【正文】 完成。 最后，因?yàn)檎鎸?duì)的是當(dāng)?shù)氐娜罕姡獮槠湄?fù)責(zé)，在這一點(diǎn)上 與企業(yè)經(jīng)營(yíng)有本質(zhì)區(qū)別，雖然都是搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但主體不同，對(duì)于政府考慮的更為全面一些，要考慮自身的政治影響。 19 其次，還保障了后期的穩(wěn)定收入，減少了當(dāng)?shù)卣慕?jīng)濟(jì)壓力，并且還可以樹立起縣政府的政治形象。由于“蟻?zhàn)逍鲁恰表?xiàng)目是由洛川縣政府提供土地資源，而資金來源于投資商，所以可被認(rèn)為是采用聯(lián)建方式 . （ 2） 承建方式的優(yōu)點(diǎn) 首先有效解決了開發(fā)資金等問題，大大降低了自建的開 發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，縮短了開 發(fā)周期。項(xiàng)目以“花園社區(qū)”為規(guī)劃主旨，整體 規(guī)劃充分結(jié)合洛川的地域環(huán)境特點(diǎn)，在結(jié)構(gòu)、空間、綠化、水體、小品以及建筑的式樣、色彩等方面進(jìn)行全方位協(xié)調(diào)，營(yíng)造出自由舒展、優(yōu)美宜人的居住環(huán)境。 圖 23 陜西洛川黃土國(guó)家地質(zhì)公園 資料來源：洛川縣文化資源網(wǎng) “蟻?zhàn)逍鲁恰表?xiàng)目具體位置位于“洛川財(cái)富入口”的鳳棲鎮(zhèn)后子頭村，北臨西包公路及規(guī)劃建設(shè)中的振興路，西鄰洛川縣城的黃金干道中心大街，東臨規(guī)劃路豐園北路，舉步可達(dá)城區(qū)核心的繁華商圈，交通便捷，配套完善?？偯娣e達(dá)到 縣境內(nèi)。洛川縣屬與渭北黃土高原溝壑區(qū)，平均海拔 1072米。由于總的加權(quán)分?jǐn)?shù)平均值 ，這說明項(xiàng)目雖然會(huì)受到國(guó)家政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境打壓的影響，但是仍然具有較大的發(fā)展?jié)摿?，同時(shí)，企業(yè)在利用機(jī)會(huì)抵消外部不良因素方面做得比較好。 （ 2）評(píng)分反映了企業(yè)或項(xiàng)目現(xiàn)行戰(zhàn)略的有效性，因此要注意矩陣應(yīng)以公司或項(xiàng)目為基準(zhǔn)的。通過 EFE，企業(yè)就可以把自己所面臨的機(jī)會(huì)與威脅匯總，來描述出企業(yè)或項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。所以面對(duì)強(qiáng)大的外省“對(duì)手”來說，昱豐仍有一定的勝算。因?yàn)殚_發(fā)大規(guī)模項(xiàng)目時(shí)，會(huì)需要承受較大的資金壓力和營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)， 有時(shí)運(yùn)作大額度的資金即使對(duì)于一些大型的房地產(chǎn)集團(tuán)來說也會(huì)是一個(gè)很大的考驗(yàn)，但是，中小型企業(yè)確因資金及實(shí)力所致，一般只會(huì)開發(fā)一些中等規(guī)模的項(xiàng)目，由于擁有更多以往的案例經(jīng)驗(yàn)，所以無論從策劃到實(shí)施，其中的風(fēng)險(xiǎn)也更容易控制，這便是中小型企業(yè)所獨(dú)有的“船小好掉頭”的優(yōu)勢(shì)。 場(chǎng)上的“二八原理” 我們可以看到，目前即使像萬科這樣的大開發(fā)商，市場(chǎng)占有率也僅僅只是 %，即使將來還有一批大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)崛起，按照市場(chǎng)上的“二八”規(guī)律，既社會(huì)上大型并具有影響力的企業(yè)與中小型企業(yè)的市場(chǎng)份額比約為 2:8來看，這些大企業(yè)的市場(chǎng)占有率總最多為 20%左右，而另外 80%的市場(chǎng)份額還是由中小型企業(yè)所占有，所以盡管市場(chǎng)中會(huì)存在著競(jìng)爭(zhēng)，但是中小型企業(yè)依然有自己的一塊市場(chǎng)。其次，大型房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)把他們的開發(fā)范圍主要設(shè)立在一些較為發(fā)達(dá)的一線或者二線城市，幾乎很少涉足到一些三線城市或者是區(qū)、縣，甚至鎮(zhèn)。 