【正文】 態(tài)投資效益分析表 序號 項(xiàng)目名稱 金額（萬元） 1． 0 現(xiàn)金流入 56167 2． 0 現(xiàn)金流出 41504 2． 1 土地開發(fā)費(fèi) 4000 2． 2 土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi) 28752 2． 3 應(yīng)繳各 種稅費(fèi) 2500 2． 4 營業(yè)稅 2021 2． 5 各類配套工程費(fèi) 532 2． 6 供水增容費(fèi) 120 2． 7 報(bào)建手續(xù)費(fèi) 600 2． 8 不可預(yù)見費(fèi) 500 2． 9 投資利息 2021 2． 10 其他費(fèi)用 500 從靜態(tài)的角度看，整個(gè)項(xiàng)目盈利十分明顯。從上述分析可得出如下關(guān)于本項(xiàng)目的開發(fā)效益的結(jié)論：從各財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)看，整個(gè)項(xiàng)目盈利十分明顯；從計(jì)算模型的設(shè)定，知道影響本項(xiàng)目效益的主要因素，一是開發(fā)成本，二是物業(yè)的銷售進(jìn)行得順利與否，對上述兩方面因素的控制是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。三、本項(xiàng)目的計(jì)算模型中，設(shè)定本項(xiàng)目物業(yè)的銷售率為 100％，是為了體現(xiàn)本項(xiàng)目的內(nèi)在盈利能力。而本項(xiàng) 目物業(yè)日后推出的實(shí)際銷售率將與當(dāng)時(shí)該地區(qū)的物業(yè)市場環(huán)境、對本 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 29 項(xiàng)目物業(yè)的營銷是否得力等諸多因素的綜合作用有很大的關(guān)系，對這些因素的研討將不是本次可行性研究的內(nèi)容。 9． 2． 2 首期第一階段投資效益分析 根據(jù)前面對第一、二階段開發(fā)模式的設(shè)定，第一階段及第二階段預(yù)售樓款將主要用于抵償本項(xiàng)目部分開發(fā)投資，預(yù)售樓款不足以抵償開發(fā)投資的部分才通過銀行抵押貸款進(jìn)行籌資，不同的預(yù)售樓流入計(jì)劃與安排將會直接影響貸款的籌措數(shù)量，也就是說影響了財(cái)務(wù)成本。從財(cái)務(wù)指標(biāo)看，本項(xiàng)目整體開發(fā)的開發(fā)效益在收支平衡的基礎(chǔ)上有一定的盈余，基本達(dá) 到了用較少的資金（貸款額）來啟動整個(gè)小區(qū)建設(shè)的目的，在財(cái)務(wù)分析的角度上看是可行的。首期開發(fā)效益綜述：由于首期開發(fā)資金籌措及運(yùn)作模式的設(shè)定，開發(fā)資金可由部分預(yù)售樓款來沖抵。這樣的做法對于盤活資金，減輕貸款壓力，啟動整個(gè)小區(qū)開發(fā)建設(shè)均是有利和可行的?！捌椒€(wěn)回收”預(yù)售樓款的回收方案，在實(shí)際操作中將有一定的借鑒意義。從上面的分析可知，不同的預(yù)售樓款回收方案導(dǎo)致的項(xiàng)目貸款數(shù)額是有較大出入的，從而造成的貸款利息也相關(guān)頗大。也就是說，預(yù)售樓款的回收方式是影響第一階段開發(fā)成敗的一個(gè)較敏感的因素。從首期開發(fā)的效益分析結(jié)果來看 ，難以立即做到盈虧平衡，但是通過第二、第三期的開發(fā)則可達(dá)到先行啟動整個(gè)小區(qū)的目的。從這個(gè)角度上看，首期的開發(fā)投資方案是可行的。 9． 2． 3 二期投資效益分析 二期的開發(fā)（以下簡稱“后期開發(fā)”）涉及的不可預(yù)見因素較多，并且受到首期開發(fā)的影響較大。在本次的可行性研究中，對后期開發(fā)的運(yùn)作模式只作一般假設(shè)?，F(xiàn)將有關(guān)的基本假設(shè)如下： （ 1）后期開發(fā)的資金投入按全部貸款的原則，貸款利率（財(cái)務(wù)成本）按年利 6％計(jì)息一年； （ 2）銷售稅項(xiàng)按銷售收入的 6％計(jì)算，銷售費(fèi)用按銷售收入的 3％計(jì)算，所得稅率為 33％。 （ 3）后期開發(fā)的 資本收益率計(jì)算公式如下： 凈現(xiàn)金流量（利潤）資本收益率＝ ——————————— 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 30 開發(fā)總投入從《項(xiàng)目各功能物業(yè)的測價(jià)》的分析中知道，由于后期開發(fā)的跨期較長，小區(qū)外部環(huán)境對小區(qū)物業(yè)將來價(jià)值影響的不定因素較多，且難于精確估計(jì)，因此，對后期開發(fā)各期住宅物業(yè)的測價(jià)只進(jìn)行了小區(qū)內(nèi)環(huán)境因素改善的系數(shù)修正，該系數(shù)反映的是小區(qū)環(huán)境改善后對小區(qū)內(nèi)住宅價(jià)值的影響。