【正文】 助。與其 他商業(yè)物業(yè)的營銷策略有所不同的是，商業(yè)廣場的招商工作不能是被動的接受客戶購買商 23 鋪，還要對入駐商家的信譽、經(jīng)營業(yè)種、經(jīng)營管理水平、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營狀況等方面的內(nèi)容進行考察。（各類節(jié)慶活動內(nèi)容包括 : 明星見面會、現(xiàn)場歌星音樂秀、群眾文體競賽、產(chǎn)品展覽、模特時裝秀、新產(chǎn)品展示會、打折大拍賣等。 商業(yè)廣場要經(jīng)營得好 , 還要求商業(yè)廣場經(jīng)營者有連續(xù)不斷地策劃組織各類節(jié)慶活動的能力。但必須注意避免由于客 源的重疊造成內(nèi)部競爭的不利因素 , 而這些因素必須在規(guī)劃和招商之初就有效排除。 商業(yè)廣場應(yīng)先確立主力商店 ( 如主力店、大賣場、大型專業(yè)店 ), 并在招商過程中優(yōu)先辦理。此方案是在公司資金實力比較 雄厚，不急于把所有的可售面積一下銷售 22 出去以獲取利潤，而是從長遠利益考慮將部分商場和車庫進行租賃經(jīng)營，獲取長期穩(wěn)定的租金收入，將來在市場繁榮之后也可將未出售的商場以更高的價格出售，以期獲得更大的收益。此方式可以盡快回籠資金、消化所有商業(yè)面積，減輕資金壓力，提高資金的周轉(zhuǎn)率，盡快獲得投資回報收益。 20xx 年 9 月 20 日三期工程竣工驗收。 20xx 年 11 月 20 日一期工程竣工驗收。 20xx 年 2 月 1 日至 20xx 年 5 月 30 日完成一期工程主體施工。 為了加強工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下、加強關(guān)鍵線路進程的各項管理工作，編制好施工組織設(shè)計、搞好安全施工，以使項目盡快竣工受益。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中極其重要的服務(wù)性工作，它直 20 接關(guān)系到整個項目的開發(fā)能否順利實施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽。招標(biāo)方式可采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)。 項目總投資額約為 億元人民幣。 根據(jù)植物分布情況將后山劃分木蘭園、竹園、桂花園等花卉園區(qū)。 在上山坡道旁依山就勢，營建跌水瀑布景觀，增強環(huán)境的靈氣。 環(huán)境景觀改造 商場、住宅竣工后應(yīng)進行周圍道路園林景觀工程建設(shè)，營造一個美麗、舒適的購物、休閑、居住環(huán)境。 廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。 使用中的環(huán)保 室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流排放系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。對粉塵擬采用噴水除塵。 施工中的環(huán)境保護 本項目施工過程中機械設(shè)備噪音及施工中的粉塵對周圍環(huán)境會造成污染。地下停車場設(shè)在一層地下室，可停放車輛 105 輛；地面停車主要包括商場前臨街廣場、住宅前停車坪和一層架空層、商場與青 少年活動中心之間的內(nèi)廣場，共計可停放車輛約 60 輛。 冷暖空調(diào)和通風(fēng)系統(tǒng)：商場部分根據(jù)設(shè)計要求采用以電為能源的品牌空調(diào)主機，同時設(shè)置通風(fēng)系統(tǒng)； 防盜和監(jiān)控系統(tǒng)； 電梯：商場每層設(shè)自動扶梯二組上、下自動扶梯，一臺 2噸貨梯，兩臺觀光電梯（ 1 噸）。 