【正文】 。鑒于國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步調(diào)控，控制經(jīng)濟(jì)過(guò)快過(guò)熱增長(zhǎng)，將在今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)左右市場(chǎng)的變化。 同時(shí)從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)顯示可知 , 本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行 ,具有較高的收益率，并具有較好的社會(huì)效益。防范措施： 加強(qiáng)項(xiàng)目管理，采用招投標(biāo)等方式精心選擇好施工單位、監(jiān)理單位和主要建筑材料設(shè)備，有效控制工程質(zhì)量和成本； 取得政府的支持，爭(zhēng)取政策優(yōu)惠，減免相關(guān)費(fèi) 33 用。另外，房產(chǎn)價(jià)格受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)，供求關(guān)系等多方因素的影響，對(duì)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)會(huì)帶來(lái)一定的波動(dòng) 32 防范措施： 搞好營(yíng)銷(xiāo)策劃，制定詳細(xì)、周密的營(yíng)銷(xiāo)方案；制定可行的招商方案，優(yōu)先引進(jìn)有實(shí)力的品牌經(jīng)銷(xiāo)商、主力商店 ( 如主力店、大賣(mài)場(chǎng)、 大型專(zhuān)業(yè)店 )，給投資者加強(qiáng)信心； 采取各種渠道大力宣傳，樹(shù)立品牌形象； 制定有吸引力的促銷(xiāo)方式，如多種付款方式、多種優(yōu)惠措施、高回報(bào)的返租經(jīng)營(yíng)方式、可買(mǎi)可租方式等； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金大、涉及合作方多的復(fù)雜環(huán)節(jié)等特征。 由于該項(xiàng)目建設(shè)資金需求量大，籌資有一定難度，如果資金落實(shí)不到位，勢(shì)必會(huì)影響項(xiàng)目的進(jìn)度，甚至貽誤商機(jī)。 市場(chǎng)是決定項(xiàng)目可行性最主要的因素。 銷(xiāo)售廣告費(fèi) 銷(xiāo)售廣告費(fèi)根據(jù)同行業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行估算，按銷(xiāo)售收入的 2％估算為 萬(wàn)元。主體完成后，后續(xù)資金可通過(guò)預(yù)售方式解決。 商場(chǎng)、住宅預(yù)定：按賣(mài)價(jià)的 5%收取預(yù)定金款。 項(xiàng)目投資估算詳見(jiàn)附表 7－ 2。因此，就需運(yùn)用前期低條件吸納知名品牌的方法用以培育市場(chǎng)及運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定和良性發(fā)展的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，從而達(dá)到縮短項(xiàng)目的培育期的目的，以達(dá)到“放水養(yǎng)魚(yú)”的效果。 主要招商策略 （ 1）目標(biāo)定位招商 根據(jù)已建立的資料庫(kù)及招商網(wǎng)絡(luò)，針對(duì)項(xiàng)目中各樓層的特點(diǎn)及特色，從中預(yù)先將客戶的資料進(jìn)行分類(lèi)整理，按照本項(xiàng)目功能規(guī)劃要求及本項(xiàng)目定位特點(diǎn)，從中鎖定目標(biāo)客戶，逐步展開(kāi)招商工作，運(yùn)用相應(yīng)的招商手法，主動(dòng)出擊洽談客戶，全力爭(zhēng)取目標(biāo) 24 客戶進(jìn)場(chǎng)。） 招商策略是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)贏利的重要步驟，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)廣場(chǎng)理想業(yè)態(tài)組合的重要手段。必須主動(dòng)尋找有特色的商家 , 而非坐等廠商上門(mén)。 選擇那種經(jīng)營(yíng)方式要視公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和其他因素決定。 