【正文】 售專業(yè)市場總體量 %。相應的商業(yè)和其他配套環(huán)境基礎一般，該區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以住宅開發(fā)為主且價格 13 差異不是很大。 截止 6 月底，全省汽車消費貸款余款比年初增長 140%，成為金融機 構(gòu)新的信貸增長點。 ③、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求住宅與房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。 加快城鎮(zhèn)化進程是建設全面小康社會的重要措施。 盤錦 省統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料表明，城鎮(zhèn)有 %的居民對現(xiàn)有住房不滿意，不滿意集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理 差；住房消費占城鎮(zhèn)居民消費支出的第二位， %的居民有購房意向。 如銀苑和明珠房地產(chǎn)的小區(qū)空置超過 1萬多平方米就屬這類情況。全市商品房空置面積 萬平方米，增長 1 倍。面對銀根緊縮，開發(fā)商將首先受到挑戰(zhàn)，市場需求 也面臨考驗。開發(fā)項目資本金比率由20%提高 35%才允許開工，房屋結(jié)構(gòu)封頂后才許預售；購房按揭貸款限制，使貸款額度每月還款不能超過貸款人月收入的 50%，限 制對購買第二套房的貸款，對購買第四套房以上的投資性購房不予貸款等。 ② .立項規(guī)劃影響： 堅決剎住各種形象工程，停止建設大廣場、高爾夫球場 、行政辦公樓、培訓中心、會展中心、大學城等項目，加大規(guī)劃審批力度，嚴格限制突破規(guī)劃加大高度密度及改變使用用途，使規(guī)劃審批難度越來越大。堵住以前土地協(xié)議出讓的口子，經(jīng)營性土地一律實行招標掛牌拍賣。他關(guān)系到人民生活水平的提高，支撐經(jīng)濟的快速增長，無疑是一個需要大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。從中看出，大部分被調(diào)查的企業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)上半年運行形勢持樂觀態(tài)度。非住宅類寫字樓及其他用房保持了去年同期水平；商業(yè)營業(yè)用房價格上漲 %。 ⑦、房地產(chǎn)市場活躍 依然。 ⑥、上億元規(guī)模項目企業(yè)增多。特別是一些地段較佳爛尾樓也得到重新啟動。自籌資金和其他資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的 74%，說明了 盤錦 市房地產(chǎn)開發(fā)進入了依靠企業(yè)自身力量和市場力量進行發(fā)展的階段。截止 5 月底，新開工項目進展順利，完成投資 億元，占完成總量的一半，比上年同期多出 億元。從 15月的情況看，私營開發(fā)企業(yè)完成投資 4 個億，占總量的 41%，位居前列，其次是其他有限責任公司及外商投資分別完成 億，占總量的 36%和 11%。仍高于全省平均水平 11個百分點 。但從去年央行 121號文件下發(fā)，土地掛牌拍賣，別墅高檔公寓項目停止審批，到銀行收縮對房地產(chǎn)項目貸款，開發(fā)企業(yè)自有資金率提高等多項政策調(diào)控措施的出臺，形成對房地產(chǎn)行業(yè)的整體壓力。 二、 盤錦 市房地產(chǎn)發(fā)展概況 房地產(chǎn)市場需求情況 從 2020 年下半年房交會期間的商品住宅與商業(yè)地產(chǎn)的成交情況，結(jié)合2020 年上半年的房地產(chǎn)行業(yè)的變化情況，我們從幾組數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)市場需求情況的變化情況 。到 2020年，實現(xiàn)對現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到 2020年，城鎮(zhèn)體系空間結(jié) 構(gòu)初步形成網(wǎng)絡狀結(jié)構(gòu)。 六、項目估算總投資額： 人民幣 ，其中土地費用 2604 萬元，工程費用 萬元，電梯設備費 750 萬元，相關(guān)報建費用 萬元，其他費用 萬元，不可 預見費用 。 ②、青少年活動中心為 6層，局部 5 層，一二層層高 m，三四層層 4 高為 m，建筑面積為 m2。 交通條件： 項目用地 規(guī)劃主入口臨 紅旗大街 ，周邊有多個公交車站，長途汽車站也近在咫尺，縱橫交錯，南北東西交通條件均極為發(fā)達。 商業(yè)價值： 地塊三面臨街，地處該區(qū)之交通要塞 —— 建設廣場，南來北往的各地商賈云集，商業(yè)價值較高。一棟26 層，一棟 12層，首層為架空層，設作停車位。第三期工程未列入本可研范圍。在市域城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃中，分別從經(jīng)濟區(qū)劃分、行政區(qū)劃調(diào)整、基礎設施規(guī)劃、環(huán)境保護及生態(tài)建設規(guī)劃等 11個方面做出詳細規(guī)劃。 項目所在地城市化進程規(guī)劃情況 本項目選址所在地的 雙臺子 區(qū)，將形成兩翼枝狀發(fā)展結(jié)構(gòu)；支路網(wǎng)建設；按城市次中心規(guī)模形成組團中心，增強綜合服務，該地區(qū)為中高等強度開發(fā)。 未來幾年發(fā)展趨勢 近 6年， 盤錦 市房地產(chǎn)一直保持了較快的發(fā)展速度。 今年 15月， 盤錦 市房地產(chǎn)開發(fā)完成 億元，同比增長 %，增速有減緩，同比下降 。 今年非國有資本在開發(fā)領域投資表現(xiàn)異常活躍，有力支撐了房地產(chǎn)快速向前發(fā)展。 前 5 月，累計 26家開發(fā)企業(yè)有新項目上馬，計劃投資規(guī)模達 ，大大超過去年同期 23 家開發(fā)企業(yè)，計劃投資 億元的規(guī)模。在當年到位的 億元中，國家預算內(nèi)資金及外商直接投資實現(xiàn)零的突破，分別為 400萬元和 2500萬元；國內(nèi)貸款 ，增長 24%；自籌資金 ，增長 %；其他資金來源 億元，增長 %，其中定金及預收款增長 %。而優(yōu)質(zhì)寫字樓、和大型商鋪的長遠投資價值往往更高 ,故持續(xù)走強。“汽貿(mào)城”“電器廣場”等上億元大型商業(yè)項目有 10個正在建設中，掀起了 盤錦 市商業(yè)開發(fā)的高潮。由 盤錦 實業(yè)有限公司投資 3 億元興建的“中國城商業(yè)廣場”完成進度八成，預訂成績頗佳； 盤錦 集團投資 ；而上?！北P錦 花園”帶來的是大都市居住文化理念，讓海派風格溶入了 盤錦 新城。其一是商品房銷售價格上漲 %，其中普通住宅上漲 %，豪華住宅上漲 %；其二是私有住房交易上漲 %；其三是房屋租賃價格上漲%。其中企業(yè)家信心指數(shù) 160 點，預計二季度將保持這個水平；房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù) 150點，預計二季度提高到 160點。但對于投資的拉動意義重大。上收縣級以下土地審批權(quán)限。一是征土地補償費用 3 個月內(nèi)支付率 100%；二是征地補償清欠無拖欠情況；三是涉及 征地拆遷補償?shù)男旁L辦結(jié)率 %。 ③ .資金來源影響： 銀根緊縮給供需兩方帶來影響。 5 月底到位資金中，國內(nèi)貸款雖只占 24％，但考慮 11 到施工企業(yè)墊資中的銀行貸款、預售商品房中的個人住房按揭、自籌資金中關(guān)聯(lián)企業(yè)使用的貸款等因素，銀行資金占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重超過五成。截止 5月底， 盤錦 市商品房銷售面積 ，下降29%，喜的是預售面積成倍增長，累計預售面積 ，同比增長 倍；二是空置上升?？罩玫拿娣e大多是去年末竣工，今年開始現(xiàn)房銷售的房屋，由于沒有實際預售，銷售周期拉長，因此時點數(shù)體現(xiàn)的空置率上升。 當前城鎮(zhèn)居民的住房需求正在從滿足生存需要向舒適型的轉(zhuǎn)變。 ②、加快城鎮(zhèn)化進程將創(chuàng)造新的住房需求。大量農(nóng)村人 口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增長將會不斷創(chuàng)造新的住房需求。 ④、啟動汽車消費將促進住房消費。 三、 區(qū)域市場分析 雙臺子 區(qū)處于 盤錦 市區(qū)的東北地帶，地價較中心地區(qū)低。可以預計在未來的兩年內(nèi) 盤錦 區(qū)的商品住宅競爭將成為整個城市板塊競爭的又一沸點。 (2).交通優(yōu)勢： 本項目具備良好的區(qū)域交通條件，鐵路，公路以及航空均十分便捷。 (5).政策優(yōu)勢： 本項目經(jīng) 盤錦 政府辦公會議初步定位為本區(qū)重點項目（已經(jīng)開始申報市重點項目），并由區(qū)政府組織成立項目協(xié)調(diào)小組，協(xié)助相關(guān)手續(xù)的辦理和理順有關(guān)部門關(guān)系，為項目順利建設護航。 (2).本項目所在區(qū)域目前僅有量販購物城，居民購物已不局限于此一家，大多經(jīng)常移步至其他區(qū)，本項目的啟動在吸引新星客戶分流的同時也將吸引其他區(qū)域居民前往；本項目的青少年素質(zhì)培訓基地功能，給廣大青少年提供了一個多元的舞臺，同時也給商家?guī)聿虣C。 威脅： (1).周邊出現(xiàn)的其他新興商品住宅以及機關(guān)單位配套住宅項目將以競爭者姿態(tài)出現(xiàn)，并分流部分潛在客戶。 (4).企業(yè)經(jīng)營的外部環(huán)境主要有經(jīng)營環(huán)境，硬件環(huán)境，政策法律環(huán)境等，處在不斷變化的經(jīng)營環(huán)境的中心內(nèi)容是市場。根據(jù)市場調(diào)研和分析得知， 盤錦 區(qū)消費群因 為購買力不夠的緣故仍無法支撐 5萬平方米的大型商業(yè)設施（含本項目）。因此，區(qū)域外客戶同樣構(gòu)成了本項目的目標區(qū)域。 17 戶 型 面積（平米） 目標消費者 戶型配比 四室兩廳 155 平米 私營業(yè)主 /企業(yè)技術(shù)管理人員 30% 三室兩廳 120－ 130 平米 企業(yè)技術(shù)管理人員 /私營業(yè)主 50% 兩室兩廳 80－ 100平米 偏向城市生活的服務性行業(yè)人員 10% 頂層復式五室兩廳 200－ 220 平米 私營業(yè)主 /政府從業(yè)人員 10% (3).青少年活動中心： 在當今多元時代構(gòu)想的發(fā)展戰(zhàn)略，必須有一個高度綜合的“一以貫之”的教育理念，作為整合“多元”的綱領，所以我們建議設置：青少年藝術(shù)團，合唱團，舞蹈團，電子琴樂團，美術(shù)學校，天文俱樂部，藝術(shù)體操隊，文學，外語等空間場所。住宅因總量不大，加之項目所處地段較好，只要其他相關(guān)條件到位，估計銷售難度不大，保守估計在今年年底 預定率將達到 20％， 2020年上半年銷售率將達到 60％，余下 40％在現(xiàn)房出來，交付使用之時將陸續(xù)銷售完畢。 可比實例 芙蓉苑 一層商鋪 售價： 9300元 /㎡ 可比實例 山水花園 一層商鋪 售價 ： 6300 元 /㎡ 可比實例 荷塘家園 一層商鋪售價： 9300 元 /㎡ 現(xiàn)代廣場商鋪銷售價格 層數(shù) 垂直遞減比例 平均售價計算值（元 /㎡） 平均售價取定值（元 /㎡） 一層 1 9512 9500 二層 5707 5500 三層 3995 4000 四層 3196 3000 五層 2557 2500 19 整體平均售價取定值（元 /㎡） 4900 根據(jù)本項目 樓盤在位置、周邊環(huán)境、市政配套、建筑質(zhì)量、交通、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、社區(qū)素質(zhì)、發(fā)展商實力及信譽、戶型設計、環(huán)保等方面的因素進行對比分析， 結(jié)合其他項目的銷售價格和產(chǎn)品之間的差異比較，以及市場能夠承受的價格制定本項目的均價。商場部分主入口正對廣場，在大廈主入口處、內(nèi)街及中間廣場布置綠化、水池等室外景觀設施，在長江路路側(cè)設置次入口；錦繡花園出入口設在西面，與商場部分人流分開，現(xiàn)代廣場四周設置環(huán)形通道，地下車庫出入口分別設在東面和西面。 三、供配電工程： 本項目總建筑面積為 ㎡，按 70VA/㎡的電力容量計算，本項目需設置 6000KVA 的變壓器及與之配套的低壓配電系統(tǒng)。室外管網(wǎng)采用鑄鐵給水管，室內(nèi)給水管采用 PPR 塑料管。所有屋面排水管均采用內(nèi)排水方式排入室外雨水管網(wǎng)。地下停車場設在一層地下室，可停放車輛 105輛；地面停車主要包括商場前臨街廣場、住宅前停車坪和一層架空層、商場與青少年活動中心之間的內(nèi)廣場，共計可停 22 放車輛約 60輛。對粉塵擬采用噴水除塵。 B. 廚房