消防 本項目設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消防自動報警及聯(lián)動系統(tǒng) 本項目需按地面以上總建筑面 積的 2%建造人防地下室。廚房廢水和衛(wèi)生間污水經(jīng)化類池排入城市污水管。給水：采用一戶一表制。本項目在地下室設(shè)一容量為 600m3 貯水池，在屋頂設(shè)容積約 50m3 的水箱，設(shè) 2 臺揚程達 100m 的生活水泵（一用一備）向屋頂水箱供水。 給水 本項目設(shè) 1 路水源，進水管徑為 DN200 鑄鐵給水管。 錦繡花園結(jié)構(gòu) 26 層部分采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)， 12 層高層采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 本項目是一個集商場、餐飲、娛樂、住宅、科教等功能為一體的配套齊全的標(biāo)志性建筑，平面布置合理，功能分區(qū)明確清晰，建筑整體外觀設(shè)計簡潔明快、富有現(xiàn)代感。 第四章 項目的工程技術(shù)方案 本項目現(xiàn)代廣場商業(yè)部分 5 層，錦繡花園高層部分為 26 層，小高層部分為 12 層，青少年活動中心為 6 層，總建筑面積 16 ㎡。 現(xiàn)代廣場商鋪銷售價格 層數(shù) 垂直遞減比 例 平均售價計算值（元 /㎡） 平均售價取定值 （元 /㎡） 一層 1 9512 9500 二層 5707 5500 三層 3995 4000 四層 3196 3000 五層 2557 2500 整體平均售價取定值（元 /㎡） 4900 住宅部分 根據(jù)本項目與其他樓盤在位置、周邊環(huán)境、市政配套、建筑質(zhì)量、交通、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、社區(qū)素質(zhì)、發(fā)展商實力及信譽、戶型設(shè)計、環(huán)保等方面的因素進行對比分析，結(jié)合其他項目的銷售價格和產(chǎn)品之間的差異比較，以及市場能夠承受的價格制定本項目的均價。 商業(yè)部分 現(xiàn)代廣場商場部分的銷售價格，以其他樓盤作為比較實例，依據(jù)個別因素、區(qū)域因素、市場背景等因素進行分析，通過交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（包括區(qū)域狀況、實體狀況）修正得出一層商鋪的平均售價，再依據(jù)其他樓層商鋪與一層商鋪的商 15 業(yè)關(guān)系，評估出其他樓層商鋪的平均售價，最后假定各樓層建筑面積相同，得出東方商業(yè)廣場的平均售價。住宅因總量不大，加之項目所處地段較好，只要其他相關(guān)條件到位，估計銷售難度不大，保守估計在今年年底預(yù)定率將達到 20％， 20xx 年上半年銷售率將達到 60％，余下 40％在現(xiàn)房出來，交付使用之時將陸續(xù)銷售完畢。可采取買斷或者聯(lián)營運作方式進行。 戶 型 面積（平米） 目標(biāo)消費者 戶型配比 四室兩廳 155 平米 私營業(yè)主 /企業(yè)技術(shù)管理人員 30% 三室兩廳 120－ 130 平米 企業(yè)技術(shù)管理 人員 /私營業(yè)主 50% 兩室兩廳 80－ 100 平米 偏向城市生活的服務(wù)性 行業(yè)人員 10% 頂層復(fù)式五室兩廳 200－ 220 平米 私營業(yè)主 /政府從業(yè)人員 10% 14 （ 3）、青少年活動中心：在當(dāng)今多元時代構(gòu)想的發(fā)展戰(zhàn)略，必須有一個高度綜合的“一以貫之”的教育理念，作為整合“多元”的綱領(lǐng)，所以我們建議設(shè)置：青少年藝術(shù)團，合唱團，舞蹈團，電子琴樂團，美術(shù)學(xué)校，天文俱樂部，藝術(shù)體操隊，文學(xué)，外語等空間場所。可引進：大型超市，電器商城、大型美容院、健身娛樂城、乒乓球館、餐飲、茶餐吧等。 (4). 