B.“拾遺補(bǔ)缺” 什么叫做“拾遺補(bǔ)缺”呢，就是指中小型房地產(chǎn)企業(yè)往往可以通過填補(bǔ)大企業(yè)在某些區(qū)域市場(chǎng)上的剩余空間來達(dá)到盈利 。究其原因，首先由于自身的資金實(shí)力較弱，開發(fā)的規(guī)模不是很大，因此可以在所開發(fā)的房產(chǎn)上通過實(shí)現(xiàn)“個(gè)性化、差異化”吸引到各階層的客戶。盡管房地產(chǎn)行業(yè)雖然在一定程度上類似于其他行業(yè)，看規(guī)模和實(shí)力說話，但是，一個(gè)項(xiàng)目的成功與否絕對(duì)不僅僅依靠開發(fā)公司是否強(qiáng)大，其實(shí)，中小型的房地產(chǎn)企業(yè)也是擁有一定的優(yōu)勢(shì)的。綠地集團(tuán)所建項(xiàng)目均獲得了當(dāng)?shù)卣?、市?chǎng)及百姓的充分認(rèn)可。 2021年，綠地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入 1285億元，利稅超過 140億元，年末總資產(chǎn)超過 1000億元 2021年起，綠地集團(tuán)開始走向全國(guó)，大力實(shí)施全國(guó)化戰(zhàn)略，進(jìn)入持續(xù)快速發(fā)展的第三階段。在這里我們選擇上面提到的上海綠地集團(tuán)進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比?？梢灶A(yù)見，在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，在陜西省 的國(guó)內(nèi)三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)將成為外埠房地產(chǎn)商開發(fā)投資的一個(gè)新亮點(diǎn)?！? 上海綠地集團(tuán)的行動(dòng)代表了國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)房地產(chǎn)商的心態(tài)。項(xiàng)目初步計(jì)劃分 6期開發(fā)，未來可吸納3萬多人。根據(jù)綠地集團(tuán)的設(shè)想，該集團(tuán)將籌資 72億元投入延安的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 當(dāng)然，有市場(chǎng)的地方必定會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)。而且，由于近年來能源價(jià)格上漲很快，作為能源大市的延安迅速出現(xiàn)了一大批高收入人群，這些人有力地推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。目前，延安城區(qū)商品房?jī)r(jià)格每平方米 3000元 4500元，西安城區(qū)商品房均價(jià)為每平方米 5800元。陜西也不例外，目前以延安、寶雞為代表的三線城市房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)趨勢(shì)非常明顯，已引起了一批國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)商的興趣，并以此作為新的市場(chǎng)增長(zhǎng)點(diǎn)。 （ 1）競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境概述 從 2021年下半年以來，我們可以明顯的看到國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲的同時(shí)，部分二、三線城市房?jī)r(jià)也迅猛上漲。關(guān)于綠色建筑的評(píng)估有其各項(xiàng)評(píng)審的標(biāo)準(zhǔn)，目前國(guó)際上有： 美國(guó)綠色建筑評(píng)估體系 (LEED) 、英國(guó)綠色建筑評(píng)估體系 (BREEAM) 以及日本建筑物綜合環(huán)境性能評(píng)價(jià)體系(CASBEE)，在我們國(guó)家有《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》 GB503782021，這是由建設(shè)部主編的中國(guó)的綠色建筑評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 。可見綠色建筑已經(jīng)得到國(guó)家政策的支持，也正成為樓宇建筑的一大趨勢(shì)。