杭州富陽(yáng)別墅項(xiàng)目市場(chǎng)可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-05-14 06:10本頁(yè)面
【正文】 對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)帶來了極大的挑戰(zhàn)。社區(qū)主入口開設(shè)在沿江公路上，社區(qū)總征地面積492691M2，總建筑面積341590M2。地塊南面布置97棟別墅，平均戶型為401 M2/套，總建筑面積為38880 M2。地塊北面布置聯(lián)體式排屋，建筑面積294710M2，這部分產(chǎn)品密度較高，多為四聯(lián)排及以上，品質(zhì)有一定程度的降低。企業(yè)會(huì)所設(shè)置在地塊中間，起到分隔別墅區(qū)和排屋區(qū)的作用。整個(gè)社區(qū)共設(shè)計(jì)4處會(huì)所，其中別墅區(qū)1處，排屋區(qū)2處，均為共享型會(huì)所；企業(yè)會(huì)所為私人型。項(xiàng)目投資收益分析產(chǎn)品定價(jià)：根據(jù)市場(chǎng)篇章節(jié)分析，再參考本項(xiàng)目的地理位置、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃以及未來宏觀經(jīng)濟(jì)背景等情況綜合分析，我們本著保守的原則，擬定的建議銷售價(jià)格如下：1) 獨(dú)棟別墅： 13000元/平方米 2) 排屋： 6000元/平方米成本分析： 各類成本具體項(xiàng)目估算金額（萬元）土地及前期費(fèi)用土地費(fèi)用（140萬/畝）前期工程費(fèi)用啟動(dòng)資金小計(jì)項(xiàng)目建設(shè)成本工程及配套費(fèi)用政府規(guī)費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)用物業(yè)維修基金小計(jì)銷售及管理成本銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用小計(jì)稅 金%營(yíng)業(yè)稅及附加%土地增值稅土地使用稅交易稅總成本共計(jì)收益分析：產(chǎn)品類型銷售收入（萬元）成本（萬元）總利潤(rùn)（萬元）別墅50544（銷售單價(jià)13000元/平米）排屋176826（銷售單價(jià)6000元/平米）公建0總銷售收入投資回報(bào)率%注：以上成本與收益測(cè)算詳表，請(qǐng)見附件二總結(jié)：216。 為維持常規(guī)15％投資回報(bào)率，本地塊投標(biāo)競(jìng)價(jià)不宜超過140萬元/畝；216。 本方案別墅及排屋的建筑密度較大，居住品質(zhì)較低；216。 項(xiàng)目前期啟動(dòng)資金約為11億元；216。 項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間約為34年；方案二：項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議規(guī)劃方案：獨(dú)棟別墅＋山水排屋＋高層住宅由于前一個(gè)方案形狀極不規(guī)整，不是別墅的理想開發(fā)福地，我們建議發(fā)展商增加地塊西北角臨近地塊，合圍成約1250畝的，具有一定規(guī)模的別墅開發(fā)用地，并且也利于規(guī)劃方案的排布和設(shè)計(jì)。根據(jù)這一設(shè)想，我們?yōu)榘l(fā)展商提出一個(gè)新的設(shè)計(jì)方案。社區(qū)主入口開設(shè)在地塊南面的沿江公路上，社區(qū)總征地面積832552M2，地上總建筑面積574460M2。地塊南面布置590戶聯(lián)體式排屋，建筑面積135700M2，這部分產(chǎn)品密度較高，多為四聯(lián)排及以上，品質(zhì)有一定程度的降低。地塊北面布置高層住宅，總用地面積88689M2，總建筑面積335810M2，表現(xiàn)形式為約30層左右高層建筑。這部分產(chǎn)品為滿足容積率要求而設(shè)計(jì)，如能通過政府公關(guān)工作，降低容積率的話，不建議開發(fā)。地塊其余部分布置277戶獨(dú)棟別墅，平均戶型為350M2/套，總建筑面積為96950M2。企業(yè)會(huì)所布置在地塊坡度較陡的北面山峰下，總建筑面積為6000 M2。項(xiàng)目投資收益分析產(chǎn)品定價(jià)：根據(jù)市場(chǎng)篇章節(jié)分析，再參考本項(xiàng)目的地理位置、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃以及未來宏觀經(jīng)濟(jì)背景等情況綜合分析，我們本著保守的原則，擬定的建議銷售價(jià)格如下：1) 高層： 3800元/平方米 2) 獨(dú)棟別墅： 13000元/平方米 3) 沿街商鋪： 8000元/平方米成本分析： 各類成本具體項(xiàng)目估算金額（萬元）土地及前期費(fèi)用土地費(fèi)用（125萬/畝）前期工程費(fèi)用啟動(dòng)資金小計(jì)項(xiàng)目建設(shè)成本工程及配套費(fèi)用政府規(guī)費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)用物業(yè)維修基金小計(jì)銷售及管理成本銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用小計(jì)稅 金%營(yíng)業(yè)稅及附加%土地增值稅土地使用稅交易稅總成本共計(jì)收益分析：產(chǎn)品類型銷售收入（萬元）成本（萬元）總利潤(rùn)（萬元）高層127604（銷售單價(jià)3800元/平米）別墅126035（銷售單價(jià)13000元/平米）商鋪108560（銷售單價(jià)8000元/平米）公建0總銷售收入投資回報(bào)率%注：以上成本與收益測(cè)算詳表，請(qǐng)見附件三總結(jié)：216。 為維持常規(guī)15％投資回報(bào)率，本地塊投標(biāo)競(jìng)價(jià)不宜超過125萬元/畝；216。 高層產(chǎn)品為滿足容積率要求而設(shè)計(jì)，如能通過政府公關(guān)工作，降低地塊容積率，則不建議開發(fā)本類產(chǎn)品；216。 ；216。 項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間約為5年；第四章、 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)一、富陽(yáng)銀湖在經(jīng)過多年的別墅開發(fā)，已形成較為成熟的別墅開發(fā)區(qū)，且在近年將不斷推出低容積率土地，將不斷擴(kuò)大別墅區(qū)規(guī)模；二、九龍地塊屬于銀湖中心區(qū)域，市場(chǎng)開發(fā)成熟度較高，已成為較為認(rèn)可的別墅區(qū)，但周邊環(huán)境、行車線路較差，周邊在售樓盤均為經(jīng)濟(jì)型別墅；三、衡山地塊屬銀湖新興開發(fā)區(qū)域，市場(chǎng)認(rèn)可度較低，目前僅萬科開發(fā)的萬科公望一個(gè)樓盤，但周邊環(huán)境、行車線路均好于九龍地塊；四、從風(fēng)水角度來看，九龍地塊明顯好于衡山地塊，九龍地塊地勢(shì)開闊，而衡山地塊，南側(cè)被山遮擋，入口狹小，且緊鄰紅十字會(huì)老年公寓；五、受國(guó)家低容積率禁地的影響，近幾年內(nèi)不可能再推該類土地，未來的升值潛力較大；六、鑒于目前的房地產(chǎn)形勢(shì)，若與政府協(xié)商，降低土地容積率，建造高檔純別墅群，兩地塊均為不錯(cuò)的投資項(xiàng)目；綜合以上各因素初步評(píng)價(jià)，兩地塊具有一定的投資價(jià)值，建議開發(fā)商加快跟進(jìn)，展開實(shí)質(zhì)性商務(wù)談判和政府關(guān)系協(xié)調(diào)工作。上海晟昌行機(jī)構(gòu)2009111
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1