【正文】 同時，在首期項目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。 項目敏感性分析圖（示意） FNPV（萬元） 銷售收入 總投資 30% 20% 10% 0 10% 20% 30% 參量 三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。 第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析 本章擬對后湖花園項目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，然后對項目運作中的主要風(fēng)險進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對策。其中，營業(yè)稅取銷售收入的5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營業(yè)稅的7%，教育費附加取營業(yè)稅的2%，%。 三、項目銷售收入估算 據(jù)前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表—5 四、項目經(jīng)營成本結(jié)算： 項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務(wù)費用。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報告在項目經(jīng)營估算時，所有公建項目以銷售方法考慮。 項目總投資 上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項相加，即為項目總投資。 不可預(yù)見費以建設(shè)工程的3%計取。 、綠化、景點費用。l 銀行貸款利率按6%計取。 建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費用、各種稅費、項目管理費等項目。 建議項目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購房者對本項目的信心。 ④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在武漢市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作出的選擇。其依據(jù)有：①地塊南面靠新建的后湖大道，交通條件相對較好，宣傳也更為方便。 分期實施。第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論后湖花園項目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資進(jìn)行估算，對工程實施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項目籌資計劃和投資計劃。(如圖所示的社區(qū)配套方案) 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。 當(dāng)今時代已進(jìn)入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。 二、住宅建筑設(shè)計建議 住宅的設(shè)計要適度超前。突出環(huán)境設(shè)計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。,后湖大道將決定后湖花園在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。l 消費群界定1. 高校、科研院所高級職稱人士2. 民營或私營企業(yè)家或個體老板3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo)4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要l 年齡判斷在30－45歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。（3）本項目目前交通狀況不是很好，但有在建的幸福大道，后湖大道將在近年內(nèi)完成通車，到時候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的，項目在這個時候和大道的建設(shè)同時進(jìn)行，將大大促進(jìn)項目所在地區(qū)交通的優(yōu)化。③項目也可以運行類似于BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。（1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢”。經(jīng)營機(jī)會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。客戶類型主要為國家行政企事業(yè)單位，科研教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費類型。四、后湖鄉(xiāng)消費者調(diào)查分析2000年區(qū)域在售樓盤實現(xiàn)銷售約10萬平方米，客戶主要來自周邊地區(qū)，現(xiàn)對已購房客戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計。項目所在區(qū)域內(nèi)有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。一期工程于2000年12月15日開工，目前在做樁基工程。佳海華苑銷售情況較差，目前僅售十幾套，銷售率約10%。從前期銷售情況來看，客戶主要來自發(fā)展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業(yè)單位中高收入人群，客戶分布區(qū)域不廣，客戶購房主要是為了改善居住環(huán)境．佳海華苑佳海華苑由佳海房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，第一組團(tuán)占地面積71畝，主要為單體別墅和聯(lián)體別墅，共152戶。有省級先進(jìn)物業(yè)管理公司招銀物業(yè)實行全方位智能化的物業(yè)管理，向住戶提供安全，便利維修服務(wù)．