【正文】 表項(xiàng)目 面積（m2） 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注總建筑面積 133 萬 建筑密度 %別墅建筑面積 60 萬 容積率 1多層建筑面積 60 萬 規(guī)劃用地 2022 畝商網(wǎng)建筑面積 5 萬規(guī)劃方案車庫建筑面積 5 萬會(huì)所及其他 3 萬序號(hào)項(xiàng)目名稱 建筑面積（萬m2）單方造價(jià)（元/m2）單項(xiàng)投資（萬元）備注A B C D E前期費(fèi)用 一勘察、設(shè)計(jì) 133 1995 41 景觀設(shè)計(jì) 35 350招標(biāo)代理 133 133勘探費(fèi) 133 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)133 5985 其中施工圖審查費(fèi)133 二建筑成本 142273別墅 60 1200 72022多層 60 900 54000商網(wǎng) 5 1500 7500車庫 5 1055 5275會(huì)所及其他 3 900 2700成本工程監(jiān)理費(fèi) 133 6 798政府行政性收費(fèi)墻改基金 133 665 5 元/m2噪聲費(fèi) 133 元/m2環(huán)境評(píng)估費(fèi) 133 元/m2工程招標(biāo)服務(wù)費(fèi)133 建安費(fèi)的%房地產(chǎn)市場(chǎng)交易服務(wù)費(fèi)133 798 6 元/m2三四 開發(fā)期財(cái)務(wù)費(fèi)用 133 12 1596 42 五 營業(yè)稅 12593六 開發(fā)總投資合計(jì) 168101銷售收入合計(jì) 460454別墅 60 256404多層 60 2700 162022商網(wǎng) 5 4000 20220車庫 5 1200 6000其中會(huì)所及其他 3 5350 16050七八 稅前利潤 292400九 上繳所得稅 44400 25%所得稅十 項(xiàng)目?jī)衾麧?248000四、 項(xiàng)目經(jīng)營結(jié)果銷售總額 億元開發(fā)總成本 億元項(xiàng)目稅前利潤 億元上繳稅金 億項(xiàng)目?jī)衾麧? 億元 43 第十一章 經(jīng)濟(jì)效益分析和社會(huì)效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益（一）評(píng)價(jià)依據(jù)、原則和假設(shè)條件1）.國家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 ；2）.財(cái)務(wù)部制定的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》 、 《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》 ；3）.國家和盤錦市有關(guān)稅費(fèi)征收政策；4）.主要材料、房地產(chǎn)近期價(jià)格。1）.本著穩(wěn)妥謹(jǐn)慎的原則，在計(jì)算費(fèi)用時(shí)取上限，在計(jì)算效益時(shí)取下限，以確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算的可靠性；2）.遵循動(dòng)態(tài)分析為住、靜態(tài)分析為輔；定量分析為主、定性分析為輔的原則；3）.遵循效益與成本費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則。 假設(shè)工程建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模按預(yù)定方案實(shí)施，建設(shè)進(jìn)度如期完成，項(xiàng)目建成后商品銷售收入達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，國家、地方宏觀經(jīng)濟(jì)政策保持相對(duì)穩(wěn)定。 44 本項(xiàng)目投入和建成后產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)效益采用新建項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法。（二）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算項(xiàng)目總成本包括建設(shè)投資、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。1）.建設(shè)投資：根據(jù)投資估算，按照開發(fā)進(jìn)度計(jì)算；2）.不可預(yù)見費(fèi)用：建設(shè)期按工程直接開發(fā)費(fèi)的 8%計(jì)取。3）.管理費(fèi)用：建設(shè)期按開發(fā)投資的 %計(jì)算，銷售期另計(jì)；4）.銷售費(fèi)用：根據(jù)周邊類似項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)模，按工程直接開發(fā)費(fèi)的 3%計(jì)算。（三）財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目稅前、稅后全部投資內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率 10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，均說明項(xiàng)目有較好的財(cái)務(wù)盈利能力，說明本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。（四）財(cái)務(wù)評(píng)論結(jié)論 本項(xiàng)目可以為業(yè)主帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)收入 億人民幣，項(xiàng)目全部投資稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：%，稅后財(cái) 45 務(wù)凈現(xiàn)值（ic=10%）為： 億元，投資利潤率為：%。