【導(dǎo)讀】第二章項目建設(shè)的必要性-----------------------------------------------------------------------------7-. 第三章項目建設(shè)地概況--------------------------------------------------------------------------------10-. 第四章項目所在地區(qū)域房地產(chǎn)市場分析-----------------------------------------------------------15-. 第五章建設(shè)條件及內(nèi)容--------------------------------------------------------------------------------17-. 六、質(zhì)量安全文明施工-------------------------------------------------------------------------------23-. 第六章環(huán)境保護-----------------------------------------------------------------------------------------26-

　　

【正文】 究經(jīng)濟評估方法》。 （ 4） 國家發(fā)改委 2020年 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三 38 版。 （ 5） 工藝專業(yè)、概算專業(yè)提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 （ 6） 盈余公積金、公益金：按財務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)上繳所得稅后的利潤分別按 10％、 5％提取盈余公積金、公益金。 （ 7） 主要 參數(shù)財務(wù)基準收益率（全部投資）行業(yè)規(guī)定值（ ic=12%）。其中基準收益率參照《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第三版》各行業(yè)協(xié)調(diào)結(jié)果。 三、投資估算 項目總投資 億元人民幣 。 ： （ 1）建設(shè)單位管理費：包括建設(shè)單位開辦費和建設(shè)單位經(jīng)費（含合同契約公正費、工程咨詢費、環(huán)境評價費、法律顧問費、審計費、業(yè)務(wù)招待費、開工執(zhí)照費、竣工驗收費、必要的人員培訓(xùn)費等），按第一部分工程費用的 1%計取。 （ 2）勘察設(shè)計費：包括工程地質(zhì)勘探、可行性研究報告編制、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計等經(jīng)費，按建安工程費用的 1%計取。 （ 3）建設(shè)工程規(guī)費：按投資費用 %計取 （ 4）工程監(jiān)理及質(zhì)檢費：按建安工程費用的 %計取。 （ 5）工程保險費：按建安工程費用的 %計取。 39 5．預(yù)備費：按工程費用和其它工程費用之和的 5%計取。 6．固定資產(chǎn)投資貸款名義年利率按 %計算，貸款利息計入本項目總投資。 詳見 101 項目建設(shè)投資估算表。 101 項目投資估算表 東部新城小區(qū)二期項目開發(fā)成本估算表 規(guī) 劃 方 案 項目 面積（ m2） 項目 指標 備注 總建筑面積 133 萬 建筑密度 % 別墅建筑面積 60萬 容積率 1 多層建筑面積 60萬 規(guī)劃用地 2020 畝 商網(wǎng)建筑面積 5萬 車庫建筑面積 5萬 會所及其他 3萬 序號 項目名稱 建筑面積（萬m2） 單方造價（元 /m2） 單項投資（萬元） 備注 A B C D E 一 前期費用 其 中 勘察、設(shè)計 133 1995 景觀設(shè)計 35 350 招標代理 133 133 勘探 費 133 40 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 133 5985 施工圖審查費 133 二 建筑成本 142273 成 本 別墅 60 1200 72020 多層 60 900 54000 商網(wǎng) 5 1500 7500 車庫 5 1055 5275 會所及其他 3 900 2700 工程監(jiān)理費 133 6 798 三 四 政府行政性收費 墻改基金 133 665 5元 /m2 噪聲費 133 /m2 環(huán)境評估費 133 /m2 工程招標服務(wù)費 133 建安費的% 房地產(chǎn)市場交易服務(wù)費 133 798 6元 /m2 開發(fā)期財務(wù)費用 133 12 1596 五 營業(yè)稅 12593 六 開發(fā)總投資合計 168101 銷售收入合計 460454 41 七 八 其 中 別墅 60 256404 多層 60 2700 162020 商網(wǎng) 5 4000 20200 車庫 5 1200 6000 會所及其他 3 5350 16050 稅前利潤 292400 九 上繳所得稅 44400 25%所得稅 十 項目凈利潤 248000 四、 項目經(jīng)營結(jié)果 銷售總額 億元 開發(fā)總成本 億元 項目稅前利潤 億元 上繳稅金 億 項目 凈利潤 億元 第十一章 經(jīng)濟效益分析和社會效益分析 一、 經(jīng)濟效益 42 （一） 評價依據(jù)、原則和假設(shè)條件 1） .