【正文】 各種休閑文化娛樂場所豈不是一件兩全其美的事情。這樣做不僅發(fā)展了經(jīng)濟(jì)方便了民生，而且也解決了當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)問題。在此設(shè)想的基礎(chǔ)上，我們可以建立一個(gè)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)管理中 心，借此幫助當(dāng)?shù)剞r(nóng)民可以正確并且科學(xué)的在項(xiàng)目周邊進(jìn)行自主創(chuàng)業(yè)。具體來說，這個(gè)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)管理中心是一個(gè)及管理與指導(dǎo)于一身，通過提供各項(xiàng)信息和各種培訓(xùn)來指導(dǎo)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民進(jìn)行創(chuàng)業(yè)活動(dòng)的組織機(jī)構(gòu)。 圖 35 “農(nóng)民創(chuàng)業(yè)中新”設(shè)計(jì)圖 30 資料來源：陜西昱豐實(shí)業(yè)有限公司官網(wǎng) 考慮到本案的規(guī)模和開發(fā)成本以及周邊環(huán)境，我們認(rèn)為應(yīng)該在社區(qū)內(nèi)設(shè)置托兒所和幼兒園。由于項(xiàng)目周邊有小學(xué)、中學(xué)等教育機(jī)構(gòu)，但是唯獨(dú)缺少幼兒園，很明顯，這將會(huì)對(duì)年輕夫婦這一巨大的市場族群產(chǎn)生一定的影響。因此，為了更好的吸引到青年族群的消費(fèi)者 ，我們應(yīng)該考慮在社區(qū)內(nèi)建立一所幼兒園。 本項(xiàng)目北邊緊臨規(guī)劃建設(shè)中的振興路，具有地理位置上的優(yōu)勢(shì)，我們認(rèn)為應(yīng)該規(guī)劃建設(shè)社區(qū)商鋪。同時(shí)在招商時(shí)，首先要考慮到社區(qū)服務(wù)的需要，（比如招商可優(yōu)先考慮：餐飲業(yè)，超商、銀行等）盡量使得社區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施更加完善。同時(shí)還應(yīng)該考慮滿足周邊居住人群的需求（比如集市 .煙酒鋪等），增大商業(yè)利潤，在此形成一個(gè)功能完善的商業(yè)區(qū)。 （三） 項(xiàng)目建設(shè)管理組織結(jié)構(gòu) 該項(xiàng)目的具體操作方法如下： 一方面由洛川縣安居工程小組作為實(shí)施主體，負(fù)責(zé)監(jiān)督工程質(zhì)量、施工進(jìn)度，并協(xié)調(diào)做好群眾工 作，為工程的順利進(jìn)展提供環(huán)境保障和政策支持，為項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造出一個(gè)良好的環(huán)境。令一方面投資商負(fù)責(zé)農(nóng)民住宅小區(qū)的全部建設(shè)任務(wù)，負(fù)責(zé)工程實(shí)施規(guī)劃及施工，對(duì)整體區(qū)域內(nèi)的長遠(yuǎn)布局及安排周圍群眾的就業(yè)服務(wù)，完善拆遷安置。 同時(shí)，該項(xiàng)目所聘請(qǐng)的監(jiān)理公司為“陜西中興國防工業(yè)工程咨詢有限公司”。該公司成立于 2021 年，隸屬于陜西省國防科學(xué)技術(shù)工業(yè)委員會(huì)。需要說明的是，“陜中興”具有房屋建筑工程監(jiān)理乙級(jí)資質(zhì)、工程招標(biāo)代理乙級(jí)資質(zhì)，并且擁有工程咨詢丙級(jí)資質(zhì)?？沙袚?dān)二、三類房屋工程及室內(nèi)裝飾工程的監(jiān)理?！瓣兾髦信d國防工業(yè)工程咨詢有 限公司”自成立的這十年間已完成和正在進(jìn)行的工程監(jiān)理項(xiàng)目共有 50 多項(xiàng)，總涉及工程建筑面積 70余萬平方民，投資金額近 7億元。 最后，對(duì)于整個(gè)建設(shè)工程將會(huì)全部實(shí)施“四則”辦法，即：項(xiàng)目法人責(zé)任制、合同制、監(jiān)理制、工程質(zhì)量領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制以確保工程的質(zhì)量等要求。 31 四 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)分析就是從項(xiàng)目或企業(yè)角度出發(fā)考察資金在系統(tǒng)邊界的流入及流出，從而對(duì)其本身的效益、費(fèi)用進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)的一種方法。