近幾年，在國(guó)家政府的支持下，已推出相關(guān)政策大力支持節(jié)能環(huán)保的舉措，并大力鼓勵(lì)綠色節(jié)能建筑的起建。一些樓盤為了營(yíng)造某些“賣點(diǎn)”，過分美化建筑的外觀造型，在此過程中不惜大量采用玻璃材料或其他容易吸熱的透明材料，但是由于建筑門窗隔熱 12 節(jié)能效果差 ，所以就會(huì)造成建筑空調(diào)能耗極高的現(xiàn)象 。 （ 2）節(jié)能環(huán)保化 在當(dāng)今社會(huì)，環(huán)保、節(jié)能可以說是人類目前面臨的最大挑戰(zhàn)。目前，歐洲、美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家也正在開發(fā)利用這些高新技術(shù)去處理垃圾、污水、廢氣、公害，節(jié)能、節(jié)水，消除電磁污染，資源可持續(xù)利用，建筑人工生態(tài)環(huán)境等等；也正在嘗試運(yùn)用高新技術(shù)有規(guī)模建設(shè)智能型綠色建筑、智能型生態(tài)建筑，“既滿足當(dāng)代人的需要又不損害后代人滿足需求的能力”。因而，除繼續(xù)利用上述現(xiàn)有智能化高技術(shù) 實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)外，新興的環(huán)保生態(tài)學(xué)、生物工程學(xué)、生物電子學(xué)、仿生學(xué)、生物氣候?qū)W、新材料學(xué)等等技術(shù)發(fā)展，正在滲入滲透到建筑智能化多學(xué)科多技術(shù)領(lǐng)域中，實(shí)現(xiàn)人類聚居環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。 建筑智能化系統(tǒng)工程技術(shù)過程的主要內(nèi)容有：建設(shè)單位對(duì)智能化系統(tǒng)工程建設(shè)需求分析，方案的咨詢和可行性報(bào)告，系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和設(shè)備選型，工程的施工和監(jiān)理要求；系統(tǒng)集成商作深化系統(tǒng)設(shè)計(jì)、協(xié)調(diào)、督導(dǎo)，還有系統(tǒng)的實(shí)施、試運(yùn)行和驗(yàn)收以及峻工后物業(yè)管理。那么，到底什么是智能化建筑呢？建筑的“智能化”，主要是指在一憧建筑物內(nèi)進(jìn)行信息 管理和對(duì)信息綜合利用的能力。 4．技術(shù)環(huán)境 （ 1）智能化 隨著世界科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步與發(fā)展，各行各業(yè)都發(fā)生了不同規(guī)模的技術(shù)革命，建筑行業(yè)也不例外。據(jù)專家預(yù)測(cè) ,延 安 2021年接待游客數(shù)量將會(huì)突破 1000萬，全年實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入 11 預(yù)計(jì)將達(dá)到 70億元以上。同時(shí)，寶塔山、壺口瀑布等旅游勝地也已通過了國(guó)家旅游局 4A級(jí)景區(qū)驗(yàn)收?！笆晃濉逼陂g，延安市正式啟動(dòng)投資了 5億余元的全國(guó)紅色旅游“一號(hào)工程”延安革命紀(jì)念館新館建設(shè)和 13處 革命舊址維修保護(hù)， 11處革命舊址基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，并且還先后對(duì)軍委二局、高等法院、中組部、參議會(huì)禮堂等 10多處舊址進(jìn)行了大規(guī)模的改造維修。到了二十世紀(jì)上半葉，延安這個(gè)閃爍著歷史之光的地方又再次為中華民族的歷史寫下了輝煌的一筆。 （ 2）著名的紅色旅游勝地 延安位于陜西省北部黃土高原中部，是新中國(guó)革命的圣地。至 2021年底，石油業(yè)帶來的收入已占全市財(cái)政總收入的 80％?；仡櫄v史，我們可以看 到， 1907年中國(guó)陸上第一口油井在延長(zhǎng)誕生，結(jié)束了我國(guó)大陸不產(chǎn)石油的歷史；二十世紀(jì)三四十年代，延長(zhǎng)油礦為中國(guó)革命做出了巨大的貢獻(xiàn)。計(jì)劃建成各類住房 萬平方米，保障戶數(shù) 10 59960 戶，其中經(jīng)濟(jì)適用房建成面積 156 萬平方米，保障戶數(shù) 23840 戶；廉租住房建成面積 萬平方米，保障戶數(shù) 9790 戶；限價(jià)商品房建成面積 128 萬平方米，保障戶數(shù) 14330 戶。