本項(xiàng)目投資效果較好，有一定的經(jīng)濟(jì)效益，在財(cái)務(wù)上是可行的。二、社會(huì)效益本項(xiàng)目的建設(shè)不僅改善城市區(qū)域環(huán)境，提升周圍居住建筑的品質(zhì)；而且活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)，滿足了人們對(duì)于不同層次居住產(chǎn)品的需求。本項(xiàng)目的開發(fā)也為國家和地方政府帶來了較高的稅收收益，既利國又利民?？傊?，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益都較為顯著。 46 第十二章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分析一、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別（1）工程自然條件風(fēng)險(xiǎn)工程的地質(zhì)條件、水文條件及其它自然條件在工程實(shí)施中發(fā)現(xiàn)與預(yù)測(cè)情況發(fā)生重大變化，導(dǎo)致工程量增加、投資增大、工期延長(zhǎng)而對(duì)項(xiàng)目實(shí)施帶來的風(fēng)險(xiǎn)。（2）資金風(fēng)險(xiǎn)如果項(xiàng)目資金供應(yīng)不能按計(jì)劃到位或者資金來源中斷，將導(dǎo)致項(xiàng)目工期延遲甚至被迫停工或中斷。（3）外部條件風(fēng)險(xiǎn)交通運(yùn)輸、供水、供電、供氣、排污、電信等外部條件發(fā)生重大變化，致使項(xiàng)目建設(shè)受到重大影響帶來的風(fēng)險(xiǎn)。（4）政策和管理風(fēng)險(xiǎn)由于政策發(fā)生變化或管理理念和水平不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。二、防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的措施通過風(fēng)險(xiǎn)控制的方式，對(duì)可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，提出降低風(fēng)險(xiǎn) 47 發(fā)生的概率和減少風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施，以達(dá)到防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。（1）工程自然條件風(fēng)險(xiǎn)的防范措施項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地的自然條件發(fā)生重大變化的可能性較小。項(xiàng)目建設(shè)開始前，應(yīng)按基建項(xiàng)目程序進(jìn)行規(guī)范的地質(zhì)勘探、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估、水土條件評(píng)價(jià)等。根據(jù)專業(yè)部門的評(píng)價(jià)結(jié)論采取必要的防范措施，可將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。（2）資金風(fēng)險(xiǎn)的防范措施資金是項(xiàng)目建設(shè)的基本條件。項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)采取一切措施，確保國家專項(xiàng)資金和自籌資金足額、準(zhǔn)時(shí)到位，并建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)管制度，項(xiàng)目資金必須?？顚Ｓ谩＃?）外部條件風(fēng)險(xiǎn)的防范措施充分依靠政府，做好盤山縣各配套項(xiàng)目建設(shè)的協(xié)調(diào)工作，制訂應(yīng)對(duì)外部條件發(fā)生意外事故的預(yù)案，作到有備無患，規(guī)避因外部條件發(fā)生意外帶來的風(fēng)險(xiǎn)。（4）政策和管理風(fēng)險(xiǎn)的防范措施政策方面，國家堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，減少大氣污染和保護(hù)生態(tài)環(huán)境，建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的重大政策是不會(huì)動(dòng)搖的，這方面的風(fēng)險(xiǎn)并不大。 48 從管理方面來看，要對(duì)現(xiàn)有管理人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，挑選優(yōu)秀中青年骨干送往經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或企業(yè)進(jìn)行針對(duì)性培養(yǎng)，使他們盡快成長(zhǎng)。同時(shí)招聘，引進(jìn)一批既有理論知識(shí)，又有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的綜合性人才，以保證項(xiàng)目實(shí)施和今后的運(yùn)營管理有充分的人才支撐。三、風(fēng)險(xiǎn)程度分析（一）盈虧平衡分析（二）敏感性分析 鑒于收入、投資等因素對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率有不同程度的影響，所以有必要在一定的變化幅度內(nèi)進(jìn)行敏感性分析。四、防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，可以看出，銷售收入和建設(shè)投資的變化對(duì)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響相對(duì)較大，特別是商品房的銷售收入，直接影響到項(xiàng)目的盈余。 