【導(dǎo)讀】化讓世界為之折服。從’99《財(cái)富》論壇到上海合作組織成立會(huì)。方明珠正以無法阻擋的魅力成為全世界關(guān)注的焦點(diǎn)。里的大陸海岸線輪廓，正恰似一張拉滿的強(qiáng)弓?！袄钡摹颁h芒”形成巨大的磁場，吸引了全世界渴望成。功的開拓者紛至沓來，百年難尋的機(jī)遇使這座城市充滿活力。2021年是我國加入世界貿(mào)易組織后的第一年。全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值億元，按可比價(jià)格計(jì)算，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化，第二、第三。產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的格局進(jìn)一步鞏固。增長％；第三產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長10％。繼續(xù)提高，達(dá)到51％。2021年是上海房地產(chǎn)的大發(fā)展年，樓市各項(xiàng)指標(biāo)居高不下，平均不同程度地超過2021年全年水平?？⒐っ娣e萬平方米，增長％。中，個(gè)人購房比重已達(dá)％,比上年提高個(gè)百分點(diǎn)。房產(chǎn)交易穩(wěn)步上升。達(dá)到33926套，其中消化量為25614套，銷售率平均達(dá)到%。說，“別墅類”主宰正被普通購房一族所關(guān)注和青睞。同時(shí)，上海市別墅價(jià)格大幅上揚(yáng)。

　　

【正文】 5 綜合分值 100 92 94 101 113 109 （ 3）根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值，結(jié)合各類比別墅項(xiàng)目的均價(jià)，通過算術(shù)平均法推斷出本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) 本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) =可類比別墅項(xiàng)目的均價(jià) /可類比別墅項(xiàng)目的綜合分值 *100 均 價(jià)（元 /平方米） 綜合分值 某某 別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)（元/平方米） 東渡園景 3800 92 4130 別墅 皇府別墅 3800 95 4000 綠谷別墅 5000 101 4950 美墅 5500 113 4867 康橋半島 5000 110 4545 算術(shù)平均值 4499 某某 別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)三大價(jià)位：低價(jià)位： 4000 元 /平方米，中價(jià)位： 4500元 /平方米，高價(jià)位： 5000 元 /平方米。 根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值推算出本項(xiàng)目別墅可能的市場均價(jià) 可類比區(qū)域公寓 與別墅價(jià)格比值測算 可類比區(qū)域 公寓均價(jià)（元 /平方米） 別墅均價(jià)（元 /平方米） 公寓與別墅價(jià)格比值 普陀桃浦區(qū) 3800 5500 1： 閔行春申區(qū) 4500 6500 1： 松江新城區(qū) 3000 4600 1： 南匯康橋區(qū) 3200 5000 1： 浦東金橋區(qū) 4000 6000 1： 算術(shù)平均值 1： 目前 某某 別墅周邊公寓基本為南翔鎮(zhèn)的商品房，均價(jià)為 2700元 /平方米，以 1： 的比例計(jì)算，本項(xiàng)目可能的市場均價(jià)為4050元 /平方米。 若以即將起動(dòng)的南翔星城項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目可能的市場均價(jià)應(yīng)高于為 4050元 /平方米。 結(jié)論： 某某 別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)三大價(jià)位：低價(jià)位： 4000元 /平方米，中價(jià)位： 4500 元 /平方米，高價(jià)位： 5000元 /平方米。 二、 某某 別墅 4000—— 5000元 /平方米的均價(jià)預(yù)測與別墅市場的有效需求相一致 據(jù)《新民晚報(bào)》的報(bào)道， 2021年獨(dú)立別墅仍舊是需求主流，占總體需求的 77%，其余依次為雙聯(lián)體別墅、排屋、概念性層疊別墅。超過半數(shù)的客戶要求花園面積在 400— 900 平方米之間，七成以上的客戶房型需求面積集中在 200— 300 平方米之間。但就總體承付能力而言，心理價(jià)位在 100— 250萬元間的達(dá) %， 100萬元以下的為 %，與需求的主力面積段較為匹配。 作為獨(dú)立別墅的 某某 別墅，其主力戶型面積在 198— 334 平方米，與潛在需求一致。若以 4000— 5000 元 /平方米的均價(jià)計(jì)算，則總價(jià)在 80— 160萬元，也與潛在需求一致。 三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷售風(fēng)險(xiǎn) 均價(jià) 銷售風(fēng)險(xiǎn) 低價(jià)位： 4000 元 /平方米 獲得基本運(yùn)作收益和基本市場投入收益，承擔(dān)較小的市場風(fēng)險(xiǎn) 中價(jià)位： 4500 元 /平方米 獲得高市場收益和基本風(fēng)險(xiǎn)收益，同時(shí)承擔(dān) 一定的市場風(fēng)險(xiǎn) 高價(jià)位： 5000 元 /平方米 完全風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，獲得高風(fēng)險(xiǎn)帶來的高收益，承擔(dān)較高的推案風(fēng)險(xiǎn) 綜合結(jié)論： 鑒于本項(xiàng)目的改建可以增加本案的附加價(jià)值，本項(xiàng)目可選擇4500元 /平方米入市，隨著人氣的集聚和認(rèn)知度的增強(qiáng)，廣告包裝推廣的深入人心，再向高價(jià)位拔升。 