【正文】 工,西北區(qū)別墅再一次成為人們關(guān)注的焦點。據(jù)了解,目前西北區(qū)域?qū)⒔?022套的供應(yīng)量已經(jīng)開始叫板東北別墅的老大地位,價格也直追東北別墅。如翠湖別墅2022年8月重新開報后,銷售均價由8500元每平方米上漲到9600元/平方米；玫瑰園一期現(xiàn)房1200美元/平方米,二期環(huán)湖別墅就成倍漲至2750美元/平方米,即使是不環(huán)湖別墅也在2022美元/平方米；碧水莊園一期均價1400美元/平方米,環(huán)湖別墅達到了2022美元/平方米,而二期環(huán)湖別墅已經(jīng)高達2500美元/平方米:最近入市的姜莊湖出現(xiàn)了3000美元/平方米的高價,基本上與東北區(qū)別墅不相上下。西北部在地理區(qū)位上與中關(guān)村科技園關(guān)系密切,隨著政府對IT產(chǎn)業(yè)和新經(jīng)濟的傾力支持,地區(qū)經(jīng)濟迅速發(fā)展,也造就了一批依靠知識技能快速積累財富的精英,這部分人群給西北區(qū)域內(nèi)的別墅市場提供了巨大的市場需求,并且這種需求正在加速發(fā)展之中。業(yè)內(nèi)人士這樣分析西北區(qū)別墅市場。北京西北部位于京城上風上水也是其別墅市場迅速崛起的一個原因。據(jù)記者了解,除了本身的自然條件優(yōu)越外,西北區(qū)域大面積綠地和林帶正在建設(shè),良好的綠化環(huán)境正在形成。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水陣、上莊水庫、十三陵水庫等湖泊,自動調(diào)節(jié)著西北區(qū)域的小氣候。西北區(qū)別墅市場的環(huán)境牌絲毫不亞于東北區(qū)別墅。其實,一直以來,交通都是西北區(qū)別墅市場發(fā)展的一個瓶頸,然而,西北部地區(qū)正在迅速完善的交通設(shè)施正在縮短它與東北別墅群的交通差距。目前,從京昌高速公路的市區(qū)起點馬甸橋或健翔橋到達東部CBD或使館區(qū)、金融街和中關(guān)村西區(qū)都不過三十分鐘的車程,北四環(huán)路、公路一環(huán)、臼頤路、學清路、輕軌鐵路、地鐵五號線以及從西直門到北四環(huán)的城市快速公路、公路一環(huán)聯(lián)結(jié)京昌高速與機場高速段都將使西北部道路暢通。正是由于政府的這種投資改造,迅速提升了西北區(qū)內(nèi)市政條件,使得道路交通更加便利。13 / 18種種跡象表明,西北區(qū)有可能成為別墅市場潛力巨大的熱門區(qū)域。業(yè)內(nèi)人士普遍這樣認為,區(qū)域高檔別墅供應(yīng)有限的現(xiàn)狀也使得西北區(qū)別墅具備充分的升值潛力及發(fā)展空間。（三）、順義區(qū)別墅市場基本分析供應(yīng)情況? 順義、機場路周邊有20幾個別墅，規(guī)劃總供應(yīng)量達到230萬平方米，約5400套別墅；? 溫榆河畔將有近８０００畝的土地用于別墅項目；? 去化量:目已經(jīng)售出的別墅量應(yīng)在3000套左右，已建未能售出量約為600套左右；? 本區(qū)域未來潛在供應(yīng)量約有１５００多套。需求分析:? 本區(qū)域別墅客層是以外籍人士為主，歐美、港澳臺占60%以上,包括駐華使館人員,國際知名公司高層主管人員,如香江花園和龍苑別墅歐美人士占75%以上。? 隨著經(jīng)濟的發(fā)展,國內(nèi)人士購買力在持續(xù)上升,重點是金融、IT行業(yè)造就的新貴,高科技產(chǎn)業(yè)的知本家,房地產(chǎn)業(yè)的精英,海外回國人員,國內(nèi)高收入的管理人員。? 投資客數(shù)量增多,特別是國內(nèi)投資客日益增多。? 客層特征:收入豐厚,經(jīng)濟實力強,追求生活品質(zhì),講究個性,基本上都有國外經(jīng)歷,對別墅有一定的理解,特別是對環(huán)境、交通考慮比較高。14 / 18本區(qū)域別墅價位因素分析? 市場價格由市區(qū)向郊區(qū)遞減,東北部別墅價大多集中在１０００－3000美元之間,平均售價以城區(qū)為中心,由里向外遞減,東北四環(huán)附近平均售價在2700美元/平方米左右,首都機場附近約為2022美元/平方米,馬坡地區(qū)約為1200美元/平方米。由此可見,別墅的區(qū)域位置仍然是影響別墅價格的決定性因素。? 