目前市政府正在全面深化房改，推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化；規(guī)范和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理；并利用優(yōu)惠政策，吸引國(guó)內(nèi)外投資商投資延安房地產(chǎn)業(yè)，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)。在西部大開發(fā)的良好機(jī)遇中，延安市房管局將全面貫徹實(shí)施中央、省、市關(guān)于住房建設(shè)、房地產(chǎn)管理、房改等方面的正確決策，按照《延安市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè) 十五 規(guī)劃》，加快住房建設(shè)，增加住房有效供給，使 十五 末城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 34%，全市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到20平方米。目前，全市住房公積金覆蓋面已達(dá) 80%以上，公有住房?jī)r(jià)格與經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格并軌，住房分配貨幣化步伐正在加快，居住條件繼續(xù)改善。 但是，對(duì)于城市化水平較低但是具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ娜€城市來說，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所受到的政治、法律影響并不會(huì)很大，因?yàn)閷?duì)于這些城市來說，穩(wěn)定快速健康的發(fā)展起來才是現(xiàn)階段最重要的問題。并要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。 （ 2）“國(guó)十九條” 2021 年 3 月 10 日，國(guó)土資源部公布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔 2021〕 34 號(hào)）（簡(jiǎn)稱“國(guó)十九條”），要求各地 2021 年 90 平米 (包括 90 平米 )以下的住宅土地供應(yīng)量應(yīng)不低于七成，同時(shí)，土地競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的 20%?！皣?guó)十一條”包括五個(gè)方面，涉及十一個(gè)條款，與之前的“國(guó)四條”相比，內(nèi)容更加豐富、系統(tǒng)和全面，規(guī)定也更加具體和詳盡，政策方向與 2021年 12月以來的所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承。 2021年初國(guó)家制定政策的主基調(diào)在于：給經(jīng)濟(jì)適度降溫，抑制資產(chǎn)價(jià)格（特別是防止房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲）并加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。“十一五”期間，國(guó)家 免除了義務(wù)教育學(xué)雜費(fèi)，延安市按照省委、省政府的統(tǒng)一部署，大力實(shí)施“民生八大工程”，率先實(shí)現(xiàn)了義務(wù)教育“兩免一補(bǔ)”全覆蓋，為百姓帶來了真正實(shí)惠。 7 與此同時(shí)我們可以了解到延安市義務(wù)教育得到了一定的保障 ,義務(wù)教育支出出現(xiàn)了明顯的下降。其中市內(nèi)公共交通費(fèi) 38 元 /人，出租汽車費(fèi) 69 元 /人，較 2021 年分別增長(zhǎng) 倍和 倍。其中家用汽車擁有量 6 臺(tái)每一百戶、車輛用燃料及零配件 63 元 /人，這個(gè)數(shù)字較 2021 年分別增長(zhǎng) 1 倍和 個(gè)百分點(diǎn)。 說到“行”這個(gè)方面，現(xiàn)在的延安人更加追求快捷與方便。從數(shù)據(jù)中我們看到 2021 年，城鎮(zhèn)居民人均居住類支出 1184 元，比 2021 增長(zhǎng)了 %，其中人均住房裝潢支出 217 元，較 2021 年提高了 %。數(shù)據(jù)顯示 2021 年城鎮(zhèn)居民在外用餐支出682元 /人，比 2021 年增長(zhǎng) %，比重由 2021 年的 %上升到 2021 年的 %。