【正文】 定位，結(jié)合 **廣場(chǎng)小區(qū)的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色，我們把目標(biāo)客戶確定為： HZ 市有一定基礎(chǔ)的中高收入家庭，同時(shí)包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及對(duì)擬在 HZ 置業(yè)的香港同胞。且中高收入水平（家庭月收入在 4000 元以上），尤其是個(gè)體私營(yíng)企業(yè)主 ◆ 對(duì)居住環(huán)境有較高要求 ，追求舒適和享受的生活 ◆ 年齡在 30－ 50 歲之間，已有一定的事業(yè)基礎(chǔ) ◆ 文化程度較高，對(duì)居住有自己的品味要求 ◆ 兩代或三代家庭，同時(shí)不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級(jí)雇員 ◆ 二次置業(yè)人士 7． 3 銷售價(jià)格測(cè)算 本項(xiàng)目均價(jià)定為 2300 元 /平方米，此價(jià)格在同類物業(yè)中屬中等偏下水平。同時(shí)調(diào)查表明， 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 21 在設(shè)定類似于 **廣場(chǎng)產(chǎn)品后，消費(fèi)者能夠接近的平均價(jià)格為 2507 元，如下圖。 ◆ 近一兩年有購(gòu)買商品房意向的家庭。調(diào)查結(jié)果為占購(gòu)買人士的21％； ◆ 接受江北地段。 調(diào)查結(jié)果占有購(gòu)房意向家庭的 53％。 第八章 初步成本分析 本章節(jié)所引用的建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、基本技術(shù)參數(shù)以及主要成本數(shù)據(jù)，如土地成本、前期費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期應(yīng)繳納之稅費(fèi)、小區(qū)紅線內(nèi)、外市政與公建配套費(fèi)和建安工程造價(jià)等，均以發(fā)展商 提供的資料為主要依據(jù)，由受托方專門組成的本項(xiàng)目研究小組經(jīng)過(guò)與發(fā)展商進(jìn)行了有關(guān)的商榷，最后得以確認(rèn)。 本居住小區(qū)地上建筑面積除了公建配套設(shè)施外均為住宅，地下建筑部分 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 22 一般作為停車場(chǎng)及機(jī)電設(shè)備房或管理用房使用，各期公建配套設(shè)施功能配置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設(shè)計(jì)單位、發(fā)展商的共同商定后進(jìn)一步落實(shí)。 8． 1 項(xiàng)目基本裝修標(biāo)準(zhǔn) 建筑用料說(shuō)明： 1．屋面 平屋面、坡頂蓋。 3．外門窗 低臺(tái)凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。 5．地面做法 30 厚 1： 3 水泥沙漿抹平（待二次裝修）。 按總建筑面積 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，單方成本?807 元／平方米。 總建筑面積 250000 平方 米進(jìn)行分?jǐn)?，單方成本?1150 元／平方米。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期應(yīng)繳納稅費(fèi)包括： ◎土地使用稅 ◎投資方向調(diào)節(jié)稅 ◎配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ◎設(shè)備及消防供電用電負(fù)荷費(fèi) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 23 ◎供水管、網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) ◎預(yù)算定額管理費(fèi) ◎建筑工程監(jiān)理費(fèi) ◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) ◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)檢驗(yàn)費(fèi) ◎建設(shè)工程安全監(jiān)督費(fèi) ◎報(bào)建費(fèi)、建筑許可證費(fèi) ◎新型墻體材料保證金 ◎其它稅、費(fèi) 8． 6 營(yíng)業(yè)稅 本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅為 2021 萬(wàn)元，單方成本為 80 元／平方米。 8． 8 供水增容費(fèi) 本項(xiàng)目供水增容費(fèi)為 120 萬(wàn)元，單方成本為 元／平方米。 8． 10不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 本項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用為 500 萬(wàn)元，單方成本為 20 元／平方米。 8． 12其他費(fèi)用 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 24 本項(xiàng)目的其他費(fèi)用為 500 萬(wàn)元，單方成本可分?jǐn)?20 元／平方米。具體來(lái)看，本地塊開(kāi)發(fā)面臨的外部環(huán)境制約及前景如下： 1．用地條件規(guī)劃區(qū)除東面有一小塊山坡外，其他地勢(shì)相對(duì)平坦。 2．周圍環(huán)境 **廣場(chǎng)用地周邊擁有豐富的人文資源。 3．發(fā)展前景區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)核心地帶，兼具城鄉(xiāng)優(yōu)勢(shì)；是廣州 —— 汕頭發(fā)展軸線上的一處重要空間節(jié)點(diǎn)。 