【正文】 ....................................... 25 資金籌措 ................................. 27 資金平衡計(jì)劃：見下表 ..................... 28 第八章 效益分析 ................................. 29 銷售收入、銷售稅金及附加估算 ............. 29 3 經(jīng)營成本及費(fèi)用估算 ....................... 30 第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 ...................... 30 市場風(fēng)險(xiǎn) ................................. 30 籌資風(fēng)險(xiǎn) ................................. 31 銷售不確定性風(fēng)險(xiǎn) ......................... 31 項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) ........................... 32 成本控制的風(fēng)險(xiǎn) ........................... 32 第十章 結(jié)論及建議 ............................... 33 結(jié)論 .................................... 33 建議 .......................................................................... 33 1 第一章 概 論 大荔縣同洲湖現(xiàn)代廣場項(xiàng)目。 位于大荔縣同洲湖向東 50 米。 項(xiàng)目承辦單位 大荔縣民政局。 有一條南接同洲湖景區(qū)北達(dá)大荔高鐵站的公交車，方便游客往返。 2 建設(shè)規(guī)模： 項(xiàng)目總占地面積 （ 畝），總建筑面積 ㎡，該項(xiàng)目建設(shè)分 三期進(jìn)行： 一期工程：包括現(xiàn)代商業(yè)廣場，首層建筑面積 m2，總建筑面積 m2，共 5 層高，一、二層層高為 5 m，三層高 m，四五層為 m。一棟 26 層，一棟 12 層，首層為架空層，設(shè)作停車位。 三期工程：為青少年 科普綜合大樓，建筑面積為 m2。第三期工程未列入本可研范圍。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo)值 備注 1 總用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 3 建筑密度 % 28． 53％ 4 容積率 5 總投資額 萬元 6 銷售收入 萬元 7 銷售稅金及附 加 萬元 8 所得稅 萬元 2140 9 凈利潤 萬元 10 投資利潤率 % % 11 投資利稅率 % % 12 建設(shè)期 年 2 4 第二章 項(xiàng)目市場分析 國民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、和總體規(guī)劃 《大荔縣城市總體規(guī)劃（ 20xx2020）》于 20xx 年 9 月 5 日通過陜西省級(jí)評(píng)審。到 20xx 年，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到 20xx 年，城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)初步形成網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu) 。 20xx 年城市化水平達(dá)到42%， 20xx 年達(dá)到 50%， 2020 年達(dá)到 60%。 廣場位于同洲湖東段，增強(qiáng)了綜合服務(wù)性，該地區(qū)為中高等強(qiáng)度開發(fā)。 (1)商品住宅開發(fā)情況分析 20xx 年首季，商品住宅施工面積為 2093100 平方米，相較20xx 年同期增長 ％； 20xx年首季，商品住宅竣工面積為 407900平方米，相較 20xx年同期減少 ％。 未來幾年發(fā)展趨勢 近 6 年，大荔縣房地產(chǎn)一直保持了較快的發(fā)展速度。在國家宏觀調(diào)控加強(qiáng)的大環(huán)境下，大荔縣房地產(chǎn)市場未來幾年的發(fā)展情況，我們從兩方面加以分析。今年 15 月，大荔縣房地產(chǎn) 6 開發(fā)完成 億元，同比增長 %，增速有減緩，同比下降 個(gè)百分點(diǎn)。 ②、非國有投資依然強(qiáng)勁。從 15 月的情況看，私營開發(fā)企業(yè)完成投資 個(gè)億，占總量的 41%，位居前列，其次是其他有限責(zé)任公司及外商投資分別完成 億和 億，占總量的 36%和 11%。 ③、新開工項(xiàng)目規(guī)模提高。截止 5 月底，新開工項(xiàng)目進(jìn)展順利，完成投資 億元，占完成總量的一半，比上年同期多出 億元。今年以來，開發(fā)市場的亮點(diǎn)不再集中在住宅 ,而將包括寫字樓、和大型商鋪等物業(yè)，有實(shí)力的開發(fā)商也將向更穩(wěn)定、更長期的投資發(fā)展。特別是一些地段較佳爛尾樓也得到重新啟動(dòng)。增長 倍 ,比重由上年 %提高到 %； 寫字樓施工面積 萬平方米，增長 %，比重由上年 %提高 7 到 %。 ⑤、房地產(chǎn)市場活躍依然。其一是商品房銷售價(jià)格上漲 %，其中普通住宅上漲%，豪華住宅上漲 %；其二是私有住房交易上漲 %；其三是房屋租賃價(jià)格上漲 %。 ⑥、多數(shù)商家看好開發(fā)形勢。其中企業(yè)家信心指數(shù) 160 點(diǎn)，預(yù)計(jì)二季度將保持這個(gè)水平；房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù) 150 點(diǎn)，預(yù)計(jì)二季度提高到 160 點(diǎn)。