【正文】 2021 年數(shù)據(jù)所顯示的 160 元 /月提高到了 2021 年的 320 元 /月，另外政策性增資使事業(yè)單位或者一些機關單位的員工的工資得到明顯增加； 其次，通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)延安市的經營凈收入得到了快速的增長。城鎮(zhèn)居民的各項收入都呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢。 （ 2） 消費者收入水平分析 據(jù)延安市財政局調查統(tǒng)計，在“十一五”期間延安市的民生支出已達到 210 億元左右，這個數(shù)字是“十五”期間的 倍，同時、延安市也率先實現(xiàn)了免費義務教育，城鄉(xiāng)低保、醫(yī)保、養(yǎng)老、救助等全面覆蓋的計劃，在此基礎上，社會保障救助體系等得到了逐步的完善，其他保障標準也不斷得到提高，使得老百姓真正的體會到了社會發(fā)展所帶來的實惠與好處。全年房地產開發(fā)完成投資 億元，建成經濟適用房、廉租房 萬平方米、農村安居工程 4600 多間，解決了 萬城鎮(zhèn)居民和 1700 多戶農民住房困難問題。可喜的是，自“十一五”以來，延安市房產局按照建設“富裕、生態(tài)、和諧新延安”的發(fā)展策略，通過貫徹落實國家各項政策措施，并且努力堅持以民為本的思想，竭力實現(xiàn)“住有所居”的基本目標，近年來延安市房地產市場也已初見成效，呈健康快速的發(fā)展，延安整個城市也被帶動更加快速的發(fā)展了起來。從這些數(shù)據(jù)可以看出我國正在慢慢走向以第三產業(yè)為主的經濟模式的道路。 2 4) 金融機構：中國銀行﹑工商銀行、郵政儲蓄、農業(yè)發(fā)展銀行 、縣農村信用聯(lián)社自由體驗各式理財服務。項目附近不僅有學校、醫(yī)院等，還有新建立的購物步行街。 1 目 錄 一 項目總體概況 ....................................................... 1 二 環(huán)境因素分析 ....................................................... 3 （一）外部環(huán)境分析 .................................................... 3 1．經濟環(huán)境分析 ................................................... 3 .................................................. 7 、社會文化環(huán)境 ......................................... 10 4．技術環(huán)境 ...................................................... 11 ................................................... 12 ............................................... 15 （二）內部環(huán)境分析 ................................................... 17 ................................................... 17 ............................................... 18 ............................................... 19 (三 )SWOT 分析 ........................................................ 21 三 經濟可行性分析 .................................................... 22 （一）項目規(guī)劃方案 ................................................... 22 ............................................... 22 ....................................................... 24 ............................................... 24 ............................................... 25 ................................................. 27 ....................................................... 28 ............................................... 29 （二 ）項目配套設施規(guī)劃 ............................................... 29 ............................................... 29 2 ....................................................... 30 ................................................... 30 （三） 項目建設管理組織結構 ........................................... 30 四 項目財務分析 ...................................................... 31 （一）預算框架 ....................................................... 32 （二）項目建設開發(fā)計劃 ............................................... 33 （三）資金籌集計劃 ................................................... 33 (四 )項目投資成本預算 ................................................. 34 （五）項目的銷售收入預算 ............................................. 