第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析 一、銷售收入預(yù)測 銷售收入一覽表 金額單位：萬元 序號(hào) 收入項(xiàng)目 總銷售收入 可售面積均價(jià) 備注 建筑面積 可售面積 一 銷售收入 1 毛坯房銷售收入 4500 以中價(jià)位 4500 元 /平方米作為預(yù)售的均價(jià)。 2 樣板房裝修收入 80 契稅 =轉(zhuǎn)讓價(jià) *3% 二 營業(yè)稅金及附加 銷售收入 *% 1 售樓營業(yè)稅 營業(yè)收入 *5% 2 城建稅 營業(yè)稅額 *1% 3 教育費(fèi)附加 營業(yè)稅額 *1% 4 河道管理費(fèi) 營業(yè)稅額 *1% 二、別墅成本 預(yù)測 投資估算明細(xì)表 敏感系數(shù)： 100% 序號(hào) 成本項(xiàng)目 總成本（萬元） 可售面積單位成本（元 /平米） 備注 建筑面積 19011 可售面積 19011 一 74 幢別墅獲得費(fèi)用 1 74 幢別墅轉(zhuǎn)讓價(jià) 3000 2 契稅及其他稅費(fèi) 契稅 =轉(zhuǎn)讓價(jià) *3% 二 二次開發(fā)費(fèi)用 1 有線電視及小區(qū)寬帶費(fèi) 15 2 智能化安保系統(tǒng) 35 包括紅外線周界防衛(wèi)系統(tǒng)、門禁對(duì)講系統(tǒng)、大門入口自動(dòng)門 禁系統(tǒng)。 3 別墅單體整修費(fèi) 300 包括外墻清洗、內(nèi)墻粉刷、防滲漏、窗戶及大門整修。每棟整修費(fèi)約 4 萬元。 4 會(huì)所整修費(fèi) 15 包括內(nèi)外墻粉刷積累不簡單裝修。 5 綠化整修費(fèi) 10 具體方案待定。 開發(fā)成本 三 期間費(fèi)用 110 1 管理費(fèi)用 20 2 銷售費(fèi)用 90 銷售收入 *2% 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 0 財(cái)務(wù)費(fèi)用約 200 萬元已資本化計(jì)入前期費(fèi)用中 項(xiàng)目總投資 注：銷售費(fèi)用主要包括售樓處布置、 3 套樣板房裝修、前期廣告費(fèi)、看房車投入。 三、項(xiàng)目利潤測算 利潤測算表 敏感系數(shù)： 100% 金額單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 備注 1 營業(yè)收入 2 減：營業(yè)稅及附加 3 開發(fā)成本 4 項(xiàng)目利潤 4=123 5 期間費(fèi)用 6 其中：管理費(fèi)用 7 銷售費(fèi)用 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 稅前利潤 9=45 10 減：所得稅（ 33%） 10=9*33% 11 稅后利潤 11=910 由上表進(jìn)行利潤指標(biāo)的測算： ? 單位毛利 =項(xiàng)目利潤 /銷售面積 = 元 /平方米 ? 單位凈利 =稅后利潤 /銷售面積 = 元 /平方米 ? 銷售毛利率 =項(xiàng)目利潤 /銷售收入 100%=% ? 銷售凈利率 =項(xiàng)目凈利潤 /銷售收入 100%=% 核心指標(biāo)的基本要求（參考）：銷售凈利率≥ 9% 四、現(xiàn)金流量測算 具體的現(xiàn)金流量表見下頁。 內(nèi)部收益率為 %， 核心指標(biāo)的基本要求（參考）： 內(nèi)部收益率≥ 25%。 對(duì)現(xiàn)金流量表的說明： 別墅轉(zhuǎn)讓費(fèi)用分兩次付清，簽訂合同時(shí)付 800萬元及契稅等稅費(fèi)， 45天后拿到產(chǎn)權(quán)證書時(shí)付清余下部分款項(xiàng)； 對(duì)別墅的二次開發(fā)預(yù)計(jì) 3 個(gè)月完成，其投入假設(shè)為每月均衡投入； 別墅的正式銷售在 工程基本完工后開始，預(yù)計(jì) 6 個(gè)月結(jié)束銷售，銷售計(jì)劃為第 1 個(gè)月預(yù)計(jì)銷售約 10%，第 2 個(gè)月預(yù)計(jì)銷售約 20%，第 3個(gè)月預(yù)計(jì)銷售約 30%，第 4個(gè)月預(yù)計(jì)銷售約 20%，第 5 個(gè)月預(yù)計(jì)銷售約 10%，第 6 個(gè)月預(yù)計(jì)銷售約 10%。（該銷售計(jì)劃為保守的計(jì)劃方案）； 銷售的每月回款按當(dāng)月回款的 80%加上上月回款的 20%計(jì)； 內(nèi)部收益率可使用 IRR函數(shù)，表達(dá)式 =IRR（ B1： Bn）， B 指各期凈現(xiàn)金流量（期數(shù)次序不得顛倒）。 五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項(xiàng)目總金額（萬元） 備注 銷售收入 4542 8635 住宅銷售收入 直接成本 3290 6254 開發(fā)成本 總投資 3400 6463 開發(fā)成本 +期間費(fèi)用 稅前利潤 1719 稅后利潤 1151 內(nèi)部收益率 % 使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率 銷售凈利率 % 項(xiàng)目凈利潤 /銷售收入 100% 總投資回報(bào)率 % 項(xiàng)目凈利潤 /項(xiàng)目總投資 100% 六、敏感性分析 就該項(xiàng)目的銷售收入、可變動(dòng)成本兩個(gè)因素變化對(duì)銷售凈利率進(jìn)行敏感性分析。 敏感因素的影響 金額單位：萬元 面積單位：平方米 一、售價(jià)的影響 預(yù) 計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 敏感系數(shù) （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%） 銷售均價(jià) (元 /m2) 4500 4275 4050 4725 4950 營業(yè)收入 8635 8207 7779 9063 9490 項(xiàng)目利潤 1928 1522 1117 2333 2738 稅后利潤 1151 880 608 1423 1694 單位凈利 606 463 320 749 891 銷售毛利率 % % % % % % 銷售凈利率 % % % % % % 敏感系數(shù)（凈利率） 二、成本的影響 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 敏感系數(shù) （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%） 單位開發(fā)成本 (元 /m2) 3290 3125 2961 3454 3619 開發(fā)總成本 6254 5941 5629 6567 6879 項(xiàng)目利潤 1928 2241 2553 1615 1303 稅后利潤 1152 1361 1571 942 733 單位凈利 606 716 826 496 385 銷售毛利率 % % % % % % 銷售凈利率 % % % % % % 敏感系數(shù)（凈利率） 說明：該表敏感系數(shù)為 100%時(shí)，指基于可行性報(bào)告測算的指標(biāo)。 