【導(dǎo)讀】大荔縣同洲湖現(xiàn)代廣場項(xiàng)目。位于大荔縣同洲湖向東50米。壩路，5公里環(huán)湖自行車綠道，景色怡人。有一條南接同洲湖景。區(qū)北達(dá)大荔高鐵站的公交車，方便游客往返。一期工程：包括現(xiàn)代商業(yè)廣場，首層建筑面積m2，一棟26層，一棟12層，首層為架空層，設(shè)作停車位。②、青少年活動中心為6層，局部5層，一二層層高m，三四層層高為m，建筑面積為m2。

　　

【正文】 ㎡ 3 高壓配電 6000KVA 萬元 / KVA 420 4 給排水 ㎡ 30 5 消防工程費(fèi) 商場 ㎡ 100 元 /㎡ 住宅等 30元 /㎡ 6 集中空調(diào) 商場 ㎡ 150 元 /㎡ 7 弱電工程 ㎡ 30 元 /㎡ 8 地下室、裙樓通 風(fēng) 商場 ㎡ 50 元 /㎡ 9 商場裝飾工程 ㎡ 800 元 /㎡ 10 室外工程 300 三 設(shè)備費(fèi)用 750 1 電梯 9 臺 30 萬元 270 普通電梯 6 臺觀光梯 2 臺 貨梯 1 臺 2 自動扶梯 16 臺 30 萬元 480 每層 4 臺 4 層 四 其它費(fèi)用 1 勘察費(fèi) 1 2 可研及評估費(fèi) 2‰ 3 設(shè)計(jì)費(fèi) 20 4 開發(fā)管理費(fèi) 3% 5 工程監(jiān)理費(fèi) % 6 環(huán)保評估費(fèi) 2 7 施工圖審查費(fèi) 800 ‰ 五 相關(guān) 報(bào)建費(fèi) 詳見上表 六 不可預(yù)見費(fèi) 5% 工程費(fèi)的 5% 合計(jì) 總投資 本項(xiàng)目總投資額為 萬元 , 在項(xiàng)目預(yù)售前，即項(xiàng)目完 28 成主體結(jié)構(gòu)前，需投入土地費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、可研及設(shè)計(jì)費(fèi)、土建工程費(fèi)等資金約 20xx0 萬元左右，其資金籌措渠道有四條：一是自有資金（含合作方投資）；二是房屋預(yù)定金收入部分；三是銀行貸款；四是施工單位帶資部分。其 具體資金籌措方式如下： 投資方自有資金 7800 萬元 (含已投入的土地投資 )。 銀行貸款 6000 萬元。 商場、住宅預(yù)定：按賣價(jià)的 5%收取預(yù)定金款。預(yù)售率按30%估算，共可收取預(yù)交款 200 萬元。 施工單位墊付資金 6000 萬元。 以上合計(jì)可籌集資金 20xx0 萬元，能夠滿足工程需要。主體完成后，后續(xù)資金可通過預(yù)售方式解決。 ：見下表 時(shí)間 資金投入 (萬元 ) 資金來源 (萬元 ) 29 第八章 效益分析 銷售收入、銷售稅金及附加估算 銷售收入 項(xiàng) 目 面積（㎡） 售價(jià)（元） 合計(jì)（萬元） 住宅 3750 7644 商鋪 4900 車位 只銷售 105 個(gè)車位中的 50個(gè)車位 5 250 青少年宮活動中心 1600 合 計(jì) 銷售稅金及附加 根據(jù)國家有關(guān)稅收政策 ,本項(xiàng)目應(yīng)繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加 , 綜合稅率為 %，銷售稅金及附加為 20xx 年810 月 前期投入 (土地、報(bào)建費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、廣告費(fèi)用等 ) 4800 自有資金 3800 20xx 年 11月 20xx 年1 月 一期基礎(chǔ)及地下室工程及 20xx 承建單位墊資 20xx 20xx年 25月 一期主體工程 4200 收取預(yù)定金 205 銀行貸款 4000 20xx 年611 月 一期裝飾及安裝工程 11500 收取售樓款 14620 二期主體工程 2500 20xx 年1220xx 年3 月 二期裝飾及安裝工程 1000 收取售樓款 8751 三期基礎(chǔ)及主體工程 1000 20xx年 49月 三期裝飾及安裝工程 1118 收取售樓款 5854 總計(jì) 30718 39230 30 萬元。 項(xiàng)目成本費(fèi)用主要有開發(fā)建設(shè)成本 , 銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。 開發(fā)建設(shè)成本 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本即項(xiàng)目總投資為 萬元。 銷售廣告費(fèi) 銷售廣告費(fèi)根據(jù)同行業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行估算，按銷售收入的 2％估算為 萬元。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按年息 %，借款期為 2 年，貸款 3000 萬元計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬，其他財(cái)務(wù)費(fèi)用暫不考 慮。 