雖然財(cái)務(wù)分析是一種狹義上的經(jīng)濟(jì)分析，所采用的價(jià)格、成本、折現(xiàn)率等并不一定真實(shí)反映資源的經(jīng)濟(jì)性，具有一定的局限性，但財(cái)務(wù)分 析卻能對(duì)項(xiàng)目或企業(yè)的盈利性給出評(píng)價(jià)。能為決策者提供依據(jù)。因此在本文中對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析有著重要的意義。進(jìn)行財(cái)務(wù)分析須從項(xiàng)目的基本要素開始，明確項(xiàng)目的投資開發(fā)計(jì)劃、投資成本、銷售收入、稅金等。然后根據(jù)這些基本要素計(jì)算各種財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)。 32 （一）預(yù)算框架 本次相關(guān)預(yù)算框架見圖 41，其中資產(chǎn)負(fù)債表方面因缺乏相應(yīng)數(shù)據(jù)不做本次分析內(nèi)容。銷售預(yù)算在開發(fā)經(jīng)驗(yàn)預(yù)算基礎(chǔ)上進(jìn)行。 圖 41 預(yù)算框架圖 資料來源： 陜西昱豐實(shí)業(yè)有限公司財(cái)務(wù)部門 銷售預(yù)算 ? 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營預(yù)算 ? 開發(fā)間接費(fèi) ? 銷售費(fèi)用 ?管理費(fèi)用 ?財(cái)務(wù)費(fèi)用 ? 固定資產(chǎn)購買計(jì)劃 ? 預(yù)算資產(chǎn)負(fù)債 土 ?地 前 ?期 市 ?政 配 ?套 建筑安裝 裝飾維修 ? 不可預(yù)見費(fèi) 稅 ?金 資料、支出預(yù)算 負(fù)債計(jì)劃 ? 現(xiàn)金預(yù)算 ? 開發(fā)成本 預(yù)算利潤表 33 （二）項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)計(jì)劃 整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 36個(gè)月內(nèi)完成，項(xiàng)目分為 4期實(shí)施，為初期、二期、三期和四期。 初期工作： 主要工作內(nèi)容：市場調(diào)研、方案策劃、規(guī)劃、建筑施工設(shè)計(jì)；項(xiàng)目報(bào)建審批各項(xiàng)手續(xù)，完善建設(shè)項(xiàng)目所需的各類證件，三個(gè)月全部完成上述工作。 二期工作： 蟻?zhàn)逍鲁切^(qū)建設(shè)項(xiàng)目 9樓全面開工建設(shè)，自政府批準(zhǔn)之日起十二個(gè)月完成。 三期工作： 項(xiàng)目 11樓全面開工建設(shè)，建設(shè)工期為十二個(gè)月。項(xiàng)目 9樓對(duì)外銷售，為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)奠定資金基礎(chǔ)，進(jìn)行滾動(dòng)式發(fā)展。 四期工作： 完成在總體規(guī)劃中項(xiàng)目 11樓銷售工作。小區(qū)的綠化及景觀工作全面收尾，設(shè)備進(jìn)行調(diào)試 工作，總工期九個(gè)月。 二、三、四期項(xiàng)目建筑施工工作可滾動(dòng)進(jìn)行。 表 41 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 開發(fā)進(jìn)度 初期 二期 三期 四期 籌備期 建設(shè)期 銷售期 資料來源： 筆者設(shè)計(jì) 洛川縣鳳棲鎮(zhèn)蟻?zhàn)逍鲁切^(qū)建設(shè)項(xiàng)目在為期 36個(gè)月的工作中將初具規(guī)模。 （三）資金籌集計(jì)劃 房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，任何企業(yè)在進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)主要遇到的難題就是資金問題。對(duì)于蟻?zhàn)逍鲁琼?xiàng)目，同樣我們也會(huì)遇到資金短缺的問題，在項(xiàng)目的開發(fā)中除了我們自己投入部分資金外，大部分要靠 外部資金的注入才能使項(xiàng)目順利開展下去。本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款， 34 三是房地產(chǎn)銷售收入用于投資部分。項(xiàng)目前期資金投入基數(shù)較大，以自有資金和銀行貸款為主要資金來源，后期以房地產(chǎn)銷售收入為主要資金來源。 (四 )項(xiàng)目投資成本預(yù)算 表 42 項(xiàng)目主要規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地 總建筑面積 89838 其中：小高層及商業(yè)面積 57054 ㎡ 其中：小高層 51451 ㎡ 商業(yè)面積 5603 ㎡ 多層建 筑面積 32784 ㎡ 容積率 建筑密度 34% 綠化面積 10850 ㎡ 綠地率 35% 居住戶數(shù) 638 戶 戶均人口 人 /戶 居住人口 2042 人 停車位 95 個(gè) 資料來源：陜西昱豐實(shí)業(yè)有限公司財(cái)務(wù)部門 項(xiàng)目投資成本包括土地成本、土地開發(fā)成本、建安費(fèi)用、室外工程、間接成本、相關(guān)稅費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)。 (項(xiàng)目投資各成本詳見附錄二 ) 土地成本是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。本項(xiàng)目土地使用費(fèi)共計(jì) 15966433 元 .其中：取得土地使用權(quán)支付的金額 （包括稅費(fèi)）： 11600000 元；村民土地補(bǔ)償金： 769560 元；圍墻費(fèi)： 183440 元；地價(jià)變更： 594320 元；果樹賠償：2819123 元。 35 前期費(fèi)用包括前期勘察費(fèi)和房屋建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。根據(jù)洛川地區(qū)市場均價(jià)及公司先驗(yàn)信息和費(fèi)用明細(xì)，相關(guān)前期勘察規(guī)劃費(fèi)用為 元 /㎡ ,以此數(shù)據(jù)乘以總建設(shè)工程量 89838 ㎡，最后可得前期費(fèi)用為 34,447, 元。 建筑安裝工程款主要包括土石方工程以及各項(xiàng)輔助工程費(fèi)用?？傆?jì)金額為：11593800 元，其中小高層及商鋪為 79875600 元，多層住宅為： 36062400 元 根據(jù)本項(xiàng)目室外設(shè)施、綠化率及施工方提供的數(shù)據(jù)，本項(xiàng)目總的室外工程費(fèi)用為13475700 元。 開發(fā)間接成本一般包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。按照規(guī)定以及洛川市場行情及本項(xiàng)目利息費(fèi)用等因素，管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用分別按照前六項(xiàng)的 1%和 %計(jì)提，既金額分別為： 元和 元。銷售費(fèi)用按銷售收入的 1%提取，金額為 2287673 元。所以總計(jì)為： 元。 開發(fā)相關(guān)稅費(fèi)主要是指 由于樓盤的銷售而引起的稅收和相關(guān)費(fèi)用，其中包括營業(yè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等。合計(jì)為： 12,010, 元 不可預(yù)見費(fèi)是指在項(xiàng)目開發(fā)過程中，由于不能事先估計(jì)到一些突發(fā)事件的發(fā)生而增加的費(fèi)用。按照規(guī)定以及洛川市場行情，一般為二、三、四項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)的 1%。因此，這部分費(fèi)用為： 1,798, 元 根據(jù)前面項(xiàng)目的金額，加總可得總投資及相關(guān)稅費(fèi)合計(jì)，金額為：198,621, 元。 36 圖 42 各成本所占比例 資料來源：筆者整理得來 （五） 項(xiàng)目的銷售收入預(yù)算 項(xiàng)目的銷售收入估算 銷售預(yù)算是房地產(chǎn)項(xiàng)目全面預(yù)算的重要組成部分，建造成本、各項(xiàng)費(fèi)用、稅金等方面的預(yù)算，都要以銷售預(yù)算為基礎(chǔ)。首先我們應(yīng)該知道房地產(chǎn)價(jià)格的結(jié)構(gòu)，它包括：生產(chǎn)成本、 財(cái)務(wù)成本、銷售成本、利潤和稅金等項(xiàng)目。其中，生產(chǎn)成本包含土地成本、建筑物成本、管理費(fèi)、貸款利息。土地成本即綜合開發(fā)費(fèi)用，包括征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、土地有償使用費(fèi)、 前期工程費(fèi)；財(cái)務(wù)成本是指為項(xiàng)目開發(fā)向銀行貸款所發(fā)生的貸款利息 。銷售成本是指銷售期間發(fā)生的一切費(fèi)用，包含廣告推介、中介、日常經(jīng)營支出、辦證等費(fèi)用 。利潤 是開發(fā)商銷售商品房后的銷售收人扣除全部生產(chǎn)、銷售成本，繳納稅金后的凈利潤；稅金指營業(yè)稅、教育附加稅、城市建設(shè)附加稅、防洪費(fèi)、交易管理費(fèi)等。 低價(jià)入市、逐步提升、快速出貨。 