【文章內(nèi)容簡介】 包括區(qū)域狀況、實體狀況）修正得出一層商鋪的平均售價，再依據(jù)其他樓層商鋪與一層商鋪的商業(yè)關(guān)系，評估出其他樓層商鋪的平均售價，最后假定各樓層建筑面積相同，得出東方商業(yè)廣場的平均售價。詳細(xì)計算過程見附件?？杀葘嵗饺卦芬粚由啼伿蹆r：9300元/㎡可比實例山水花園一層商鋪售價：6300元/㎡ 可比實例荷塘家園一層商鋪售價：9300元/㎡現(xiàn)代廣場商鋪銷售價格層數(shù)垂直遞減比例平均售價計算值（元/㎡）平均售價取定值（元/㎡）一層195129500二層57075500三層39954000四層31963000五層25572500整體平均售價取定值（元/㎡）4900根據(jù)本項目樓盤在位置、周邊環(huán)境、市政配套、建筑質(zhì)量、交通、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、社區(qū)素質(zhì)、發(fā)展商實力及信譽、戶型設(shè)計、環(huán)保等方面的因素進(jìn)行對比分析，結(jié)合其他項目的銷售價格和產(chǎn)品之間的差異比較，以及市場能夠承受的價格制定本項目的均價。據(jù)表中給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關(guān)。故將所要建立的回歸方程設(shè)置為：Y＝a+bX1728＝a＋ ①1900＝a＋ ②1800＝a＋ ③1700＝a＋ ④計算得到： Y＝，代入公式得Y＝＝。由于此價格估算有5％左右的誤差，故錦繡花園住宅銷售均價初步確定為1750元/平方米第四章 項目的工程技術(shù)方案一、總平面及建筑方案：本項目現(xiàn)代廣場商業(yè)部分5層，錦繡花園高層部分為26層，小高層部分為12層，青少年活動中心為6層，㎡。商場部分主入口正對廣場，在大廈主入口處、內(nèi)街及中間廣場布置綠化、水池等室外景觀設(shè)施，在長江路路側(cè)設(shè)置次入口；錦繡花園出入口設(shè)在西面，與商場部分人流分開，現(xiàn)代廣場四周設(shè)置環(huán)形通道，地下車庫出入口分別設(shè)在東面和西面。本項目是一個集商場、餐飲、娛樂、住宅、科教等功能為一體的配套齊全的標(biāo)志性建筑，平面布置合理，功能分區(qū)明確清晰，建筑整體外觀設(shè)計簡潔明快、富有現(xiàn)代感。二、結(jié)構(gòu)：商場部分：。錦繡花園結(jié)構(gòu)：26層部分采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，12層高層采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。三、供配電工程：㎡，按70VA/㎡的電力容量計算，本項目需設(shè)置6000KVA的變壓器及與之配套的低壓配電系統(tǒng)。四、給排水工程 給水：本項目設(shè)1路水源，進(jìn)水管徑為DN200鑄鐵給水管。供水方式采用分區(qū)給水方式，低層部分由市政給水管網(wǎng)直接供水；高層積小高層部分由地下儲水池通過加壓水泵提升到屋頂水箱供水。本項目在地下室設(shè)一容量為600m3貯水池，在屋頂設(shè)容積約50m3的水箱，設(shè)2臺揚程達(dá)100m的生活水泵（一用一備）向屋頂水箱供水。室外管網(wǎng)采用鑄鐵給水管，室內(nèi)給水管采用PPR塑料管。給水：采用一戶一表制。 排水：室內(nèi)排水管網(wǎng)采用UPVC塑料管，室外排水管采用鋼筋混凝土管。廚房廢水和衛(wèi)生間污水經(jīng)化類池排入城市污水管。所有屋面排水管均采用內(nèi)排水方式排入室外雨水管網(wǎng)。 消防：本項目設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消防自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)五、人防：本項目需按地面以上總建筑面積的2%建造人防地下室。六、弱電工程：本大廈弱電線路有有線電視、寬帶網(wǎng)、電話、電視監(jiān)控等。七、主要設(shè)備設(shè)施：冷暖空調(diào)和通風(fēng)系統(tǒng)：商場部分根據(jù)設(shè)計要求采用以電為能源的品牌空調(diào)主機，同時設(shè)置通風(fēng)系統(tǒng)；防盜和監(jiān)控系統(tǒng)；電梯：商場每層設(shè)自動扶梯二組上、下自動扶梯，一臺2噸貨梯，兩臺觀光電梯（1噸）八、交通與停車： 本項目車輛停放考慮地上與地下停放相結(jié)合的方式。地下停車場設(shè)在一層地下室，可停放車輛105輛；地面停車主要包括商場前臨街廣場、住宅前停車坪和一層架空層、商場與青少年活動中心之間的內(nèi)廣場，共計可停放車輛約60輛。九、環(huán)境保護(hù)：優(yōu)越的自然環(huán)境是本項目的最大優(yōu)勢和買點，在項目開發(fā)過程中應(yīng)制定有效的環(huán)境保護(hù)措施，有效保護(hù)這一自然資源。 施工中的環(huán)境保護(hù)：本項目施工過程中機械設(shè)備噪音及施工中的粉塵對周圍環(huán)境會造成污染。因此應(yīng)盡可能使用噪聲較小的施工設(shè)備，盡量避免夜間施工，以免噪音擾人。對粉塵擬采用噴水除塵。建筑垃圾及時清理、文明施工。 使用中的環(huán)保：A. 