根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃制定相應(yīng)的銷(xiāo)售計(jì)劃： 工程進(jìn)度 銷(xiāo)售階段 銷(xiāo)售比例 銷(xiāo)售 收入 商場(chǎng)部分 住宅部分 青少年活動(dòng)中 心 20xx 年 項(xiàng)目銷(xiāo)售宣 21 10 月 — 12月 傳階段 20xx 年 1月 — 5月 項(xiàng)目銷(xiāo)售預(yù)定階段 15% 187 10% 18 205 20xx 年 6 月 — 11月 商場(chǎng)銷(xiāo)售熱銷(xiāo)階段 40% 13568 20% 1052 10% 107 14620 20xx 年 12 月 — 3月 高層住宅熱銷(xiāo)階段 30% 7503 35% 1248 10% 107 8751 20xx 年 4月 — 5月 小高層住宅熱銷(xiāo)階段 10% 2501 15% 535 30% 320 3356 20xx 年 6月 — 8月 整個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)期 5% 1250 15% 535 30% 320 2105 20xx 年 9 月 — 12月 尾盤(pán)銷(xiāo)售階段 5 179 20 214 393 100% 25009 100% 3567 100% 1068 29430 第六章 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)和招商方案 、租賃比例 本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中可采取二種經(jīng)營(yíng)方式： 第一種方式：全部采取銷(xiāo)售的方式。 20xx 年 6 月 1 日至 20xx 年 10 月 10 日完成一期工程裝飾工程。本項(xiàng)目竣工后組織專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理，負(fù) 責(zé)市場(chǎng)、住宅的清潔、維護(hù)、保安等各項(xiàng)具體事務(wù)。 工程項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備 、材料等的采購(gòu)，均采取招標(biāo)形式。 在適當(dāng)位置建造園林景觀小品，起畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用。 商場(chǎng)和住宅的垃圾應(yīng)及時(shí)清理，實(shí)行垃圾袋裝化。建筑垃圾及時(shí)清理、文明施工。 優(yōu)越的自然環(huán)境是本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)和買(mǎi)點(diǎn)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)制定有效的環(huán)境保護(hù)措施，有效保護(hù)這一自然資源。 本大廈弱電線路有有線電視、寬帶網(wǎng)、電話、電視監(jiān)控等。 排水 室內(nèi)排水管網(wǎng)采用 UPVC 塑料管，室外排水管采用鋼筋混凝土管。供水方式采用分區(qū)給水方式，低層部分由市政給水管網(wǎng)直接供水；高層積小高層部分由地下儲(chǔ)水池通過(guò)加壓水泵提 升到屋頂水箱供 17 水。 商場(chǎng)部分 采用柱網(wǎng)為 的鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 最終估算價(jià)格錦繡花園住宅銷(xiāo)售均價(jià)初步確定為 3750 元 /平方米。商業(yè)部分的銷(xiāo)售關(guān)鍵看招商這塊的執(zhí)行力度，執(zhí)行到位的前提下，臨街商鋪估計(jì)在年底即可銷(xiāo)售一空，內(nèi)圈商鋪在 20xx 年上半年（五月份）力爭(zhēng)完成 60％的銷(xiāo)售率，剩下部分預(yù)計(jì)在現(xiàn)房出來(lái)，商業(yè)氛圍逐步顯現(xiàn)之時(shí)得到良好銷(xiāo)售。同時(shí)為了解決小區(qū)居民小孩入學(xué)，建議設(shè)置一個(gè)幼兒園。 13 第三章 項(xiàng)目定位及銷(xiāo)售預(yù)測(cè) 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 定位一：地標(biāo) — 同洲湖景區(qū)特色商住項(xiàng)目 定位二：城市的形象窗口－大荔商業(yè)形象的典型代表 功能定位 （ 1）、商業(yè)部分功能定位 現(xiàn)代廣場(chǎng)由于地處建設(shè)廣場(chǎng)，交通便利，我們初步考慮功能定位以社區(qū)型商場(chǎng)為主，主要是為本案及周邊居民服務(wù)。 機(jī)會(huì) (1).本項(xiàng)目居住規(guī)模人口數(shù)約 20xx 人，加上周邊學(xué)校，流動(dòng)人群以及附近小區(qū) 居住人群，給經(jīng)商環(huán)境帶來(lái)充足人氣。 (3)、景觀優(yōu)勢(shì)：同洲湖景區(qū)設(shè)施齊全， 1000 畝湖面蓄水工程以及環(huán)湖自行車(chē)綠道、環(huán)湖電瓶車(chē)道、六角亭、橡膠壩、親水平臺(tái)、停車(chē)場(chǎng)等配套工程，中國(guó)紅標(biāo)志性景區(qū)大門(mén)、環(huán)湖步道、福壽康寧橋、兒童樂(lè)園、綜合性健身區(qū)、中心廣場(chǎng)、音樂(lè)噴泉、文化棧橋、管理設(shè)施、荷花池、碼頭、雕塑工藝品、生態(tài)衛(wèi)生間、環(huán)湖燈帶、中隔堤、北大堤石臺(tái) 階、弱電、音樂(lè)草坪燈等成為集 12 文化、民俗、旅游為一體的縣城南戶門(mén)、大荔新景點(diǎn)。 