【正文】 35。建筑工程中不可預(yù)見(jiàn)的因素很多，工期，質(zhì)量，成本，原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。鑒于國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步調(diào)控，控制經(jīng)濟(jì)過(guò)快過(guò)熱增長(zhǎng)，將在今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)左右市場(chǎng)的變化。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀條件及項(xiàng)目的實(shí)際狀況，本報(bào)告認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步作出說(shuō)明，并提出若干建議：由于建筑設(shè)計(jì)，經(jīng)營(yíng)方式，施工方案，等一系列問(wèn)題有待確定，實(shí)際操作時(shí)需要深化；由于項(xiàng)目一期工程中的青少年活動(dòng)中心和二期科普綜合大樓均是為了使青少年科普樂(lè)園的原有功能得到很好的延伸，所以可向政府部門(mén)申請(qǐng)合理的優(yōu)惠政策：如稅費(fèi)減免等，二期原生態(tài)山林改造可向政府申請(qǐng)財(cái)政撥款和向社會(huì)募集資金形式進(jìn)行。同時(shí)從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)顯示可知, 本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行,具有較高的收益率，并具有較好的社會(huì)效益。 第十章 結(jié)論及建議根據(jù)上述對(duì)項(xiàng)目的整體宏觀和微觀分析可知，本項(xiàng)目目前前景看好。防范措施：加強(qiáng)項(xiàng)目管理，采用招投標(biāo)等方式精心選擇好施工單位、監(jiān)理單位和主要建筑材料設(shè)備，有效控制工程質(zhì)量和成本；取得政府的支持，爭(zhēng)取政策優(yōu)惠，減免相關(guān)費(fèi)用。防范措施：針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，公司須依托實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)科學(xué)決策、精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。另外，房產(chǎn)價(jià)格受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)，供求關(guān)系等多方因素的影響，對(duì)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)會(huì)帶來(lái)一定的波動(dòng)防范措施：搞好營(yíng)銷(xiāo)策劃，制定詳細(xì)、周密的營(yíng)銷(xiāo)方案；制定可行的招商方案，優(yōu)先引進(jìn)有實(shí)力的品牌經(jīng)銷(xiāo)商、主力商店( 如主力店、大賣(mài)場(chǎng)、大型專(zhuān)業(yè)店)，給投資者加強(qiáng)信心；采取各種渠道大力宣傳，樹(shù)立品牌形象；制定有吸引力的促銷(xiāo)方式，如多種付款方式、多種優(yōu)惠措施、高回報(bào)的返租經(jīng)營(yíng)方式、可買(mǎi)可租方式等； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金大、涉及合作方多的復(fù)雜環(huán)節(jié)等特征。制定科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算控制體系，根據(jù)輕重緩急合理安排資金使用。由于該項(xiàng)目建設(shè)資金需求量大，籌資有一定難度，如果資金落實(shí)不到位，勢(shì)必會(huì)影響項(xiàng)目的進(jìn)度，甚至貽誤商機(jī)。防范措施：在做好市場(chǎng)的調(diào)研的基礎(chǔ)上，定期跟蹤掃描市場(chǎng)，了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，把握市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，以求更真實(shí)的反映市場(chǎng)并做出相應(yīng)對(duì)策。市場(chǎng)是決定項(xiàng)目可行性最主要的因素。上述1—3項(xiàng)之和即為項(xiàng)目總成本費(fèi)用。銷(xiāo)售廣告費(fèi)根據(jù)同行業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行估算，按銷(xiāo)售收入的2％。項(xiàng)目成本費(fèi)用主要有開(kāi)發(fā)建設(shè)成本, 銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。主體完成后，后續(xù)資金可通過(guò)預(yù)售方式解決。施工單位墊付資金6000萬(wàn)元。商場(chǎng)、住宅預(yù)定：按賣(mài)價(jià)的5%收取預(yù)定金款。其具體資金籌措方式如下：投資方自有資金7800萬(wàn)元(含已投入的土地投資)。項(xiàng)目投資估算詳見(jiàn)附表7－2。第一步：采用內(nèi)部招商方式，運(yùn)用成熟的網(wǎng)絡(luò)客戶(hù)名單，采取相應(yīng)招商手法，主動(dòng)聯(lián)絡(luò)知名主力客戶(hù)，洽談進(jìn)場(chǎng)有關(guān)事宜；第二步：公開(kāi)招商，運(yùn)用主題及特色概念作賣(mài)點(diǎn)，利用媒體組合及各種招商手法宣傳面，吸引主力客戶(hù)群的注意力，爭(zhēng)取客戶(hù)簽約進(jìn)場(chǎng)；第三步：采用倒計(jì)時(shí)招商，制造搶租的勢(shì)頭，從而形成搶租的浪潮；第四步：召開(kāi)招商會(huì)，擴(kuò)大招商期，營(yíng)造一種旺租的勢(shì)頭。因此，就需運(yùn)用前期低條件吸納知名品牌的方法用以培育市場(chǎng)及運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定和良性發(fā)展的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，從而達(dá)到縮短項(xiàng)目的培育期的目的，以達(dá)到“放水養(yǎng)魚(yú)”的效果。