【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 包括區(qū)域狀況、實(shí)體狀況）修正得出一層商鋪的平均售價(jià)，再依據(jù)其他樓層商鋪與一層商鋪的商業(yè)關(guān)系，評(píng)估出其他樓層商鋪的平均售價(jià)，最后假定各樓層建筑面積相同，得出東方商業(yè)廣場(chǎng)的平均售價(jià)。詳細(xì)計(jì)算過(guò)程見(jiàn)附件。可比實(shí)例芙蓉苑一層商鋪售價(jià)：9300元/㎡可比實(shí)例山水花園一層商鋪售價(jià)：6300元/㎡ 可比實(shí)例荷塘家園一層商鋪售價(jià)：9300元/㎡現(xiàn)代廣場(chǎng)商鋪銷(xiāo)售價(jià)格層數(shù)垂直遞減比例平均售價(jià)計(jì)算值（元/㎡）平均售價(jià)取定值（元/㎡）一層195129500二層57075500三層39954000四層31963000五層25572500整體平均售價(jià)取定值（元/㎡）4900根據(jù)本項(xiàng)目樓盤(pán)在位置、周邊環(huán)境、市政配套、建筑質(zhì)量、交通、樓盤(pán)規(guī)模、朝向、外觀、社區(qū)素質(zhì)、發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、環(huán)保等方面的因素進(jìn)行對(duì)比分析，結(jié)合其他項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格和產(chǎn)品之間的差異比較，以及市場(chǎng)能夠承受的價(jià)格制定本項(xiàng)目的均價(jià)。據(jù)表中給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價(jià)與樓盤(pán)得分因素分值之間近似呈直線相關(guān)。故將所要建立的回歸方程設(shè)置為：Y＝a+bX1728＝a＋ ①1900＝a＋ ②1800＝a＋ ③1700＝a＋ ④計(jì)算得到： Y＝，代入公式得Y＝＝。由于此價(jià)格估算有5％左右的誤差，故錦繡花園住宅銷(xiāo)售均價(jià)初步確定為1750元/平方米第四章 項(xiàng)目的工程技術(shù)方案一、總平面及建筑方案：本項(xiàng)目現(xiàn)代廣場(chǎng)商業(yè)部分5層，錦繡花園高層部分為26層，小高層部分為12層，青少年活動(dòng)中心為6層，㎡。商場(chǎng)部分主入口正對(duì)廣場(chǎng)，在大廈主入口處、內(nèi)街及中間廣場(chǎng)布置綠化、水池等室外景觀設(shè)施，在長(zhǎng)江路路側(cè)設(shè)置次入口；錦繡花園出入口設(shè)在西面，與商場(chǎng)部分人流分開(kāi)，現(xiàn)代廣場(chǎng)四周設(shè)置環(huán)形通道，地下車(chē)庫(kù)出入口分別設(shè)在東面和西面。本項(xiàng)目是一個(gè)集商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)、住宅、科教等功能為一體的配套齊全的標(biāo)志性建筑，平面布置合理，功能分區(qū)明確清晰，建筑整體外觀設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔明快、富有現(xiàn)代感。二、結(jié)構(gòu)：商場(chǎng)部分：。錦繡花園結(jié)構(gòu)：26層部分采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，12層高層采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。三、供配電工程：㎡，按70VA/㎡的電力容量計(jì)算，本項(xiàng)目需設(shè)置6000KVA的變壓器及與之配套的低壓配電系統(tǒng)。四、給排水工程 給水：本項(xiàng)目設(shè)1路水源，進(jìn)水管徑為DN200鑄鐵給水管。供水方式采用分區(qū)給水方式，低層部分由市政給水管網(wǎng)直接供水；高層積小高層部分由地下儲(chǔ)水池通過(guò)加壓水泵提升到屋頂水箱供水。本項(xiàng)目在地下室設(shè)一容量為600m3貯水池，在屋頂設(shè)容積約50m3的水箱，設(shè)2臺(tái)揚(yáng)程達(dá)100m的生活水泵（一用一備）向屋頂水箱供水。室外管網(wǎng)采用鑄鐵給水管，室內(nèi)給水管采用PPR塑料管。給水：采用一戶(hù)一表制。 排水：室內(nèi)排水管網(wǎng)采用UPVC塑料管，室外排水管采用鋼筋混凝土管。廚房廢水和衛(wèi)生間污水經(jīng)化類(lèi)池排入城市污水管。所有屋面排水管均采用內(nèi)排水方式排入室外雨水管網(wǎng)。 消防：本項(xiàng)目設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)五、人防：本項(xiàng)目需按地面以上總建筑面積的2%建造人防地下室。