那些擁有土地儲(chǔ)備與良好融資渠道的一線企業(yè)更是信心十足。但對(duì)于投資的拉動(dòng)意義重大。目前國家“管緊土地，看好信貸”的新政是加強(qiáng)土地和資金的供給約束，抑制投資沖動(dòng)，遏制低水平重復(fù)建設(shè)，并不是搞一刀切限制，不會(huì)影響正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)需求，當(dāng)然政策帶來的振蕩不可避免波及到大荔縣地產(chǎn) 8 市場。上收縣級(jí)以下土地審批權(quán)限。土地交易價(jià)格和征地拆遷費(fèi)用大幅上漲。一是征土地補(bǔ)償費(fèi)用 3 個(gè)月內(nèi)支付率 100%； 二是征地補(bǔ)償清欠無拖欠情況；三是涉及征地拆遷補(bǔ)償?shù)男旁L辦結(jié)率 %。目前大荔縣開發(fā)項(xiàng)目中暫時(shí)末有明顯違規(guī)現(xiàn)象。 ③、資金來源影響：銀根緊縮給供需兩方帶來影響。在無法獲得廉價(jià)、充分的資金供給后，各大小房地產(chǎn)投資商都將面臨資金鏈的緊張，一些在售項(xiàng)目也加大促銷力度，以盡快收回成本，進(jìn)入新一輪開發(fā)。 5 月底到位資金中，國內(nèi)貸款雖只占 24％，但考慮到施工企業(yè)墊資中的銀行貸款、預(yù)售商品房中的個(gè)人住房按揭、自籌資金中關(guān)聯(lián)企業(yè)使用的貸款等因素，銀行資金占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重超過五成。 (3)、從銷售情況看：目前銷售和空置面積一降一升 ，就頗受人們關(guān)注。截止 5 月底，大荔縣商品房銷售面積 萬平方米，下降 29%，喜的是預(yù)售面積成倍增長，累計(jì)預(yù)售面積 萬平方米，同比增長 倍；二是空置上升?？罩妙愋鸵宰≌佣?，占 67%。樂觀的是今年大荔縣以住宅 開發(fā)為主的投資速度已經(jīng)減慢，同比下降 %，緩沖下半年空置壓力。當(dāng)前城鎮(zhèn)居民的住房需求正在從滿足生存需要向舒適型的轉(zhuǎn)變。陜西省城鎮(zhèn)居民人均使 用購房貸款 597 元，與全國城鎮(zhèn)人均使用購房貸款 20xx 元相比，還有一定距離。 ②、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求住宅與房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。 20xx 年陜西省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，占固定資產(chǎn)投資的比重 %，占 GDP 的比重 %，分別低于全國平均水平 個(gè)百分點(diǎn)和 個(gè)百分點(diǎn)，盡快提高住宅與房地產(chǎn)業(yè)所占比重，是陜西省經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的客觀需要。截止 6 月底，全省汽車消費(fèi)貸款余款比年初增長 140%，成為金融機(jī)構(gòu)新的信貸增長點(diǎn)。全省個(gè)人購房消費(fèi)貸款余額比年初增長 29%，高于去年同期增長速度 個(gè)百分點(diǎn)。相應(yīng)的商業(yè)和其他配套環(huán)境基礎(chǔ)一般，該區(qū)尚無房地產(chǎn)開發(fā)。 該區(qū)目前基本上商業(yè)發(fā)展方向以自主經(jīng)營為主，沒有大規(guī)模的零售商場及專業(yè)市場，很有開發(fā)前景。廣場位于同洲湖東段，增強(qiáng)了綜合服務(wù)性，該地區(qū)為中高等強(qiáng)度開發(fā)。 (3)、景觀優(yōu)勢：同洲湖景區(qū)設(shè)施齊全， 1000 畝湖面蓄水工程以及環(huán)湖自行車綠道、環(huán)湖電瓶車道、六角亭、橡膠壩、親水平臺(tái)、停車場等配套工程，中國紅標(biāo)志性景區(qū)大門、環(huán)湖步道、福壽康寧橋、兒童樂園、綜合性健身區(qū)、中心廣場、音樂噴泉、文化棧橋、管理設(shè)施、荷花池、碼頭、雕塑工藝品、生態(tài)衛(wèi)生間、環(huán)湖燈帶、中隔堤、北大堤石臺(tái) 階、弱電、音樂草坪燈等成為集 12 文化、民俗、旅游為一體的縣城南戶門、大荔新景點(diǎn)。 劣勢 (1)、位于大荔縣城南郊，距離城中心較遠(yuǎn)。 機(jī)會(huì) (1).本項(xiàng)目居住規(guī)模人口數(shù)約 20xx 人，加上周邊學(xué)校，流動(dòng)人群以及附近小區(qū) 居住人群，給經(jīng)商環(huán)境帶來充足人氣。 (3).發(fā)展商別具匠心的建筑風(fēng)格，造就一個(gè)宜商宜居，集休閑，娛樂，觀賞等多功能為一體的商住勝地，將大大吸引市民前來購物。 13 第三章 項(xiàng)目定位及銷售預(yù)測 項(xiàng)目市場定位 定位一：地標(biāo) — 同洲湖景區(qū)特色商住項(xiàng)目 定位二：城市的形象窗口－大荔商業(yè)形象的典型代表 功能定位 （ 1）、商業(yè)部分功能定位 現(xiàn)代廣場由于地處建設(shè)廣場，交通便利，我們初步考慮功能定位以社區(qū)型商場為主，主要是為本案及周邊居民服務(wù)。 （ 2）、住宅部分 本案錦繡花園產(chǎn)品形態(tài)為電梯房，目標(biāo)客戶群及戶型配比定位如下。同時(shí)為了解決小區(qū)居民小孩入學(xué)，建議設(shè)置一個(gè)幼兒園。 項(xiàng) 目預(yù)計(jì) 20xx 年 4 月份開始動(dòng)工， 12 月份左右即可拿到預(yù)售許可證開始對(duì)外銷售。商業(yè)部分的銷售關(guān)鍵看招商這塊的執(zhí)行力度，執(zhí)行到位的前提下，臨街商鋪估計(jì)在年底即可銷售一空，內(nèi)圈商鋪在 20xx 年上半年（五月份）力爭完成 60％的銷售率，剩下部分預(yù)計(jì)在