尾盤銷售階段 5 179 20 214 393 100% 25009 100% 3567 100% 1068 29430 第六章 項目營銷和招商方案 26 一、銷售、租賃比例 本項目營銷中可采取二種經(jīng)營方式： 第一種方式：全部采取銷售的方式。此方式 可以盡快回籠資金、消化所有商業(yè)面積，減輕資金壓力，提高資金的周轉(zhuǎn)率，盡快獲得投資回報收益。 第二種方式：部分銷售、部分租賃的方式，即全部住宅、 1 至 3 樓商場及 50%的地下車位采取銷售方式；而 4 至 5 層商場、青少年活動中心和另外 50%的地下車位采取租賃的方式。此方案是在公司資金實力比較雄厚，不急于把所有的可售面積一下銷售出去以獲取利潤，而是從長遠利益考慮將部分商場和車庫進行租賃經(jīng)營，獲取長期穩(wěn)定的租金 收入，將來在市場繁榮之后也可將未出售的商場以更高的價格出售，以期獲得更大的收益。 選擇那種經(jīng)營方式要視公司的經(jīng)濟實力和其他因素決定。 二、運營策略： 商業(yè)廣場應(yīng)先確立主力商店 ( 如主力店、大賣場、大型專業(yè)店 ), 并在招商過程中優(yōu)先辦理。商業(yè)廣場最成功的客源始于主力商店 , 在此基礎(chǔ)上