【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 展目標(biāo)。從而在國(guó)際上也形成所謂“可持續(xù)發(fā)展技術(shù)產(chǎn)業(yè)”。目前，歐洲、美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家也正在開(kāi)發(fā)利用這些高新技術(shù)去處理垃圾、污水、廢氣、公害，節(jié)能、節(jié)水，消除電磁污染，資源可持續(xù)利用，建筑人工生態(tài)環(huán)境等等；也正在嘗試運(yùn)用高新技術(shù)有規(guī)模建設(shè)智能型綠色建筑、智能型生態(tài)建筑，“既滿足當(dāng)代人的需要又不損害后代人滿足需求的能力”。 21世紀(jì)的可 持續(xù)發(fā)展智能建筑技術(shù)必須將工作、居住、休息、交通、通訊、管理、公共服務(wù)、文化等各種復(fù)雜的要求，在時(shí)間空間中結(jié)合起來(lái)。 （ 2）節(jié)能環(huán)?；? 在當(dāng)今社會(huì)，環(huán)保、節(jié)能可以說(shuō)是人類目前面臨的最大挑戰(zhàn)。就拿廣州一個(gè)城市來(lái)說(shuō)每年有近四分之一建筑材料及能源被消耗在大大小小各式各樣的住宅樓房上，尤其是用在樓房的墻體結(jié)構(gòu)、屋面、門窗以及樓板上，而據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)這其中至少有一半以上是被浪費(fèi)掉的。一些樓盤為了營(yíng)造某些“賣點(diǎn)”，過(guò)分美化建筑的外觀造型，在此過(guò)程中不惜大量采用玻璃材料或其他容易吸熱的透明材料，但是由于建筑門窗隔熱 12 節(jié)能效果差 ，所以就會(huì)造成建筑空調(diào)能耗極高的現(xiàn)象 。 面臨能源消耗嚴(yán)重增加的今天，實(shí)現(xiàn)節(jié)能環(huán)保是當(dāng)務(wù)之急。近幾年，在國(guó)家政府的支持下，已推出相關(guān)政策大力支持節(jié)能環(huán)保的舉措，并大力鼓勵(lì)綠色節(jié)能建筑的起建。我們可以看到從 2021 奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)、到 2021 上海世博會(huì)，再到剛閉幕不久的廣州亞運(yùn)會(huì)，都是打著節(jié)能環(huán)保的主題，各大場(chǎng)館建設(shè)都旨在彰顯智能、環(huán)保、節(jié)能?？梢?jiàn)綠色建筑已經(jīng)得到國(guó)家政策的支持，也正成為樓宇建筑的一大趨勢(shì)。那么，究竟什么是綠色建筑呢？是否有一些特定的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)呢？ 據(jù)專家解釋，綠色建筑是指在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限 度地節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。關(guān)于綠色建筑的評(píng)估有其各項(xiàng)評(píng)審的標(biāo)準(zhǔn)，目前國(guó)際上有： 美國(guó)綠色建筑評(píng)估體系 (LEED) 、英國(guó)綠色建筑評(píng)估體系 (BREEAM) 以及日本建筑物綜合環(huán)境性能評(píng)價(jià)體系(CASBEE)，在我們國(guó)家有《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》 GB503782021，這是由建設(shè)部主編的中國(guó)的綠色建筑評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 。針對(duì)這項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，我們國(guó)家認(rèn)為的“綠色建筑”首先應(yīng)滿足該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)第 4 章住宅建筑或第 5 章公共建筑中所有控制項(xiàng)的要求，并按滿足一般項(xiàng)數(shù)和優(yōu)選項(xiàng)數(shù)的程 度，評(píng)定為三個(gè)等級(jí)，即一星、二星、三星。 （ 1）競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境概述 從 2021年下半年以來(lái)，我們可以明顯的看到國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲的同時(shí)，部分二、三線城市房?jī)r(jià)也迅猛上漲。其中，一些三線城市表現(xiàn)得尤為搶眼，漲幅甚至超過(guò)一、二線城市。