36 （六）項目的投資支出、資金籌集和資金平衡分析 ........................ 40 ................................................. 40 ......................................... 40 （七）財務指標分析 ................................................... 41 ................................................... 41 （八）財務評價 ....................................................... 44 五 風險提示 .......................................................... 45 （一）政策風險 ....................................................... 45 （二）利率風險與通貨膨脹風險 ......................................... 45 （三）銷售風險 ....................................................... 45 （四）財務風險 ....................................................... 46 六 社會效益 .......................................................... 47 七 結論 .............................................................. 49 致 謝 .................................................................. 50 參考文獻 ................................................................ 51 附 錄 ................................................................ 51 1 一 項目總體概況 洛川縣“蟻族新城”房地產項目占地約 50畝，整體建筑面積 10萬平方米， 綠化率35%，建筑密度 34%，容積率僅為 ，社區(qū)綠化面積達上萬平米。 圖 11 “蟻族新城”效果圖 資料來源：陜西昱豐實業(yè)有限公司官網 周邊現(xiàn)有配套設施有： 1) 教育機構：“明珠中學”、“中國水利希望小學”、“東關小學”、“翔宇中學”、“曙光中學” 濃郁的書香氛圍，為孩子鋪就成才捷徑，助跑智慧未來。 3 二 環(huán)境因素分析 （一）外部環(huán)境分析 1．經濟環(huán)境分析 （ 1）社會經濟發(fā)展水平分析 首先，我們可以從 2021年度財政報告中我們可以看到，全年國內生產總值 397983億元，比上年增長 %。當然，作為第三產業(yè)當中的支柱產業(yè) 房地產，毋庸置疑的依 舊保持著強勁的發(fā)展勢頭。 4 表 22 2021 年 2021 上半年全社會固定資產及房地產投資情況 年份 國民生產總值（億元） 社會全固定資產 投資額（億元） 房地產投資額（億元） 分別占比例 2021 541． 86 % % 2021 % % 2021 % % 2021 % % 2021 上半年 % % 資料來源：陜西新聞網 從上圖可以看出，房地產行業(yè)在我國的經濟和社會發(fā)展中的地位、作用日益重要。當然，現(xiàn)在的洛川城市化水平仍然很低，因此我們認為要想使洛川這個中 國蘋果之鄉(xiāng)、乃至整個延安市能夠更加健康更加快速的發(fā)展，還應該采取一些切實有用的措施，例如：依法加強縣城管理，努力提高城市環(huán)境衛(wèi)生管理水平，繼續(xù)抓好城市綠化、美化，完善城市服務功能，加強城市交通組織管理，提高城市文明程度。 5 具體來看，延安城鎮(zhèn)居民收入出現(xiàn)快速增長，收入來源也愈來愈趨向多元化。 首先，延安市工薪階層的收入得到了穩(wěn)步增長。 2021年，經營凈收入 1962 元，比 2021 年增長 %，年均遞增 %。2021 年，財產性收入 407 元，其中出租房屋收入 264 元，股息和紅利收入 45元。 我們會從衣食住行等方面進行深入的介紹。鞋類消費 364 元（ 3 雙 /人），較 2021 年增長 %(%)。 “民以食為天”人們自古對于吃的消費總是占到平時總消費里很大的一個比例，延安人也不例外。數(shù)據(jù)顯示 2021 年城鎮(zhèn)居民在外用餐支出682元 /人，比 2021 年增長 %，比重由 2021 年的 %上升到 2021 年的 %。 說到“行”這個方面，現(xiàn)在的延安人更加追求快捷與方便。其中市內公共交通費 38 元 /人，出租汽車費 69 元 /人，較 2021 年分別增長 倍和 倍?！笆晃濉逼陂g，國家 免除了義務教育學雜費，延安市按照省委、省政府的統(tǒng)一部署，大力實施“民生八大工程”，率先實現(xiàn)了義務教育“兩免一補”全覆蓋，為百姓帶來了真正實惠?！皣粭l”包括五個方面，涉及十一個條款，與之前的“國四條”相比，內容更加豐富、系統(tǒng)和全面，規(guī)定也更加具體和詳盡，政策方向與 2021年 12月以來的所有調控樓市的政策方向一脈相承。并要嚴格控制大套型住房建設用地，嚴禁向別墅供地。目前，全市住房公積金覆蓋面已達 80%以上，公有住房價格與經濟適用房價格并軌，住房分配貨幣化步伐正在加快，居住條件繼續(xù)改善。目前市政府正在全面深化房改，推進住房商品化、社會化；規(guī)范和加強房地產市場管理；并利用優(yōu)惠政策，吸引國內外投資商投資延安房地產業(yè)，活躍房地產市場。回顧歷史，我們可以看 到， 1907年中國陸上第一口油井在延長誕生，結束了我國大陸不產石油的歷史；二十世紀三四十年代，延長油礦為中國革命做出了巨大的貢獻。 （ 2）著名的紅色旅游勝地 延安位于陜西省北部黃土高原中部，是新中國革命的圣地。“十一五”期間，延安市正式啟動投資了 5億余元的全國紅色旅游“一號工程”延安革命紀念館新館建設和 13處 革命舊址維修保護， 11處革命舊址基礎設施建設工程，并且還先后對軍委二局、高等法院、中組部、參議會禮堂等 10多處舊址進行了大規(guī)模的改造維修。據(jù)專家預測 ,延 安 2021年接待游客數(shù)量將會突破 1000萬，全年實現(xiàn)旅游綜合收入 11 預計將達到 70億元以上。那么，到底什么是智能化建筑呢？建筑的“智能化”，主要是指在一憧建筑物內進行信息