【正文】 “湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 20 頁(yè) ? 項(xiàng)目 銷售收入測(cè)算 銷售收入測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 銷售量 價(jià)格 銷售收入 1 高層 住宅 ㎡ 6000元 /㎡ 87662萬(wàn)元 2 酒店式 公寓 ㎡ 6800元 /㎡ 13388萬(wàn)元 3 低層公寓 68000㎡ 13000元 /㎡ 88400萬(wàn)元 4 商 鋪 ㎡ 8000元 /㎡ 7264萬(wàn)元 5 高層 區(qū) 地下車庫(kù) 947個(gè) 11萬(wàn) /個(gè) 10417萬(wàn)元 6 低層區(qū) 地下車庫(kù) 531個(gè) 計(jì)入總 售 價(jià) 總收入 207131萬(wàn)元 ? 項(xiàng)目建設(shè)投資估算 建設(shè) 投資估算表 項(xiàng) 目 單位 數(shù) 量 單 價(jià) 總價(jià)（萬(wàn)元） 單方造價(jià) (地上可售 ) 單方造價(jià) (總建筑面積 ) (一 )土地費(fèi)用 59, 其中：土地出讓金 ㎡ 139, 4, 57, 建設(shè)配套費(fèi) ㎡ 契稅 ㎡ 3% 1, （二）前期工程費(fèi) 139, 2, 其中：規(guī)劃、勘探、檢測(cè)費(fèi) ㎡ 90, 設(shè)計(jì)費(fèi) ㎡ 342, 1, 報(bào)批報(bào)建費(fèi) ㎡ 249, 三通一平費(fèi) ㎡ 其中：填土 ㎡ 人防費(fèi) (自建 ) ㎡ 其它各類費(fèi)用 ㎡ 249, （三）建筑安裝工程費(fèi) ㎡ 333, 1, 56, 其中：商 業(yè) ㎡ 9, 1, 1, 聯(lián) 排 ㎡ 68, 1, 8, 高 層 ㎡ 146, 1, 23, 酒店式公寓（精裝修） ㎡ 19, 2, 3, “湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 21 頁(yè) 地下室 ㎡ 90, 2, 19, 半地下室 ㎡ 1, 售樓處、樣板房裝修費(fèi)用 ㎡ (四 )基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ㎡ 5, 其中：區(qū)內(nèi)供電、水、氣工程 ㎡ 333, 1, 區(qū)內(nèi)綠化、景觀工程 ㎡ 80, 1, 區(qū)內(nèi)道路、排污市政工程 ㎡ 333, 小區(qū)智能化工程 ㎡ 333, 其它工程費(fèi) ㎡ 333, （五）配套設(shè)施費(fèi) ㎡ 其中：不可轉(zhuǎn)讓公建 ㎡ 6, 1, 可轉(zhuǎn)讓公建 ㎡ （六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 139, 7, 監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)費(fèi) 333, 利息費(fèi)用（攤?cè)胍荒臧耄? 6, 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) (三 +四 +五 )*% （七）期間費(fèi)用 5, 其中：銷售費(fèi)用 收入的 2% 4, 管理費(fèi)用 按三年開(kāi)發(fā) 期測(cè)算 1, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （八）稅費(fèi) 16, 其中營(yíng)業(yè)稅及附加 12, 土 地增值稅 4, 總投資支出合計(jì) 154, 銷售總收入 207, 開(kāi)發(fā)直接成本 126, 利息成本 6, 毛利潤(rùn) 74258 毛利率 % 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 5, 營(yíng)業(yè)稅金及附加 /增值稅 16, 利潤(rùn)總額 52, 所得稅 13, 凈利潤(rùn) 39, 凈利潤(rùn)率 % 投資回報(bào)率 % “湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 22 頁(yè) ? 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)效益 估算 經(jīng)濟(jì)效益估算表（萬(wàn)元） 總投資 銷售收入 毛利潤(rùn) 營(yíng)業(yè)稅及附加 土地增值稅 所得稅 凈利潤(rùn) 投資回報(bào)率 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 % 154996 207131 74258 12117 4143 13034 39101 % 綜上所述， “望湖國(guó)際” 項(xiàng)目 可實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn) 74258萬(wàn)元， 凈利潤(rùn) 39101萬(wàn)元，投資回報(bào)率高達(dá) %，該項(xiàng)目是可行的 ,符合投資收益的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)。