全天侯二十四小時巡更，紅外線監(jiān)控，閉路電視監(jiān)控，戶內(nèi)安防聯(lián)網(wǎng)，車輛出入管理，抓業(yè)清潔人員負(fù)責(zé)苑內(nèi)公共衛(wèi)生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報紙雜志代定，家電維修；代定飛機(jī)，火車票，物業(yè)租售代理等多項服務(wù)．設(shè)備維護(hù)，電話通知，１５分鐘內(nèi)上門服務(wù)。竹葉苑竹葉苑由招銀物業(yè)發(fā)展有限公司投資開發(fā)，北京中聯(lián)公司設(shè)計。首期498套2000年5月剛推出便銷售火爆，其中大戶購買占較大比重，據(jù)悉空軍雷達(dá)學(xué)院買了6棟，后湖鄉(xiāng)政府購5棟，一期已基本售完．2000年5月份完成銷售額500萬，6月份完成銷售額700萬，由于調(diào)價原因７月份以后，未超過500萬。物業(yè)類型有多層，小高層，高層和別墅。小區(qū)2000年5月28日開盤，多層銷售狀況較好，120套住宅已基本售完．小高層中3*2大部分已售完，高層小戶型市場阻力較大。／平方米*月，／平方米*月。三、項目周邊主要物業(yè)分析晨星苑晨星苑由武漢新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟(jì)大學(xué)設(shè)計院深圳分院設(shè)計，武建集團(tuán)二公司承建．晨星苑占地41畝，總建筑面積４萬平方米。本區(qū)域的大戶型如120150平方米特別暢銷，85110平方米的中戶型也較為好銷，85平方米以下，150平方米以上基本上處于滯銷狀態(tài)，未來戶型將仍以3*2*2和2*2*2為主。同時本區(qū)域樓盤比市內(nèi)同比樓盤低1000元/平方米左右，是客戶選擇在此置業(yè)的最重要因素之一。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢特點：規(guī)模不斷擴(kuò)大，價格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴(kuò)展等，下面是價格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標(biāo)客源等８個方面的調(diào)查統(tǒng)計情況．現(xiàn)已開發(fā)的土地僅占后湖組團(tuán)土地的1/10，已征地為開工的土地面積為1萬畝，占后湖組團(tuán)的2/5．隨著后湖組團(tuán)開發(fā)的不斷深入，配套的逐漸完善，規(guī)模的逐步擴(kuò)大，人氣的悉心積聚，后湖組團(tuán)作為武漢市新城區(qū)已初現(xiàn)雛形．后湖組團(tuán)的住宅建設(shè)符合《武漢市城市總體規(guī)劃（19962020）》，武漢市政府和江岸區(qū)政府必將在政策上加大力度予以扶持，以及貨幣分房政策的實施和舊城改造的進(jìn)行，都使后湖組團(tuán)的發(fā)展具有良好的前景．現(xiàn)已發(fā)售的樓盤總銷售面積已達(dá)20多萬平方米，已動工的世紀(jì)家園一期總建筑面積為18萬平方米，預(yù)計今年內(nèi)后湖組團(tuán)實際供應(yīng)量約在30萬平方米以上，區(qū)域內(nèi)目前已規(guī)劃的項目總規(guī)模達(dá)107萬平方米，同時后湖組團(tuán)的需求量為1000萬平方米（40萬人*25平方米/人）。左塊地出讓情況:左塊地規(guī)劃局拍賣地塊329畝,黃浦科技園400600畝,塔子湖邊城開集團(tuán)970畝,統(tǒng)建辦400畝,塔子湖西路有澳門花園(從市見義勇為基金會處購買)新世界公司開發(fā)的別墅和夢湖花園。規(guī)劃常住人口為40萬,人均24平方米居住用地,綠化率達(dá)到40%以上,依據(jù)規(guī)劃,后湖地區(qū)將建有一個市級商業(yè)副中心,810公頃的區(qū)級文化中心(含藝術(shù)館,圖書館,影劇院就,文化館等文化游樂設(shè)施),一平方公里的塔子湖體育中心,后湖成人職業(yè)學(xué)校和一所特殊教育學(xué)校,(12公頃)一平方公里的地區(qū)級大型市場,技術(shù)中試基地和小型工業(yè)區(qū),大多為湖南移民。郵電電信:地區(qū)郵局位于發(fā)展大道,該地塊現(xiàn)狀電信線路由西南側(cè)的唐家墩電信局引來。該地塊南側(cè)的后湖路建有排入黃孝河的雨水箱涵,地塊雨水可接入該箱涵,地塊周邊尚無污水管。教育機(jī)構(gòu)不健全,僅有華中高級中學(xué),塔子湖小學(xué)和黃浦園豐村小學(xué),田園小區(qū)小學(xué)等,醫(yī)療設(shè)施缺乏,主要為小的門診部。經(jīng)濟(jì)環(huán)境:發(fā)展大道一帶較繁華,銀行,酒店及商業(yè)網(wǎng)點較多。漢口殯儀館就在石橋村路旁,有兩所學(xué)校,一所幼兒園,兩個集貿(mào)市場,一個衛(wèi)生所和幾個小診所,因后湖大道在建,鄉(xiāng)里的水電十分方便。居民收入主要以經(jīng)營釣魚臺,打工,路面較窄,且坎坷不平,綠化很少,自然環(huán)境一般,無污染.整個經(jīng)濟(jì)實力較同區(qū)域內(nèi)其他村較強(qiáng),交通也便利,基礎(chǔ)公共設(shè)施也相對完備,但自然環(huán)境,景觀不如其他村。區(qū)域內(nèi)有祥龍實業(yè),華美生活鍋爐制造廠,、富康花園等已入住的居民小區(qū)。當(dāng)?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主?？v有張公堤，橫有竹葉山路，內(nèi)為塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交車。自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風(fēng)景較好，多湖泊村莊釣魚臺，無污染，空氣清新，景色怡人。該村交通不發(fā)達(dá)，小學(xué)，中學(xué)都比較遠(yuǎn)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有10001500元的收入，來源于村辦企業(yè)，承包隊，出租房。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工。路邊附近有23個門診部，有中國信合，農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的分點。