【正文】 國家之一。中國入世在即，為了適應(yīng)入世之后對外開放新形勢的需要，進一步加大招商引資力度，國家外經(jīng)貿(mào)部近日宣布，將放寬對外商投資企業(yè)外方在境內(nèi)銀行籌措人民幣中長期貸款的限制。據(jù)介紹，今后中國商業(yè) 領(lǐng)域進一步擴大利用外資的重點仍是零售業(yè)，特別鼓勵國際上有實力、技術(shù)先進的著名商業(yè)集團進入中國，與國內(nèi)有實力的零售企業(yè)合資合作，共同開拓國內(nèi)市場；政府主管部門將逐漸把商業(yè)引進外資工作納入法制化軌道，做到統(tǒng)一、合理、有序。連鎖經(jīng)營方式的成功導(dǎo)入，加速擴大了國內(nèi)零售市場的容量，社會商品零售總額持續(xù)多年保持了 10%以上的增長速度，中國零售市場已成為世界上發(fā)展速度最快、潛力最大的市場。經(jīng)過幾年的積累， 本地化的進程大大加快，基本建立了適合中國市場情況的管理模式、系統(tǒng)和隊伍，規(guī)模采購和規(guī)模銷售已形成良性的循環(huán)機制。 作為中國地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè) —— 集團股份有限公司抓住了這一契機，在 全面挺進中國市場之際與之聯(lián)手，攜手共同開發(fā)房地產(chǎn)與零售業(yè)市場。在經(jīng)過對地理位置、周邊環(huán)境、居民總體收入水平、人均消費水平、市場潛力等幾個方面進行了詳實細(xì)致的調(diào)查與實地考證之后，雙方確定以 等五個城市作為首次合作對象，在各地商業(yè)黃金地段，興建 購物廣場。 項目實施依據(jù) 購物廣場是 集團股份有限公司與 集團簽署的一攬子合作項目之一。該項目得到了 市政府及各職能部門的大力支持，部分協(xié)議正在草擬之中，目前確認(rèn)的項目實施依據(jù)主要有： ● 集團有限公司與 咨詢（深圳）有限公司簽署的《房屋租賃協(xié)議》 ● 中國有限公司與 集團的會談紀(jì)要 ● 中國有限公司與 集團的關(guān)于在 選址興建 購物廣場的確認(rèn)函 ● 集團有限公司與 市國土管理局簽署的《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 3 項目概況 ● 項目名稱： 購物廣場 ● 項目地址： 市 區(qū) 路 ● 建設(shè)內(nèi)容：購物商城、餐飲及配套設(shè)施 ● 項目建筑指標(biāo)： 占地面積 平方米 建筑面積 平方米 覆蓋率 73% 容積率 ● 投資與收益概況 該項目總投資 萬元，其中，建設(shè)投資 萬元，流動資金 100 萬元，正常營業(yè)期銷售（營業(yè)）收入 萬元，年均利潤總額 萬元，年均稅后利潤 萬元。該集團公司自成立以來，以每年翻番的速度跳躍發(fā)展，經(jīng)營范圍從單一的房地產(chǎn)業(yè)拓展到商業(yè)、工業(yè)、外貿(mào)等多種領(lǐng)域，現(xiàn)已發(fā)展成為擁有 40 億資產(chǎn)、年經(jīng)營收入超過 70 億元的大型股份制企業(yè)。公司先后在 建設(shè)開發(fā)了 等居民小區(qū)； 等精品樓盤以及 大廈、 國際飯店等項目。到 2020 年底，集團房地產(chǎn)開發(fā)將拓展到全國 12 個城市，年開發(fā)量超過 150 萬平方米，銷售額超過 50 億元。該集團公司自成立以來，累計奉獻(xiàn)于公益事業(yè)的投入額達(dá) 7 億多元人民幣。 該集團公司近期的發(fā)展目標(biāo)是：到 21 世紀(jì)初，成為資產(chǎn)超百億元，年經(jīng)營額超過百億元的中國一流的大型企業(yè)集團。 ● 美國 集團 美國 集團成立于 1962 年，以單一經(jīng)營日雜食品超市為起點，經(jīng)過近 40 年的運營，現(xiàn)已發(fā)展成為具有傳統(tǒng)的百貨公司、超級百貨商場和倉儲式會員店三大經(jīng)營體系的大型跨國企業(yè)集團。