【文章內(nèi)容簡介】 展目標(biāo)。從而在國際上也形成所謂“可持續(xù)發(fā)展技術(shù)產(chǎn)業(yè)”。目前，歐洲、美國、日本等發(fā)達(dá)國家也正在開發(fā)利用這些高新技術(shù)去處理垃圾、污水、廢氣、公害，節(jié)能、節(jié)水，消除電磁污染，資源可持續(xù)利用，建筑人工生態(tài)環(huán)境等等；也正在嘗試運用高新技術(shù)有規(guī)模建設(shè)智能型綠色建筑、智能型生態(tài)建筑，“既滿足當(dāng)代人的需要又不損害后代人滿足需求的能力”。 21世紀(jì)的可 持續(xù)發(fā)展智能建筑技術(shù)必須將工作、居住、休息、交通、通訊、管理、公共服務(wù)、文化等各種復(fù)雜的要求，在時間空間中結(jié)合起來。 （ 2）節(jié)能環(huán)?；? 在當(dāng)今社會，環(huán)保、節(jié)能可以說是人類目前面臨的最大挑戰(zhàn)。就拿廣州一個城市來說每年有近四分之一建筑材料及能源被消耗在大大小小各式各樣的住宅樓房上，尤其是用在樓房的墻體結(jié)構(gòu)、屋面、門窗以及樓板上，而據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)這其中至少有一半以上是被浪費掉的。一些樓盤為了營造某些“賣點”，過分美化建筑的外觀造型，在此過程中不惜大量采用玻璃材料或其他容易吸熱的透明材料，但是由于建筑門窗隔熱 12 節(jié)能效果差 ，所以就會造成建筑空調(diào)能耗極高的現(xiàn)象 。 面臨能源消耗嚴(yán)重增加的今天，實現(xiàn)節(jié)能環(huán)保是當(dāng)務(wù)之急。近幾年，在國家政府的支持下，已推出相關(guān)政策大力支持節(jié)能環(huán)保的舉措，并大力鼓勵綠色節(jié)能建筑的起建。我們可以看到從 2021 奧運場館建設(shè)、到 2021 上海世博會，再到剛閉幕不久的廣州亞運會，都是打著節(jié)能環(huán)保的主題，各大場館建設(shè)都旨在彰顯智能、環(huán)保、節(jié)能?？梢娋G色建筑已經(jīng)得到國家政策的支持，也正成為樓宇建筑的一大趨勢。那么，究竟什么是綠色建筑呢？是否有一些特定的評估標(biāo)準(zhǔn)呢？ 據(jù)專家解釋，綠色建筑是指在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限 度地節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。關(guān)于綠色建筑的評估有其各項評審的標(biāo)準(zhǔn)，目前國際上有： 美國綠色建筑評估體系 (LEED) 、英國綠色建筑評估體系 (BREEAM) 以及日本建筑物綜合環(huán)境性能評價體系(CASBEE)，在我們國家有《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》 GB503782021，這是由建設(shè)部主編的中國的綠色建筑評估標(biāo)準(zhǔn) 。針對這項標(biāo)準(zhǔn)，我們國家認(rèn)為的“綠色建筑”首先應(yīng)滿足該項標(biāo)準(zhǔn)第 4 章住宅建筑或第 5 章公共建筑中所有控制項的要求，并按滿足一般項數(shù)和優(yōu)選項數(shù)的程 度，評定為三個等級，即一星、二星、三星。 （ 1）競爭環(huán)境概述 從 2021年下半年以來，我們可以明顯的看到國內(nèi)一線城市房價出現(xiàn)上漲的同時，部分二、三線城市房價也迅猛上漲。其中，一些三線城市表現(xiàn)得尤為搶眼，漲幅甚至超過一、二線城市。陜西也不例外，目前以延安、寶雞為代表的三線城市房地產(chǎn)價格的增長趨勢非常明顯，已引起了一批國內(nèi)知名房地產(chǎn)商的興趣，并以此作為新的市場增長點。 據(jù)統(tǒng)計，去年延安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15253元，比二線城市西安僅低 4700元。目前，延安城區(qū)商品房價格每平方米 3000元 4500元，西安城區(qū)商品房均價為每平方米 5800元。另外，根據(jù)當(dāng)?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士表示，延安大規(guī)模的經(jīng)營城市現(xiàn)在才剛剛開始，遠(yuǎn)比已發(fā)展多年的西安有潛力。而且，由于近年來能源價格上漲很快，作為能源大市的延安迅速出現(xiàn)了一大批高收入人群，這些人有力地推動了房價的上漲。根據(jù)我們的調(diào)查，不僅是在延安當(dāng)?shù)?