因此，當(dāng)小區(qū)開發(fā)的第一階段啟動成功后，后期的效益分析反映的是后期開發(fā)內(nèi)在的盈利能力。當(dāng)后期開發(fā)期間的房地產(chǎn)市場維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開發(fā)在財(cái)務(wù)效益分析的角度上看 是可行的。 9． 3 項(xiàng)目總體開發(fā)盈虧平衡分析 經(jīng)過測算，本項(xiàng)目各功能物業(yè)的銷售率必須達(dá)到 82%才能夠使項(xiàng)目盈虧平衡。首期開發(fā)是采用了低價(jià)促銷的方式，各類住宅單元的測價(jià)和定價(jià)方式基本是采用成本加成價(jià)和推廣價(jià)兩種形式。其中，推廣價(jià)是由成本加成價(jià)乘以 115％而得，所以，首期開發(fā)的住宅物業(yè)通過推廣價(jià)來銷售的難度較以成本加成價(jià)銷售的難度大。因此，在二、三期有必要對以推廣價(jià)銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進(jìn)行盈虧平衡分析。綜合本項(xiàng)目周邊的市場競爭環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)測價(jià)定價(jià)等因素進(jìn)行分析，第一階段開發(fā)以推廣價(jià)銷售之住宅 物業(yè)銷售率達(dá)到 60％以上。 9． 4 項(xiàng)目敏感性分析 9． 4． 1 首期開發(fā)敏感性分析 選取首期開發(fā)的住宅價(jià)格、以推廣價(jià)方式銷售的住宅價(jià)格和土地成本作為敏感性因素，針對資本受益率指標(biāo)分別作單因素敏感分析，有如下的結(jié)論：在“平緩回收”方案中，當(dāng)住宅價(jià)格下降接近至 90％，建安成本上升接近正負(fù) 10％，或以推廣價(jià)銷售之部分住宅物業(yè)的價(jià)格下降接近正負(fù) 10％時(shí)，凈現(xiàn)值均不理想，可見上述因素對凈現(xiàn)值這個(gè)指標(biāo)較敏感。但資本收益率在選取的敏感性因素在－10％～＋ 10％區(qū)間的變化時(shí)，仍然保持正數(shù)，由此可認(rèn)為，“平緩回收”方案基本上仍 能滿足“盈虧平衡并且略有盈余”的目標(biāo)；從回收方案的敏感性分析知道，“平緩回收”方案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 9． 4． 2 后期開發(fā)敏感分析 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 31 選取土地成本作為敏感性因素，對后期開發(fā)的資本收益進(jìn)行敏感性分析，從表上數(shù)據(jù)看，建安成本的變化對后期開發(fā)有一定的影響，但當(dāng)建安成本上升 5％時(shí)，后期開發(fā)各階段的所得稅后資本收益率仍然大于 0，可見，建安成本在本項(xiàng)目各類影響因素中，并非是決定性因素。另一方面，由于后期各階段的測價(jià)反映的僅僅是各階段的內(nèi)部盈虧能力，因此，如何去順應(yīng)外部市場的變化適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整是最可取的。根據(jù)本項(xiàng)目的工程 總量，估計(jì)第一組團(tuán)（土方工程及樁基礎(chǔ)）工程建設(shè)時(shí)間約為一年。設(shè)定本項(xiàng)目總投資之中通過銀行貸款部分才需要計(jì)算利息，貸款本金計(jì)息至年底。年利率暫定為 6％，按單利計(jì)算。 9． 5 影響開發(fā)效益的主要因素 分析從計(jì)算結(jié)果可以看出，本項(xiàng)目在進(jìn)行全面投資開發(fā)時(shí)的財(cái)務(wù)效益在計(jì)算了財(cái)務(wù)成本后，具有一定程度的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。主要有兩方面原因： 9． 5． 1 建筑工程安裝造價(jià)構(gòu)成比例略高建筑工程安裝造價(jià) 在項(xiàng)目總投資中（不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用）占了近六成，由于土地成本較為固定，因此，能否在投資開發(fā)的全過程控制好本項(xiàng)目建筑工程安裝造價(jià)將成為影 響本項(xiàng)目總成本的主要因素。