截至 2020 年底， 已經(jīng)在全球 10 余個國家開設(shè)了近 4000 家連鎖店，利潤增長始終保持強勁勢頭，年增長速度高達(dá) 20%。 2020 年，又攀升至第 2 位，年營業(yè)額為 1862 億美元，利潤 62 億美元，下屬員工超過 100 萬人。 憑借其雄厚的資金實力、先進的管理經(jīng)驗、龐大的衛(wèi)星系統(tǒng)建立了自己的商業(yè)帝國， 的加盟，必將大大增強該項目的市場潛力，從而為該項目帶來滿意的投資回報率。 研究范圍 該可行性研究報告的研究范圍包括： 總論； 項目發(fā)展的 必要性分析； 項目發(fā)展的市場分析； 建設(shè)條件分析和工程進度安排； 建設(shè)的規(guī)模和性質(zhì)； 工程設(shè)計和功能要求； 消防、環(huán)保和衛(wèi)生； 投資估算與資金籌措； 財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算； 財務(wù)效益分析； 敏感性分析； 結(jié)論與建議等。 二、項目發(fā)展的必要性分析 該項目的發(fā)展將有力推動我國零售業(yè)發(fā)展 經(jīng)過幾年的發(fā)展，我國連鎖零售業(yè)獲得了良好的起步發(fā)展，同時該領(lǐng)域前幾年對外資的適度放 開，也起到了積極的推動作用和示范效應(yīng)。 中國 消費市場 今年 上半年 的 活躍 預(yù)兆了這一發(fā)展走勢。數(shù)據(jù)表明， 今年 上半年中國國內(nèi)消費品市場商品銷售活躍，保持了較高的增長水平，實現(xiàn) 社會消費品零售總額 億元，比上年同期上漲 %。 分析表明， 社會消費品零售總額增長的主要原因為城鄉(xiāng)居民收入的增加、節(jié)日消費的拉動和市場商品供給結(jié)構(gòu)的改善。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 8 該項目的發(fā)展將迅速推動入世后我國零售業(yè)態(tài)的發(fā)展升級 該項目 的發(fā)展方向是在 的商業(yè)中心地段黃興路發(fā)展大規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)化的超市?？梢哉f，我國零售的業(yè)態(tài)發(fā)展革命才剛剛開始，以超市為代表的商業(yè)連鎖經(jīng)營的銷售額在極個別的一些重點城市的 社會消費品零售總額 中所占的比例剛剛接近 30%，全國的平均水平僅僅在 4%左右。入世是一個發(fā)展契機，未來的 3 至 5 年將是我國零售業(yè)快速發(fā)展的一個時期，這一時期既是最為劇烈的變革時期，同時也是一個發(fā)展成熟的時期。依照 在中國的發(fā)展計劃， 2020 年將新增 23 家店， 2020新增 43 個，到 2020 年時爭取發(fā)展總店數(shù) 200 家。 該項目的發(fā)展將加速 市商業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)的步伐 市自古是中國南方的一大商貿(mào)中心，改革開放以來，商貿(mào)業(yè)更成為 市的支柱產(chǎn) 業(yè)。首先，從商業(yè)布局上看，目前 市商業(yè)布局過于集中在 廣場，形成所謂的五一廣場一級商圈，需要向周邊地區(qū)加大輻射力。再者，從商業(yè)業(yè)種上看，在商業(yè)中，除了批發(fā)零售業(yè)以外，現(xiàn)代物流業(yè)也是 商業(yè)發(fā)展中的一個新的經(jīng)濟增 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 9 長點。 進駐 后，不僅會給 帶來零售業(yè)的發(fā)展，由于 物流量大，也有向周邊輻射的潛力，因此也會帶動 市現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展。