，甚至包括西安在?nèi)的其他許多城市近幾年房價的不斷攀升也與延安高收入群體大肆進(jìn)行“炒房活動”有著一定的關(guān)系。 當(dāng)然，有市場的地方必定會有競爭。我們在有關(guān)新聞中就看到這樣的信息： 13 “上海綠地集團(tuán)表示，他們非?？春梦磥硌影卜康禺a(chǎn)業(yè) 的前景。根據(jù)綠地集團(tuán)的設(shè)想，該集團(tuán)將籌資 72億元投入延安的房地產(chǎn)項目。整個項目占地面積約 3600畝，規(guī)劃建設(shè)以旅游觀光、生活度假、教育培訓(xùn)三大功能為主，休閑購物、文化娛樂為輔，多功能、綜合性、低碳式旅游生態(tài)的示范社區(qū)。項目初步計劃分 6期開發(fā)，未來可吸納3萬多人。項目建設(shè)周期約 4年，銷售周期 45年。” 上海綠地集團(tuán)的行動代表了國內(nèi)絕大多數(shù)房地產(chǎn)商的心態(tài)。一些業(yè)內(nèi)資深專家認(rèn)為，現(xiàn)在一線城市的房地產(chǎn)業(yè)已“燒過頭”，二線城市的房地產(chǎn)業(yè)“水已開”，是投資三線城市的時候了。可以預(yù)見，在今后相當(dāng)長的一段時期內(nèi)，在陜西省 的國內(nèi)三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)將成為外埠房地產(chǎn)商開發(fā)投資的一個新亮點。 （ 2）主要競爭對手分析 由于根據(jù)我們的調(diào)查，延安以及其周邊地區(qū)目前所存在的能力較強的中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司很少，并且我們從上面的競爭環(huán)境概述中可以知道，當(dāng)前延安這種具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ娜€城市比較受到一些規(guī)模大、資金實力雄厚的省外的房地產(chǎn)集團(tuán)的青睞，所以，我們的研究會以與大型省外房地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)行比較分析為主。在這里我們選擇上面提到的上海綠地集團(tuán)進(jìn)行優(yōu)劣勢對比。 上海綠地集團(tuán)是中國綜合性地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)和中國百強企業(yè)，在 2021中國企業(yè) 500強中位列第 96位，在以房地產(chǎn)為主業(yè)的綜合企業(yè)中位居第一位，在上海地區(qū)企業(yè)集團(tuán)中排名第 7位。 2021年，綠地集團(tuán)實現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入 1285億元，利稅超過 140億元，年末總資產(chǎn)超過 1000億元 2021年起，綠地集團(tuán)開始走向全國，大力實施全國化戰(zhàn)略，進(jìn)入持續(xù)快速發(fā)展的第三階段。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營作為綠地集團(tuán)的核心主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，大力實施全國化戰(zhàn)略，目前項目遍及全國 23個省 45座城市，在建施工面積 4000萬平方米，開發(fā)規(guī)模、開發(fā)能力、產(chǎn)品類型、品質(zhì)品牌均處于全國領(lǐng)先地位，特別在超高層、大型城市綜合體、高鐵站商務(wù)區(qū)及新城開發(fā)等領(lǐng)域行業(yè)遙遙 領(lǐng)先，目前建成和在建 300米以上超高層建筑達(dá) 11幢。綠地集團(tuán)所建項目均獲得了當(dāng)?shù)卣?、市場及百姓的充分認(rèn)可。 從表面上看上海綠地房地產(chǎn)集團(tuán)無論是從整個公司團(tuán)隊到資金實力再到知名度都大大的超過陜西昱豐實業(yè)有限公司，似乎根本沒有任何的可比性。盡管房地產(chǎn)行業(yè)雖然在一定程度上類似于其他行業(yè)，看規(guī)模和實力說話，但是，一個項目的成功與否絕對不僅僅依靠開發(fā)公司是否強大，其實，中小型的房地產(chǎn)企業(yè)也是擁有一定的優(yōu)勢的。 14 對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，利用“差異化”作為賣點以此來滿足市場上不同層次 水平的需求是大勢所趨，從這個方面來講的話，中小房地產(chǎn)企業(yè)較占優(yōu)勢。究其原因，首先由于自身的資金實力較弱，開發(fā)的規(guī)模不是很大，因此可以在所開發(fā)的房產(chǎn)上通過實現(xiàn)“個性化、差異化”吸引到各階層的客戶。