項(xiàng)目總成本費(fèi)用 上述 1— 3 項(xiàng)之和即為項(xiàng)目總成本費(fèi)用，計(jì)算期內(nèi)總成本費(fèi)用為 萬元。 第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 本項(xiàng)目在實(shí)際運(yùn)營過程中，可能出現(xiàn)許多風(fēng)險(xiǎn)，我們在可行性研究階段，考慮到以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)因素，在開發(fā)的過程中要把握和解決好各種可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。 市場是決定項(xiàng)目可行性最主要的因素。本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)主 31 要是實(shí)際的市場供求狀況與預(yù)測值發(fā)生偏差或在項(xiàng)目的營運(yùn)過程中市場、對手發(fā)生變化等。 防范措施：在做好市場的調(diào)研的基礎(chǔ)上，定期跟蹤掃描市場，了解市場動態(tài)，把握市 場發(fā)展趨勢，以求更真實(shí)的反映市場并做出相應(yīng)對策。在政策允許范圍內(nèi)調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以增加可銷售面積，抓緊落實(shí)政府部門的有關(guān)政策優(yōu)惠，降低開發(fā)成本，加快資金回籠，最終獲取預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。 由于該項(xiàng)目建設(shè)資金需求量大，籌資有一定難度，如果資金落實(shí)不到位，勢必會影響項(xiàng)目的進(jìn)度，甚至貽誤商機(jī)。 防范措施： 督促投資各方自有資金按時(shí)到位； 取得銀行的支持，按時(shí)將銀行貸款和按揭辦理到位； 采取有效的營銷措施，加快房屋預(yù)售； 加強(qiáng)出租房屋的押金收??； 選擇有資金實(shí)力的施工單位墊付部分資金，在工程 承包價(jià)格上給予讓利。 制定科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算控制體系，根據(jù)輕重緩急合理安排資金使用。 隨著客戶需求個(gè)性化需求不斷提高，對產(chǎn)品細(xì)分和客戶群體細(xì)分的要求越來越高，如果公司的產(chǎn)品在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售策略等方面不能前瞻性地預(yù)測客戶個(gè)性化的需求，可能存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。另外，房產(chǎn)價(jià)格受到國民經(jīng)濟(jì)，供求關(guān)系等多方因素的影響，對銷售收入的實(shí)現(xiàn)會帶來一定的波動 32 防范措施： 搞好營銷策劃，制定詳細(xì)、周密的營銷方案；制定可行的招商方案，優(yōu)先引進(jìn)有實(shí)力的品牌經(jīng)銷商、主力商店 ( 如主力店、大賣場、 大型專業(yè)店 )，給投資者加強(qiáng)信心； 采取各種渠道大力宣傳，樹立品牌形象； 制定有吸引力的促銷方式，如多種付款方式、多種優(yōu)惠措施、高回報(bào)的返租經(jīng)營方式、可買可租方式等； 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)具有開發(fā)周期長、投入資金大、涉及合作方多的復(fù)雜環(huán)節(jié)等特征。從市場研究到土地獲得、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場營銷、建設(shè)施工、建材采購、廣告推廣、銷售服務(wù)和物業(yè)管理的開發(fā)流程中，項(xiàng)目開發(fā)涉及調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、材料供應(yīng)、廣告策劃等多家公司，同時(shí)，更涉及計(jì)劃、規(guī)劃、國土、建設(shè)、消防、環(huán)保等多個(gè)政府部門 對每一環(huán)節(jié)的審批和監(jiān)管，任何環(huán)節(jié)的變化，都將影響預(yù)期的銷售和盈利。防范措施：針對項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，公司須依托實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，通過科學(xué)決策、精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 由于房地產(chǎn)市場升溫，建筑材料和設(shè)備價(jià)格近期不斷上漲，必將直接增加建安成本；另外施工管理出現(xiàn)問題也將造成工程成本增加。