【正文】 營(yíng)造一種旺租的勢(shì)頭。 6. 設(shè)計(jì)中應(yīng)采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新技術(shù)、新工藝以節(jié)能降耗。 31 ，排入市政污水管網(wǎng)。 ，達(dá)到節(jié)約電能目的。 項(xiàng)目投資估算詳見附表 8－ 2。 商場(chǎng)、住宅預(yù)定：按賣價(jià)的 5%收取預(yù)定金款 。主體完成后，后續(xù)資金可通過(guò)預(yù)售方式解決。 2．銷售廣告費(fèi)： 銷售廣告費(fèi)根據(jù)同行業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行估算， 40 按銷售收入的 2％估算為 。 100%=% 投資利稅率 =(+)247。因此應(yīng)嚴(yán)格控制建設(shè)成本，把握銷售價(jià)格，盡可能回避風(fēng)險(xiǎn)。 43 第 十 章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 本項(xiàng)目在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，可能出現(xiàn)許多風(fēng)險(xiǎn)，我們?cè)诳尚行匝芯侩A段，考慮到以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)因素，在開發(fā)的過(guò)程中要把握和解決好各種可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。在政策允許范圍內(nèi)調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以增加可銷售面積，抓緊落實(shí)政府部門的有關(guān)政策優(yōu)惠，降低開發(fā)成本，加快資金回籠，最終獲取預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。 銷售不確定性風(fēng)險(xiǎn) 隨著客戶需求個(gè)性化需求不斷提高，對(duì)產(chǎn)品細(xì)分和客 戶群體細(xì)分的要求越來(lái)越高，如果公司的產(chǎn)品在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售策略等方面不能前瞻性地預(yù)測(cè)客戶個(gè)性化的需求，可能存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。 成本控制的風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，建筑材料和設(shè)備價(jià)格近期不斷上漲，必將直接增加建安成本；另外施工管理出現(xiàn)問(wèn)題也將造成工程成本增加。 同時(shí)從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)顯示可知 , 本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行 ,具有較高的收益率，并具有較好的社會(huì)效益。鑒于國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步調(diào)控，控制經(jīng)濟(jì)過(guò)快過(guò)熱增長(zhǎng)，將在今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí) 間 47 內(nèi)左右市場(chǎng)的變化。 盤錦 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 。 ，工期，質(zhì)量，成本，原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀條件及項(xiàng)目的實(shí)際狀況，本報(bào)告認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步作出說(shuō)明，并提出若干建議： ，經(jīng)營(yíng)方式，施工 方案，等一系列問(wèn)題有待確定，實(shí)際操作時(shí)需要深化；由于項(xiàng)目一期工程中的青少年活動(dòng)中心和二期科普綜合大樓均是為了使青少年科普樂(lè)園的原有功能得到很好的延伸，所以可向政府部門申請(qǐng)合理的優(yōu)惠政策：如稅費(fèi)減免等，二期原生態(tài)山林改造可向政府申請(qǐng)財(cái)政撥款和向社會(huì)募集資金形式進(jìn)行。 46 第十 一 章 結(jié)論 及建議 一、結(jié)論 根據(jù)上述對(duì)項(xiàng)目的整體宏觀和微觀 分析可知，本項(xiàng)目目前前景看好。從市場(chǎng)研究到土地獲得、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷、建設(shè)施工、建材采購(gòu)、廣告推廣、銷售服務(wù)和物業(yè)管理的開發(fā)流程中，項(xiàng)目開發(fā)涉及調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、材料供應(yīng)、廣告策劃等多家公司，同時(shí)，更涉及計(jì)劃、規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、消防、環(huán)保等多個(gè)政府部門對(duì)每一環(huán)節(jié)的審批和監(jiān)管，任何環(huán)節(jié)的變化，都將影響預(yù)期的銷售和盈利。 籌資風(fēng)險(xiǎn)： 由于該項(xiàng)目建設(shè)資金需求量大，籌資有一定難度，如果資金落實(shí)不到位，勢(shì)必會(huì)影響項(xiàng)目的進(jìn)度，甚至貽誤商機(jī)。