從側(cè)面來講，一般大的房地產(chǎn)企業(yè)因為存在經(jīng)營模式較固定等客觀因素，所以在尋求個創(chuàng)新式發(fā)展時，往往會比中小房地產(chǎn)企業(yè)遇到一些更大更嚴(yán)重的問題，從而更體現(xiàn)出中小型房地產(chǎn)企業(yè)在滿足市場多樣化方面的優(yōu)勢。 B.“拾遺補缺” 什么叫做“拾遺補缺”呢，就是指中小型房地產(chǎn)企業(yè)往往可以通過填補大企業(yè)在某些區(qū)域市場上的剩余空間來達(dá)到盈利 。首先，我們可以知道，一般大型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會憑借其自身實力和優(yōu)勢把投資目標(biāo)瞄準(zhǔn)在高級商務(wù)寫字樓、商業(yè)用房、別墅或其他高檔住宅區(qū)等高利潤市場，這樣便會導(dǎo)致，中小企業(yè)往往一直“徘徊”在收益相對較低的中低檔住宅市場。其次，大型房地產(chǎn)企業(yè)一般會把他們的開發(fā)范圍主要設(shè)立在一些較為發(fā)達(dá)的一線或者二線城市，幾乎很少涉足到一些三線城市或者是區(qū)、縣，甚至鎮(zhèn)。那么，對于這些雖然各項基礎(chǔ)設(shè)施等還中小房地產(chǎn)企業(yè)的存在填補了這一空白，滿足了不同層次、不同區(qū)域消費者“住”的需求，形成了完整的房地產(chǎn)市場梯度消費層次體系。 場上的“二八原理” 我們可以看到，目前即使像萬科這樣的大開發(fā)商，市場占有率也僅僅只是 %，即使將來還有一批大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)崛起，按照市場上的“二八”規(guī)律，既社會上大型并具有影響力的企業(yè)與中小型企業(yè)的市場份額比約為 2:8來看，這些大企業(yè)的市場占有率總最多為 20%左右，而另外 80%的市場份額還是由中小型企業(yè)所占有，所以盡管市場中會存在著競爭，但是中小型企業(yè)依然有自己的一塊市場。 房地產(chǎn)有規(guī)模經(jīng)濟(jì)的一面，也有規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的一面。因為開發(fā)大規(guī)模項目時，會需要承受較大的資金壓力和營運風(fēng)險， 有時運作大額度的資金即使對于一些大型的房地產(chǎn)集團(tuán)來說也會是一個很大的考驗，但是，中小型企業(yè)確因資金及實力所致，一般只會開發(fā)一些中等規(guī)模的項目，由于擁有更多以往的案例經(jīng)驗，所以無論從策劃到實施，其中的風(fēng)險也更容易控制，這便是中小型企業(yè)所獨有的“船小好掉頭”的優(yōu)勢。 另外，除了以上一般的中小型企業(yè)的優(yōu)勢以外，昱豐實業(yè)有限公司還擁有主場優(yōu)勢，對于延安市場以及當(dāng)?shù)卣叩淖兓梢暂^快、準(zhǔn)確的預(yù)知，并且對于當(dāng)?shù)匾恍┩?15 發(fā)狀況可以及時的采取反映。所以面對強大的外省“對手”來說，昱豐仍有一定的勝算。 （ External Factor Evaluation Matrix， EFE 矩陣 ） 外部因素評價矩陣，是一種對外部環(huán)境進(jìn)行分析的工具，其做法是從機會和威脅兩個方面找出影響企業(yè)未來發(fā)展的關(guān)鍵因素，根據(jù)各個因素影響程度的大小確定權(quán)數(shù)，再按企業(yè)對各關(guān)鍵因素的有效反應(yīng)程度對各關(guān)鍵因素進(jìn)行評分，最后算出企業(yè)的總加權(quán)分?jǐn)?shù)。通過 EFE，企業(yè)就可以把自己所面臨的機會與威脅匯總，來描述出企業(yè)或項目的優(yōu)勢。 其中要注意的是： （ 1）在按照企業(yè)現(xiàn)行戰(zhàn)略下對關(guān)鍵因素的有效反應(yīng)程度進(jìn)行評分的分值范圍在 14之間 ，其中： 4 代表反應(yīng)很好； 3 代表反應(yīng)超過平均水平； 2 代表反應(yīng)為平均水平； 1代表反應(yīng)很差。 （ 2）評分反映了企業(yè)或項目現(xiàn)行戰(zhàn)略的有效性，因此要注意矩陣應(yīng)以公司或項目為基準(zhǔn)的。 