【正文】 出詳細(xì)規(guī)劃。到 20xx 年，實現(xiàn)對現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到 20xx 年，城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)初步形成網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu) 。2020 年，形成完整的市域城鎮(zhèn)體系。 20xx 年城市化水平達(dá)到42%， 20xx 年達(dá)到 50%， 2020 年達(dá)到 60%。 項目所在地城市化進(jìn)程規(guī)劃情況 大荔縣同州湖風(fēng)景區(qū)位于洛河大荔城區(qū)段，占地面積 4 平方公里，景區(qū)按照 4A 級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)， 公 里兩岸堤防、 公里中隔段、 360 畝生態(tài)景觀工程、 1000 畝湖面蓄水工程、 5 公里環(huán)湖自行車綠道、 100 輛自行車站點、 1000 部生態(tài)停車場等配套工程及音樂噴泉、福壽橋、康寧橋等 20 多處景點建設(shè)，可容納 510萬人游樂觀賞，成為集文化、民俗、休閑、體驗、旅游為一體的新景區(qū)。 廣場位于同洲湖東段，增強(qiáng)了綜合服務(wù)性，該地區(qū)為中高等強(qiáng)度開發(fā)。 房地產(chǎn)市場需求情況 5 從 20xx 年下半年房交會期間的商品住宅與商業(yè)地產(chǎn)的成交情況，結(jié)合 20xx 年上半年的房地產(chǎn)行業(yè)的變化情況，我們從幾組數(shù) 據(jù)分析房地產(chǎn)市場需求情況的變化情況。 (1)商品住宅開發(fā)情況分析 20xx 年首季，商品住宅施工面積為 2093100 平方米，相較20xx 年同期增長 ％； 20xx年首季，商品住宅竣工面積為 407900平方米，相較 20xx年同期減少 ％。 (2)商品住宅銷售情況分析 20xx 年首季，商品住宅銷售額 16572 萬元，相較 20xx 年同期上漲 ％； 20xx 年首季，商品住宅銷售面積 171800 平方米，相較 20xx年同期下降 ％。 未來幾年發(fā)展趨勢 近 6 年，大荔縣房地產(chǎn)一直保持了較快的發(fā)展速度。 但從去年央行 121 號文件下發(fā)，土地掛牌拍賣，別墅高檔公寓項目停止審批，到銀行收縮對房地產(chǎn)項目貸款，開發(fā)企業(yè)自有資金率提高等多項政策調(diào)控措施的出臺，形成對房地產(chǎn)行業(yè)的整體壓力。在國家宏觀調(diào)控加強(qiáng)的大環(huán)境下，大荔縣房地產(chǎn)市場未來幾年的發(fā)展情況，我們從兩方面加以分析。 (1)、從基本情況看 ①、投資繼續(xù)了高位運行態(tài)勢。今年 15 月，大荔縣房地產(chǎn) 6 開發(fā)完成 億元，同比增長 %，增速有減緩，同比下降 個百分點。開發(fā)投資中住宅完成 億元，下降 %；寫字樓完成 億元， 下降 %；商業(yè)營業(yè)用房完成 億元，增長 倍；其他用房完成 億元，增長 倍。 ②、非國有投資依然強(qiáng)勁。今年非國有資本在開發(fā)領(lǐng)域投資表現(xiàn)異?；钴S，有力支撐了房地產(chǎn)快速向前發(fā)展。從 15 月的情況看，私營開發(fā)企業(yè)完成投資 個億，占總量的 41%，位居前列，其次是其他有限責(zé)任公司及外商投資分別完成 億和 億，占總量的 36%和 11%。國有企業(yè)完成 億元，比重由上年 %下降到 %，減少 10 個百分點。 ③、新開工項目規(guī)模提高。前 5 月，累計 16 家開發(fā)企業(yè)有新項目上馬，計劃投資規(guī)模達(dá) 億元，大大超過去年同期 11家開發(fā)企業(yè)，計劃投資 億元的規(guī)模。截止 5 月底，新開工項目進(jìn)展順利，完成投資 億元，占完成總量的一半，比上年同期多出 億元。 ④、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入高潮。今年以來，開發(fā)市場的亮點不再集中在住宅 ,而將包括寫字樓、和大型商鋪等物業(yè)，有實力的開發(fā)商也將向更穩(wěn)定、更長期的投資發(fā)展。