周邊樓盤開發(fā)的成功帶動了整個區(qū)域市場的盤活，區(qū)域高尚人文居住板塊正形成。 (2).本項目的啟動在吸引新星客戶分流的同時也將吸引其他區(qū)域居民前往；本項目的青少年素質(zhì)培訓(xùn)基地功能，給廣大青少年提供了一個多元的舞臺，同時也給商家?guī)聿虣C。 (2)、西段同洲湖景區(qū)較長，使本項目與建設(shè)廣場空間延伸受到限制。 （ 4）、政策優(yōu)勢： 大荔縣同洲湖景區(qū)已經(jīng)建成營業(yè)， 縣委縣政府對此高度重視， 而且群眾反映很好，每天前往同洲湖景區(qū)游玩的游客 絡(luò)繹不絕，這給本項目提供一個很好的基礎(chǔ)和平臺， 縣委縣政府一定會充分考慮，給予最大限度的政策支持。 (2)、交通優(yōu)勢：有一條南接同洲湖景區(qū)北達大荔高鐵站的公交車，方便游客往返。 優(yōu)勢 (1)、區(qū)位優(yōu)勢：大荔縣同州湖風(fēng)景區(qū)位于洛河大荔城區(qū)段，占地面積 4 平方公里，景區(qū)按照 4A 級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)， 公里兩岸堤防、 公里中隔段、 360 畝生態(tài)景觀工程、 1000 畝湖面蓄水工程、 5 公里環(huán)湖自行車綠道、 100 輛自行車站點、 1000 部生態(tài)停車場等配套工程及音樂噴泉、福壽橋、康寧橋等 20 多處景點建設(shè)，可容納 510 萬人游樂觀 賞，成為集文化、民俗、休閑、體驗、旅游為一體的新景區(qū)?？? 11 以預(yù)計在未來的兩年內(nèi)同洲湖景區(qū) 的商品住宅競爭將成為整個城市板塊競爭的又一沸點。 現(xiàn)代廣場位于洛河大荔城區(qū)南郊，地價較中心地區(qū)低。隨著汽車走進老百姓家庭，人們的居住觀念發(fā)生了深刻變化，原有的居住空間顯得日益狹窄、擁擠，更加向往寬敞、優(yōu)美、現(xiàn)代的居住空間，住房更新?lián)Q代加快。 ③、啟動汽車消費將促進住房消費。住宅與房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占比重將逐步提高。只要轉(zhuǎn)變消費觀念，改善住房條件的愿望就可以轉(zhuǎn)變?yōu)樽》坑行枨?，進一步擴大住房消費完全可以實現(xiàn)。陜西省統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料表明，城鎮(zhèn)有 %的居民對現(xiàn)有住房不滿意，不滿意集中反 10 映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差；住房消費占城鎮(zhèn)居民消費支出的第二位， %的居民有購房意向。 (4)、趨勢判斷 隨著國土資源的日益緊缺以及政府相關(guān)限制土地報批報建相關(guān)法規(guī)的頒布，對于房地產(chǎn)市場情況的變化趨勢，可總結(jié)出以下幾點： ①、城鎮(zhèn)居民住房需求十分強勁?？罩玫拿娣e大多是去年末竣工，今年開始現(xiàn)房銷售的房屋，由于沒有實際預(yù)售，銷售周期拉長，因此時點數(shù)體現(xiàn)的空置率上升。從空置時間上看，一年內(nèi)占 73%；在一年至三年內(nèi)的占 26%；三年以上僅占 %。一是銷售下降。面對銀根緊縮，開發(fā)商將首 先受到挑戰(zhàn)，市場需求也面臨考驗。 從大荔縣房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況看，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行貸 9 款的依賴程度不小。開發(fā)項目資本金比率由 20%提高 35%才允許開工，房屋結(jié)構(gòu)封頂后才許預(yù)售；購房按揭貸款限制，使貸款額度每月 還款不能超過貸款人月收入的 50%，限制對購買第二套房的貸款，對購買第四套房以上的投資性購房不予貸款等。因此，對正在建設(shè)中的項目不會受到大的沖擊。 ②、立項規(guī)劃影響：堅決剎