貴胄 生活 ? 住戶花園與小區(qū)綠化的相互搭配，設(shè)置精致的園林小品 ； ? 休閑設(shè)施與庭園景觀有機(jī)結(jié)合，綠化長(zhǎng)廊 、 植物與雕塑及花架之間的組合搭配； ? 頂層樓中樓附送屋頂花園，帶玻璃陽(yáng)光健身房； “湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 19 頁(yè) ? 設(shè)計(jì)相對(duì)比較寬 敞大氣的露臺(tái)、大陽(yáng)臺(tái)； ? 在各樓宇的住宅大門入口設(shè)置生態(tài)樓梯間，以起到美化環(huán)境的作用； 六、 財(cái)務(wù)分析 ? 項(xiàng)目 規(guī)劃總 用 地面積 139282平方 (約 ),規(guī)劃總建筑面積約 ㎡，其中地上建筑面積 252254平米，地下建筑面積 ，建筑占地 41565平米，容積率 ，項(xiàng)目分為高層住宅、酒店式公寓、低層公寓、商業(yè)及配套等業(yè)態(tài)。本項(xiàng)目的園林景觀設(shè)計(jì)重點(diǎn)在 于 排屋 的景觀設(shè)計(jì) 。 五、 項(xiàng)目定位 及產(chǎn)品策劃 ? 臨海市全景觀親水高端品質(zhì) 社區(qū) 具體表述如下： ? 高品質(zhì)的產(chǎn)品 —— 排屋為主，高層點(diǎn)綴，和諧相承； “湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 17 頁(yè) ? 遠(yuǎn)離塵囂，交通便利 —— 毗鄰城市景觀大道 ； ? 優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境 —— 面山臨水，盡享靈湖公園風(fēng)景 ； ? 高素質(zhì)的 周邊 配套 —— 臺(tái)州中學(xué)、體育中心近在咫尺 ； ? 齊全配套、優(yōu)質(zhì)服務(wù) —— 社區(qū) 商業(yè)、會(huì)所配套應(yīng)有盡有。 ? 相符性分析 由上述信息可見(jiàn)，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所在地在臨海 市重要 風(fēng)景旅游發(fā)展區(qū)靈湖 附近 ，具備良好的自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 ? 相符性分析 項(xiàng)目處于臨海大道與雙林路交匯處 ，符合臨海市城市 用地 發(fā)展方向 和城市規(guī)劃發(fā)展方向，具備良好的政府導(dǎo)向性。隨著區(qū)域內(nèi)樓盤的開(kāi)發(fā)，未來(lái)該區(qū)域內(nèi)生活配套將更加齊全； ? 合作開(kāi)發(fā)，可以提高資金運(yùn)營(yíng)率 ； Threat ? 周邊地塊即將出讓，未來(lái)對(duì)本項(xiàng)目品質(zhì) 和銷售 產(chǎn)生 一定 競(jìng)爭(zhēng) ； ? 國(guó)家近期各項(xiàng)宏觀政策的出臺(tái)，對(duì)項(xiàng)目銷售有一定影響。 而本項(xiàng)目致力于打造臨海高端樓盤，通過(guò)對(duì)比分析周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)項(xiàng)目本身的威脅度較小，但公司仍將密切關(guān)注其動(dòng)向。 從 20xx20xx年臨海住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，三年間臨海別墅總供應(yīng)量?jī)H為 ，如果按每套“湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 15 頁(yè) 平均面積 200平方米計(jì)算，三年間臨海別墅供應(yīng)套數(shù)為 260套，實(shí)際上別墅單體面積要遠(yuǎn)大于 200平方米，這也就意味著臨海三年間別墅供應(yīng)套數(shù)僅 200多套。 ? 湖畔尚城 項(xiàng)目位置：靈湖新城核心區(qū)域； 開(kāi) 發(fā) 商：大經(jīng)眾茂； 項(xiàng)目概況：湖畔尚城占地 84179㎡，建筑面積約 20余萬(wàn)㎡， 規(guī)劃有綠地約 ㎡，其中中心大花園面積約 ㎡，規(guī)劃有親水聯(lián)排群、花園洋房群、高層公寓群（包括單身公寓）等三大組團(tuán)； 配套情況：外部：臺(tái)州學(xué)院、臺(tái)州中學(xué)、回浦中學(xué)、商業(yè)街、體育館、五星級(jí)酒店、會(huì)展中心、大劇院、金融中心、行政中心等優(yōu)質(zhì)城市配套相伴左右；內(nèi)部：小區(qū)規(guī)劃綠地景觀約 ㎡，其中中心大花園約 ㎡。 綠地率 35%。 國(guó)際匯晶城 地處柏葉路，河套路南，四面環(huán)路，而且周圍居住環(huán)境良好，交通便利．主要以 6 層的多層和 11 層的小高層為主，在地塊的西北側(cè)有部分 18 層的高層，另包括部分12層的商業(yè)建筑 ； 建筑面積： 102842平方米 。其中單身公寓約 115套 ； 戶型面積： 100180平方米，主力戶型 128150平方米 。透明售房網(wǎng)顯示還有 800多套未售 ； ? 