陜西也不例外，目前以延安、寶雞為代表的三線城市房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)趨勢(shì)非常明顯，已引起了一批國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)商的興趣，并以此作為新的市場(chǎng)增長(zhǎng)點(diǎn)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年延安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15253元，比二線城市西安僅低 4700元。目前，延安城區(qū)商品房?jī)r(jià)格每平方米 3000元 4500元，西安城區(qū)商品房均價(jià)為每平方米 5800元。另外，根據(jù)當(dāng)?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士表示，延安大規(guī)模的經(jīng)營(yíng)城市現(xiàn)在才剛剛開(kāi)始，遠(yuǎn)比已發(fā)展多年的西安有潛力。而且，由于近年來(lái)能源價(jià)格上漲很快，作為能源大市的延安迅速出現(xiàn)了一大批高收入人群，這些人有力地推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。根據(jù)我們的調(diào)查，不僅是在延安當(dāng)?shù)?，甚至包括西安在?nèi)的其他許多城市近幾年房?jī)r(jià)的不斷攀升也與延安高收入群體大肆進(jìn)行“炒房活動(dòng)”有著一定的關(guān)系。 當(dāng)然，有市場(chǎng)的地方必定會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)。我們?cè)谟嘘P(guān)新聞中就看到這樣的信息： 13 “上海綠地集團(tuán)表示，他們非?？春梦磥?lái)延安房地產(chǎn)業(yè) 的前景。根據(jù)綠地集團(tuán)的設(shè)想，該集團(tuán)將籌資 72億元投入延安的房地產(chǎn)項(xiàng)目。整個(gè)項(xiàng)目占地面積約 3600畝，規(guī)劃建設(shè)以旅游觀光、生活度假、教育培訓(xùn)三大功能為主，休閑購(gòu)物、文化娛樂(lè)為輔，多功能、綜合性、低碳式旅游生態(tài)的示范社區(qū)。項(xiàng)目初步計(jì)劃分 6期開(kāi)發(fā)，未來(lái)可吸納3萬(wàn)多人。項(xiàng)目建設(shè)周期約 4年，銷售周期 45年。” 上海綠地集團(tuán)的行動(dòng)代表了國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)房地產(chǎn)商的心態(tài)。一些業(yè)內(nèi)資深專家認(rèn)為，現(xiàn)在一線城市的房地產(chǎn)業(yè)已“燒過(guò)頭”，二線城市的房地產(chǎn)業(yè)“水已開(kāi)”，是投資三線城市的時(shí)候了?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，在陜西省 的國(guó)內(nèi)三線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將成為外埠房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)投資的一個(gè)新亮點(diǎn)。 （ 2）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 由于根據(jù)我們的調(diào)查，延安以及其周邊地區(qū)目前所存在的能力較強(qiáng)的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司很少，并且我們從上面的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境概述中可以知道，當(dāng)前延安這種具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ娜€城市比較受到一些規(guī)模大、資金實(shí)力雄厚的省外的房地產(chǎn)集團(tuán)的青睞，所以，我們的研究會(huì)以與大型省外房地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)行比較分析為主。在這里我們選擇上面提到的上海綠地集團(tuán)進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比。 上海綠地集團(tuán)是中國(guó)綜合性地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)和中國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，在 2021中國(guó)企業(yè) 500強(qiáng)中位列第 96位，在以房地產(chǎn)為主業(yè)的綜合企業(yè)中位居第一位，在上海地區(qū)企業(yè)集團(tuán)中排名第 7位。 