而優(yōu)質(zhì)寫字樓、和大型商鋪的長遠(yuǎn)投資價值往往更高 ,故持續(xù)走強(qiáng)。特別是一些地段較佳爛尾樓也得到重新啟動。 15 月 ,商業(yè)營業(yè)用房施工面積達(dá) 萬平方米。增長 倍 ,比重由上年 %提高到 %； 寫字樓施工面積 萬平方米，增長 %，比重由上年 %提高 7 到 %。掀起了大荔縣商業(yè)開發(fā)的高潮。 ⑤、房地產(chǎn)市場活躍依然。在建材價格上漲、土地價格上升、城市拆遷三重因素的影響下，大荔縣房地產(chǎn)市場價格總體呈上升趨勢。其一是商品房銷售價格上漲 %，其中普通住宅上漲%，豪華住宅上漲 %；其二是私有住房交易上漲 %；其三是房屋租賃價格上漲 %。非住宅類寫字樓及其他用房保持了去年同期水平；商業(yè)營業(yè)用房價格上漲 %。 ⑥、多數(shù)商家看好開發(fā)形勢。從一季度的調(diào)查樣本顯示，大荔縣房地 產(chǎn)景氣指數(shù)處在高位景氣區(qū)間，在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸?shù)劝舜笮袠I(yè)中處在第一位。其中企業(yè)家信心指數(shù) 160 點，預(yù)計二季度將保持這個水平；房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù) 150 點，預(yù)計二季度提高到 160 點。從中看出，大部分被調(diào)查的企業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)上半年運行形勢持樂觀態(tài)度。那些擁有土地儲備與良好融資渠道的一線企業(yè)更是信心十足。 (2)、從政策影響看 房地產(chǎn)投資在大荔縣固定資產(chǎn)投資中的比重不是很大，開發(fā)投資占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資比重 %。，但對于投資的拉動意義重大。他關(guān)系到人民生活水平的提高，支撐經(jīng)濟(jì)的快速增長，無疑是一個需要 大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。目前國家“管緊土地，看好信貸”的新政是加強(qiáng)土地和資金的供給約束，抑制投資沖動，遏制低水平重復(fù)建設(shè)，并不是搞一刀切限制，不會影響正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會需求，當(dāng)然政策帶來的振蕩不可避免波及到大荔縣地產(chǎn) 8 市場。 ①、征地拆遷影響：中央強(qiáng)調(diào)不允許占用一畝基本農(nóng)田。上收縣級以下土地審批權(quán)限。堵住以前土地協(xié)議出讓的口子，經(jīng)營性土地一律實行招標(biāo)掛牌拍賣。土地交易價格和征地拆遷費用大幅上漲。今年省級也把新征土地補(bǔ)償?shù)热椓腥搿鞍思嵤驴己恕碑?dāng)中，大荔縣貫徹落實毫不含糊。一是征土地補(bǔ)償費用 3 個月內(nèi)支付率 100%； 二是征地補(bǔ)償清欠無拖欠情況；三是涉及征地拆遷補(bǔ)償?shù)男旁L辦結(jié)率 %。 ②、立項規(guī)劃影響：堅決剎住各種形象工程，停止建設(shè)大廣場、高爾夫球場 、行政辦公樓、培訓(xùn)中心、會展中心、大學(xué)城等項目，加大規(guī)劃審批力度，嚴(yán)格限制突破規(guī)劃加大高度密度及改變使用用途，使規(guī)劃審批難度越來越大。目前大荔縣開發(fā)項目中暫時末有明顯違規(guī)現(xiàn)象。因此，對正在建設(shè)中的項目不會受到大的沖擊。 ③、資金來源影響：銀根緊縮給供需兩方帶來影響。開發(fā)項目資本金比率由 20%提高 35%才允許開工，房屋結(jié)構(gòu)封頂后才許預(yù)售；購房按揭貸款限制，使貸款額度每月 還款不能超過貸款人月收入的 50%，限制對購買第二套房的貸款，對購買第四套房以上的投資性購房不予貸款等。在無法獲得廉價、充分的資金供給后，各大小房地產(chǎn)投資商都將面臨資金鏈的緊張，一些在售項目也加大促銷力度，以盡快收回成本，進(jìn)入新一輪開發(fā)。 