附近設(shè)有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚，該地段綠化較差，但也沒有什么大型的污染源。西對姑嫂樹路，進(jìn)處無高層建筑，視野開闊，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠(yuǎn)及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。 一、投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。 后湖、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的熱點地區(qū)之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據(jù)“城市空心化”的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來最適合居住的地區(qū)之一。該項目位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對江岸區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要的概述。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產(chǎn)市場個人消費創(chuàng)造了條件。今年前11個月，%，%。 在銷售持續(xù)升溫的推動下，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。對外貿(mào)易10月份實現(xiàn)外貿(mào)出口3451萬美元，%，保持較高的增長幅度。各種經(jīng)濟(jì)類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺經(jīng)濟(jì)增幅最高。 ％，%，111月累計平均，%。 工業(yè)產(chǎn)品銷售率穩(wěn)定提高。是亞洲金融危機(jī)以來表現(xiàn)最好的一年。另據(jù)專家預(yù)測，2001年房地產(chǎn)價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈“軟升“狀態(tài)。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動作用。經(jīng)濟(jì)適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實現(xiàn)三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。1．2001年武漢市的十大工程計劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資達(dá)到100億，住宅竣工面積達(dá)500萬平方米，這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱潮。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。商業(yè)服務(wù)用房2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強(qiáng)。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，入住率達(dá)70%。平均售價為5036元/平方米，入住率為55%，退居次席。寫字樓地段價格分布圖如下：1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是武漢市高檔寫字樓最密集的地方。寫字樓由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)好2000年我市寫字樓價格較往年都有提高。通過上圖進(jìn)行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。2000年武漢房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。智能化將成為每個樓盤不可缺少的功能。9．從樓盤的賣點來看，2000年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。例如常青花園四號小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點、線、面結(jié)合，綠地率40%，通過實物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。6．從樓盤設(shè)計上看，2000年開盤銷售的樓盤設(shè)計風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點，可謂百花齊放。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，2000年在徐東路上縱橫不下10個樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應(yīng)。2000年武漢市各區(qū)聯(lián)動舉辦“房交會”，進(jìn)一步了活躍住房市場。2000年武漢市圍繞加快啟動住房二級市場開展的各項住房消費服務(wù)十分活躍，住房消費的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場的繁榮起到了重要推動作用。2000年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，%，說明抵押的戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷（預(yù)）售面積的1/4強(qiáng)。2000年武漢市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達(dá)244萬平方米，而存量房市場交易達(dá)到27130起。4． 房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)初步顯現(xiàn)。1999年武漢市