目前，黃興北、中、南山路，以及五一廣場商業(yè)中心區(qū)的改造拆遷已經(jīng)緊鑼密鼓的展開，并有了重大的突破。 市政府的 項目正位于黃興南路改造區(qū)域內(nèi)。 該項目的發(fā)展將最終形成戰(zhàn)略性協(xié)作雙方雙贏的發(fā)展格局 在世界的范圍內(nèi)享有盛譽，其成熟的商業(yè)運作模式為眾多的企業(yè)所瞻仰。因此，該項目可以認(rèn)為是雙方的戰(zhàn)略性協(xié)作，并且是真正意義上的主業(yè)互補式合作。眾所周知，“百萬買宅，千萬買鄰”， 在全國各城市的發(fā)展必將給周邊環(huán)境帶來人氣，這將為 集團在各城市的商品住宅項目的開發(fā)帶來聯(lián)動效應(yīng)。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 10 三、項目發(fā)展市場分析 市總體環(huán)境分析 ， 省省會，政治經(jīng)濟文化中心，也是中南地區(qū)重要的資金、技術(shù)、原材料集散地和交通樞紐。截止到 2020 年末， 市總?cè)丝? 萬，市區(qū)人口 萬人。 改革開放以來， 經(jīng)濟建設(shè)和社會事業(yè)的發(fā)展都取得了較大成績。工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元， 外貿(mào)進出口總額 億美元。全市從業(yè)人員 萬人 ,其中城鎮(zhèn) 104 萬人。全市城鎮(zhèn)居民儲蓄余額 億 元，人均 萬元。 是全國重要的商品糧、商品豬生產(chǎn)基地，糧食和牲豬生產(chǎn)在全國都位居前列。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展， 農(nóng)業(yè)注重在“兩高一優(yōu)”上下功夫，使傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向市場農(nóng)業(yè)、城郊型農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)方向轉(zhuǎn)變。 2020 年完成全部工業(yè)總產(chǎn)值 億元，全部國有企業(yè)及國有控股企業(yè)總體上扭虧為盈。 現(xiàn) 已成為長江經(jīng)濟帶中的一個重要開放城市。同時， 對外友好交往活動日益增多，每年接待來 從事友好觀光的外國友人、華僑、港澳臺同胞數(shù)萬人次。 市在經(jīng)濟發(fā)展、社會進步的同時，城市面貌亦有了根本的變化。中山大廈、 大廈、郵電大廈、糧油大廈、國貿(mào)金融中心、省廣電中心、北極星商業(yè)大廈、通程國際商業(yè)廣場等一批摩天大樓的矗立已成為 繁榮和發(fā)展的標(biāo)志。近年來， 為創(chuàng)建現(xiàn)代化國際城市 ，更加大了城市建設(shè)的步伐。其中市內(nèi)項目投資超過 50 億元。投資達(dá) 億元的 環(huán)線工程，以及金霞大道、雷鋒大道、解放路中、西段的續(xù)建、石長鐵路湘江公路橋、湘江南大橋、汽車客運南站、自來水?dāng)U建、程控電話擴控工程，尤其是以 市委、市府西遷為契機的河西新城建設(shè)，必將使古城 有著更加美好的未來。改革開放以來， 商業(yè)發(fā)展更為迅速 ，“ 五虎鬧 ”曾 聞名全國商界。 2020 年實現(xiàn)社會商品零售總額達(dá) 308 億元人民幣，批發(fā)零售貿(mào)易總額 225 億元?，F(xiàn)有各類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點 12 萬多個，初步形成了大中小結(jié)合，高中低結(jié) 合，綜合市場與專業(yè)市場結(jié)合，布局合理，層次分明，面向多元化，多層次消費的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。 