本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是實(shí)際的市場(chǎng)供求狀況與預(yù)測(cè)值發(fā)生偏差或在項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)過(guò)程中市場(chǎng)、對(duì) 手發(fā)生變化等。 商場(chǎng)最低平均售價(jià) =房屋單位造價(jià) /（ 1營(yíng)業(yè)稅金及附加） =（ ） /（ %） =3500 元 /平方米 正常情況下平均銷售價(jià)格 =銷售收入 /銷售面積 ==3612 元 /平方米 最低銷售量 = /3612元 /㎡ =60263平方米 最低銷售率 = 60263/82766 100%=% 即項(xiàng)目銷售率為 %時(shí)達(dá)到盈虧平衡點(diǎn) ，即剛能保本。 100%=% 8 投資利稅率 (+)247。 4．項(xiàng)目總成本費(fèi)用： 上述 1— 3 項(xiàng)之和即為項(xiàng)目總成本費(fèi)用，計(jì)算期內(nèi)總成本費(fèi)用為 萬(wàn)元。 二、經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用估算 : 項(xiàng)目成本費(fèi)用主 要有開發(fā)建設(shè)成本 , 銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。 施工單位墊付資金 1000 萬(wàn)元。其具體資金籌措方式如下： 投資方自有資金 3800萬(wàn)元 (含已投入的土地投資 )。 五、項(xiàng)目能耗計(jì)算 本項(xiàng)目能源消耗主要為電力、采暖、自來(lái)水經(jīng)計(jì)算 ，見下表 71 71 能耗換算表 32 能源 種類 單位 年需要 實(shí)物量 折標(biāo)系數(shù) 年需要折標(biāo)煤量 （噸標(biāo)準(zhǔn)煤） 年 能耗表 電力 萬(wàn) 熱力 百萬(wàn)千焦 自來(lái)水 千立方米 合計(jì) 六、節(jié)能效果分析 本項(xiàng)目建設(shè)方案通過(guò)節(jié)能設(shè)計(jì)和采取節(jié)能措施后，項(xiàng)目年能耗折標(biāo)煤量為 噸標(biāo)準(zhǔn)煤，在保證相同的室內(nèi)環(huán)境參數(shù)條件下，與未采取節(jié)能措施前相比，全年采暖和照明的總能耗能夠達(dá)到減少 65%的目標(biāo)，符合《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定，節(jié)能效果顯著。電器設(shè)備選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。 ，設(shè)備和管道均有保溫措施。 4. 規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)合理布置建筑物朝向，盡量保持采光條件良好。因此，就需運(yùn)用前期低條件吸納知名品牌的方法用以培育市場(chǎng)及運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定和良性發(fā)展的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，從而達(dá)到縮短項(xiàng)目的培育期的目的，以達(dá)到“放水養(yǎng)魚”的效果。 主要招商策略 （ 1）目標(biāo)定位招商 28 根據(jù)已建立的資料庫(kù)及招商網(wǎng)絡(luò)，針對(duì)項(xiàng)目中各樓層的特點(diǎn)及特色，從中預(yù)先將客戶的資料進(jìn)行分類整理，按照本項(xiàng)目功能規(guī)劃要求及本項(xiàng)目定位特點(diǎn)，從中鎖定目標(biāo)客戶，逐步展開招商工作，運(yùn)用相應(yīng)的招商手法，主動(dòng)出擊洽談客戶，全力爭(zhēng)取目標(biāo)客戶進(jìn)場(chǎng)。） 二、招商策略 招商策略是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)贏利的重要步驟，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)廣場(chǎng)理想業(yè)態(tài)組合的重要手段。必須主動(dòng)尋找有特色的商家 , 而非坐等廠商上 門。 選擇那種經(jīng)營(yíng)方式要視公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和其他因素決定。 五、 銷 售計(jì)劃 根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃制定相應(yīng)的銷售計(jì)劃： 工程進(jìn)度 銷售階段 銷售比例 銷售 收入 商場(chǎng)部分 住宅部分 青少年活動(dòng)中心 2020 年 10 月 —12 月 項(xiàng)目銷售宣傳階段 2020 年 1 月 — 5月 項(xiàng)目銷售預(yù)定階段 15% 187 10% 18 205 2020 年 6 月 — 11月 商場(chǎng)銷售熱銷階段 40% 13568 20% 1052 10% 107 14620 2020 年 12 月 — 3高層住宅熱銷階段 30% 7503 35% 1248 10% 107 8751 25 月 2020 年 4 月 — 5月 小高層住宅熱銷階段 10% 2501 15% 535 30% 320 3356 2020 年 6 月 — 8月 整個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)銷期 5% 1250 15% 535 30% 320 2105 2020 年 9 月 — 12月 尾盤銷售階段 5 179 20 214 393 100% 25009 100% 3567 100% 1068 29430 第六章 項(xiàng)目營(yíng)銷和招商方案 26 一、銷售、租賃比例 本項(xiàng)目營(yíng)銷中可采取二種經(jīng)營(yíng)方式： 第一種方式：全部采取銷售的方式。 