4．市場(chǎng)的需求：近年來(lái)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得大量資金處于沉淀或等待狀態(tài)，大亞灣石化項(xiàng)目上馬，大大刺激了 HZ 房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺。 9． 2 財(cái)務(wù)效益初步估算 本項(xiàng)目可供銷售的物業(yè)類型主 要有高尚住宅及機(jī)動(dòng)車室內(nèi)泊車位。 考慮到本項(xiàng)目是一個(gè)大規(guī)模和高檔次的綜合性住宅小區(qū)，建設(shè)跨期較長(zhǎng)，配套設(shè)施種類較多，針對(duì)本項(xiàng)目今后各階段的開(kāi)發(fā)，將會(huì)存在許多不確定因素，因此，在進(jìn)行本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期可行性研究的財(cái)務(wù)效益分析時(shí)，需要設(shè)定一定的條件。 本項(xiàng)目各類功能物業(yè)的市場(chǎng)測(cè)價(jià)結(jié)果詳見(jiàn)如下所示： 商業(yè)寫字樓： 11305 萬(wàn)元（ 3500 元／ M2 32300 M2） 商業(yè)住宅： 20262 萬(wàn)元（ 2200 元／ M2 92100 M2） 商業(yè)商場(chǎng)： 23100 萬(wàn)元（ 6000 元／ M2 38500 M2） 地下室車庫(kù)： 1500 萬(wàn)元（ 1500 元／ M2 10000 M2） 9． 2． 1． 2 分階段進(jìn)行財(cái)務(wù)效益分析的原則 由于本項(xiàng)目小區(qū)具有較大的占地規(guī)模，基于對(duì)本項(xiàng)目周邊區(qū)域市場(chǎng)開(kāi)發(fā)前景的慎重考慮，決定采取分三階段、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的形式進(jìn)行本次開(kāi)發(fā)。依據(jù)目前的實(shí)際情況，我們?cè)O(shè)定首期建十層綜合商住樓四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建二十九層寫字樓一座，二十八層商業(yè)樓一座，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)一座；三期建二十八層商業(yè)樓一座，高層綜合樓一座。在籌建階段內(nèi)將進(jìn)行第一階段開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備工作，發(fā)展商需支付第一階段開(kāi)發(fā)的土地成本、前期費(fèi)用和開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)等，基本是反映到該期期末進(jìn)行計(jì)算；同樣地在建設(shè)期內(nèi)將開(kāi)始進(jìn)行第一階段開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)工程建設(shè)，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按擬定的工程進(jìn)度反映在各個(gè)核算期期末。暫定本項(xiàng)目首期工程完工的開(kāi)發(fā)期為一年，則該階段的整個(gè)開(kāi)發(fā)期一共分為四 期， 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 26 各項(xiàng)工程費(fèi)用將按發(fā)展商擬定的正常工程開(kāi)始進(jìn)度，反映在各個(gè)核算期的期末。 上述合計(jì)為 322 萬(wàn)元；以項(xiàng)目總銷售收入 56167 萬(wàn)元乘以 ％。 （ 3）所得稅：項(xiàng)目的總收入在扣除了總投資及銷售稅 費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等成本費(fèi)用后，得出銷售利潤(rùn)，由此計(jì)得本項(xiàng)目的所得稅為 萬(wàn)元（所得稅率為利潤(rùn)的 33％）。在開(kāi)發(fā)資金籌措的原則上，確定通過(guò)以下三個(gè)途徑來(lái)完成，一是充分使用第二階段的物業(yè)預(yù)售樓款，二是在本核算期間內(nèi)可供使用的預(yù)售樓款和自有資金不足以全部滿足開(kāi) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 27 發(fā)投資的情況下，其缺口部分將主要通過(guò)銀行貸款的形式進(jìn)行籌措，貸款利息為年 息初步定為 6％。作為低價(jià)銷售的一個(gè)補(bǔ)償，設(shè)定預(yù)售樓款可以在籌建期和建設(shè)期內(nèi)回收全部或大部分，也就是說(shuō)，大部分第一階段的預(yù)售樓款可以被利用作為第一階段的開(kāi)發(fā)投資。 （ 1）預(yù)售樓款回收方案：“平緩回收”方案“平緩回收”方案指在首期開(kāi)發(fā)的建設(shè)初期開(kāi)始進(jìn)行預(yù)售樓款的回收，此時(shí)，首期開(kāi)發(fā)已經(jīng)取得了施工許可證，開(kāi) 始進(jìn)行主體工程的建設(shè)，是一種較為保守的回收方式。 （ 2）預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定籌建期內(nèi)獲得的預(yù)售樓款可全部用于籌建期的開(kāi)發(fā)建設(shè)，包括繳納各類土地成本和支付有關(guān)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。本核算期開(kāi)發(fā)所需資金不能由預(yù)售樓款抵償?shù)牟糠?，將首先通過(guò)自有資金解決，不足部分再由銀行貸款的途徑解決，但銀行貸款則須支付年利率為 6％的 貸款利息。上述的“平緩回收”方案，是一個(gè)相對(duì)較為保守的預(yù)售樓款的回收方案，由于要考慮到第一階段只能以低開(kāi)高走、采取低廉的推廣銷售住宅物業(yè)，因此，前期所回收的70％預(yù)售樓款只使用其中的 50％部分（ 5％＋ 45％＝ 50％），作為下階段的建設(shè)開(kāi)發(fā)資金使用。