2021年，綠地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入 1285億元，利稅超過(guò) 140億元，年末總資產(chǎn)超過(guò) 1000億元 2021年起，綠地集團(tuán)開(kāi)始走向全國(guó)，大力實(shí)施全國(guó)化戰(zhàn)略，進(jìn)入持續(xù)快速發(fā)展的第三階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)作為綠地集團(tuán)的核心主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，大力實(shí)施全國(guó)化戰(zhàn)略，目前項(xiàng)目遍及全國(guó) 23個(gè)省 45座城市，在建施工面積 4000萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)規(guī)模、開(kāi)發(fā)能力、產(chǎn)品類型、品質(zhì)品牌均處于全國(guó)領(lǐng)先地位，特別在超高層、大型城市綜合體、高鐵站商務(wù)區(qū)及新城開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域行業(yè)遙遙 領(lǐng)先，目前建成和在建 300米以上超高層建筑達(dá) 11幢。綠地集團(tuán)所建項(xiàng)目均獲得了當(dāng)?shù)卣⑹袌?chǎng)及百姓的充分認(rèn)可。 從表面上看上海綠地房地產(chǎn)集團(tuán)無(wú)論是從整個(gè)公司團(tuán)隊(duì)到資金實(shí)力再到知名度都大大的超過(guò)陜西昱豐實(shí)業(yè)有限公司，似乎根本沒(méi)有任何的可比性。盡管房地產(chǎn)行業(yè)雖然在一定程度上類似于其他行業(yè)，看規(guī)模和實(shí)力說(shuō)話，但是，一個(gè)項(xiàng)目的成功與否絕對(duì)不僅僅依靠開(kāi)發(fā)公司是否強(qiáng)大，其實(shí)，中小型的房地產(chǎn)企業(yè)也是擁有一定的優(yōu)勢(shì)的。 14 對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，利用“差異化”作為賣點(diǎn)以此來(lái)滿足市場(chǎng)上不同層次 水平的需求是大勢(shì)所趨，從這個(gè)方面來(lái)講的話，中小房地產(chǎn)企業(yè)較占優(yōu)勢(shì)。究其原因，首先由于自身的資金實(shí)力較弱，開(kāi)發(fā)的規(guī)模不是很大，因此可以在所開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)上通過(guò)實(shí)現(xiàn)“個(gè)性化、差異化”吸引到各階層的客戶。從側(cè)面來(lái)講，一般大的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榇嬖诮?jīng)營(yíng)模式較固定等客觀因素，所以在尋求個(gè)創(chuàng)新式發(fā)展時(shí)，往往會(huì)比中小房地產(chǎn)企業(yè)遇到一些更大更嚴(yán)重的問(wèn)題，從而更體現(xiàn)出中小型房地產(chǎn)企業(yè)在滿足市場(chǎng)多樣化方面的優(yōu)勢(shì)。 B.“拾遺補(bǔ)缺” 什么叫做“拾遺補(bǔ)缺”呢，就是指中小型房地產(chǎn)企業(yè)往往可以通過(guò)填補(bǔ)大企業(yè)在某些區(qū)域市場(chǎng)上的剩余空間來(lái)達(dá)到盈利 。首先，我們可以知道，一般大型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會(huì)憑借其自身實(shí)力和優(yōu)勢(shì)把投資目標(biāo)瞄準(zhǔn)在高級(jí)商務(wù)寫字樓、商業(yè)用房、別墅或其他高檔住宅區(qū)等高利潤(rùn)市場(chǎng)，這樣便會(huì)導(dǎo)致，中小企業(yè)往往一直“徘徊”在收益相對(duì)較低的中低檔住宅市場(chǎng)。其次，大型房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)把他們的開(kāi)發(fā)范圍主要設(shè)立在一些較為發(fā)達(dá)的一線或者二線城市，幾乎很少涉足到一些三線城市或者是區(qū)、縣，甚至鎮(zhèn)。那么，對(duì)于這些雖然各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施等還中小房地產(chǎn)企業(yè)的存在填補(bǔ)了這一空白，滿足了不同層次、不同區(qū)域消費(fèi)者“住”的需求，形成了完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)梯度消費(fèi)層次體系。 