【正文】 、綠地的“生態(tài)健康住宅”。項目基地北靠通航的淀浦河，距上海虹橋機場12公里，離滬寧高速公路僅8公里，其南鄰佘山國家旅游度假區(qū)，西有大觀園、水上運動場等旅游勝地，具有水、陸、空交通便捷及周邊旅游地環(huán)境優(yōu)美之優(yōu)勢。根據十五規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，某區(qū)將建成與國際經濟中心城市相適應的現(xiàn)代化的上海西大門和美麗后花園，依據某區(qū)“十五”總體規(guī)劃要求中“構筑以人為本，風格迥異的特色居住區(qū)”的指導思想，在該地塊建造一批具有各種建筑風格，適應各類消費層次的中、高檔別墅，既符合地區(qū)發(fā)展規(guī)劃的要求，同時也滿足了房地產消費市場對房產品位逐步提升的需求。某區(qū)是上海文明的發(fā)源地，歷史悠久，文化底蘊深厚，早在幾千年前就創(chuàng)造了燦爛的“菘澤文化”。目前，該項目的建設項目選址意見書批準文件、詳細規(guī)劃方案批準文件、配套的征詢書面意見等申報可行研究報告前的各項工作已完成。加之項目地塊具有天然水資源與樹木資源，可供小區(qū)充分吸收、利用，為塑造優(yōu)美、獨特的水景特色的智能化別墅區(qū)開發(fā)創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。經測算，本項目的基準收益率按Ic=12%計， %；靜態(tài)投資回收期（含建設期）；動態(tài)投資回收期（含建設期）為 ；財務凈現(xiàn)值（NPV）為1474萬元，項目在財務上是可行的。；；（92）字第582號國有土地使用證；（2001）第227號《關于開發(fā)建設東方夏威夷（暫名）花園商品房項目建議書的批復》；（2001）第0033號《關于核發(fā)上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司選址意見書的通知》；（2001）0033號《上海市建設項目選址意見書》；；《規(guī)劃編制要求核定表》。維修基金1275萬元，銀行貸款利息110萬元。項目計劃按三期滾動開發(fā)，（含前期工作），計劃于2002年1月初開工，于2005年10月底全面竣工并交付使用，一期樓盤銷售擬在2002年8月初正式啟動，整個樓盤于2006年3月底全部售罄。表11本項目主要建筑指標序號建筑指標單位數(shù)量備注1用地面積公頃2總建筑面積平方米140000別墅建筑面積平方米132000高檔別墅建筑面積平方米20000單體約500中高檔別墅建筑面積平方米55000單體約375普通別墅建筑面積平方米33000單體約275聯(lián)體別墅建筑面積平方米24000單位約300公共建筑面積平方米80003綜合容積率4綜合綠化率%%綠化率%%水面覆蓋率%%5集中綠地率%%，淡水養(yǎng)殖場“田”塊狀水塘及淀浦河延伸支河的水面面積約占基地的80%，（），基地內主要通道干線兩旁種植的杉樹高大挺拔，成排直立。除每戶建造獨用的1—2車位的車庫，還規(guī)劃建造公用泊車位?！皷|方夏威夷”水景別墅地處某區(qū)趙巷鎮(zhèn)千步村（原某縣淡水養(yǎng)殖場），北靠淀浦河鄰滬青平公路約200米，南臨建設中的滬青平高速公路，以50米綠化帶邊緣為界，西抵淡水養(yǎng)殖場西邊界，東至24米規(guī)劃道路邊界（南面50米綠化帶及東面24米規(guī)劃道路均在建設用地范圍外），（詳見附件16建設項目選址意見書），地形圖圖幅號為Ⅲ4952/10911Ⅲ5356/113116（詳見附件18項目地形圖）。 　上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司。