由市場調(diào)查的結(jié)果來看， HZ 市樓盤基本以多層為主，如果本項(xiàng)目建筑工程安裝造價(jià)能夠控制在 1310 元／平方米以內(nèi)（實(shí)際測算的建安工程造價(jià)為￥ 1020 元／ m2） ,則具有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。 9． 5． 2 物業(yè)銷售測價(jià)較為保守 本報(bào)告所進(jìn)行的物業(yè)市場測價(jià)，是基于對項(xiàng)目所在區(qū)域住宅類樓盤的詳細(xì)調(diào)查以及結(jié)合了 HZ 市同類型樓盤的市場實(shí)際成交數(shù)據(jù)得出的，也是基于目前的現(xiàn)金水平。沒有考慮本項(xiàng)目物業(yè)向市場推出時(shí)的物價(jià)水平等因素的影響，從這個(gè)角度看，本次銷售測價(jià)顯得較保守。但在財(cái)務(wù)效益分析的假設(shè)看，該測價(jià)是 假定在物業(yè)交付使用時(shí)能全額回收所有現(xiàn)金的測價(jià)。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，從項(xiàng)目可行性評估的角度上看，該測價(jià)較為合適。同時(shí)，由于目前中國房地產(chǎn)市場受國家有關(guān)政策的影響仍然非常大，對未來幾年的 HZ 市物業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r較難預(yù)測，因此，現(xiàn)給出本項(xiàng)目在不同住宅銷售均價(jià)下的資本收益率敏感性分析。另外，在進(jìn)行本次財(cái)務(wù) 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 32 效益的計(jì)算過程中，所建立的計(jì)算模式的設(shè)定之中已經(jīng)考慮到樓花預(yù)售款用于開發(fā)投資的情形?，F(xiàn)在 HZ 市房地產(chǎn)開發(fā)比較理想的模式，是房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資金、向銀行貸款和樓花銷售預(yù)售款各占總投資的三分之一。但是在實(shí)際操作過程中，幾乎每個(gè) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司均希望采用這種方式，問題是在目前的市場狀況以及現(xiàn)行金融體制下，能最終利用到樓花銷售預(yù)售款作為開發(fā)總投資三分之一以上資金的開發(fā)企業(yè)尚須努力。由于對本項(xiàng)目將來的物業(yè)銷售情況目前尚難以估計(jì)，所以，在本次進(jìn)行財(cái)務(wù)效益估算時(shí)，采用了較保守的計(jì)算模式。 第十章結(jié)論及建議 本次 **廣場進(jìn)行的初步投資可行性研究工作，是在項(xiàng)目周邊進(jìn)行了大量的市場研究的基礎(chǔ)之上，通過對小區(qū)規(guī)劃方案、開發(fā)成本估算、資金籌措和運(yùn)作方式以及財(cái)務(wù)效益評價(jià)等方面作全面分析，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)角度對本項(xiàng)目開發(fā)可行性作出評價(jià)?，F(xiàn)在將有關(guān)的研究結(jié) 論及可行性建議表述如下： 10． 1 研究結(jié)論 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)過多方磋商討論，已經(jīng)幾易其稿，其設(shè)計(jì)方案基本上利用了項(xiàng)目地塊的地形特點(diǎn)，達(dá)到了人工景觀與自然景觀相融洽的目的。項(xiàng)目擬分若干期、滾動式開發(fā)，有利于物業(yè)的營銷策劃，故能夠滿足本次可行性研究方面的要求； 本次可行性研究對首期開發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項(xiàng)目自身的實(shí)際條件，具有一定的可操作性，從第一階段開發(fā)財(cái)務(wù)評價(jià)的指標(biāo)上看，基本達(dá)到了以盡量少的資金啟動整個(gè)小區(qū)開發(fā)的目的。 從后期開發(fā)（二、三期的開發(fā)）的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)上來看，小區(qū)開發(fā)的效益 還需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行反復(fù)調(diào)整。但對后期開發(fā)的分析主要是考慮到外部市場環(huán)境以及城市交通系統(tǒng)改良后對其造成的影響項(xiàng)目內(nèi)在盈利能力的預(yù)測。以目前來看，整個(gè)二期項(xiàng)目完成后， **廣場便成為 HZ 較大的人文住宅小區(qū)，其市場前景看好。 