在本次可行性研究中，暫不對(duì)這部分項(xiàng)目投資進(jìn)行回收，不作為項(xiàng)目收益一部分計(jì)入總收益里面。參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，進(jìn)行本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)判。從上述分析可得出如下關(guān)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)效益的結(jié)論：從各財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)看，整個(gè)項(xiàng)目盈利十分明顯；從計(jì)算模型的設(shè)定，知道影響本項(xiàng)目效益的主要因素，一是開(kāi)發(fā)成本，二是物業(yè)的銷售進(jìn)行得順利與否，對(duì)上述兩方面因素的控制是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。而本項(xiàng) 目物業(yè)日后推出的實(shí)際銷售率將與當(dāng)時(shí)該地區(qū)的物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境、對(duì)本 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 29 項(xiàng)目物業(yè)的營(yíng)銷是否得力等諸多因素的綜合作用有很大的關(guān)系，對(duì)這些因素的研討將不是本次可行性研究的內(nèi)容。從財(cái)務(wù)指標(biāo)看，本項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)效益在收支平衡的基礎(chǔ)上有一定的盈余，基本達(dá) 到了用較少的資金（貸款額）來(lái)啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)建設(shè)的目的，在財(cái)務(wù)分析的角度上看是可行的。這樣的做法對(duì)于盤活資金，減輕貸款壓力，啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)均是有利和可行的。從上面的分析可知，不同的預(yù)售樓款回收方案導(dǎo)致的項(xiàng)目貸款數(shù)額是有較大出入的，從而造成的貸款利息也相關(guān)頗大。從首期開(kāi)發(fā)的效益分析結(jié)果來(lái)看 ，難以立即做到盈虧平衡，但是通過(guò)第二、第三期的開(kāi)發(fā)則可達(dá)到先行啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)的目的。 9． 2． 3 二期投資效益分析 二期的開(kāi)發(fā)（以下簡(jiǎn)稱“后期開(kāi)發(fā)”）涉及的不可預(yù)見(jiàn)因素較多，并且受到首期開(kāi)發(fā)的影響較大?，F(xiàn)將有關(guān)的基本假設(shè)如下： （ 1）后期開(kāi)發(fā)的資金投入按全部貸款的原則，貸款利率（財(cái)務(wù)成本）按年利 6％計(jì)息一年； （ 2）銷售稅項(xiàng)按銷售收入的 6％計(jì)算，銷售費(fèi)用按銷售收入的 3％計(jì)算，所得稅率為 33％。因此，當(dāng)小區(qū)開(kāi)發(fā)的第一階段啟動(dòng)成功后，后期的效益分析反映的是后期開(kāi)發(fā)內(nèi)在的盈利能力。 9． 3 項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)盈虧平衡分析 經(jīng)過(guò)測(cè)算，本項(xiàng)目各功能物業(yè)的銷售率必須達(dá)到 82%才能夠使項(xiàng)目盈虧平衡。其中，推廣價(jià)是由成本加成價(jià)乘以 115％而得，所以，首期開(kāi)發(fā)的住宅物業(yè)通過(guò)推廣價(jià)來(lái)銷售的難度較以成本加成價(jià)銷售的難度大。綜合本項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)測(cè)價(jià)定價(jià)等因素進(jìn)行分析，第一階段開(kāi)發(fā)以推廣價(jià)銷售之住宅 物業(yè)銷售率達(dá)到 60％以上。但資本收益率在選取的敏感性因素在－10％～＋ 10％區(qū)間的變化時(shí)，仍然保持正數(shù)，由此可認(rèn)為，“平緩回收”方案基本上仍 能滿足“盈虧平衡并且略有盈余”的目標(biāo)；從回收方案的敏感性分析知道，“平緩回收”方案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。另一方面，由于后期各階段的測(cè)價(jià)反映的僅僅是各階段的內(nèi)部盈虧能力，因此，如何去順應(yīng)外部市場(chǎng)的變化適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整是最可取的。設(shè)定本項(xiàng)目總投資之中通過(guò)銀行貸款部分才需要計(jì)算利息，貸款本金計(jì)息至年底。 9． 5 影響開(kāi)發(fā)效益的主要因素 分析從計(jì)算結(jié)果可以看出，本項(xiàng)目在進(jìn)行全面投資開(kāi)發(fā)時(shí)的財(cái)務(wù)效益在計(jì)算了財(cái)務(wù)成本后，具有一定程度的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。由市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果來(lái)看， HZ 市樓盤基本以多層為主，如果本項(xiàng)目建筑工程安裝造價(jià)能夠控制在 1310 元／平方米以內(nèi)（實(shí)際測(cè)算的建安工程造價(jià)為￥ 1020 元／ m2） ,則具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。