六、弱電工程：本大廈弱電線路有有線電視、寬帶網(wǎng)、電話、電視監(jiān)控等。七、主要設(shè)備設(shè)施：冷暖空調(diào)和通風(fēng)系統(tǒng)：商場(chǎng)部分根據(jù)設(shè)計(jì)要求采用以電為能源的品牌空調(diào)主機(jī)，同時(shí)設(shè)置通風(fēng)系統(tǒng)；防盜和監(jiān)控系統(tǒng)；電梯：商場(chǎng)每層設(shè)自動(dòng)扶梯二組上、下自動(dòng)扶梯，一臺(tái)2噸貨梯，兩臺(tái)觀光電梯（1噸）八、交通與停車(chē)： 本項(xiàng)目車(chē)輛停放考慮地上與地下停放相結(jié)合的方式。地下停車(chē)場(chǎng)設(shè)在一層地下室，可停放車(chē)輛105輛；地面停車(chē)主要包括商場(chǎng)前臨街廣場(chǎng)、住宅前停車(chē)坪和一層架空層、商場(chǎng)與青少年活動(dòng)中心之間的內(nèi)廣場(chǎng)，共計(jì)可停放車(chē)輛約60輛。九、環(huán)境保護(hù)：優(yōu)越的自然環(huán)境是本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)和買(mǎi)點(diǎn)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)制定有效的環(huán)境保護(hù)措施，有效保護(hù)這一自然資源。 施工中的環(huán)境保護(hù)：本項(xiàng)目施工過(guò)程中機(jī)械設(shè)備噪音及施工中的粉塵對(duì)周?chē)h(huán)境會(huì)造成污染。因此應(yīng)盡可能使用噪聲較小的施工設(shè)備，盡量避免夜間施工，以免噪音擾人。對(duì)粉塵擬采用噴水除塵。建筑垃圾及時(shí)清理、文明施工。 使用中的環(huán)保：A. 室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流排放系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專(zhuān)用通氣立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管道。B. 廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。C. 商場(chǎng)和住宅的垃圾應(yīng)及時(shí)清理，實(shí)行垃圾袋裝化。 環(huán)境景觀改造：A. 商場(chǎng)、住宅竣工后應(yīng)進(jìn)行周?chē)缆穲@林景觀工程建設(shè)，營(yíng)造一個(gè)美麗、舒適的購(gòu)物、休閑、居住環(huán)境。B. 對(duì)現(xiàn)有山林植被進(jìn)行取舍和修整。C. 在上山坡道旁依山就勢(shì)，營(yíng)建跌水瀑布景觀，增強(qiáng)環(huán)境的靈氣。D. 在適當(dāng)位置建造園林景觀小品，起畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用。E. 根據(jù)植物分布情況將后山劃分木蘭園、竹園、桂花園等花卉園區(qū)。第五章 項(xiàng)目管理與建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃一 、項(xiàng)目運(yùn)作模式 組織機(jī)構(gòu)：該項(xiàng)目由盤(pán)錦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的全程管理和運(yùn)作。二、招投標(biāo)管理工程項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備 、材料等的采購(gòu)，均采取招標(biāo)形式。招標(biāo)方式可采取公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)。二、 工程監(jiān)理本項(xiàng)目應(yīng)請(qǐng)有實(shí)力的監(jiān)理公司對(duì)工程施工進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)理，嚴(yán)格按工程監(jiān)理規(guī)范程序管理，把好工程質(zhì)量關(guān)。三、 物業(yè)管理物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。本項(xiàng)目竣工后組織專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理，負(fù)責(zé)市場(chǎng)、住宅的清潔、維護(hù)、保安等各項(xiàng)具體事務(wù)。