場(chǎng)上的“二八原理” 我們可以看到，目前即使像萬(wàn)科這樣的大開(kāi)發(fā)商，市場(chǎng)占有率也僅僅只是 %，即使將來(lái)還有一批大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)崛起，按照市場(chǎng)上的“二八”規(guī)律，既社會(huì)上大型并具有影響力的企業(yè)與中小型企業(yè)的市場(chǎng)份額比約為 2:8來(lái)看，這些大企業(yè)的市場(chǎng)占有率總最多為 20%左右，而另外 80%的市場(chǎng)份額還是由中小型企業(yè)所占有，所以盡管市場(chǎng)中會(huì)存在著競(jìng)爭(zhēng)，但是中小型企業(yè)依然有自己的一塊市場(chǎng)。 房地產(chǎn)有規(guī)模經(jīng)濟(jì)的一面，也有規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的一面。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)大規(guī)模項(xiàng)目時(shí)，會(huì)需要承受較大的資金壓力和營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)， 有時(shí)運(yùn)作大額度的資金即使對(duì)于一些大型的房地產(chǎn)集團(tuán)來(lái)說(shuō)也會(huì)是一個(gè)很大的考驗(yàn)，但是，中小型企業(yè)確因資金及實(shí)力所致，一般只會(huì)開(kāi)發(fā)一些中等規(guī)模的項(xiàng)目，由于擁有更多以往的案例經(jīng)驗(yàn)，所以無(wú)論從策劃到實(shí)施，其中的風(fēng)險(xiǎn)也更容易控制，這便是中小型企業(yè)所獨(dú)有的“船小好掉頭”的優(yōu)勢(shì)。 另外，除了以上一般的中小型企業(yè)的優(yōu)勢(shì)以外，昱豐實(shí)業(yè)有限公司還擁有主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)于延安市場(chǎng)以及當(dāng)?shù)卣叩淖兓梢暂^快、準(zhǔn)確的預(yù)知，并且對(duì)于當(dāng)?shù)匾恍┩?15 發(fā)狀況可以及時(shí)的采取反映。所以面對(duì)強(qiáng)大的外省“對(duì)手”來(lái)說(shuō)，昱豐仍有一定的勝算。 （ External Factor Evaluation Matrix， EFE 矩陣 ） 外部因素評(píng)價(jià)矩陣，是一種對(duì)外部環(huán)境進(jìn)行分析的工具，其做法是從機(jī)會(huì)和威脅兩個(gè)方面找出影響企業(yè)未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵因素，根據(jù)各個(gè)因素影響程度的大小確定權(quán)數(shù)，再按企業(yè)對(duì)各關(guān)鍵因素的有效反應(yīng)程度對(duì)各關(guān)鍵因素進(jìn)行評(píng)分，最后算出企業(yè)的總加權(quán)分?jǐn)?shù)。通過(guò) EFE，企業(yè)就可以把自己所面臨的機(jī)會(huì)與威脅匯總，來(lái)描述出企業(yè)或項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。 其中要注意的是： （ 1）在按照企業(yè)現(xiàn)行戰(zhàn)略下對(duì)關(guān)鍵因素的有效反應(yīng)程度進(jìn)行評(píng)分的分值范圍在 14之間 ，其中： 4 代表反應(yīng)很好； 3 代表反應(yīng)超過(guò)平均水平； 2 代表反應(yīng)為平均水平； 1代表反應(yīng)很差。 （ 2）評(píng)分反映了企業(yè)或項(xiàng)目現(xiàn)行戰(zhàn)略的有效性，因此要注意矩陣應(yīng)以公司或項(xiàng)目為基準(zhǔn)的。 16 表 24 “蟻?zhàn)逍鲁恰表?xiàng)目外部因素評(píng)價(jià)矩陣 關(guān)鍵外部因素（ KEF） 權(quán)重 評(píng)分 加權(quán)分?jǐn)?shù) 機(jī)會(huì) ，政策環(huán)境好 4 3 4 ，市場(chǎng)穩(wěn)定 2 、城鄉(xiāng)改造的支持 3 威脅 ，存在運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 3 “打壓” 1 1 1 3 總計(jì) 1 資料來(lái)源：筆者整理得來(lái) 從上表中我們可以分析得出這樣的結(jié)論： 昱豐實(shí)業(yè)有限公司的“蟻?zhàn)逍鲁恰表?xiàng)目對(duì)現(xiàn)有的外部機(jī)會(huì)和威脅能夠做出反應(yīng)，并且由于機(jī)會(huì)的加權(quán)分?jǐn)?shù) 威脅的加權(quán)分?jǐn)?shù) ，所以我們可以說(shuō) 企業(yè)和項(xiàng)目能夠有效地利用現(xiàn)有機(jī)會(huì)并會(huì)抵消一部分外部威脅所帶來(lái)的不利影響。由于總的加權(quán)分?jǐn)?shù)平均值 ，這說(shuō)明項(xiàng)目雖然會(huì)受到國(guó)家政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境打壓的影響，但是仍然具有較大的發(fā)展?jié)摿?