從大荔縣房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況看，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行貸 9 款的依賴程度不小。 5 月底到位資金中，國內(nèi)貸款雖只占 24％，但考慮到施工企業(yè)墊資中的銀行貸款、預(yù)售商品房中的個人住房按揭、自籌資金中關(guān)聯(lián)企業(yè)使用的貸款等因素，銀行資金占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重超過五成。面對銀根緊縮，開發(fā)商將首 先受到挑戰(zhàn)，市場需求也面臨考驗。 (3)、從銷售情況看：目前銷售和空置面積一降一升 ，就頗受人們關(guān)注。一是銷售下降。截止 5 月底，大荔縣商品房銷售面積 萬平方米，下降 29%，喜的是預(yù)售面積成倍增長，累計預(yù)售面積 萬平方米，同比增長 倍；二是空置上升。從空置時間上看，一年內(nèi)占 73%；在一年至三年內(nèi)的占 26%；三年以上僅占 %?？罩妙愋鸵宰≌佣?，占 67%?？罩玫拿娣e大多是去年末竣工，今年開始現(xiàn)房銷售的房屋，由于沒有實際預(yù)售，銷售周期拉長，因此時點數(shù)體現(xiàn)的空置率上升。樂觀的是今年大荔縣以住宅 開發(fā)為主的投資速度已經(jīng)減慢，同比下降 %，緩沖下半年空置壓力。 (4)、趨勢判斷 隨著國土資源的日益緊缺以及政府相關(guān)限制土地報批報建相關(guān)法規(guī)的頒布，對于房地產(chǎn)市場情況的變化趨勢，可總結(jié)出以下幾點： ①、城鎮(zhèn)居民住房需求十分強(qiáng)勁。當(dāng)前城鎮(zhèn)居民的住房需求正在從滿足生存需要向舒適型的轉(zhuǎn)變。陜西省統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料表明，城鎮(zhèn)有 %的居民對現(xiàn)有住房不滿意，不滿意集中反 10 映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差；住房消費占城鎮(zhèn)居民消費支出的第二位， %的居民有購房意向。陜西省城鎮(zhèn)居民人均使 用購房貸款 597 元，與全國城鎮(zhèn)人均使用購房貸款 20xx 元相比，還有一定距離。只要轉(zhuǎn)變消費觀念，改善住房條件的愿望就可以轉(zhuǎn)變?yōu)樽》坑行枨螅M(jìn)一步擴(kuò)大住房消費完全可以實現(xiàn)。 ②、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求住宅與房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。住宅與房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所占比重將逐步提高。 20xx 年陜西省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，占固定資產(chǎn)投資的比重 %，占 GDP 的比重 %，分別低于全國平均水平 個百分點和 個百分點，盡快提高住宅與房地產(chǎn)業(yè)所占比重，是陜西省經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的客觀需要。 ③、啟動汽車消費將促進(jìn)住房消費。截止 6 月底，全省汽車消費貸款余款比年初增長 140%，成為金融機(jī)構(gòu)新的信貸增長點。隨著汽車走進(jìn)老百姓家庭，人們的居住觀念發(fā)生了深刻變化，原有的居住空間顯得日益狹窄、擁擠，更加向往寬敞、優(yōu)美、現(xiàn)代的居住空間，住房更新?lián)Q代加快。全省個人購房消費貸款余額比年初增長 29%，高于去年同期增長速度 個百分點。 現(xiàn)代廣場位于洛河大荔城區(qū)南郊，地價較中心地區(qū)低。相應(yīng)的商業(yè)和其他配套環(huán)境基礎(chǔ)一般，該區(qū)尚無房地產(chǎn)開發(fā)?？? 11 以預(yù)計在未來的兩年內(nèi)同洲湖景區(qū) 的商品住宅競爭將成為整個城市板塊競爭的又一沸點。 該區(qū)目前基本上商業(yè)發(fā)展方向以自主經(jīng)營為主，沒有大規(guī)模的零售商場及專業(yè)市場，很有開發(fā)前景。