2020 年 6 月 1 日至 2020 年 10月 10日完成一期工程裝飾工程。本項(xiàng)目竣工后組織專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理，負(fù)責(zé)市場(chǎng)、住宅的清潔、維護(hù)、保安等各項(xiàng)具體事務(wù)。 二、招投標(biāo)管理 工程項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備 、材料等的采購(gòu)，均采取招標(biāo)形式。 D. 在適當(dāng)位置建造園林景觀小品，起畫龍點(diǎn)睛的作用。 C. 商場(chǎng)和住宅的垃圾應(yīng)及時(shí)清理，實(shí)行垃圾袋裝化。建筑垃圾及時(shí)清理、文明施工。 九、環(huán)境保護(hù) ： 優(yōu)越的自然環(huán)境是本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)和買點(diǎn)， 在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中應(yīng)制定有效的環(huán)境保護(hù)措施，有效保護(hù)這一自然資源。 消防：本項(xiàng)目設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) 五、人防： 本項(xiàng)目需按地面以上總建筑面積的 2%建造人防地下室。給 水：采用一戶一表制。 四、給排水工程 給水：本項(xiàng)目設(shè) 1 路水源，進(jìn)水管徑為 DN200 鑄鐵給水管。 本項(xiàng)目是一個(gè)集商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)、住宅、科教等功能為一體的配套齊全的標(biāo)志性建筑，平面布置合理，功能分區(qū)明確清晰，建筑整體外觀設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔明快、富有現(xiàn)代感。 據(jù)表中給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價(jià)與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關(guān)。商業(yè)部分的銷售關(guān)鍵看招商這塊的執(zhí)行力度，執(zhí)行到位的前提 18 下，臨街商鋪估計(jì)在年底即可銷售一空，內(nèi)圈商鋪在 2020年上半年（五月份）力爭(zhēng)完成 60％的銷售率，剩下部分預(yù)計(jì)在現(xiàn)房出來(lái)，商業(yè)氛圍逐步顯現(xiàn)之時(shí)得到良好銷售。同時(shí)為了解決小區(qū)居民小孩入學(xué)，建議設(shè)置一個(gè)幼兒園。 （ 2） 目標(biāo)客戶：詳見附件 ： (1).商業(yè)部分功能定位 現(xiàn)代廣場(chǎng)由于地處建設(shè)廣場(chǎng)，交通便利，周邊廠礦及社區(qū)林立，我們初步考慮功能定位以社區(qū)型商場(chǎng)為主，主要是為 本案及周邊居民服務(wù)。因此本項(xiàng)目定位必須為市級(jí)商業(yè)設(shè)施，吸引 盤錦 全市區(qū)范圍甚至周邊縣鎮(zhèn)的消費(fèi)群體才足以保證項(xiàng)目的可行性。正確的經(jīng)營(yíng)決策，抓住有利的投資機(jī)會(huì)，就能使企業(yè)不斷盈利，在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。 雙臺(tái)子區(qū) 的居住環(huán)境與超前的市政規(guī)劃對(duì) 盤錦 區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)分流影響。 (3).發(fā)展商別具匠心的建筑風(fēng)格，造就一個(gè)宜商宜居，集休閑，娛樂(lè)，觀賞等多功能為一體的商住勝地，將大大吸引市民前來(lái)購(gòu)物。 (6).產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)規(guī)模在荷塘區(qū)屬領(lǐng)先。 (3).景觀優(yōu)勢(shì)： 從空中鳥瞰本項(xiàng)目，高達(dá) 45%的綠地率和戶外 12020 m2的生態(tài)綠洲的勃勃生機(jī)；本項(xiàng)目沿襲了青少年科普樂(lè)園的“文化”氣質(zhì)，使本項(xiàng)目保持著濃厚的“書香”氛圍，加之發(fā)展商創(chuàng)新的理念和別具心裁的建筑風(fēng)格，使項(xiàng)目成為內(nèi)外俱秀的市區(qū)標(biāo)志性建筑物，引領(lǐng)人們一種新的生活體驗(yàn)。 盤錦 區(qū)目前基本上商業(yè)發(fā)展方向以物流業(yè)為主，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的零售商場(chǎng)面積約 萬(wàn)平米，占零售商場(chǎng)總體量約 %；現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)面積 4500平米，占現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)總體量的 %，在租在售零售專業(yè)市場(chǎng)面積 萬(wàn)平米，占全市在租在