，同時(shí)，企業(yè)在利用機(jī)會(huì)抵消外部不良因素方面做得比較好。 17 （二）內(nèi)部環(huán)境分析 “蟻?zhàn)逍鲁恰表?xiàng)目坐落于延安市洛川縣內(nèi)。洛川縣屬與渭北黃土高原溝壑區(qū)，平均海拔 1072米。洛川所處的地域是黃土高原面積最大，土層最厚的塬區(qū)，也是目前世界上保存最完好的古原地貌之一．概括起來(lái)洛川及附近地區(qū)塬面平坦，土地寬 廣，質(zhì)地優(yōu)良?？偯娣e達(dá)到 縣境內(nèi)。同時(shí)，洛川縣北距革命圣地延安 135公里，南距古都西安 240公里；另距中華民族始祖黃帝陵 35公里，距著名的壺口瀑布 130公里，距史圣司馬遷故里韓城 140公里，周邊具備這優(yōu)越的自然旅游環(huán)境。 圖 23 陜西洛川黃土國(guó)家地質(zhì)公園 資料來(lái)源：洛川縣文化資源網(wǎng) “蟻?zhàn)逍鲁恰表?xiàng)目具體位置位于“洛川財(cái)富入口”的鳳棲鎮(zhèn)后子頭村，北臨西包公路及規(guī)劃建設(shè)中的振興路，西鄰洛川縣城的黃金干道中心大街，東臨規(guī)劃路豐園北路，舉步可達(dá)城區(qū)核心的繁華商圈，交通便捷，配套完善。 18 圖 24 洛川縣俯瞰圖 資料來(lái)源：中國(guó)商務(wù)在線旅行網(wǎng) 項(xiàng)目所在的洛川縣鳳棲鎮(zhèn)后子頭村農(nóng)民住宅小區(qū)占地約 50畝，整體建筑面積 10萬(wàn)平方米，綠化率 35%，建筑密度 34%，容積率僅為 ，社區(qū)綠化面積達(dá)上萬(wàn)平米。項(xiàng)目以“花園社區(qū)”為規(guī)劃主旨，整體 規(guī)劃充分結(jié)合洛川的地域環(huán)境特點(diǎn)，在結(jié)構(gòu)、空間、綠化、水體、小品以及建筑的式樣、色彩等方面進(jìn)行全方位協(xié)調(diào)，營(yíng)造出自由舒展、優(yōu)美宜人的居住環(huán)境。 （ 1） 承建方式 “蟻?zhàn)逍鲁恰表?xiàng)目具體采取的是聯(lián)建方式，所謂的聯(lián)建一般是指雙方在取得土地使用權(quán)的前提下共同策劃，共同出資，并對(duì)建成后的房地產(chǎn)共同經(jīng)營(yíng)管理或進(jìn)行利益分配的行為。由于“蟻?zhàn)逍鲁恰表?xiàng)目是由洛川縣政府提供土地資源，而資金來(lái)源于投資商，所以可被認(rèn)為是采用聯(lián)建方式 . （ 2） 承建方式的優(yōu)點(diǎn) 首先有效解決了開(kāi)發(fā)資金等問(wèn)題，大大降低了自建的開(kāi) 發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，縮短了開(kāi) 發(fā)周期。并且，通過(guò)聯(lián)建可以利用投資商的經(jīng)驗(yàn)、資金、社會(huì)網(wǎng)絡(luò)、使開(kāi)發(fā)成本降到最低，利潤(rùn)達(dá)到最大化，而且政府無(wú)需投入太多人力、物力，就可以增加財(cái)政收入，從而改善當(dāng)?shù)剞r(nóng)民目前的生活水平，也為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造出更多的政績(jī)。 19 其次，還保障了后期的穩(wěn)定收入，減少了當(dāng)?shù)卣慕?jīng)濟(jì)壓力，并且還可以樹(shù)立起縣政府的政治形象。通過(guò)本項(xiàng)目聯(lián)建有效的提升政府的社會(huì)政治影響，同時(shí)因?yàn)槁?lián)建避免了政府人員的介入，從而確保了項(xiàng)目可以在公平、公正、公開(kāi)的環(huán)境下進(jìn)行科學(xué)管理。 最后，因?yàn)檎鎸?duì)的是當(dāng)?shù)氐娜罕?，要為其?fù)責(zé)，在這一點(diǎn)上 與企業(yè)經(jīng)營(yíng)有本質(zhì)區(qū)別，雖然都是搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但主體不同，對(duì)于政府考慮的更為全面一些，要考慮自身的政治影響。所以，聯(lián)建這種方式，不但能實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化，并且可以減輕政府的資金壓力，減少自己開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，又能為當(dāng)?shù)厝罕娮鰧?shí)事。當(dāng)然本單位也會(huì)運(yùn)用科學(xué)的管理模式，嚴(yán)格遵守國(guó)家的政策方針，市場(chǎng)化的規(guī)劃建設(shè)意識(shí)，獨(dú)到的市場(chǎng)推廣政策，以及自身的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)確保項(xiàng)目的順利完成。 （ Internal Factor Evaluation Matrix， IFE矩陣 ）