上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司系上海鑫昌房地產開發(fā)經營總公司的子公司之一，是為開發(fā)“東方夏威夷”水景別墅而成立的法人公司。.“東方夏威夷”水景別墅項目可行性研究報告第一章 總 論 項目法人 “東方夏威夷”水景別墅（暫定名，下同，略。）開發(fā)商（項目法人）為上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司，注冊在上海滬青平公路3841弄5號，法定代表人XX先生，注冊資本金人民幣陸佰萬元，系國內合資有限責任公司，經營期限十年（自2000年11月起），具備房地產開發(fā)企業(yè)暫定資質。上海鑫昌房地產開發(fā)經營總公司系1993年注冊上海浦東新區(qū)的全民所有制企業(yè)，具備貳級房地產開發(fā)企業(yè)資質，注冊資金人民幣貳仟捌佰萬元，法定代表人皆為XX先生，主要從事房地產的開發(fā)、建設、物業(yè)管理（詳見附件10公司營業(yè)執(zhí)照及房地產開發(fā)企業(yè)資質證書）。 “東方夏威夷”水景別墅（暫定名）?！皷|方夏威夷”水景別墅總建筑面積約14萬平方米，、總居住戶數(shù)約387戶， %，%。預計該小區(qū)最大用電負荷6000KVA，規(guī)劃最高日用水量約880噸，最高日排水量約790噸，燃氣先規(guī)劃采用煤氣或液化氣供應，規(guī)劃最高日用量約2640立方米，電話直線880對，主要建筑指標詳見表11。動遷情況比較單一，僅為原土地使用單位辦公、宿舍、倉庫用房的拆遷，約2000余平方米建筑，由原土地使用方根據雙方土地轉讓協(xié)議（詳見附件12）約定負責場區(qū)內人員、房舍內設備等全部的清理、退場工作；由開發(fā)商負責場內土方平整工程。 經估算，本項目建設總投資50771萬元，其中建安工程費26002萬元，其他建設費19210萬元，不可預見費2261萬元，銷售成本1913萬元。資金籌措方式：出資方投入10000萬元（含注冊資本600萬元），銀行貸款5000萬元，其余滾動開發(fā)以預銷售款補作投入?！皷|方夏威夷”水景別墅區(qū)詳細規(guī)劃方案； 上海市某區(qū)規(guī)劃管理委員會辦公室核批的青規(guī)委辦（2001）第003號《關于東方夏威夷水景別墅區(qū)（暫定名）修建性詳細規(guī)劃的批復》；《某“東方夏威夷”水景別墅區(qū)詳細規(guī)劃中間成果評審會議紀要》；、經營等有關文件規(guī)定；。第二章 項目建設的必要性項目所處地理位置具有城郊結合、鬧中取靜、水陸空交通便捷，附近居住小區(qū)布點疏密適中，鄰近虹橋開發(fā)區(qū)入駐的外國公司、閔行區(qū)的高科技工業(yè)園區(qū)等高級白領、商務人員的不斷引入……等地利優(yōu)勢，為拓展中高品位的別墅建設需求創(chuàng)造了良好前提。由此，項目地塊具有較大的升值潛力，也有較好開發(fā)價值。某區(qū)位于上海西南方，地處江、浙、滬三省市交界處，東與上海閔行為鄰，南同松江區(qū)、金山區(qū)和浙江省嘉善縣接壤，西與江蘇省吳江市、昆山市毗鄰，并沿吳淞江同嘉定區(qū)相望。某區(qū)境內地勢平坦，河流縱橫，物產富饒，是江南一帶的富蔗之地，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，尤其是風景名勝淀山湖旅游區(qū)，湖面煙波浩淼，沿岸風火綺麗，是上海著名的旅游度假區(qū)。 項目基地系原某區(qū)淡水養(yǎng)殖場地，豐富的自然水資源及樹木資源以及基地東西臨界的養(yǎng)殖場界河為別墅住宅建設的特色、品位創(chuàng)造了先決設計條件。隨著房產品檔次、品位的不斷提升，人們對住宅的環(huán)境要求開始有了新的認識，對住宅小區(qū)的環(huán)境在生態(tài)、美化、人文方面提出了更高的要求，其中，最