沒(méi)有考慮本項(xiàng)目物業(yè)向市場(chǎng)推出時(shí)的物價(jià)水平等因素的影響，從這個(gè)角度看，本次銷售測(cè)價(jià)顯得較保守。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，從項(xiàng)目可行性評(píng)估的角度上看，該測(cè)價(jià)較為合適。另外，在進(jìn)行本次財(cái)務(wù) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 32 效益的計(jì)算過(guò)程中，所建立的計(jì)算模式的設(shè)定之中已經(jīng)考慮到樓花預(yù)售款用于開(kāi)發(fā)投資的情形。但是在實(shí)際操作過(guò)程中，幾乎每個(gè) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司均希望采用這種方式，問(wèn)題是在目前的市場(chǎng)狀況以及現(xiàn)行金融體制下，能最終利用到樓花銷售預(yù)售款作為開(kāi)發(fā)總投資三分之一以上資金的開(kāi)發(fā)企業(yè)尚須努力。 第十章結(jié)論及建議 本次 **廣場(chǎng)進(jìn)行的初步投資可行性研究工作，是在項(xiàng)目周邊進(jìn)行了大量的市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)之上，通過(guò)對(duì)小區(qū)規(guī)劃方案、開(kāi)發(fā)成本估算、資金籌措和運(yùn)作方式以及財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)等方面作全面分析，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)角度對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性作出評(píng)價(jià)。項(xiàng)目擬分若干期、滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，有利于物業(yè)的營(yíng)銷策劃，故能夠滿足本次可行性研究方面的要求； 本次可行性研究對(duì)首期開(kāi)發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項(xiàng)目自身的實(shí)際條件，具有一定的可操作性，從第一階段開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的指標(biāo)上看，基本達(dá)到了以盡量少的資金啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開(kāi)發(fā)的目的。但對(duì)后期開(kāi)發(fā)的分析主要是考慮到外部市場(chǎng)環(huán)境以及城市交通系統(tǒng)改良后對(duì)其造成的影響項(xiàng)目?jī)?nèi)在盈利能力的預(yù)測(cè)。 從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項(xiàng)目有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。按照這個(gè)原則，各期開(kāi)發(fā)對(duì)土地成本的負(fù)擔(dān)較為均勻 。 根據(jù)第一階段開(kāi)發(fā)資金運(yùn)作模式的設(shè)定，對(duì)運(yùn)用資金的能力要求較高。 作為一個(gè)大型的住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)，跨期較長(zhǎng)、工程龐大，需要面臨的市場(chǎng)、交通規(guī)劃等外部條件復(fù)雜，加上各階段滾動(dòng)開(kāi)發(fā)在需要提高資金的使用效率的同時(shí)，亦要保持整個(gè)小區(qū)開(kāi)發(fā)理念的延續(xù)性。 綜合上述部分的 研究結(jié)論，歸納出如下幾方面意見(jiàn)： 一、項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)?HZ 市新城區(qū)的核心地帶， HZ 由濱江城市向?yàn)I海城市的過(guò)渡對(duì)項(xiàng)目可產(chǎn)生一定的影響力，但本項(xiàng)目地處 ***、經(jīng)濟(jì)、文化中心，交通十分便利，發(fā)展人文住宅小區(qū)，拉近人與自然的距離的理念在 HZ 存在一定的市場(chǎng)前景； 二、從本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本估算數(shù)據(jù)看，本項(xiàng)目建筑安裝工程成本占總開(kāi)發(fā)成本的五成（不計(jì)算財(cái)務(wù)成本），但由于土地成本較低，故在本區(qū)域范圍內(nèi)的開(kāi)發(fā)具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 （ 1）鑒于本項(xiàng)目的盈利情況，在難以降低建筑工程安裝造價(jià)以及不改變對(duì)項(xiàng)目建設(shè)用地所作的征地補(bǔ)償費(fèi)用的支付方式的條件下，控制對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行一定規(guī)模、滾動(dòng)式的投資開(kāi)發(fā)。在這個(gè)前提下，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，滾動(dòng)操作。從第二階段起，利用前一期的售樓收入作為該期的開(kāi)發(fā)資金。 （ 3）加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)開(kāi)發(fā)的成本和效益進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)跟蹤控制； （ 4）基于自身?xiàng)l件，加強(qiáng)物業(yè)銷售策劃人員的組成，以市場(chǎng)為先，盡早介入進(jìn)行本物業(yè)的前期銷售及策劃、推廣工作，充分利用售樓收入進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。