由上表可以看出，銷售收入相對(duì)于成本更加敏感。當(dāng)售價(jià)下降 10%、成本上升超過 10%時(shí)，項(xiàng)目的銷售凈利率低于 9%，項(xiàng)目的投資回報(bào)將受到一定的影響。 第七部分：綜合分析與建議 從以上項(xiàng)目環(huán)境、市場、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)分析可看出：本項(xiàng)目的投資，正處于上海市嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)上升時(shí)期，各方面的時(shí)機(jī)都比較成熟，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，且可獲得較好的 投資回報(bào)。 對(duì) 某某 別墅的改建，是克服各種劣勢(shì)條件、與周邊樓盤競爭并取得成功的關(guān)鍵。 摘要 第一部分 項(xiàng)目決策背景 —— 七大利好因素 一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展； 二、上海市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，持續(xù)看好； 三、上海別墅市場全面繁榮，量價(jià)齊升； 四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好； 五、 F1方程式賽車場距本項(xiàng)目僅 4 公里； 六、 南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū) —— “ 格林風(fēng)范 ” 的啟動(dòng)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 ； 2021 年 2 月 28日，嘉定區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團(tuán)、上海嘉寶集團(tuán)就占地 140 公頃的 “ 格林風(fēng)范 ” 居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目舉行 隆重的簽約儀式 。 作為嘉定區(qū)目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以及整個(gè)南翔星城規(guī)劃中最先啟動(dòng)的項(xiàng)目，南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū) —— “ 格林風(fēng)范 ” 的啟動(dòng)標(biāo)志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新 的發(fā)展格局 。 它的開發(fā)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 。 南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目總規(guī)劃土地面積約 333公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部 ，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊(yùn)藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路 。該項(xiàng)目與 某某 別墅相隔不遠(yuǎn)，對(duì) 某某 別墅的營銷是一個(gè)大的利好因素。 七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn)。 最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對(duì)本項(xiàng)目呈 現(xiàn)的利好態(tài)勢(shì)。 第二部分 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 從項(xiàng)目位置、項(xiàng)目現(xiàn)狀、項(xiàng)目周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套三個(gè)方面的分析，作出 項(xiàng)目的初步評(píng)估： 某某 別墅項(xiàng)目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場不被消費(fèi)者認(rèn)可。 隨著 F1 方程式賽車場的建造，特別是項(xiàng)目附近的南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)必將帶動(dòng)整個(gè)南翔區(qū)域市場的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。 由于 某某 別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項(xiàng)目本身積留了許多不利于營銷的問題，但通過對(duì)項(xiàng)目 的改建及包裝，市場前景依舊看好。 第三部分 市場現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 一、 上海市房地產(chǎn)市場整體分析 2021年上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 2021年上海房地產(chǎn)市場趨勢(shì)判斷 二、上海市別墅市場整體分析 上海別墅市場回顧和展望 上海別墅市場用途的六大類型 上海別墅市場的區(qū)域分布 上海別墅市場的價(jià)格區(qū)間 上海別墅市場的供需狀況 上海別墅市場的客源構(gòu)成