四、 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃為了加強(qiáng)工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下、加強(qiáng)關(guān)鍵線路進(jìn)程的各項(xiàng)管理工作，編制好施工組織設(shè)計(jì)、搞好安全施工，以使項(xiàng)目盡快竣工受益。本項(xiàng)目分三期進(jìn)行實(shí)施，總工期為2年，其控制性進(jìn)度計(jì)劃如下2014年10月1日開(kāi)工建設(shè)，2015年1月30日完成第一期工程土方、基礎(chǔ)及地下室工程(4個(gè)月)。 2015年2月1日至2015年5月30日完成一期工程主體施工。 2015年6月1日至2015年10月10日完成一期工程裝飾工程。 2015年11月20日一期工程竣工驗(yàn)收。 2016年5月20日二期工程竣工驗(yàn)收。 2016年9月20日三期工程竣工驗(yàn)收。五、 銷(xiāo)售計(jì)劃根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃制定相應(yīng)的銷(xiāo)售計(jì)劃：工程進(jìn)度銷(xiāo)售階段銷(xiāo)售比例銷(xiāo)售收入商場(chǎng)部分住宅部分青少年活動(dòng)中心2014年10月—12月項(xiàng)目銷(xiāo)售宣傳階段2015年1月—5月項(xiàng)目銷(xiāo)售預(yù)定階段15%18710%182052015年6月—11月商場(chǎng)銷(xiāo)售熱銷(xiāo)階段40%1356820%105210%107146202015年12月—3月高層住宅熱銷(xiāo)階段30%750335%124810%10787512016年4月—5月小高層住宅熱銷(xiāo)階段10%250115%53530%32033562016年6月—8月整個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)期5%125015%53530%32021052016年9月—12月尾盤(pán)銷(xiāo)售階段517920214393100%25009100%3567100%106829430第六章 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)和招商方案一、銷(xiāo)售、租賃比例本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中可采取二種經(jīng)營(yíng)方式：第一種方式：全部采取銷(xiāo)售的方式。此方式可以盡快回籠資金、消化所有商業(yè)面積，減輕資金壓力，提高資金的周轉(zhuǎn)率，盡快獲得投資回報(bào)收益。第二種方式：部分銷(xiāo)售、部分租賃的方式，即全部住宅、1至3樓商場(chǎng)及50%的地下車(chē)位采取銷(xiāo)售方式；而4至5層商場(chǎng)、青少年活動(dòng)中心和另外50%的地下車(chē)位采取租賃的方式。此方案是在公司資金實(shí)力比較雄厚，不急于把所有的可售面積一下銷(xiāo)售出去以獲取利潤(rùn)，而是從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮將部分商場(chǎng)和車(chē)庫(kù)進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入，將來(lái)在市場(chǎng)繁榮之后也可將未出售的商場(chǎng)以更高的價(jià)格出售，以期獲得更大的收益。選擇那種經(jīng)營(yíng)方式要視公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和其他因素決定。二、運(yùn)營(yíng)策略：商業(yè)廣場(chǎng)應(yīng)先確立主力商店( 如主力店、大賣(mài)場(chǎng)、大型專(zhuān)業(yè)店), 并在招商過(guò)程中優(yōu)先辦理。商業(yè)廣場(chǎng)最成功的客源始于主力商店, 在此基礎(chǔ)上展開(kāi)招商計(jì)劃, 以扣住穩(wěn)定客戶(hù)層, 在互動(dòng)關(guān)系下達(dá)到整合的效果, 形成一股強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)動(dòng)力。但必須注意避免由于客源的重疊造成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的不利因素, 而這些因素必須在規(guī)劃和招商之初就有效排除。必須主動(dòng)尋找有特色的商家, 而非坐等廠商上門(mén)。商業(yè)廣場(chǎng)要經(jīng)營(yíng)得好, 還要求商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者有連續(xù)不斷地策劃組織各類(lèi)節(jié)慶活動(dòng)的能力。商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)一般至少有3 個(gè)以上的公享空間用