國家計委頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》； 2） .財務(wù)部制定的《企業(yè)會計制度》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》； 3） .國家和盤錦市有關(guān)稅費征收政策； 4） .主要材料、房地產(chǎn)近期價格。 1） .本著穩(wěn)妥謹慎的原則，在計算費用時取上限，在計算效益時取下限，以確保項目經(jīng)濟效益計算的可靠性； 2） .遵循動態(tài)分析為住、靜態(tài)分析為輔；定量分析為主、定性分析為輔的原則； 3） .遵循效益與成本費用計算口徑一致的原則。 假設(shè)工程建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模按預(yù)定方案實施，建設(shè)進度如期完成，項目建成后商品銷售收入達到預(yù)期目標，國家、地方宏觀經(jīng)濟政策保持相對穩(wěn)定。 本項目投入和建成后產(chǎn)出的經(jīng)濟效益采用新建項目評價方法。 （二） 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測算 43 項目總成本包括建設(shè)投資、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用等。 1） .建設(shè)投資：根據(jù)投資估算，按照開發(fā)進度計算； 2） .不可預(yù)見費用：建設(shè)期按工程直接開發(fā)費的 8%計取 。 3） .管理費用：建設(shè)期按開發(fā)投資的 %計算，銷售期另計； 4） .銷售費用：根據(jù)周邊類似項目經(jīng)營規(guī)模，按工程直接開發(fā)費的 3%計算。 （三） 財務(wù)分析 項目稅前、稅后全部投資內(nèi)部收益率均大于基準收益率 10%，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，均說明項目有較好的財務(wù)盈利能力，說明本項目在財務(wù)上是可以接受的。 （四） 財務(wù)評論結(jié)論 本項目可以為業(yè)主帶來一定的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)收入 億人民幣，項目全部投資稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率為： %，稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=10%）為： 億元，投資利潤率為： %。本項目投資效果 較好，有一定的經(jīng)濟效益，在財務(wù)上是可行的。 二、 社會效益 44 本項目的建設(shè)不僅改善城市區(qū)域環(huán)境，提升周圍居住建筑的品質(zhì)；而且活躍了房地產(chǎn)市場，滿足了人們對于不同層次居住產(chǎn)品的需求。本項目的開發(fā)也為國家和地方政府帶來了較高的稅收收益，既利國又利民?？傊卷椖拷?jīng)濟效益和社會效益都較為顯著。 第十二 章 項目風(fēng)險因素分析 一、項目主要風(fēng)險因素識別 45 （ 1）工程自然條件風(fēng)險 工程的地質(zhì)條件、水文條件及其它自然條件在工程實施中發(fā)現(xiàn)與預(yù)測情況發(fā)生重大變化，導(dǎo)致工程量增加、投資增大、工期延長而對項目 實施帶來的風(fēng)險。 （ 2）資金風(fēng)險 如果項目資金供應(yīng)不能按計劃到位或者資金來源中斷，將導(dǎo)致項目工期延遲甚至被迫停工或中斷。 （ 3）外部條件風(fēng)險 交通運輸、供水、供電、供氣、排污、電信等外部條件發(fā)生重大變化，致使項目建設(shè)受到重大影響帶來的風(fēng)險。 （ 4）政策和管理風(fēng)險 由于政策發(fā)生變化或管理理念和水平不能適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的需要而帶來的風(fēng)險。 二、防范和降低風(fēng)險的措施 通過風(fēng)險控制的方式，對可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險，提出降低風(fēng)險發(fā)生的概率和減少風(fēng)險損失程度的措施，以達到防范和降低風(fēng)險的目的。 （ 1）工程自然條件風(fēng)險的防范 措施 項目建設(shè)場地的自然條件發(fā)生重大變化的可能性較小。項目建設(shè) 46 開始前，應(yīng)按基建項目程序進行規(guī)范的地質(zhì)勘探、地質(zhì)災(zāi)害評估、水土條件評價等。根據(jù)專業(yè)部門的評價結(jié)論采取必要的防范措施，可將風(fēng)險降至最低。 （ 2）資金風(fēng)險的防范措施 資金是項目建設(shè)的基本條件。項目業(yè)主應(yīng)采取一切措施，確保國家專項資金和自籌資金足額、準時到位，并建立嚴格的財務(wù)監(jiān)管制度，項目資金必須專款專用。 （ 3）外部條件風(fēng)險的防范措施 充分依靠政府，做好 盤山 縣各配套項目建設(shè)的協(xié)調(diào)工作，制訂應(yīng)對外部條件發(fā)生意外事故的預(yù)案，作到有備無患，規(guī)避因外部條件發(fā)生意外帶來的風(fēng)險。 （ 4）政策和管理風(fēng)險的防范措施 政策方面，國家堅持科學(xué)發(fā)展觀，減少大氣污染和保護生 態(tài)環(huán)境 ，建設(shè)社會主義和諧社會 的 重大政策是不會動搖的，這方面的風(fēng)險并不大。 從管理方面來看，要對現(xiàn)有管理人員進行強化培訓(xùn)，挑選優(yōu)秀中青年骨干送往經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)或企業(yè)進行針對性培養(yǎng)，使他們盡快成長。同時招聘，引進一批既有理論知識，又有實踐經(jīng)驗的綜合性人才，以保證項目實施和今后的運營管理有充分的人才支撐。 47 三 、風(fēng)險程度分析 （一）盈虧平衡分析 （二）敏感性分析 鑒于收入、投資等因素對項目的財務(wù)內(nèi)部收益率 有不同程度的影響，所以有必要在一定的變化幅度內(nèi)進行敏感性分析。 四 、防范和降低風(fēng)險的對策 通過對項目進行敏感性分析，可以看出，銷售收入和建設(shè)投資的變化對該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率的影響相對較大，特別是商品房的銷售收入，直接影響到項目的盈余。 項目在實施過程中，應(yīng)注意控制投資，加強項目的營銷工作，促進銷售收入的順利實現(xiàn)，從而降低經(jīng)營風(fēng)險。 第十三 章 結(jié)論和建議 一、 結(jié)論 48 社會評價的主要內(nèi)容包括項目的社會影響分析、項目與所在地區(qū)的互適性分析和社會風(fēng)險分析三個方面，針對本項目的實際情況，將上述三個方面綜述如 下： （一）、社會影響分析 ， 就業(yè)水平、生活水平、生活質(zhì)量及居民收入的影響 本項目屬房地產(chǎn)開發(fā)項目，不同于生產(chǎn)性項目，它的特點是建設(shè)周期，投資回收期相對較短，在項目建設(shè)時期會為當(dāng)?shù)鼐用裨黾右欢ǖ木蜆I(yè)機會，如餐飲業(yè)，但增加的就業(yè)機會有限，因此對當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏健⑸钯|(zhì)量及居民收入的影響較小，但隨著房屋的銷售，本項目環(huán)境的建設(shè)，會改善周圍的社區(qū)環(huán)境，業(yè)主的入住會為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造一定的就業(yè)機會、發(fā)展空間，會帶動以本項目服務(wù)為主的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。同時也會在一定程度上提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。 在地基礎(chǔ)設(shè)施及文化、教育、衛(wèi)生的影響 房地產(chǎn)開發(fā)項目的一個顯著特點就是項目的建設(shè)可以加快當(dāng)?shù)氐呐f城改造，改善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生條件，同時由于本項目的建成，業(yè)主的入住，可以促進當(dāng)?shù)氐奈幕仞B(yǎng)、教育水平的提高。 （二）、項目互適性分析 本項目屬政策鼓勵投資項目，工業(yè)污染物、廢棄物產(chǎn)生量小， 49 項目的建設(shè)可以改善當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)環(huán)境條件，帶動地區(qū)城市建設(shè)的發(fā)展，同時可以為廣大購房者提供一個選擇的機會，因此項目所在地相關(guān)各方對項目的建設(shè)無排斥性。 （三）、社會風(fēng)險分析 本項目施工期的社會風(fēng)險主要體現(xiàn)在施工擾民方面，但只要投資方、施工方、監(jiān)理方加強施工管理，文明施工，這方面的影響是可以避免的。項目建成后的社會風(fēng)險主要是表現(xiàn)在本項目的安定、團結(jié)方面，這主要取決與物業(yè)管理公司的綜合素質(zhì)，從客觀上分析，此風(fēng)險也是可以避免的。 二、 建議 通過對盤錦市盤山縣壩墻子鎮(zhèn)整體發(fā)展方向的規(guī)劃 、房地產(chǎn)特征的分析、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的論證以及項目定位、規(guī)劃理念的闡述以及一系列財務(wù)分析，該地塊的開發(fā)屬于一個發(fā)展空間巨大，基本不存在市場風(fēng)險，且具備了社會效益優(yōu)質(zhì)項目。本項目選址合理，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合市場要求，特別是當(dāng)前世界經(jīng)濟迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場前景 看好。本項目的建設(shè)不僅改善本地區(qū)的居住環(huán)境，提升周圍居住建筑品質(zhì)，而且活躍了房地產(chǎn)市場，同時也滿足了盤山縣居民的住房要求，還解決了大量的剩余勞動力，給社會減輕負擔(dān)。 50 因此通過技術(shù)等方面的論證，項目是可行的。希望各部門給予支持。