16 表 24 “蟻族新城”項目外部因素評價矩陣 關(guān)鍵外部因素（ KEF） 權(quán)重 評分 加權(quán)分?jǐn)?shù) 機會 ，政策環(huán)境好 4 3 4 ，市場穩(wěn)定 2 、城鄉(xiāng)改造的支持 3 威脅 ，存在運營風(fēng)險 3 “打壓” 1 1 1 3 總計 1 資料來源：筆者整理得來 從上表中我們可以分析得出這樣的結(jié)論： 昱豐實業(yè)有限公司的“蟻族新城”項目對現(xiàn)有的外部機會和威脅能夠做出反應(yīng)，并且由于機會的加權(quán)分?jǐn)?shù) 威脅的加權(quán)分?jǐn)?shù) ，所以我們可以說 企業(yè)和項目能夠有效地利用現(xiàn)有機會并會抵消一部分外部威脅所帶來的不利影響。由于總的加權(quán)分?jǐn)?shù)平均值 ，這說明項目雖然會受到國家政策對于房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境打壓的影響，但是仍然具有較大的發(fā)展?jié)摿?，同時，企業(yè)在利用機會抵消外部不良因素方面做得比較好。 17 （二）內(nèi)部環(huán)境分析 “蟻族新城”項目坐落于延安市洛川縣內(nèi)。洛川縣屬與渭北黃土高原溝壑區(qū)，平均海拔 1072米。洛川所處的地域是黃土高原面積最大，土層最厚的塬區(qū)，也是目前世界上保存最完好的古原地貌之一．概括起來洛川及附近地區(qū)塬面平坦，土地寬 廣，質(zhì)地優(yōu)良?？偯娣e達(dá)到 縣境內(nèi)。同時，洛川縣北距革命圣地延安 135公里，南距古都西安 240公里；另距中華民族始祖黃帝陵 35公里，距著名的壺口瀑布 130公里，距史圣司馬遷故里韓城 140公里，周邊具備這優(yōu)越的自然旅游環(huán)境。 圖 23 陜西洛川黃土國家地質(zhì)公園 資料來源：洛川縣文化資源網(wǎng) “蟻族新城”項目具體位置位于“洛川財富入口”的鳳棲鎮(zhèn)后子頭村，北臨西包公路及規(guī)劃建設(shè)中的振興路，西鄰洛川縣城的黃金干道中心大街，東臨規(guī)劃路豐園北路，舉步可達(dá)城區(qū)核心的繁華商圈，交通便捷，配套完善。 18 圖 24 洛川縣俯瞰圖 資料來源：中國商務(wù)在線旅行網(wǎng) 項目所在的洛川縣鳳棲鎮(zhèn)后子頭村農(nóng)民住宅小區(qū)占地約 50畝，整體建筑面積 10萬平方米，綠化率 35%，建筑密度 34%，容積率僅為 ，社區(qū)綠化面積達(dá)上萬平米。項目以“花園社區(qū)”為規(guī)劃主旨，整體 規(guī)劃充分結(jié)合洛川的地域環(huán)境特點，在結(jié)構(gòu)、空間、綠化、水體、小品以及建筑的式樣、色彩等方面進(jìn)行全方位協(xié)調(diào)，營造出自由舒展、優(yōu)美宜人的居住環(huán)境。 （ 1） 承建方式 “蟻族新城”項目具體采取的是聯(lián)建方式，所謂的聯(lián)建一般是指雙方在取得土地使用權(quán)的前提下共同策劃，共同出資，并對建成后的房地產(chǎn)共同經(jīng)營管理或進(jìn)行利益分配的行為。由于“蟻族新城”項目是由洛川縣政府提供土地資源，而資金來源于投資商，所以可被認(rèn)為是采用聯(lián)建方式 . （ 2） 承建方式的優(yōu)點 首先有效解決了開發(fā)資金等問題，大大降低了自建的開 發(fā)風(fēng)險，縮短了開 發(fā)周期。并且，通過聯(lián)建可以利用投資商的經(jīng)驗、資金、社會網(wǎng)絡(luò)、使開發(fā)成本降到最低，利潤達(dá)到最大化，而且政府無需投入太多人力、物力，就可以增加財政收入，從而改善當(dāng)?shù)剞r(nóng)民目前的生活水平，也為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造出更多的政績。 19 其次，還保障了后期的穩(wěn)定收入，減少了當(dāng)?shù)卣慕?jīng)濟(jì)壓力，并且還可以樹立起縣政府的政治形象。通過本項目聯(lián)建有效的提升政府的社會政治影響，同時因為聯(lián)建避免了政府人員的介入，從而確保了項目可以在公平、公正、公開的環(huán)境下進(jìn)行科學(xué)管理。 最后，因為政府面對的是當(dāng)?shù)氐娜罕姡獮槠湄?fù)責(zé)，在這一點上 與企業(yè)經(jīng)營有本質(zhì)區(qū)別，雖然都是搞市場經(jīng)濟(jì)，但主體不同，對于政府考慮的更為全面一些，要考慮自身的政治影響。所以，聯(lián)建這種方式，不但能實現(xiàn)土地價值的最大化，并且可以減輕政府的資金壓力，減少自己開發(fā)的風(fēng)險，又能為當(dāng)?shù)厝罕娮鰧嵤隆．?dāng)然本單位也會運用科學(xué)的管理模式，嚴(yán)格遵守國家的政策方針，市場化的規(guī)劃建設(shè)意識，獨到的市場推廣政策，以及自身的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)確保項目的順利完成。 （ Internal Factor Evaluation Matrix， IFE矩陣 ）