針對(duì)本項(xiàng)目特點(diǎn)和項(xiàng)目周邊市場現(xiàn)狀分析，結(jié)合延安市房地產(chǎn)市場的營銷特點(diǎn)。建議本項(xiàng)目的采用小步隱形調(diào)升的價(jià)格策略。這樣做的目的在于：可以有較大的市場彈性空間，較強(qiáng)的市場競爭力，先購者的物業(yè)升值空間，同時(shí)快速搶占市場份額，并提高項(xiàng)目及開發(fā)商的市場口碑。 37 為了適應(yīng)本項(xiàng)目前期推廣引爆市場這一要求，建議采用 低開高走這一成功的營銷慣例，隨著客源的累積，硬件方面的完善、宣傳的到位，價(jià)格可呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)，在價(jià)格穩(wěn)步調(diào)升中找到合理的價(jià)格定位。 根據(jù)我們的市場調(diào)查分析，建議項(xiàng)目價(jià)格如下 : 實(shí)行一戶一價(jià)； 不同樓層和朝向差價(jià)控制在 30— 50元 /㎡范圍內(nèi)； 項(xiàng)目小高層建筑，起始樓層為 2 樓，起價(jià)建議在 2100 元 /㎡左右；項(xiàng)目多層以一層為均價(jià)，建議在 2200 元 /㎡左右，二、三、四層略高于均價(jià)，五、六層價(jià)格稍低； 內(nèi)部認(rèn)購階段的價(jià)格應(yīng)比上述價(jià)格下調(diào) 3— 5 個(gè)百分點(diǎn)，以試探市場反映，及時(shí)調(diào)整價(jià)格策略。 在銷售氣氛形成以后，隨著施工進(jìn) 度的不斷提升逐漸減少優(yōu)惠幅度，采用隱性方式適當(dāng)提升價(jià)格，以緩解消費(fèi)者對(duì)漲價(jià)帶來的負(fù)面影響，減少價(jià)格抗性。通過對(duì)價(jià)格自然增長的模擬，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體銷售均價(jià)小高層 2500 元 /㎡，多層 2200 元 /㎡，商鋪 5000 元 /㎡。 小高層住宅（小高層是指樓層在 8 至 11層間，配備載人電梯而又可以不配備消防電梯的住宅） 單位平方米綜合成本： 2, 元 /㎡ 目標(biāo)均價(jià)： 2500 元 /㎡ 小高層目標(biāo)銷售收入： 57054 2500=128627500 元 多層住宅（指四層到六層由兩個(gè)或兩個(gè)以上戶型上下疊加而成的住宅。多層住宅可以 不設(shè)置電梯，樓梯往往作為多層住宅的主要上下樓通道） 單位平方米綜合成本： 2, 元 /㎡ 目標(biāo)均價(jià) 2200 元 /㎡ 多層建筑目標(biāo)銷售收入： 32199 2200=72124800 元 商用樓層： 目標(biāo)均價(jià) 5000 元 /㎡ （是按照周邊商鋪市場平均價(jià)格而定） 商鋪目標(biāo)銷售收入： 5603 5000=28015000 元 蟻?zhàn)逍鲁琼?xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入 =128627500+72124800+28015000=228767300 元 38 表 43 銷售收入預(yù)測(cè) 類別 數(shù)量 銷售均價(jià)（元∕㎡ ) 合計(jì) 小高層 51451 2500 128627500 多層 32784 2200 72124800 商鋪 5603 5000 28015000 合計(jì) 89838 228767300 資料來源：筆者整理得來 表 44 各時(shí)期銷售情況預(yù)測(cè) 銷售時(shí)間 銷售比例 銷售金額（萬元） 小高 層 多層 商鋪 小高層 多層 商鋪 合計(jì) 第一期 60% 50% 30% 第二期 40% 50% 70% 合計(jì) 100% 100% 100% 資料來源：筆者整理得來 備注：第一期從 2021 年 04月 16 日到 2021 年 04月 15日 第二期從 2021 年 04 月 16日到 2021 年 01 月 15 日 由于銷售價(jià)格的變動(dòng)會(huì)直接影響到銷售收入的多少，進(jìn)而影響到財(cái)務(wù)分析對(duì)于項(xiàng)目可行性的評(píng)價(jià)，所以針對(duì)銷售價(jià)格應(yīng)該進(jìn)行敏感度分析。再加上房地產(chǎn)銷售價(jià)格目前在我們國家是非常多變的，而且會(huì)經(jīng)常受到政策以及市場的影響，所以加重了因房地產(chǎn)銷售價(jià)格變動(dòng)給投資商帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 在考察“蟻?zhàn)逍鲁恰表?xiàng)目銷售價(jià)格敏感度時(shí)，我們考慮了以下三種情況：銷售價(jià)格下降 10%，銷售價(jià)格上升 10%、上升 20%。具體結(jié)果如上表中所示，凈利潤分別為 萬元、 萬元和