項(xiàng)目在實(shí)施過程中，應(yīng)注意控制投資，加強(qiáng)項(xiàng)目的營銷工作，促進(jìn)銷售收入的順利實(shí)現(xiàn)，從而降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 49 第十三章 結(jié)論和建議一、 結(jié)論社會(huì)評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目的社會(huì)影響分析、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析三個(gè)方面，針對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，將上述三個(gè)方面綜述如下：（一） 、社會(huì)影響分析，就業(yè)水平、生活水平、生活質(zhì)量及居民收入的影響本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不同于生產(chǎn)性項(xiàng)目，它的特點(diǎn)是建設(shè)周期，投資回收期相對(duì)較短，在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期會(huì)為當(dāng)?shù)鼐用裨黾右欢ǖ木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，如餐飲業(yè)，但增加的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，因此對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏?、生活質(zhì)量及居民收入的影響較小，但隨著房屋的銷售，本項(xiàng)目環(huán)境的建設(shè)，會(huì)改善周圍的社區(qū)環(huán)境，業(yè)主的入住會(huì)為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造一定的就業(yè)機(jī)會(huì)、發(fā)展空間，會(huì)帶動(dòng)以本項(xiàng)目服務(wù)為主的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。同時(shí)也會(huì)在一定程度上提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。、教育、衛(wèi)生的影響 50 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是項(xiàng)目的建設(shè)可以加快當(dāng)?shù)氐呐f城改造，改善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生條件，同時(shí)由于本項(xiàng)目的建成，業(yè)主的入住，可以促進(jìn)當(dāng)?shù)氐奈幕仞B(yǎng)、教育水平的提高。（二） 、項(xiàng)目互適性分析本項(xiàng)目屬政策鼓勵(lì)投資項(xiàng)目，工業(yè)污染物、廢棄物產(chǎn)生量小，項(xiàng)目的建設(shè)可以改善當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)環(huán)境條件，帶動(dòng)地區(qū)城市建設(shè)的發(fā)展，同時(shí)可以為廣大購房者提供一個(gè)選擇的機(jī)會(huì)，因此項(xiàng)目所在地相關(guān)各方對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)無排斥性。（三） 、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目施工期的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在施工擾民方面，但只要投資方、施工方、監(jiān)理方加強(qiáng)施工管理，文明施工，這方面的影響是可以避免的。項(xiàng)目建成后的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要是表現(xiàn)在本項(xiàng)目的安定、團(tuán)結(jié)方面，這主要取決與物業(yè)管理公司的綜合素質(zhì)，從客觀上分析，此風(fēng)險(xiǎn)也是可以避免的。二、 建議通過對(duì)盤錦市盤山縣壩墻子鎮(zhèn)整體發(fā)展方向的規(guī)劃、房地產(chǎn)特征的分析、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的論證以及項(xiàng)目定位、規(guī)劃理念的闡述以及一系列財(cái)務(wù)分析，該地塊的開發(fā)屬于一個(gè)發(fā)展空間巨大，基 51 本不存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，且具備了社會(huì)效益優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。本項(xiàng)目選址合理，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合市場(chǎng)要求，特別是當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好。本項(xiàng)目的建設(shè)不僅改善本地區(qū)的居住環(huán)境，提升周圍居住建筑品質(zhì)，而且活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)也滿足了盤山縣居民的住房要求，還解決了大量的剩余勞動(dòng)力，給社會(huì)減輕負(fù)擔(dān)。因此通過技術(shù)等方面的論證，項(xiàng)目是可行的。希望各部門給予支持。