防范措施： 加強(qiáng)項(xiàng)目管理，采用招投標(biāo)等方式精心選擇好施工單位、監(jiān)理單位和主要建筑材料設(shè)備，有效控制工程質(zhì)量和成本； 取得政府的支持，爭取政策優(yōu)惠，減免相關(guān)費(fèi) 33 用。 采取把風(fēng)險(xiǎn)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三方的方案，如 在施工方面可以和承建商簽定成本協(xié)議與材料供應(yīng)商簽定限價(jià)協(xié)議。 第十章 結(jié)論及建議 結(jié)論 根據(jù)上述對項(xiàng)目的整體宏觀和微觀分析可知，本項(xiàng)目目前前景看好。項(xiàng)目所處的優(yōu)越的地理位置輔以合理的設(shè)計(jì)規(guī)劃，營造良好的商業(yè)、人居環(huán)境，必將成為 大荔縣 知名的集購物、居住、休閑、娛樂為一體的綜合性建筑。 同時(shí)從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)顯示可知 , 本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行 ,具有較高的收益率，并具有較好的社會效益。 建議 本報(bào)告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測后得出的。鑒于目前房 地產(chǎn)市場的客觀條件及項(xiàng)目的實(shí)際狀況，本報(bào)告認(rèn)為，有必要對報(bào)告的有關(guān)問題進(jìn)一步作出說明，并提出若干建議： 由于建筑設(shè)計(jì)，經(jīng)營方式，施工方案，等一系列問題有待確定，實(shí)際操作時(shí)需要深化；由于項(xiàng)目一期工程中的青少年活動中心和二期科普綜合大樓均是為了使青少年科普樂園的原有功能得到很好的延伸，所以可向政府部門申請合理的優(yōu)惠政策：如稅費(fèi)減免等，二期原生態(tài)山林改造可向政府申請財(cái)政撥款和向 34 社會募集資金形式進(jìn)行。 本報(bào)告的測算是在考察 大荔縣 房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，確定其預(yù)期售價(jià)的，這在很大程度上依賴與目前 大荔縣 房地產(chǎn)市場的 供求關(guān)系和未來幾年我國政治，經(jīng)濟(jì)，和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于國家對宏觀經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步調(diào)控，控制經(jīng)濟(jì)過快過熱增長，將在今后相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)左右市場的變化。售價(jià)將是最敏感的因素之一，同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在激烈的時(shí)常競爭中能保持較好的售價(jià)水平也至關(guān)重要；發(fā)展商除應(yīng)密切地注意市場，選擇合適的市場策略外，還應(yīng)組織一支高素質(zhì)，高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)，施工，營銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會，減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的預(yù)期盈利目標(biāo)，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。 建筑工程中不可預(yù)見的因素很多，工 期，質(zhì)量，成本，原材料供應(yīng)等都會影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。由于該項(xiàng)目工程施工較為復(fù)雜，因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，一是要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制；二是推行競投招標(biāo)，工料包干等一系列措施，有效控制成本，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃；三要及時(shí)與設(shè)計(jì)部門溝通，分析解決技術(shù)難題，以確保項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。