【正文】 由于該項目工程施工較為復雜，因此在工程實施進程中，一是要加強施工管理，實行工程監(jiān)理制；二是推行競投招標，工料包干等一系列措施，有效控制成本，落實資金供應計劃；三要及時與設(shè)計部門溝通，分析解決技術(shù)難題，以確保項目經(jīng)營目標的順利實現(xiàn)。售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在激烈的時常競爭中能保持較好的售價水平也至關(guān)重要；發(fā)展商除應密切地注意市場，選擇合適的市場策略外，還應組織一支高素質(zhì)，高水平的開發(fā)管理隊伍，從設(shè)計，施工，營銷到物業(yè)管理均能達到較好水平，以抓住機會，減少風險，達到項目的預期盈利目標，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。 本報告的測算是在考察 大荔縣 房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，確定其預期售價的，這在很大程度上依賴與目前 大荔縣 房地產(chǎn)市場的 供求關(guān)系和未來幾年我國政治，經(jīng)濟，和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。 建議 本報告的結(jié)論是秉著謹慎與負責的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進行調(diào)查、估算、分析、預測后得出的。項目所處的優(yōu)越的地理位置輔以合理的設(shè)計規(guī)劃，營造良好的商業(yè)、人居環(huán)境，必將成為 大荔縣 知名的集購物、居住、休閑、娛樂為一體的綜合性建筑。 采取把風險全部或部分轉(zhuǎn)移給第三方的方案，如 在施工方面可以和承建商簽定成本協(xié)議與材料供應商簽定限價協(xié)議。 由于房地產(chǎn)市場升溫，建筑材料和設(shè)備價格近期不斷上漲，必將直接增加建安成本；另外施工管理出現(xiàn)問題也將造成工程成本增加。從市場研究到土地獲得、項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、市場營銷、建設(shè)施工、建材采購、廣告推廣、銷售服務(wù)和物業(yè)管理的開發(fā)流程中，項目開發(fā)涉及調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、材料供應、廣告策劃等多家公司，同時，更涉及計劃、規(guī)劃、國土、建設(shè)、消防、環(huán)保等多個政府部門 對每一環(huán)節(jié)的審批和監(jiān)管，任何環(huán)節(jié)的變化，都將影響預期的銷售和盈利。 隨著客戶需求個性化需求不斷提高，對產(chǎn)品細分和客戶群體細分的要求越來越高，如果公司的產(chǎn)品在項目定位、規(guī)劃設(shè)計、銷售策略等方面不能前瞻性地預測客戶個性化的需求，可能存在產(chǎn)品滯銷的風險。 防范措施： 督促投資各方自有資金按時到位； 取得銀行的支持，按時將銀行貸款和按揭辦理到位； 采取有效的營銷措施，加快房屋預售； 加強出租房屋的押金收?。?選擇有資金實力的施工單位墊付部分資金，在工程 承包價格上給予讓利。在政策允許范圍內(nèi)調(diào)整規(guī)劃設(shè)計方案，以增加可銷售面積，抓緊落實政府部門的有關(guān)政策優(yōu)惠，降低開發(fā)成本，加快資金回籠，最終獲取預期的經(jīng)濟效益。本項目的市場風險主 31 要是實際的市場供求狀況與預測值發(fā)生偏差或在項目的營運過程中市場、對手發(fā)生變化等。 第九章 項目風險及防范措施 本項目在實際運營過程中，可能出現(xiàn)許多風險，我們在可行性研究階段，考慮到以下幾個方面的風險因素，在開發(fā)的過程中要把握和解決好各種可能存在的風險。 財務(wù)費用 按年息 %，借款期為 2 年，貸款 3000 萬元計算，財務(wù)費用 萬，其他財務(wù)費用暫不考 慮。 開發(fā)建設(shè)成本 項目開發(fā)建設(shè)成本即項目總投資為 萬元。 ：見下表 時間 資金投入 (萬元 ) 資金來源 (萬元 ) 29 第八章 效益分析 銷售收入、銷售稅金及附加估算 銷售收入 項 目 面積（㎡） 售價（元） 合計（萬元） 住宅 3750 7644 商鋪 4900 車位 只銷售 105 個車位中的 50個車位 5 250 青少年宮活動中心 1600 合 計 銷售稅金及附加 根據(jù)國家有關(guān)稅收政策 ,本項目應繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加 , 綜合稅率為 %，銷售稅金及附加為 20xx 年810 月 前期投入 (土地、報建費用、設(shè)計費用、廣告費用等 ) 4800 自有資金 3800 20xx 年 11月 20xx 年1 月 一期基礎(chǔ)及地下室工程及 20xx 承建單位墊資 20xx 20xx年 25月 一期主體工程 4200 收取預定金 205 銀行貸款 4000 20xx 年611 月 一期裝飾及安裝工程 11500 收取售樓款 14620 二期主體工程 2500 20xx 年1220xx 年3 月 二期裝飾及安裝工程 1000 收取售樓款 8751 三期基礎(chǔ)及主體工程 1000 20xx年 49月 三期裝飾及安裝工程 1118 收取售樓款 5854 總計 30718 39230 30 萬元。 以上合計可籌集資金 20xx0 萬元，能夠滿足工程需要。預售率按30%估算，共可收取預交款 200 萬元。 銀行貸款 6000 萬元。 工程報建費用明細表 表 71 26 序號 費用名稱 收費標準 金額 (萬元 ) 備注 1 城市公用設(shè)施配套費 1425 6% + 1090 6%+ 9733% 2 工程承包合同鑒證費 800 ‰ 3 招標代理費 800 ‰ 4 勞?；? 800% 5 質(zhì)監(jiān)費 8001‰ 6 白蟻防治費 7 墻改基金 8 散裝水泥專項基 金 2 9 碴土運輸保潔費 10 破占道費 11 水土保持規(guī)費 占地面積 元 /m2 12 工程交易服務(wù)費 800‰ 13 人防費 ㎡ 2%1400 元 /㎡ + 9 元 /㎡ 合計 折合 137 元 /m2 項目投資估算表 表 72 序號 費用名稱 計算依據(jù)或 定額標準 估算金額（萬元） 備注 一 土地費 2604 二 工程費用 1 土建工程 高層 ㎡ 850 元 /㎡ 27 多層 (+) 800 元 /㎡ 地下室 20xx 元 /㎡ 地下室按 20xx元 /㎡ 2 電氣工程 商場 ㎡ 70 元 /㎡ 住宅等 50 元 /㎡ 3 高壓配電 6000KVA 萬元 / KVA 420 4 給排水 ㎡ 30 5 消防工程費 商場 ㎡ 100 元 /㎡ 住宅等 30元 /㎡ 6 集中空調(diào) 商場 ㎡ 150 元 /㎡ 7 弱電工程 ㎡ 30 元 /㎡ 8 地下室、裙樓通 風 商場 ㎡ 50 元 /㎡ 9 商場裝飾工程 ㎡ 800 元 /㎡ 10 室外工程 300 三 設(shè)備費用 750 1 電梯 9 臺 30 萬元 270 普通電梯 6 臺觀光梯 2 臺 貨梯 1 臺 2 自動扶梯 16 臺 30 萬元 480 每層 4 臺 4 層 四 其它費用 1 勘察費 1 2 可研及評估費 2‰ 3 設(shè)計費 20 4 開發(fā)管理費 3% 5 工程監(jiān)理費 % 6 環(huán)保評估費 2 7 施工圖審查費 800 ‰ 五 相關(guān) 報建費 詳見上表 六 不可預見費 5% 工程費的 5% 合計 總投資 本項目總投資額為 萬元 , 在項目預售前，即項目完 28 成主體結(jié)構(gòu)前，需投入土地費、報建費、可研及設(shè)計費、土建工程費等資金約 20xx0 萬元左右，其資金籌措渠道有四條：一是自有資金（含合作方投資）；二是房屋預定金收入部分；三是銀行貸款；四是施工單位帶資部分。 第七章 投資估算和資金籌措 工程報建費 用詳見附表 7－ 1。 （ 4）特色為先 本項目要在市場占據(jù)一席，成為獨具一格的經(jīng)營特色，故在招商活動中，除了廠家作為重點目標對象以外，與定位相關(guān)極具 25 特色的商品及項目也是重點招商對象，通過合理的 布局和規(guī)劃，形成獨特的商品布局及特色，從而達到與傳統(tǒng)項目不同的經(jīng)營特色和風格。 本項目在前期招商時，品牌商對本項目考察期會比較長，考慮是否進駐時會相對比較謹慎，考慮也會比較多，而且本項目在開業(yè)初期之時，與市場的磨合期還沒有度過，銷售額還不是很穩(wěn)定。 （ 2）效應招商 根據(jù)本項目商業(yè)功能規(guī)劃定位的特點，從目標客戶資料中，按知名度、影響力、號召力、形象度及銷售額等幾方面考慮重點篩選客戶，而后重點出擊招商，采用相應的優(yōu)惠條件進行招商，爭取重點客戶進場，利用重點客戶的駐場作為賣點和炒點，吸引其他客戶進場，從而達到推動招商進程的目的。 確定經(jīng)營模式 ①以委托經(jīng)營、租賃經(jīng)營的方式，引進大型商業(yè)機構(gòu)，通過專業(yè)商業(yè)顧問公司的客戶資源整合實現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營的策略； ② 為保證項目的特色化、差異化經(jīng)營，少量特色項目可采取直接經(jīng)營； 制定招商優(yōu)惠策略 根據(jù) 縣 政府對本項目的扶持政策，確定可以給予招商對象的優(yōu)惠措施，包括減免有關(guān)稅費、免半年或一年的物業(yè)費等，這對于招商引資、吸引人氣有很大的幫