（3）放水養(yǎng)魚(yú)本項(xiàng)目為新興的商住項(xiàng)目，在社會(huì)上尚未有知名度，大眾及品牌商對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)度極低；對(duì)品牌商而言，他們?cè)谶x擇本項(xiàng)目時(shí)，主要從本項(xiàng)目位置、人流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣、本項(xiàng)目檔次、交通、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、消費(fèi)需求、本項(xiàng)目規(guī)模、招商條件、本項(xiàng)目知名度等幾個(gè)方面考慮。（1）目標(biāo)定位招商根據(jù)已建立的資料庫(kù)及招商網(wǎng)絡(luò)，針對(duì)項(xiàng)目中各樓層的特點(diǎn)及特色，從中預(yù)先將客戶(hù)的資料進(jìn)行分類(lèi)整理，按照本項(xiàng)目功能規(guī)劃要求及本項(xiàng)目定位特點(diǎn)，從中鎖定目標(biāo)客戶(hù)，逐步展開(kāi)招商工作，運(yùn)用相應(yīng)的招商手法，主動(dòng)出擊洽談客戶(hù)，全力爭(zhēng)取目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)。招商對(duì)象的確定圍繞項(xiàng)目的目標(biāo)來(lái)確定，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外有影響、有實(shí)力的商業(yè)機(jī)構(gòu)作為經(jīng)營(yíng)管理的合作對(duì)象，招商的重點(diǎn)對(duì)象為實(shí)力強(qiáng)的大規(guī)模商業(yè)機(jī)構(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)豐富的地區(qū)代理商、知名企業(yè)、知名品牌等。）招商策略是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)贏利的重要步驟，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)廣場(chǎng)理想業(yè)態(tài)組合的重要手段。商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)一般至少有3 個(gè)以上的公享空間用以進(jìn)行各類(lèi)節(jié)慶活動(dòng), 以吸引人氣增加銷(xiāo)量。必須主動(dòng)尋找有特色的商家, 而非坐等廠商上門(mén)。商業(yè)廣場(chǎng)最成功的客源始于主力商店, 在此基礎(chǔ)上展開(kāi)招商計(jì)劃, 以扣住穩(wěn)定客戶(hù)層, 在互動(dòng)關(guān)系下達(dá)到整合的效果, 形成一股強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)動(dòng)力。選擇那種經(jīng)營(yíng)方式要視公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和其他因素決定。第二種方式：部分銷(xiāo)售、部分租賃的方式，即全部住宅、1至3樓商場(chǎng)及50%的地下車(chē)位采取銷(xiāo)售方式；而4至5層商場(chǎng)、青少年活動(dòng)中心和另外50%的地下車(chē)位采取租賃的方式。根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃制定相應(yīng)的銷(xiāo)售計(jì)劃：工程進(jìn)度銷(xiāo)售階段銷(xiāo)售比例銷(xiāo)售收入商場(chǎng)部分住宅部分青少年活動(dòng)中心2004年10月—12月項(xiàng)目銷(xiāo)售宣傳階段2005年1月—5月項(xiàng)目銷(xiāo)售預(yù)定階段15%18710%182052005年6月—11月商場(chǎng)銷(xiāo)售熱銷(xiāo)階段40%1356820%105210%107146202005年12月—3月高層住宅熱銷(xiāo)階段30%750335%124810%10787512006年4月—5月小高層住宅熱銷(xiāo)階段10%250115%53530%32033562006年6月—8月整個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)期5%125015%53530%32021052006年9月—12月尾盤(pán)銷(xiāo)售階段517920214393100%25009100%3567100%106829430第六章 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)和招商方案、租賃比例本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中可采取二種經(jīng)營(yíng)方式：第一種方式：全部采取銷(xiāo)售的方式。2016年5月20日二期工程竣工驗(yàn)收。2015年6月1日至2015年10月10日完成一期工程裝飾工程。本項(xiàng)目分三期進(jìn)行實(shí)施，總工期為2年，其控制性進(jìn)度計(jì)劃如下2015年10月1日開(kāi)工建設(shè)，2016年1月30日完成第一期工程土方、基礎(chǔ)及地下室工程(4個(gè)月)。本項(xiàng)目竣工后組織專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理，負(fù)責(zé)市場(chǎng)、住宅的清潔、維護(hù)、保安等各項(xiàng)具體事務(wù)。本項(xiàng)目由西北監(jiān)理公司對(duì)工程施工進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)理，嚴(yán)格按工程監(jiān)理規(guī)范程序管理，把好工程質(zhì)量關(guān)。工程項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備 、材料等的采購(gòu)，均采取招標(biāo)形式。第五章 項(xiàng)目管理與建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃該項(xiàng)目由陜西信達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的全程管理和運(yùn)作。在適當(dāng)位置建造園林景觀小品，起畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用。對(duì)現(xiàn)有山林植被進(jìn)行取舍和修整。商場(chǎng)和住宅的垃圾應(yīng)及時(shí)清理，實(shí)行垃圾袋裝化。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管道。建筑垃