從城鎮(zhèn)居民的食品消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，糧油類 2021 年支出 606 元 /人，比2021 年增長(zhǎng) %，比重由 2021 年的 %下降到 2021 年的 %；肉禽蛋水產(chǎn)品類 2021 年支出 517 元 /人，比 2021 年增長(zhǎng) %，比重由 2021 年的 %下降到 2021 年的 %。 “民以食為天”人們自古對(duì)于吃的消費(fèi)總是占到平時(shí)總消費(fèi)里很大的一個(gè)比例，延安人也不例外。現(xiàn)在大多數(shù)延安人的消費(fèi)觀念已從原來的“價(jià)格優(yōu)先”變成了如今的“喜歡就買”，人們上街購(gòu)買衣物的頻率越來越高，同時(shí)，延安人對(duì)服飾的追求也已經(jīng)完全從實(shí)惠、實(shí)用型向大品牌、高檔次型轉(zhuǎn)變。鞋類消費(fèi) 364 元（ 3 雙 /人），較 2021 年增長(zhǎng) %(%)。2021 年，城鎮(zhèn)居民的衣著消費(fèi) 1718 元， 比 2021 年增長(zhǎng)了 %。 我們會(huì)從衣食住行等方面進(jìn)行深入的介紹。 （ 3） 社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 隨著城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng)，居民消費(fèi)能力不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)得到了不斷的優(yōu)化，延安市民的生活在吃、穿、住、用、行、教育等方面，都發(fā)生了不同程度的變化。2021 年，財(cái)產(chǎn)性收入 407 元，其中出租房屋收入 264 元，股息和紅利收入 45元。不難發(fā)現(xiàn)，隨著城市的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和模式的不斷提高和改善，第三產(chǎn)業(yè)，例如：服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等均紛紛興起，個(gè)體 經(jīng)營(yíng)戶等也日益增多，延安當(dāng)?shù)貜氖碌诙殬I(yè)或者以入股等方式進(jìn)行各種類型投資的居民越來越多 , 正是這些因素的合力作用，帶動(dòng)了延安全市經(jīng)營(yíng)凈收入的快速增長(zhǎng)。 2021年，經(jīng)營(yíng)凈收入 1962 元，比 2021 年增長(zhǎng) %，年均遞增 %。其中工資及補(bǔ)貼收入由 2021 年的7079 元增長(zhǎng)到 2021 年的 11853 元，比 2021 年增長(zhǎng) %，年均遞增 %。 首先，延安市工薪階層的收入得到了穩(wěn)步增長(zhǎng)。其中城鎮(zhèn) 居民人均可支配收入 17880 元，比 2021 年的 8500 元，增長(zhǎng)，年均遞增 %。 5 具體來看，延安城鎮(zhèn)居民收入出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，收入來源也愈來愈趨向多元化。最后，應(yīng)該努力推進(jìn)節(jié)能減排工作，積極發(fā)展環(huán)保節(jié)能產(chǎn)業(yè)，倡導(dǎo)綠色消費(fèi)，努力營(yíng)造出一種人與自然和諧共處的良好的自然、社會(huì)環(huán)境。當(dāng)然，現(xiàn)在的洛川城市化水平仍然很低，因此我們認(rèn)為要想使洛川這個(gè)中 國(guó)蘋果之鄉(xiāng)、乃至整個(gè)延安市能夠更加健康更加快速的發(fā)展，還應(yīng)該采取一些切實(shí)有用的措施，例如：依法加強(qiáng)縣城管理，努力提高城市環(huán)境衛(wèi)生管理水平，繼續(xù)抓好城市綠化、美化，完善城市服務(wù)功能，加強(qiáng)城市交通組織管理，提高城市文明程度。 當(dāng)然，作為延安市所管轄的洛川縣在剛剛過去的 2021 年中房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。 4 表 22 2021 年 2021 上半年全社會(huì)固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資情況 年份 國(guó)民生產(chǎn)總值（億元） 社會(huì)全固定資產(chǎn) 投資額（億元） 房地產(chǎn)投資額（億元） 分別占比例 20