市集散的商品量、交易額、商業(yè)活動的輻射面在全省乃至我國整個中南地區(qū)具有重要地位。解放后，五一廣場不但成為 市的 商業(yè)中心，同時也成為交 通 中心 。 2020 年 9 月下旬，隨著五一路交通綠化改擴工程的竣工通車，昔日錯亂的廣告牌、低矮的臨街鋪面、擁擠的人行道、車輛雜亂的五一廣場，被如今面目清雋而高聳的現(xiàn)代化大廈、先進而流暢的下沉式交通廣場、休閑舒暢 的中心綠化廣場所替代 ，從而一個現(xiàn)代化的五一廣場商圈獲得了新生。五一廣場的商業(yè)街 是 五一廣場商 圈 的核心部分。 90 年代以后， 隨著 五一廣場周圍的 平和堂、友誼名店、新友誼廣場 (錦繡 )、東漢名店廣場、新 大新時代廣場、萬代廣場的陸續(xù)開業(yè)，以一個環(huán)狀圍繞于五一廣場四周，以其形象而生動的佇立，描繪了一個真實的 “商圈 ”。 從 商業(yè)格局來說， 90 年代經(jīng)歷了 “ 友誼 ” 、 “ 阿波羅 ” 、 “ 中山 ” 、 “ 曉園 ”“ 東塘百貨 ” 五虎鬧 的階段、友誼阿波羅集團與平和堂龍虎斗的階段，如今進入了游龍戲珠時期。 從經(jīng)營模式上來說，五一廣場商圈使 的商業(yè)模式更加豐富與完備。從而打破了長期以來 大型商場國營與合資的單一經(jīng)營模式，帶動了商場形式的改變，既有友誼名店、平和堂式的綜合商場，也有東漢名店式的室內(nèi)步行商業(yè)街，還有新大新廣場為代表的專業(yè)與專向性商場，以及主題式商場，這無疑使得五 —廣場 商圈真正變得多元化與時尚化 。 該項目是以 和 集團協(xié)商的長春的模式為標(biāo)準(zhǔn)。地下一層為設(shè)備用房或停車場，可容納250300 個車位，地上一層全部或大部分用于出售，二至三層由 包租，如果建四層，則由與 有業(yè)務(wù)相聯(lián)的客戶租用。 周邊環(huán)境 及今后規(guī)劃 該項目地處的黃興南路延接黃心中路，是 市最早最繁華的商業(yè)區(qū)。黃興南路主要集中一些精品店和中檔商鋪，而大商場均集中在黃興中路，主要有平和堂、友誼名店、 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 15 東漢名店、萬代廣場、新大新時代購物廣場等，都圍繞在五一廣場周邊，形成 市一級商圈：五一廣場商圈。尤其是平和堂，由日資興建，由酒店、商場和超市組合而成，商場采取開架式經(jīng)營，對外不租不售，采取扣率 2530%不等。而東漢名店、萬代廣場經(jīng)營不好，而且萬代廣場試營業(yè)幾個月后關(guān)閉。 市現(xiàn)將黃興南路拓寬為 54 米寬，長 872 米的步行街，預(yù)計 2020年全部竣工。黃興南路西側(cè)全部拆遷，規(guī)劃三層店鋪，一樓全天候的購物通道和部分商鋪，二樓經(jīng)營店鋪，三樓庫房和辦公用房， 東側(cè)進行局部整修，不做大的拆遷，兩側(cè)公建商鋪后分別開辟兩條 12 米貫通道，為商鋪進貨辦公通道。該方案為步行街構(gòu)建了一個核心商業(yè)區(qū)、三大特色文化廣場、一條商業(yè)主軸、五條商業(yè)擴展軸的框架結(jié)構(gòu)。 三個特色廣場： （ 1）文廟休閑廣場：引入“購物公園”概念，在南門口形成商業(yè)街的入口休閑廣場，廣場采用西側(cè)文廟（ 已毀）明清時建筑風(fēng)格，表達(dá)古代建造者“天人合一”的理想追求境界，展現(xiàn)積極向上的湖湘文化精神。 （ 2）火宮殿風(fēng)味街：規(guī)劃結(jié)合湘江劇院，擴大規(guī)模，將美食街沿坡子街發(fā)展，成為具有濃郁傳統(tǒng)氣息的飲食、文化中心。 一條商業(yè)主軸： 規(guī)劃設(shè)想將黃興南路改造成一個具有民國初期風(fēng)貌為特征的商業(yè)步行街，成為片區(qū)商業(yè)發(fā)展的主軸。 五條商業(yè)擴展軸： 坡子街：發(fā)展 特色風(fēng)味小吃，成為雅俗共享的美食街。 東茅街：經(jīng)營窗簾，床上用品的特色市場。