【正文】 民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、和總體規(guī)劃 《大荔縣城市總體規(guī)劃（ 20xx2020）》于 20xx 年 9 月 5 日通過陜西省級(jí)評(píng)審。 三期工程：為青少年 科普綜合大樓，建筑面積為 m2。 2 建設(shè)規(guī)模： 項(xiàng)目總占地面積 （ 畝），總建筑面積 ㎡，該項(xiàng)目建設(shè)分 三期進(jìn)行： 一期工程：包括現(xiàn)代商業(yè)廣場(chǎng)，首層建筑面積 m2，總建筑面積 m2，共 5 層高，一、二層層高為 5 m，三層高 m，四五層為 m。 項(xiàng)目承辦單位 大荔縣民政局。 1 目 錄 第一章 概 論 ......................................................................... 1 項(xiàng)目名稱 .................................. 1 項(xiàng)目地點(diǎn) .................................. 1 區(qū)域特點(diǎn) .................................. 1 建設(shè)規(guī)模 .................................. 1 可行性研究范圍 ............................ 2 項(xiàng)目估算總投資額 .......................... 3 第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 .............................. 3 大荔縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析 .................... 3 大荔縣房地產(chǎn)發(fā)展概況 ...................... 4 區(qū)域市場(chǎng)分析 ............................. 10 項(xiàng)目利弊 分析 ............................. 11 第三章 項(xiàng)目定位及銷售預(yù)測(cè) ....................... 13 項(xiàng)目定位 ................................. 13 銷售情況預(yù)測(cè) ............................. 14 銷售價(jià)格預(yù)測(cè) ............................. 14 第四章 項(xiàng)目的工程技術(shù)方案 ....................... 15 總平面及建筑方案 ......................... 15 結(jié)構(gòu) ..................................... 16 供配電工程 ............................... 16 給排水工程 ............................... 16 2 人防 ..................................... 17 弱電工程 ................................. 17 主要設(shè)備設(shè)施 ............................. 17 交通與停車 ............................... 17 環(huán)境保 護(hù) ................................. 17 第五章 項(xiàng)目管理與建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 ................... 19 項(xiàng)目運(yùn)作模式 ............................. 19 招投標(biāo)管理 ............................... 19 工程監(jiān)理 ................................. 19 物業(yè)管理 .................................................................... 19 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 ............................................................ 19 銷售計(jì)劃 .................................................................... 20 第六章 項(xiàng)目營(yíng)銷和招商方案 .............................................. 21 銷售、租賃比例 ........................................................ 21 運(yùn)營(yíng)策略 .................................................................... 22 招商策略 .................................................................... 22 第七章 投資估算和資金籌措 .............................................. 25 投資估算 .................................................................... 25 資金籌措 ................................. 27 資金平衡計(jì)劃：見下表 ..................... 28 第八章 效益分析 ................................. 29 銷售收入、銷售稅金及附加估算 ............. 29 3 經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用估算 ....................... 30 第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 ...................... 30 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ................................. 30 籌資風(fēng)險(xiǎn) ................................. 31 銷售不確定性風(fēng)險(xiǎn) ......................... 31 項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) ........................... 32 成本控制的風(fēng)險(xiǎn) ........................... 32 第十章 結(jié)論及建議 ............................... 33 結(jié)論 .................................... 33 建議 .......................................................................... 33 1 第一章 概 論 大荔縣同洲湖現(xiàn)代廣場(chǎng)項(xiàng)目。 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 。 商業(yè)價(jià)值： 此處是一個(gè) 集文化、民俗、旅游為一體的縣城南戶門 ， 對(duì)于進(jìn)一步提升城市品位，促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)融合發(fā)展具有極大的推動(dòng)作用。 ②、青少年活動(dòng)中心為 6 層，局部 5 層，一二層層高 m，三四層層高為 m，建筑面積為 m2。 項(xiàng)目估算總投資額： 人民幣 萬元，其中土地費(fèi)用 5402 萬元，工程費(fèi)用 萬元，電梯設(shè)備費(fèi) 1050 萬元，相關(guān)報(bào)建費(fèi)用 萬元，其他費(fèi)用 萬元，不可預(yù)見費(fèi)用 萬元。2020 年，形成完整的市域城鎮(zhèn)體系。 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況 5 從 20xx 年下半年房交會(huì)期間的商品住宅與商業(yè)地產(chǎn)的成交情況，結(jié)合 20xx 年上半年的房地產(chǎn)行業(yè)的變化情況，我們從幾組數(shù) 據(jù)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況的變化情況。 但從去年央行 121 號(hào)文件下發(fā)，土地掛牌拍賣，別墅高檔公寓項(xiàng)目停止審批，到銀行收縮對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，開發(fā)企業(yè)自有資金率提高等多項(xiàng)政策調(diào)控措施的出臺(tái)，形成對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整體壓力。開發(fā)投資中住宅完成 億元，下降 %；寫字樓完成 億元， 下降 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成 億元，增長(zhǎng) 倍；其他用房完成 億元，增長(zhǎng) 倍。國(guó)有企業(yè)完成 億元，比重由上年 %下降到 %，減少 10 個(gè)百分點(diǎn)。 ④、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入高潮。 15 月 ,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積達(dá) 萬平方米。在建材價(jià)格上漲、土地價(jià)格上升、城市拆遷三重因素的影響下，大荔縣房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)。從一季度的調(diào)查樣本顯示，大荔縣房地 產(chǎn)景氣指數(shù)處在高位景氣區(qū)間，在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸?shù)劝舜笮袠I(yè)中處在第一位。 (2)、從政策影響看 房地產(chǎn)投資在大荔縣固定資產(chǎn)投資中的比重不是很大，開發(fā)投資占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資比重 %。 ①、征地拆遷影響：中央強(qiáng)調(diào)不允許占用一畝基本農(nóng)田。今年省級(jí)也把新征土地補(bǔ)償?shù)热?xiàng)列入“八件實(shí)事考核”當(dāng)中，大荔縣貫徹落實(shí)毫不含糊。因此，對(duì)正在建設(shè)中的項(xiàng)目不會(huì)受到大的沖擊。 從大荔縣房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況看，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)銀行貸 9 款的依賴程度不小。一是銷售下降。空置的面積大多是去年末竣工，今年開始現(xiàn)房銷售的房屋，由于沒有實(shí)際預(yù)售，銷售周期拉長(zhǎng)，因此時(shí)點(diǎn)數(shù)體現(xiàn)的空置率上升。陜西省統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料表明，城鎮(zhèn)有 %的居民對(duì)現(xiàn)有住房不滿意，不滿意集中反 10 映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差；住房消費(fèi)占城鎮(zhèn)居