從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項(xiàng)目有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 33 10． 2 可行性建議 本項(xiàng)目特指 **廣場的建設(shè)，包括部分公共設(shè)施的建設(shè)與完善，項(xiàng)目采用分三期、滾動式開發(fā)，對土地成本的分?jǐn)傇瓌t是按照各個(gè)階段實(shí)際使用土地的面積來支付土地成本。按照這個(gè)原則，各期開發(fā)對土地成本的負(fù)擔(dān)較為均勻 。特別會對第一階段的啟動開發(fā)較為有利。 根據(jù)第一階段開發(fā)資金運(yùn)作模式的設(shè)定，對運(yùn)用資金的能力要求較高。因此，應(yīng)對第一階段開發(fā)物業(yè)預(yù)售樓款的收集方案作精確的編排和計(jì)算，對資金的投入和使用要有科學(xué)的計(jì)劃和必要的控制力。 作為一個(gè)大型的住宅小區(qū)開發(fā)，跨期較長、工程龐大，需要面臨的市場、交通規(guī)劃等外部條件復(fù)雜，加上各階段滾動開發(fā)在需要提高資金的使用效率的同時(shí)，亦要保持整個(gè)小區(qū)開發(fā)理念的延續(xù)性。充分運(yùn)用已有的各項(xiàng)技術(shù)力量和資源，進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)，并在本項(xiàng)目的開發(fā)過程中保持管理隊(duì)伍的穩(wěn)定性。 綜合上述部分的 研究結(jié)論，歸納出如下幾方面意見： 一、項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)?HZ 市新城區(qū)的核心地帶， HZ 由濱江城市向?yàn)I海城市的過渡對項(xiàng)目可產(chǎn)生一定的影響力，但本項(xiàng)目地處 ***、經(jīng)濟(jì)、文化中心，交通十分便利，發(fā)展人文住宅小區(qū)，拉近人與自然的距離的理念在 HZ 存在一定的市場前景； 二、從本項(xiàng)目的開發(fā)成本估算數(shù)據(jù)看，本項(xiàng)目建筑安裝工程成本占總開發(fā)成本的五成（不計(jì)算財(cái)務(wù)成本），但由于土地成本較低，故在本區(qū)域范圍內(nèi)的開發(fā)具有競爭優(yōu)勢。而且，根據(jù)有關(guān)資料，建筑安裝工程成本有必要對支付給工程承包商的付款進(jìn)度放緩或壓后，使本項(xiàng)目開發(fā)的資金增大； 三 、由于本項(xiàng)目的開發(fā)成本較低，整體開發(fā)效益較為理想，由住宅價(jià)格敏感性分析可知，項(xiàng)目的投資收益率將全大為提高，可見本項(xiàng)目的盈利能力仍然有很大潛力可供挖掘。 （ 1）鑒于本項(xiàng)目的盈利情況，在難以降低建筑工程安裝造價(jià)以及不改變對項(xiàng)目建設(shè)用地所作的征地補(bǔ)償費(fèi)用的支付方式的條件下，控制對本項(xiàng)目進(jìn)行一定規(guī)模、滾動式的投資開發(fā)。 （ 2）在可以控制的范圍內(nèi)，改變對國土局的土地有償使用權(quán)出讓金的支付 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 34 方式為按實(shí)際用地進(jìn)度支付。在這個(gè)前提下，對項(xiàng)目進(jìn)行分期開發(fā)，滾動操作。假定可將對市國土局的土地有償使用金的支付進(jìn)度改為按年度為單 位，在開發(fā)期內(nèi)均勻支付，以 10％的資本收益率作為本項(xiàng)目被接受的最低基準(zhǔn)，則住宅的銷售均價(jià)可保持在 2300 元／ m2 的條件之下；這樣做的目的是盤活資金。從第二階段起，利用前一期的售樓收入作為該期的開發(fā)資金。這樣，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)最主要的問題變化是如何成功啟動第一階段開發(fā)。 （ 3）加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，在項(xiàng)目開發(fā)過程中對開發(fā)的成本和效益進(jìn)行有效的動態(tài)跟蹤控制； （ 4）基于自身?xiàng)l件，加強(qiáng)物業(yè)銷售策劃人員的組成，以市場為先，盡早介入進(jìn)行本物業(yè)的前期銷售及策劃、推廣工作，充分利用售樓收入進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 （ 5） 本項(xiàng)目住宅銷售對收益及財(cái)務(wù)平衡具有重要作用，考慮到發(fā)展商實(shí)際情況，委托專業(yè)代理公司銷售不失為一種較好的選擇。