同一區(qū)域的別墅的設(shè)計風格、配套設(shè)施及會所、綠化等水面等環(huán)境質(zhì)量、別墅單體類型對價格有重大影響。如首都機場8個項目,售價最高為3300美元/平方米,最低為1000美元/平方米。? 別墅的內(nèi)裝修程度對別墅租金的影響較大。（四）、北京別墅市場前景展望北京別墅經(jīng)歷了五六年的低谷,從2022年下半年開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖,特別是2022年的TOWNHOUSE項目,更是使市場迅速升溫,有關(guān)人士分析,近年來京城出現(xiàn)的別墅開發(fā)熱,主要是由于我國加入世界貿(mào)易組織和舉辦2022年奧運會兩大利好的有力推動及中高收入群體的不斷擴大,二次置業(yè)者的不斷增加。前些年北京最早的別墅發(fā)育地溫榆河畔和機場路附近的別墅,大部分被在京工作的外國人作為第一居所使用。而近年來,別墅的購買群體已開始逐步擴大到國內(nèi)人士。比例結(jié)構(gòu)己由過去的境外占70%,國內(nèi)占30%,發(fā)展變化為目前的國內(nèi)占80%左右,境外占20%左右,將別墅作為第二居所的國內(nèi)購買群體大量增加,說明北京的別墅市場結(jié)構(gòu)正在逐步發(fā)生變化。未來別墅市場前景看好。15 / 18據(jù)有關(guān)方面透露,2022年京城還將有30余個別墅項目開發(fā),區(qū)域涉及昌平、門頭溝、密云、懷柔、大興、海淀、房山、通州、順義等地,別墅開發(fā)熱己蔓延到東南西北各個區(qū)域。從上不難發(fā)現(xiàn),未來京城別墅項目競爭的焦點還將集中在京城東北和西北兩大區(qū)域。但是,隨著京城別墅市場的擴容,別墅項目的大量涌入及多區(qū)域的供應(yīng)局面，依據(jù)北京別墅市場勢必會有一場激烈的競爭大戰(zhàn)。別墅項目的開發(fā)商們彼此面臨的不僅是來自本地開發(fā)企業(yè)間的競爭壓力,而且還有來自外省大的地產(chǎn)開發(fā)集團、國外大財團等一些機構(gòu)的介入所帶來的無形壓力。一般的環(huán)境、一般的品質(zhì)、一樣的風格、一樣的特色的項日將被市場無悄淘汰。未來別墅將由以往單純的比地段、比價格,上升至比環(huán)境、比個性、比品質(zhì)、比文化。高檔精品別墅的無可替代性就在于它的價值純粹。自然環(huán)境、建筑規(guī)劃、品質(zhì)、價格的純粹性,其間所滲透的生活理念、居住品位、文化內(nèi)涵、建筑精神無不隱含著地位、財富、尊貴與時尚。這類別墅將在未來具有較強的競爭力。對于北京這樣的國際大都市而言,高檔精品別墅在房產(chǎn)市場引領(lǐng)時尚是必然之勢,而低價低質(zhì)的別墅產(chǎn)品終將被市場所淘汰。16 / 18（五）、周邊部分個案銷售情況分析17 / 18市場調(diào)研結(jié)論? 湖景式設(shè)計風格的別墅熱銷,平均入住率為85%以上。? 高檔配套設(shè)施齊全的別墅市場需求較大,目前大部分高檔別墅都有網(wǎng)球場、游泳池等設(shè)施,會所的發(fā)展趨勢是服務(wù)設(shè)施的多功能化。? 高檔式別墅開發(fā)應(yīng)以獨立式別墅為主,目前滯銷的別墅以聯(lián)排別墅居多,原因是在園區(qū)內(nèi)位置和環(huán)境較差,沒有充分保證別墅生活的私密性和環(huán)境的優(yōu)美。? 精裝修是別墅是市場的主流,如香江花園、麗京花園等都為精裝修別墅，銷售業(yè)績都非常好，正對不同買家品位的精裝修別墅，具有很大的潛在需求。? 外籍人士都是別墅需求的主體，東北部別墅以外銷為主，隨著經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，外銷市場有升溫跡象。? 別墅市場的內(nèi)銷需求明顯上升，一些別墅已被房地產(chǎn)精英、金融界人士、高科技產(chǎn)業(yè)造就的都市新貴族購買。? 市場價格受地段、設(shè)施網(wǎng)絡(luò)、配套設(shè)施及會所、綠化景觀、單體類型影響,東北部別墅價格集中在10003000美元/平方米之間。? 別墅總價在300萬以下,面積在400平方米以下為需求重點,總價在500萬以上,面積在500平方米以上需求也有所增加。? 客戶購買門的主要有居住(第一居所、第二居所)、投資和商務(wù)公關(guān)。? 客戶最注重的方面是戶型設(shè)計、地段位置和與園林景觀設(shè)計