雙鴿高層邊套比中間套貴 150元 /平方米，樓層差價(jià)分別為 30元， 50元， 70元。 在項(xiàng)目前期規(guī)劃中， 通過(guò) 各種 措施進(jìn)行環(huán)境保護(hù)，可以把項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境造成的影響降到最低程度且可接受 ，使生態(tài)保持原生性、完 整性 。被譽(yù)為 “ 江南長(zhǎng)城 ” 的臺(tái)州府城墻和桃渚軍事古城雙雙列為 “ 國(guó)保 ” 。 臨海歷史悠久，文化底蘊(yùn)濃厚。 20xx 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %； 20xx“湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 11 頁(yè) 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 21%； 20xx 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 9%； 20xx年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 元，同比增長(zhǎng) %。以上二項(xiàng)同比與 20xx年基本持平，但比較 20xx年，下降幅度均接近 50%。 總體上說(shuō)，臨海房?jī)r(jià)呈現(xiàn)快速逐年增長(zhǎng)趨勢(shì) 。截止到 20xx年 9月共推出土地 435畝。 20xx 年臨海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資 ，同比下降 %，其中住宅投資 ，下降 %。 20xx 年 19 月份，全市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，其中地方財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 6168 元，增長(zhǎng) %。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資明顯降溫。 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金要求增強(qiáng)，土地管理更加嚴(yán)格的大環(huán)境下，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)作門檻、資金保障提出了更高的要求，這將導(dǎo)致行業(yè)門檻的提高和市場(chǎng)格局的進(jìn)一步整合， 在一些缺乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè) 出局的同時(shí)，對(duì) 開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也是實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的有利時(shí)機(jī)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金 億元，同比增長(zhǎng)%；全國(guó)完成購(gòu)置土地面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %，同比去年增幅上升了 個(gè)百分點(diǎn)，低于商品房施工面積漲幅的 個(gè)百分點(diǎn)、商品房新開(kāi)工面積 個(gè)百分點(diǎn)。主要是： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。 因此， 從社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益來(lái)看， 本項(xiàng)目 十分 可行。 此外，本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)還有： ? 臨海 市國(guó)土資源局 《 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 》 ； ? 臨海 市 雙林路 項(xiàng)目紅線圖 。該公司注冊(cè)地址位于臨海市 崇和路 238 號(hào) ，開(kāi)發(fā)資質(zhì) 暫定 。 “湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 5 頁(yè) ? 開(kāi)發(fā)理念 遠(yuǎn)洲房產(chǎn)是遠(yuǎn)洲近幾年迅速發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，遠(yuǎn)洲集團(tuán)陽(yáng)光房產(chǎn)有限公 司、九江遠(yuǎn)洲置業(yè)有限公司、九江新湖遠(yuǎn)洲房產(chǎn)有限公司、巢湖遠(yuǎn)洲房地產(chǎn)有限公司、遠(yuǎn)洲陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司、巢湖遠(yuǎn)洲物業(yè)管理有限公司