室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流排放系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管道。B. 廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。C. 商場和住宅的垃圾應(yīng)及時清理，實行垃圾袋裝化。 環(huán)境景觀改造：A. 商場、住宅竣工后應(yīng)進(jìn)行周圍道路園林景觀工程建設(shè)，營造一個美麗、舒適的購物、休閑、居住環(huán)境。B. 對現(xiàn)有山林植被進(jìn)行取舍和修整。C. 在上山坡道旁依山就勢，營建跌水瀑布景觀，增強環(huán)境的靈氣。D. 在適當(dāng)位置建造園林景觀小品，起畫龍點睛的作用。E. 根據(jù)植物分布情況將后山劃分木蘭園、竹園、桂花園等花卉園區(qū)。第五章 項目管理與建設(shè)進(jìn)度計劃一 、項目運作模式 組織機構(gòu)：該項目由盤錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行整個項目的全程管理和運作。二、招投標(biāo)管理工程項目建設(shè)的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備 、材料等的采購，均采取招標(biāo)形式。招標(biāo)方式可采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)。二、 工程監(jiān)理本項目應(yīng)請有實力的監(jiān)理公司對工程施工進(jìn)行全過程監(jiān)理，嚴(yán)格按工程監(jiān)理規(guī)范程序管理，把好工程質(zhì)量關(guān)。三、 物業(yè)管理物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個項目的開發(fā)能否順利實施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽。本項目竣工后組織專門的物業(yè)管理機構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理，負(fù)責(zé)市場、住宅的清潔、維護(hù)、保安等各項具體事務(wù)。四、 建設(shè)進(jìn)度計劃為了加強工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下、加強關(guān)鍵線路進(jìn)程的各項管理工作，編制好施工組織設(shè)計、搞好安全施工，以使項目盡快竣工受益。本項目分三期進(jìn)行實施，總工期為2年，其控制性進(jìn)度計劃如下2014年10月1日開工建設(shè)，2015年1月30日完成第一期工程土方、基礎(chǔ)及地下室工程(4個月)。 2015年2月1日至2015年5月30日完成一期工程主體施工。 2015年6月1日至2015年10月10日完成一期工程裝飾工程。 2015年11月20日一期工程竣工驗收。 2016年5月20日二期工程竣工驗收。 2016年9月20日三期工程竣工驗收。五、 銷售計劃根據(jù)工程進(jìn)度計劃制定相應(yīng)的銷售計劃：工程進(jìn)度銷售階段銷售比例銷售收入商場部分住宅部分青少年活動中心2014年10月—12月項目銷售宣傳階段2015年1月—5月項目銷售預(yù)定階段15%18710%182052015年6月—11月商場銷售熱銷階段40%1356820%105210%107146202015年12月—3月高層住宅熱銷階段30%750335%124810%10787512016年4月—5月小高層住宅熱銷階段10%250115%53530%32033562016年6月—8月整個項目強銷期5%125015%53530%32021052016年9月—12月尾盤銷售階段517920214393100%25009100%3567100%106829430第六章 項目營銷和招商方案一、銷售、租賃比例本項目營銷中可采取二種經(jīng)營方式：第一種方式：全部采取銷售的方式。此方式可以盡快回籠資金、消化所有商業(yè)面積，減輕資金壓力，提高資金的周轉(zhuǎn)率，盡快獲得投資回報收益。第二種方式：部分銷售、部分租賃的方式，即全部住宅、1至3樓商場及50%的地下車位采取銷售方式；而4至5層商場、青少年活動中心和另外50%的地下車位采取租賃的方式。此方案是在公司資金實力比較雄厚，不急于把所有的可售面積一下銷售出去以獲取利潤，而是從長遠(yuǎn)利益考慮將部分商場和車庫進(jìn)行租賃經(jīng)營，獲取長期穩(wěn)定的租金收入，將來在市場繁榮之后也可將未出售的商場以更高的價格出售，以期獲得更大的收益。選擇那種經(jīng)營方式要視公司的經(jīng)濟實力和其他因素決定。二、運營策略：商業(yè)廣場應(yīng)先確立主力商店( 如主力店、大賣場、大型專業(yè)店), 并在招商過程中優(yōu)先辦理。商業(yè)廣場最成功的客源始于主力商店, 在此基礎(chǔ)上展開招商計劃, 以扣住穩(wěn)定客戶層, 在互動關(guān)系下達(dá)到整合的效果, 形成一股強有力的經(jīng)營動力。但必須注意避免由于客源的重疊造成內(nèi)部競爭的不利因素, 而這些因素必須在規(guī)劃和招商之初就有效排除。必須主動尋找有特色的商家, 而非坐等廠商上門。商業(yè)廣場要經(jīng)營得好, 還要求商業(yè)廣場經(jīng)營者有連續(xù)不斷地策劃組織各類節(jié)慶活動的能力。商業(yè)廣場內(nèi)一般至少有3 個以上的公享空間用