該區(qū)目前基本上商業(yè)發(fā)展方向以自主經(jīng)營(yíng)為主，沒(méi)有大規(guī)模的零售商場(chǎng)及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，很有開(kāi)發(fā)前景。全省個(gè)人購(gòu)房消費(fèi)貸款余額比年初增長(zhǎng) 29%，高于去年同期增長(zhǎng)速度 個(gè)百分點(diǎn)。 20xx 年陜西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，占固定資產(chǎn)投資的比重 %，占 GDP 的比重 %，分別低于全國(guó)平均水平 個(gè)百分點(diǎn)和 個(gè)百分點(diǎn)，盡快提高住宅與房地產(chǎn)業(yè)所占比重，是陜西省經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的客觀需要。陜西省城鎮(zhèn)居民人均使 用購(gòu)房貸款 597 元，與全國(guó)城鎮(zhèn)人均使用購(gòu)房貸款 20xx 元相比，還有一定距離。樂(lè)觀的是今年大荔縣以住宅 開(kāi)發(fā)為主的投資速度已經(jīng)減慢，同比下降 %，緩沖下半年空置壓力。截止 5 月底，大荔縣商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，下降 29%，喜的是預(yù)售面積成倍增長(zhǎng)，累計(jì)預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 倍；二是空置上升。 5 月底到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款雖只占 24％，但考慮到施工企業(yè)墊資中的銀行貸款、預(yù)售商品房中的個(gè)人住房按揭、自籌資金中關(guān)聯(lián)企業(yè)使用的貸款等因素，銀行資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重超過(guò)五成。 ③、資金來(lái)源影響：銀根緊縮給供需兩方帶來(lái)影響。一是征土地補(bǔ)償費(fèi)用 3 個(gè)月內(nèi)支付率 100%； 二是征地補(bǔ)償清欠無(wú)拖欠情況；三是涉及征地拆遷補(bǔ)償?shù)男旁L辦結(jié)率 %。上收縣級(jí)以下土地審批權(quán)限。但對(duì)于投資的拉動(dòng)意義重大。其中企業(yè)家信心指數(shù) 160 點(diǎn)，預(yù)計(jì)二季度將保持這個(gè)水平；房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù) 150 點(diǎn)，預(yù)計(jì)二季度提高到 160 點(diǎn)。其一是商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %，其中普通住宅上漲%，豪華住宅上漲 %；其二是私有住房交易上漲 %；其三是房屋租賃價(jià)格上漲 %。增長(zhǎng) 倍 ,比重由上年 %提高到 %； 寫(xiě)字樓施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，比重由上年 %提高 7 到 %。今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的亮點(diǎn)不再集中在住宅 ,而將包括寫(xiě)字樓、和大型商鋪等物業(yè)，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商也將向更穩(wěn)定、更長(zhǎng)期的投資發(fā)展。 ③、新開(kāi)工項(xiàng)目規(guī)模提高。 ②、非國(guó)有投資依然強(qiáng)勁。在國(guó)家宏觀調(diào)控加強(qiáng)的大環(huán)境下，大荔縣房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)幾年的發(fā)展情況，我們從兩方面加以分析。 (1)商品住宅開(kāi)發(fā)情況分析 20xx 年首季，商品住宅施工面積為 2093100 平方米，相較20xx 年同期增長(zhǎng) ％； 20xx年首季，商品住宅竣工面積為 407900平方米，相較 20xx年同期減少 ％。 20xx 年城市化水平達(dá)到42%， 20xx 年達(dá)到 50%， 2020 年達(dá)到 60%。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 指標(biāo)值 備注 1 總用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 3 建筑密度 % 28． 53％ 4 容積率 5 總投資額 萬(wàn)元 6 銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 7 銷(xiāo)售稅金及附 加 萬(wàn)元 8 所得稅 萬(wàn)元 2140 9 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 10 投資利潤(rùn)率 % % 11 投資利稅率 % % 12 建設(shè)期 年 2 4 第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 國(guó)